💭 Kafamda Deli Sorular

TMK m.779 vd. 'irtifak hakkı' düzenlemesi: bir taşınmaz lehine başka bir taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak. Türleri: geçit, su, mecra, dam, üst hakkı vb. Geçit irtifakı: a) Sözleşme ile kurulması: resmi senetle (notere değil, tapu memuru huzurunda) yapılır, tapuya tescil ile geçerlidir (TMK m.781); b) Mahkeme kararı ile zorunlu geçit: arazi başka geçit yoksa (sıkışık parsel) tazminat karşılığı zorlama mümkün (TMK m.747 — komşuluk hukuku); c) Kazandırıcı zamanaşımı: 20 yıl kesintisiz, açık ve aleni kullanım sonrası dava açılabilir (TMK m.713). Komşunuzun durumu: 1) Tapuda şerh var mı? Yoksa hak yok; 2) Mahkeme zorunlu geçit kararı var mı? Yoksa hak yok; 3) 20+ yıl kullanmış ve dava açmışsa kazandırıcı zamanaşımı işleyebilir. Sizin yapacaklarınız: a) Tapu kaydında irtifak şerhini kontrol edin; b) Yoksa noter ihtarı çekin, geçişi engelleyin; c) Müdahalenin men'i davası (sulh hukuk) açın; d) Komşu 20+ yıl kullanım iddiasında ise dava süresini düşürmek için hızlı hareket.

📚 TMK m.713, m.747, m.779-794 · TST m.32-35 (irtifak tescili)

TMK m.1023 'Sicile Güven İlkesi' tapu sistemimizin temel güvencesidir: 'Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak elde etmiş olan kimsenin, bu hakkı korunur.' Senin SATIN ALMA ANINDAKİ tapu kütüğü içeriği esastır. ALIM ANINDA: a) Tapu kütüğü 'temiz' idiyse (dava şerhi, haciz, ihtiyati tedbir YOKTU) ve sen normal değerle aldıysan, alımın geçerlidir. b) Sonradan eski malik aleyhine başka biri TMK m.1024 yolsuz tescil davası açsa bile, sen ALICI olarak m.1023 ile KORUNURSUN — tescil iptal edilmez, davacı sadece eski malikten para alabilir. c) İSTİSNALAR: Senin iyiniyetli olmadığın ispat edilirse koruma kalkmıyor — örneğin satıcının ehliyetsiz olduğunu biliyor ve yine de almışsan, kötü niyetli sayılırsın. SONRADAN DAVA: Sen aldıktan sonra dava açılması = SENİN aleyhine değildir, eski malik aleyhinedir. Mahkeme önce davacının haklılığını inceler, sonra senin durumunu — sen ALICI sıfatıyla davaya katılmalısın (HMK m.74 müdahale). Yargıtay 1. HD ve 8. HD yerleşik tutum: 'İyiniyetle sicile güvenip ayni hak edinen 3. kişi her zaman korunur; aksi ancak kötüniyet ispatıyla bertaraf edilir.' İSPAT YÜKÜ: Senin iyiniyetli olmadığını ispat etmek DAVACI'nındır. Kanıtlar: Satıcıyla akrabalık, fiyat aşırı düşüklüğü (m.1023'ün yaygın istisnası — piyasa altı satış), zilyetlik göstergeleri (taşınmazı eski malik kullanmaya devam ediyorsa), sahte vekâlet kullanımı. AVUKATSIZ BU DAVA YÜRÜTÜLMEZ — kendi haklarını ihlal etmemek için uzman lazım.

📚 TMK m.1023, m.1024 · HMK m.74 · Y.1.HD ve 8.HD yerleşik içtihatları · TBK m.39 (kötüniyet)

Dava şerhi TMK m.1010 (İhtiyati Tedbir Şerhi) veya m.1009 (Geçici Tescil Şerhi) kapsamında tapu kütüğüne konan bir UYARI'dır. Anlamı: Bu taşınmaz üzerinde devam eden bir DAVA var, sonuç tapuya yansıyabilir. RİSK ANALİZİ: 1) TAPU İPTAL-TESCİL DAVASI varsa: Yargı malik değişikliği karar verirse, sen alıcı olsan bile TMK m.1023 'iyiniyetli üçüncü kişi' korumasından YARARLANAMAZSIN çünkü dava şerhi kütüktedir — sen ŞERHİ GÖRDÜĞÜN için iyiniyetli değilsin. Tescil iptal olunca taşınmazı KAYBEDERSIN. 2) HACİZ ŞERHI varsa: İcra dosyasında alacaklı borcu tahsil için taşınmazı sattırabilir — sen aldıysan satış aşamasında zorla bedel ödemek zorunda kalırsın veya kaybedersin. 3) İHTİYATİ TEDBİR ŞERHI: Mahkemenin geçici karar şerhi — dava sonucu kalkar ya da kalıcı hale gelir. RİSK ÖLÇÜMÜ: Davayı öğren — Mahkeme adı, esas numarası tapu kütüğünde yazılı. UYAP üzerinden (avukat aracılığıyla) dosyaya erişim sağla. Dava tipi, taraflar, talep, mahkeme aşaması incele. ALMA KARARI: a) DAVAYA ZORLAYAN şart varsa (örneğin çok ucuz, alıcı/satıcı arası anlaşma) DOSYAYI inceledikten sonra fiyat YÜZDE 30-50 düşür; b) Davacı haklı görünüyorsa kesinlikle ALMA — kaybedersin; c) Tedbir kalkabilir görünüyorsa risk al ama avukat ücreti hazırla. ÖNEMLİ: TMK m.1023 koruması dava şerhi varken işlemez — Yargıtay 1. HD tutarlı. Satıcı sana 'dava boş çıkacak' diyorsa SENEDE GARANTİ verdirt; sözleşmeye 'dava sonucu olumsuz çıkarsa satış iptal' fesh hakkı koy.

📚 TMK m.1009, m.1010, m.1023 · İcra ve İflas K. m.84 · Y.1.HD yerleşik içtihatları · TBK m.227 ayıp

Tapu kütüğüne işlenen şerhler farklı niteliktedir: (1) **Dava şerhi** (HMK 169) — ilgili dava kazanılırsa tescil iptal/değişiklik olur; bu süreçte satış yapılabilir ama alıcı 'dava sonucuyla bağlı' kabul edilir, iyi niyet iddiasında bulunamaz (TMK 1023). (2) **İhtiyati tedbir şerhi** (HMK 389-403) — mahkeme kararı ile devir, ipotek, kira gibi her türlü tasarruf yasaktır; ihlal cezai sorumluluk (TCK 257) ve işlem geçersizliği. (3) **İhtiyati haciz şerhi** (2004 SK 257) — alacak için konulur, haciz kesinleşmeden satış mümkün ama alıcı haczin sonuçlarını kabul eder. Şerh terkini için ya dava sonucunda mahkeme kararı, ya tarafların anlaşmasıyla kalkar. Şerhli taşınmaz almak isterseniz şerh türünü, dava taraflarını ve aşamasını mutlaka inceleyin.

📚 HMK 169, 389-403 · TMK 1023 · 2004 SK 257 · TCK 257

Tapu kütüğünün 'beyanlar' hanesi farklı işlevli kayıtları içerir: (1) **Bilgi mahiyetinde** — yapı durumu, vasıf, kullanım amacı; alıcıyı bağlayıcı sonuç doğurmaz. (2) **Hak doğurucu şerhler** — aile konutu (TMK 194), önalım (TMK 732), satış vaadi şerhi (492/12), kira şerhi (TBK 312); bunlar yeni alıcıyı bağlar, terkin için ilgili hak sahibinin rızası veya mahkeme kararı şart. (3) **Sınırlandırıcı şerhler** — devir kısıtlaması (vesayet altında, kayyum kararı), kamulaştırma şerhi, aile yurdu, mal birliği; satıştan önce kaldırılması gerekir. (4) **Kanunî sınırlamalar** — 6306 SK, 5403 SK (tarımsal arazi bölme yasağı), 5366 SK (yenileme alanı). Beyanı incelemeden alınan taşınmazda alıcı iyi niyet savunmasında zayıf duruma düşer.

📚 TMK 194, 732, 1023 · 4721 SK · TST m.49 · 6306 SK · 5403 SK

Hacizli taşınmaz alımı ihtiyatlı yapılması gereken bir işlemdir. Türleri: (1) **İhtiyati haciz** (geçici) — alacak güvencesi için konulur, dava sonucunda kalkabilir veya kesinleşir. (2) **Kesin haciz** — icra takibinden doğar, satış aşamasında taşınmaz ihale ile satılır. Hacizli taşınmaz satışında alıcı iki seçeneğe sahip: (a) haciz miktarını ödeyip kaldırtmak, sonra normal devir yapmak — bedel + haciz miktarı + faiz toplamı; (b) hacizle birlikte almak — gerçek bedel ödenir ama icra dairesi taşınmazı satışa çıkarırsa alıcı bedelini kaybedebilir. Dikkat edilecekler: (1) hacizlerin tarihi (öncelik sırası), (2) borç miktarı + faiz + masraflar, (3) icra dosyasında satış aşaması var mı. Tapu müdürlüğü hacizli taşınmazda devir işlemini yapar ama beyanlarda 'hacizli olarak alınmıştır' kaydı düşülür.

📚 2004 SK İİK · 4721 SK TMK 1023 · 492 SK

Türk Medeni Kanunu m.1010 uyarınca taşınmaz hakkında dava açıldığında talep eden taraf 'dava şerhi' ile sicile uyarı kondurabilir. Şerh edilmiş davalı parselde: 1) Alıcı şerhi gördüğü kabul edilir (TMK 1023 koruması yoktur), 2) Dava sonucu mülkiyet değişirse alıcının iddiası dinlenmez. Şerh yokken devralan iyiniyetli alıcı: TMK 1023 'tapu kütüğüne güven' ilkesinden yararlanır — dava sonucu önceki malik aleyhine olsa bile alıcı korunur, eski malikin tazminat hakkı doğar. Alım öncesi yapılması gereken: a) Tapu kaydını detaylı çıkartın (sınırlamalar, şerhler, dava notları), b) UYAP'tan parsele ilişkin dava sorgusu (yetkili olmayanlar için sınırlı), c) Belediye/kadastrodan plan değişikliği bilgisi. Alım sonrası dava ortaya çıkarsa: TBK 219 'ayıba karşı tekeffül' satıcıya karşı, TBK 230 zapt sorumluluğu (üçüncü kişi mülkiyet talebinde) işletilebilir.

📚 TMK m.1010, m.1023 · TBK m.219, m.230 · HMK m.137

İHDAS, kadastro literatüründe yeni bir taşınmazın kanuni yollarla OLUŞTURULMASI demektir. Hukuki temel: 3402 SK m.16 + TMK m.706 (toprak parçası oluşumu) + 3621 SK Kıyı K. + 6831 SK Orman K. + 442 SK Köy K. İHDAS HALLERİ: 1) DENİZ/GÖL DOLGUSU: 3621 SK m.6 — devletin yaptığı dolgu sonucu yeni kara parçası oluşur; bu yer Hazine adına tescil olur. 2) DERE YATAĞI DÜZELTİMİ: Bir derenin yeni yatak kazılarak doğal yatağından çıkarılması sonucu eski yatakta yeni kara — DSİ veya Hazine tarafından tescil. 3) YOL KAPATMASI: Belediye/Karayolları eski bir yolu kapatıp yeni yol açtığında, kapatılan yol parçası kamu malı statüsünden çıkar, ihdas edilir. 4) KIYI ÇEKİLMESİ: Doğal süreçte deniz/göl çekildiğinde oluşan yeni kara (alüvyon birikimi) — TMK m.708. 5) ENERJİ TESİSİ İHDASI: Baraj, HES, GES tesisi sonrası göl çekildiğinde veya su altındaki alanın tekrar açılması. SÜREÇ: a) İdare (Hazine, DSI, Belediye, Karayolları) ihdas tutanağı hazırlar; b) Sınırlar belirlenir, ölçüm yapılır; c) Kadastro Müdürlüğü kontrol; d) İhdas kararı askıya çıkar (30 gün); e) İtiraz olmazsa Tapu Müdürlüğü'ne sevk, yeni parsel tescili. KIM ALICI: İhdas edilen parsel kural olarak HAZİNE adına tescil olur; sonra 4706 SK kapsamında satışa açılır. KIYI ÇİZGİSİ İHDASI özel — sahil şeridi içinde mülkiyet OLMAZ (3621 SK m.6 emredici). Kanunsuz dolgu ihdası TMK m.706 + Çevre K. + Kıyı K. ihlali — yıkım + para cezası + ceza davası. NOT: Mülkiyetinizdeki alanda DERE GEÇİYORSA, doğal süreçle dere yatağı değişimi (TMK m.708) sizi mağdur edebilir veya kayıt değişikliği gerektirebilir.

📚 3402 SK m.16 · TMK m.706, m.708 · 3621 SK Kıyı K. m.6 · 4706 SK · 6831 SK · 2872 SK · Y.1.HD yerleşik içtihatları

3621 sayılı Kıyı Kanunu (1990) Türkiye'nin tüm kıyılarını (deniz, göl, akarsu kıyıları) emredici hükümlerle korur. m.6: 'Kıyı, herkesin eşit ve serbestçe yararlanmasına açıktır.' m.5: KIYI KENAR ÇİZGİSİ (KKÇ) — kıyı ile kıyı şeridinin birleştiği yerden başlar; arkasında 100 metre derinlikteki çekme alanında YAPI YASAĞI. KKÇ TESPITI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın KKÇ Komisyonu (3621 SK m.5/2) inceler — uydu görüntüsü, doğal göstergeler (kum, kayalık, deniz girişi), eski haritalar. Karar İl'de askıya çıkar, 60 gün dava süresi. ESKİ TAPULAR: KKÇ tespit edilince GERIYE DÖNÜK iptal — TMK m.27 emredici hüküm gereği KKÇ içinde özel mülkiyet OLMAZ. Eski tapu sahibi: a) Tapu iptal olur — şerh konur, sonra Hazine tescili; b) İdare KAMULAŞTIRMA bedeli ödemek zorunda — gerçek değer üzerinden (2942 SK m.10); c) YAPI varsa yıkım — bedeli ödenmez, çünkü yapı zaten yasak; d) Sahibine ZAMAN VERİLİR — genelde 1-3 yıl tahliye, sonra yıkım. AYM'nin 2014/175 sayılı kararı: 'Kıyı kenar çizgisi içinde özel mülkiyet anayasal mülkiyet ihlali sayılmaz çünkü kıyı kamu malıdır.' YAPILABILECEKLER: 1) KKÇ tespitine karşı 60 GÜN içinde İDARE MAHKEMESİ — eğer teknik ölçüm hatalı ise iptal; 2) Kamulaştırma bedeli az ise BEDEL TESPIT DAVASI (asliye hukuk); 3) Avukat zorunlu — bu dava çok teknik. ÖNEMLİ: KKÇ içindeki yapı YKB kapsamında değildir (7143 SK m.16 istisnası); YKB'li olsa bile yıkım sürecek.

📚 3621 SK m.5-6 · TMK m.27 · 2942 SK m.10 · 7143 SK m.16 · AYM 2014/175 · İYUK m.7

İhdas, daha önce tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya yola terk edilmiş bir alanın yeniden parsel oluşturularak tescil edilmesidir. TKGM 2017/9 Genelgesi ile süreç netleştirilmiştir: (1) Belediye encümeni ihdas kararı alır (3194 SK m.11), (2) kadastro müdürlüğü tescile esas kroki/değişiklik beyannamesi düzenler, (3) tapu müdürlüğü Hazine veya ilgili kamu idaresi adına tescil eder. İhdas işlemleri tapu harcından muaftır (492 SK m.59/a — kamu lehine), DS ücreti yola terk tarifesi üzerinden alınır. İhdas edilen parselin sonraki satışı normal harca tabidir. Önemli: Yola terk öncesi kazanılmış haklar (intifa, kira) terk ile sona ermez, yeniden tescil edilir.

📚 TKGM 2017/9 Genelge · 3194 SK m.11 · 492 SK m.59/a

Yola terk veya parselasyon sonrası kalan, müstakil yapılaşmaya elverişsiz parseller (örn: <100 m², dar cepheli) için 3194 SK m.17 özel hüküm getirir: (1) Belediye encümen kararıyla bu yer komşu parsele rayiç bedel üzerinden satılır, (2) komşular 1 ay içinde itiraz edebilir, (3) birden fazla komşu talepliyse ihale yapılır. Satış sonrası tevhid (birleştirme) işlemi yapılır — 6/a fıkrası kapsamında ‰11,38 tapu harcı + DS. Komşu satın almak istemezse parsel belediye mülkiyetinde kalır. Bu satış 'imar şuyulanması' farklı bir kavramdır; imar şuyulanması mahkeme yoluyla, m.17 ise idari yoldur.

📚 3194 SK m.17 · 492 SK 4 sayılı tarife I/6-a

3194 sayılı İmar Kanunu m.18 son fıkrası uyarınca imar uygulaması (parselasyon) sonucu yola, parka, yeşil alana, okula yapılan terk işlemleri tapu harcından muaftır. Karşı taraf belediye/kamu olduğu için 492 SK m.59/a kapsamında zaten muafiyet vardır. İhdas işlemi de aynı imar uygulamasının ürünü olarak harç dışıdır. Sadece TKGM döner sermaye ücreti tahsil edilir; (I) sayılı tarife 2.11.2.1 uyarınca alan ve yöresel katsayıya göre kademeli hesaplanır. İmar dışında yapılan rızai yola terk (örn: malik isteğiyle özel yol bırakma) farklı değerlendirilir; kamuya bedelsiz devir ise yine muafiyet kapsamında olabilir.

📚 3194 SK m.18 · 492 SK m.59/a · (I) Tarife 2.11.2.1

TMK m.826-836 'üst hakkı' (superficies): bir kişiye başkasının arazisi üstüne veya altına yapı inşa etme/sahip olma yetkisi veren sınırlı aynî hak. Türleri: 1) Şahsi üst hakkı: kişiye bağlı, devredilemez, miras yoluyla geçmez, üst hakkı sahibinin ölümüyle sona erer; 2) Bağımsız ve sürekli üst hakkı: bağımsız tapu kaydı ile devredilebilir, miras yoluyla geçer, kendisi rehne konu olabilir. Süre: en az 30, en çok 100 yıl (TMK m.826); süresiz kurulamaz. Sona erme yolları: a) Süre dolması — kendiliğinden sona erer, yapı arsa sahibine geçer, tazminat (TMK m.831); b) Sözleşmedeki fesih sebepleri (genelde bedel ödenmemesi); c) Anlaşma ile kaldırma; d) Mahkeme kararı (taraflardan birinin temerrüdü). Yapının değeri: süre sonunda arsa sahibine geçer, üst hakkı sahibine 'tazminat' ödenebilir — sözleşmede aksi belirlenmezse rayiç değerin tamamı, belirlenmişse o oran. Avukatla sözleşme detaylarını gözden geçirin.

📚 TMK m.726, m.826-836 · TST m.34-37

3194 sayılı İmar Kanunu m.27 'Köyde Yapılaşma' özel hükümleri ile mücavir alan dışındaki yapılaşma düzenlenir. MÜCAVİR ALAN (3194 m.45): Belediyenin sınırları + yakın çevresindeki gelişme alanı — Belediye Meclisi karar verir. Bu alan İÇINDE belediye yetkili. DIŞINDA: 1) İL ÖZEL İDARESİ (eski Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü görevini devraldı) — İl Encümeni yapı izni verir. 2) KÖY YAPISI DÜZENİ (m.27): Köyde KÖY MUHTARI nezdinde basit usul: a) Toprağı köy halkı kullanır; b) 2 katı geçmemek üzere köy konutu yapılabilir; c) Plan istenmez, ancak kıyı/orman/mera koruma kanunları geçerli. KENT MERKEZİ DIŞI ama köy değil (örneğin bir mevkide bağımsız müştemilat): Hangi belediye/il özel idare yetkili tartışma — Mahkeme çözer. SÜREÇ (köy dışı, il özel idare): 1) İl Özel İdaresine başvuru — Tapu, kadastro krokisi, mimari proje; 2) Encümen incelemesi (20-30 gün); 3) Onay sonrası YAPI RUHSATI; 4) İnşaat sonrası YAPI KULLANMA İZNİ (İSKAN). BELGELER: a) Tapu senedi; b) Kotlu kroki (LİHKAB); c) Mimari proje (mimar imzalı); d) Statik proje (inşaat mühendisi); e) Elektrik/sıhhi tesisat proje; f) Çevre etki değerlendirmesi (gerekirse); g) Tarım İl Müdürlüğü uygunluk (tarım vasfında ise). HARÇ: 2464 sayılı Belediye Gelirleri K. + İl Özel İdaresi ek harç (genelde inşaat alanı × birim fiyat). KIRSAL TURİZM YAPISI: 3194 m.27 ek hükümleri ile turizm yapıları için kolaylık var (3-5 oda evler için tek kat).

📚 3194 SK m.27, m.45 · 5302 SK İl Özel İdaresi K. · 442 SK Köy K. · 2464 SK Belediye Gelirleri K.

6360 sayılı On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Altı İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 12.11.2012, yürürlük 30.03.2014 seçimleri sonrası) ile: a) 30 BÜYÜKŞEHIR İLİ kuruldu (önceden 16 idi); b) Bu illerdeki TÜM KÖYLER MAHALLE statüsüne dönüştü; c) Köy tüzel kişiliği KALDIRILDI — muhtarlık kalsa da hukuki kişiliği son buldu; d) Köy taşınmazları İLÇE BELEDİYESİ adına devredildi. ETKİLERİ: 1) MERA, OTLAK, YAYLAK: 4342 SK gereği köyün ortak kullanımına aitti; mahalle olunca ilçe belediyesine geçer, ama kullanım hakkı eski köy sakinlerinin sürer (m.10 koruma); 2) KÖY ORTAK MALI (köy okulu, sağlık ocağı, taziye evi, çeşme): Belediye mülkiyetine geçer; 3) MUHTAR ÖDENEKLERİ: Devam eder; 4) HAYVAN OTLATMA HAKKI: Devam ediyor; 5) İMAR PLANLAMASI: Belediye yetkisinde (büyük değişim — köy iken yapı izni Tarım Müdürlüğü'nde, belediye iken İmar Müdürlüğü'nde). HAK İHLALİ: 6360 dönüşümünde köy varlıkları haksız tahsis edildiyse: a) İl İdare Kurulu/Vali'ye şikayet; b) İdare Mahkemesi'nde devre dönüş davası; c) ÇED gerekiyorsa Çevre Bakanlığı'na şikayet. AYM'nin 2013/4 sayılı kararı: '6360 sayılı Kanunun mahalli idare yapısını değiştirme yetkisi yasama yetkisi içindedir; köy tüzel kişiliğinin kaldırılması anayasaya aykırı değildir.' YERLEŞTİRME: Köy iken alınan tapu senedi aynen geçerlidir; mahalle olmak özel mülkiyeti etkilemez, sadece ortak varlıkları etkiler.

📚 6360 SK · 5393 SK Belediye K. · 5216 SK Büyükşehir K. · 442 SK Köy K. · 4342 SK Mera K. · AYM 2013/4

İki köyün hududunu paylaştığı arazi parçaları (mera, orman, tarım) için ihtilaflar tarihsel ve yaygındır. 442 SK m.4 'Köy Hududu Tayini': Köy hududu kanun gereği belirlidir; tartışmalı durumlarda İL ENCÜMENİ 'Köy Hududu Tayin Komisyonu' kurar — Vali (veya yardımcısı), Tarım Müdürü, Hazine, Belediye, iki köyün muhtarları katılır. 3402 SK m.4-5 KADASTRO ÇALIŞMASI sırasında köy hududu da tespit edilir — kadastro çalışması olmuş köyler için sınır kesinleşmiş demektir. SÜREÇ: 1) Komisyon yerinde keşif — tarihsel sınırlar (eski tapu kayıtları, evrak, tanıklar), doğal hudutlar (dere, tepe, ağaç hattı), uydu görüntüsü, mevcut zilyetlik; 2) Karar — sınır çizgisi, hangi köye hangi parsel; 3) İl Encümeni onayı (3402 m.5); 4) Askı 30 gün; 5) İlgili köyler/kişiler itiraz edebilir; 6) Karar tebliğinden 60 gün içinde İdare Mahkemesi'ne iptal. ETKİSİ: a) VERGI: Hangi köye düşersen o köyün belediyesi/il özel idaresi tarafına ödersin; b) MERA TAHSİSİ: Köye düşen mera o köyün ortak mülkü; c) MUHTARLIK SEÇİMİ: Sen hangi köye düşersen oranın muhtarını seçersin; d) İMAR YETKİSİ: Köy plan değişikliği o köyün muhtarlığında. ÖZEL MÜLKİYETİN ETKILENMESİ YOK: Köy hududunun değişmesi senin tapunu etkilemez — tarla sende kalır, sadece hangi köyün idari sınırı içinde olduğu değişir. AYRICA: 6360 SK ile köy tüzel kişiliği kalkmış mahalleler için mahalle sınırı tartışmaları farklı süreçten geçer (belediye meclisi yetkisi).

📚 442 SK m.4-5 · 3402 SK m.4-5 · 5302 SK · 6360 SK · İYUK m.7 · Y.HGK 2017/5-217

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve TBK m.470-486 (eser sözleşmesi) sorumluluk düzenlemeleri: 1) Yapı denetim firması: yapının projeye uygun ve fen kurallarına göre yapıldığını denetlemekle yükümlü, hatadan kaynaklanan zararlardan müteselsilen sorumlu (4708 m.3); 2) Müteahhit/yüklenici: ayıba karşı tekeffül 5 yıl (TBK m.478); yapının taşıyıcı sistem hataları için süre 15 yıla kadar uzayabilir (ağır kusur halinde TBK m.478/II); 3) Mimari kusur, malzeme uyumsuzluğu da kapsam içinde. Süreçler: a) Önce ayıbı NOTER İHTARI ile müteahhide bildirin (ayıbı gördüğünüzden itibaren makul süre — TBK m.474); b) İhtar süresinde tamir yapılmazsa: bedelin indirimi, sözleşmeden dönme, tazminat (TBK m.475); c) Asliye hukuk veya tüketici mahkemesi (6502 sayılı yasa kapsamına giriyorsa) dava; d) Yapı denetim firmasının sigortası — şirket ödeme yapmazsa direkt sigortaya da başvurulabilir. Bilirkişi raporu çok önemli; bağımsız mühendis aldırıp ön rapor hazırlatın. Avukat şart.

📚 4708 sayılı Yapı Denetim K. m.3 · TBK m.470-486 · 6502 sayılı Tüketici K.

Hisseli tapu (paylı mülkiyet — TMK m.688): bir taşınmazın birden fazla maliki olması, her birinin tapuda 'hisse oranı' bulunması. 1/8 hisse: 8 paydaşın her birinin eşit hissesi varsa siz oranların 1/8'ine sahipsiniz, ya da farklı hisseler vardır siz onlardan birisiniz. Hukuki sonuçlar: 1) FİZİKSEL PAY YOK: Arsanın hangi tarafının size ait olduğu belirsiz; tüm arsada kullanma hakkınız 1/8 oranında; 2) TASARRUF: Hissenizi satabilirsiniz (TMK 688) — diğer hissedarların onayı şart değil ama ön alım hakları doğar (TMK 732); 3) Yapı yapmak: tüm hissedarların oybirliği veya 'fiili paylaşım sözleşmesi' (TST m.41) gerekir; 4) İfraz mümkünse: 'ortaklığın giderilmesi davası' (HMK 137) ile aynî bölüşüm; tarımsal arazide 5403/m.8 nedeniyle ifraz zor olabilir, mahkeme genelde satış kararı verir. Hisseli arsa alımı genelde risklidir; öncesinde: a) Diğer hissedarların kim olduğunu öğrenin (tapu kaydı); b) Geçit, kullanım, fiili paylaşım sözleşmesi var mı kontrol; c) İfraz/tevhid imkanı var mı belediyeden öğrenin; d) Tapu Sicili m.74 ile düzeltimi olası hatalar; e) AVUKATA danışmadan almayın. Çoğu durumda hisseyi alıp tek başınıza geliştirmek son derece zordur.

📚 TMK m.688-700, m.732 · TST m.41 (paylaşım sözleşmesi) · HMK m.137 · 5403 sayılı K. m.8

3402 sayılı Kadastro Kanunu m.22 (Mülkiyetin Tespiti) iki farklı yol tanır: a) Bend (a): RESMİ SENET, MAHKEME KARARI VEYA KESİN İSPAT belgesine dayanan tescil — en güçlü tescil türüdür, sicile güven ilkesi tam koruma sağlar; b) Bend (b): ZİLYETLIK (20 yıl uzun süreli, nizasız, fasılasız) yoluyla tescil — kanun gereği tescil edilir ama bu tür tescile karşı dava açma süresi daha uzundur ve şartları daha açıktır. m.22-a tescilin temelindeki belge sahte ise (sahte vekâlet, sahte senet, sahte tapu) tescil baştan geçersizdir (TMK m.1024). m.22-b zilyetlik tescile karşı 3402 m.12/3'teki 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanır. Uygulamada: tapu senedinde m.22-a veya m.22-b kaydı kütükten görülemez ama tutanaklardan anlaşılır. Önemli ihtilaflarda Kadastro Müdürlüğü'nden tespit tutanağı suretini almak şart.

📚 3402 SK m.22 · TMK m.713 (zilyetlikle iktisap) · TMK m.1023, m.1024 · Y.1.HD 2019/7842 E.

Mükerrer tescil (çift tapu) yolsuz tescil halidir (TMK m.1024-1027). Çözüm ilkeleri: 1) Önce tarihli tapu kural olarak üstündür; sonraki tescil m.1024 gereği yolsuzdur. 2) Ancak sonraki malik iyiniyetli üçüncü kişiyse (TMK m.1023) korunur — bu durumda eski malik tazminat hakkına sahiptir. 3) Kadastro tespitinden doğan mükerrerlik için 3402 SK m.12/3 özel hüküm: kadastrodan önceki kayıtların hukuki kıymeti vardır. Yargıtay 8. HD ve 1. HD'nin yerleşik tutumu: 'Aynı taşınmaz üzerinde birden çok tapu varsa, hangisinin hukuken geçerli olduğu mahkemece tespit edilir; resmi senet, taraf iradesi, zilyetlik süresi, iyiniyet birlikte değerlendirilir.' Yapacağın: a) Tapu Müdürlüğü'nden iki tapu kaydını al, b) Kadastro Müdürlüğü'nden teknik rapor talep et, c) Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'tapu iptal-tescil' davası aç (TMK m.1027). Hazine 3402 SK gereği davaya re'sen katılır.

📚 TMK m.1023, m.1024, m.1027 · 3402 SK m.12/3 · Y.1.HD ve 8.HD yerleşik içtihatları · TST m.74-75

3402 sayılı Kadastro Kanunu m.11'e göre kadastro tespit tutanakları köyde 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Bu süre içinde maliki olduğun parselle ilgili sınır, yüzölçüm, vasıf veya malik adına yapılan tespite YAZILI itirazda bulunmalısın. İtiraz Kadastro Müdürlüğü'ne verilir; teknik bürokrat (kadastro mühendisi) yerinde inceleme yapar. Müdürlük itirazını kabul ederse tutanak düzeltilir, reddederse karar tebliğinden itibaren 30 gün içinde Kadastro Mahkemesi'ne dava açabilirsin (m.12). Askı süresi GEÇMİŞSE itiraz yolu KAPANIR — bu durumda sadece m.41 (genel mahkeme, asliye hukuk) veya tapu iptal-tescil davası kalır. Pratik öneri: askı süresinde mutlaka itiraz et, bilirkişi raporu istemeyi ihmal etme. TKGM 2024/3 sayılı Genelgesi askı süreçlerini detaylandırır.

📚 3402 SK m.11, m.12, m.41 · TKGM 2024/3 Genelgesi · TST m.16-18

İfraz (parsel ayırma) için iki temel yol: A) İMARLI ALAN (belediye mücavir alanı, köy/mahalle yerleşik alanı): 3194 SK m.15-16 uyarınca belediyeden 'ifraz uygunluk belgesi' al; minimum parsel büyüklüğü plan notlarında. B) İMARSIZ TARIMSAL ALAN: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8 gereği MİNİMUM BÖLÜNEMEZ BÜYÜKLÜK altına inilemez — sulu tarım 2 hektar, kuru tarım 5 hektar, dikili tarım 0,5 hektar, örtüaltı 0,3 hektar. İhlalinde tescil REDDEDİLİR. Üretici niteliğine sahip mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesinde de aynı sınır geçerli (TMK m.700'den önce m.659). Süreç: 1) LİHKAB'dan ifraz krokisi, 2) Tarım İl Müdürlüğü'nden 'vasıf-büyüklük uygunluk' belgesi (tarımsal arazide), 3) Kadastro Müdürlüğü kontrol, 4) Tapu'da tescil — eski parsel kapatılır, iki yeni parsel açılır. Harç: 492 SK Tarife 4/I/13 = binde 5,68. Mirasçılar arası ortaklık giderilmesi için 6537 sayılı kanun (2014) ile getirilen 'aile çiftlik birliği' alternatifi de var.

📚 3194 SK m.15-16 · 5403 SK m.8 · TMK m.700, m.715 · TKGM 2018/5 Genelgesi · 6537 SK Tarımsal Arazi Mirası

Tek malikin iki bitişik parselini birleştirmesi (tevhid) 3194 sayılı İmar Kanunu m.16 ve TKGM 2018/5 sayılı Genelgesi (Aplikasyon, Tevhid, İfraz) çerçevesinde yapılır. Şartlar: a) İki parsel BİTİŞİK (en az bir kenar ortak), b) Aynı malik veya aynı paydaşlar, c) İmar planına uygun, d) Eğer imarsız ise belediye/il özel idare uygunluk görüşü. Süreç: 1) LİHKAB'dan tevhid krokisi (sınırları birleştiren yeni durum) hazırla, 2) Belediyeden 'imar durumu belgesi' al (plan dahili ise), 3) Kadastro Müdürlüğü'ne başvur — kontrol mühendisi inceler, 4) Tevhid onayı sonrası Tapu Müdürlüğü'nde tescil — eski iki tapu kapatılır, yeni tek tapu açılır. Harç: 492 SK Tarife 4/I/13 = beher emlak değeri × 0,00568 (binde 5,68). Birleştirme sonrası YENİ ada-parsel numarası verilir, eski tapu senetleri iptal olur. İmar planı içinde ise imar mevzuatı (3194 SK m.15-16) öncelikli; uygulama imar planına ters birleştirme ONAYLANMAZ.

📚 3194 SK m.15, m.16 · TKGM 2018/5 Genelgesi · 492 SK Tarife 4/I/13 · TST m.30-31

Tapu kütüğünde yazılı yüzölçüm (matematiksel) ile saha ölçümü (gerçek) arasındaki fark, kadastro çalışması sırasındaki teknik hatadan kaynaklanır. TKGM 2010/4 sayılı Genelgesi (Yüzölçüm Düzeltmeleri) iki ihtimal tanır: a) Sınırlar değişmeden yüzölçüm farkı — idari düzeltme; b) Sınırlar değişiyorsa tapu iptal-tescil davası gerekir (TMK m.1027). İdari düzeltme için Kadastro Müdürlüğü'ne başvur, LİHKAB ofisinden teknik rapor al, komşu maliklerin muvafakatini talep et. Yüzde 3-5'i aşan farklarda komşu izni şart, daha küçük farklar idarece resen düzeltilebilir. Düzeltme harca tabi değil (492 SK Tarife 4 muafiyet hükmü). Sonuç tapu kütüğüne tescil edilir, mevcut tapu senedinin yerini yeni senedi alır.

📚 3402 SK m.41 · TMK m.1019, m.1027 · TKGM 2010/4 Genelgesi · 492 SK Tarife 4

Pafta üzerinde iki farklı parselin (genelde komşu) sınırlarının çakışması (örtüşmesi) ya kadastro çalışmasındaki teknik ölçüm hatasından, ya da koordinat dönüşümü/yenileme aşamasındaki hesaplama hatasından kaynaklanır. TKGM 2010/4 sayılı Genelgesi 'Yüzölçüm Düzeltmeleri' kapsamında: 1) Çakışma SADECE PAFTADA ise (zeminde sınır net) idari düzeltme yeterli — komşu maliklerin yazılı muvafakatiyle pafta yenilenir, harç ALINMAZ. 2) Çakışma ZEMINDE de varsa (her iki malik aynı yeri kullanıyor) bu mülkiyet uyuşmazlığıdır — mahkeme yolu. Süreç: Kadastro Müdürlüğü'ne dilekçe ver, LİHKAB'dan teknik rapor al, komşu maliklerle anlaş (muvafakat), Kadastro onayı sonrası tapu kütüğü düzeltilir. Çakışma %3-5'i aşmıyor ve sınırlarda fark yoksa, müdürlük resen düzeltebilir (TST m.74). Düzeltme TAPU KAYDINI değiştirmez, sadece haritayı düzeltir; tapu senedinin geçerliliği sürer.

📚 TKGM 2010/4 Genelgesi · TST m.74-76 · TKGM 2018/5 Genelgesi · 3402 SK m.41

Kadastro tutanağında malik adının yanlış yazılması (örneğin "Ali Yılmaz" yerine "Veli Yılmaz") veya başka bir kişinin malik gösterilmesi yolsuz tescil halidir. Süreler: a) Askı süresi (30 gün) içinde Kadastro Müdürlüğü'ne itiraz; b) Kesinleşmiş tespit için TUTANAĞIN KESİNLEŞMESİNDEN İTİBAREN 10 YIL içinde 3402 SK m.12/3'e göre Kadastro Mahkemesi'nde dava (hak düşürücü süre — uzatılamaz); c) 10 yıl geçtiyse genel mahkemede TMK m.1024 yolsuz tescil davası — bu süreye tabi değildir AMA iyiniyetli üçüncü kişi koruması (m.1023) burada işler. Yapılacaklar: Nüfus müdürlüğünden son MERNIS'i al, zilyetlik delillerini topla (vergi makbuzu, tanık, ekim/dikim belgeleri), tapu kayıt suretini çıkar, avukat tut. Yargıtay 8. HD tutarlı kararı: 'Tapu sicilinde malik gösterilen kişi gerçek malik değilse, gerçek malikin tapu iptal-tescil isteme hakkı vardır; sicile güven ilkesi gerçek malikin lehinedir.'

📚 TMK m.1023, m.1024 · 3402 SK m.12/3, m.41 · Y.8.HD yerleşik içtihatları

3402 SK m.22-a (1.7.2005 değişikliği) ile getirilen 'kadastro yenileme' eski yıllarda yapılmış (örneğin 1955-1980 arası) elden ölçümlü kadastro tutanaklarını çağdaş teknolojiyle (uydu görüntüleri, GPS, fotogrametri) yeniden ölçer, çelişkileri giderir. ÖNEMLİ: Yenileme MALİK DEĞİŞTİRMEZ — sadece sınır/yüzölçüm/parsel kayıtlarını günceller. Yenileme tutanakları 30 günlük askı süresine çıkar; bu sürede sınır, yüzölçüm veya kayıt çelişkilerine itiraz edebilirsin (Kadastro Müdürlüğü'ne). Yenileme sonrası tapu sentlerin değişebilir — yeni ada/parsel numarası alır. Eski tapunu Tapu Müdürlüğü'ne ibraz edip yeni senedini alırsın. Yenileme harcı YOKTUR. Yenileme nedeniyle yüzölçümü artarsa, m.22/A'ya göre ek ölçü senedi düzenlenir; azalırsa tazminat hakkı yoktur (kanuni düzeltme sayılır). Yenileme bölgesindeki taşınmaz için yapılan dava da kadastro mahkemesinde görülür.

📚 3402 SK m.22, m.22-a · TKGM 2014/3 Genelgesi · TST m.16

3402 SK m.12 ve devamı Kadastro Mahkemesi'nin görev alanını ve süreleri belirler: a) Askı süresinde Kadastro Müdürlüğü'ne itiraz (30 gün) — idari aşama; b) İtirazın reddinden veya tutanağın kesinleşmesinden itibaren KADASTRO MAHKEMESİNE 30 gün içinde dava; c) Kesinleşen tespit için 10 YIL HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE — bu süre sonra hiçbir surette uzatılamaz, eskimez. Yargıtay HGK'nın yerleşik tutumu: '3402 SK m.12/3'teki 10 yıllık süre hak düşürücüdür; def'i değil, hakimce re'sen dikkate alınır.' Önemli: 10 yıl SONRA tespit edilen yanlışlıklar için sadece genel mahkemede TMK m.1024 yolsuz tescil davası kalır; bu davada iyiniyetli üçüncü kişi koruması (m.1023) defi vardır. Davada bilirkişi (jeodezi-fotogrametri mühendisi, ziraat mühendisi, hukukçu) raporu, keşif, tanık dinleme, zilyetlik delilleri kritiktir. Avukat zorunlu değil ama şiddetle önerilir.

📚 3402 SK m.12, m.13, m.32 · TMK m.1023, m.1024 · Y.HGK 2018/8-237 E. yerleşik içtihat

Eğer hata 'teknik bir hata' (ölçüm, tersimat) ise, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.41 ve 47/N Yönetmeliği gereği kadastro müdürlüğü resen düzeltir — sadece dilekçe + krokiyle başvurulur. Hak sahibi olarak süresiz başvurabilirsiniz. Eğer hata 'mülkiyet uyuşmazlığı' ise, kadastro müdürlüğü konuyu mahkemeye intikal ettirir; kadastro mahkemesinde 'tapu iptal-tescil' davası açılır. 22/A yenileme süreçlerinde bu tür düzeltmeler topluca yapılır.

📚 3402 sayılı KK m.41 · 47/N Yönetmeliği · TKGM 2010/22 Genelgesi

3402 sayılı KK m.13-14 — kadastro çalışmaları sırasında veya sonrasında, tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz için 20 yıl 'çekişmesiz, kesintisiz, malik sıfatıyla' zilyetlik gösteren kişi adına tescil yapılabilir. Ancak: (1) Hazineye, ormana, mer'aya ait yerlerde uygulanmaz; (2) Eski hak sahibinin tapu kaydı veya zilyetlik belgesi varsa öncelik onundur; (3) Hak düşürücü süre 10 yıldır (KK m.12/3). Tarım ve Orman Müdürlüğü görüşü alınması zorunludur.

📚 3402 sayılı KK m.12, 13, 14 · TMK 713-714 · Y.7., 8., 14., 20.HD içtihatları

6831 sayılı Orman K. m.2/B'ye göre orman niteliğini kaybedip vasıf değiştiren araziler (2/B) Hazine adına tescillenir. 6292 sayılı Kanun (2012) ile fiili kullanıcılar / hak sahipleri 31.12.1981 öncesi zilyetlik ispatlayarak rayiç bedelle satın alabilir. TKGM 2013/12 Genelgesi cins değişikliği işlemlerini düzenler. Süre: zilyetlik ispatı için tarım listesi, vergi makbuzları, tanık ifadesi, kadastro tutanakları kullanılabilir. Bedelin bir kısmı peşin, kalanı 5 yıla kadar taksit.

📚 6831 sayılı OK m.2/B · 6292 sayılı Kanun · TKGM 2013/12 Genelgesi

3402 SK kapsamındaki davalarda Kadastro Mahkemesi'nin verdiği iki temel karar türü vardır: 1) TASDİK KARARI: Kadastro Müdürlüğü'nün yaptığı tespit (tutanak) hâkim tarafından İNCELENİR ve DOĞRU bulunursa 'tasdik' edilir. Tutanak aynen geçerli kalır, davanın açılması mevcut durumu değiştirmez. Tasdike rağmen 10 yıllık (m.12) süre içinde temyize gidilebilir. 2) TESCİL KARARI: Hâkim, tespit yanlış veya eksik bulursa, yeni bir malik adına TESCİL kararı verir. Bu karar kesinleşince TAPU MÜDÜRLÜĞÜ'ne gönderilir, tapu açılır. Tescil iki türlü olabilir: a) TMK m.704 vd. mülkiyet devri sonucu, b) Kazandırıcı zamanaşımı (m.713) sonucu. Bunun yanında: 3) RED KARARI (davanın esastan reddi); 4) GÖREVSİZLİK KARARI (kadastro mahkemesi yerine başka mahkemeye sevki); 5) USULDEN RED. KARARLAR TEMYİZ EDİLEBİLİR — Yargıtay 8. HD veya 1. HD'ye 15 gün içinde başvurmak gerekir (eski 30 gündü, 7445 SK ile değişti). Avukat zorunlu değil; ama dava ekonomisi açısından şart. Tasdik karar harcı: nispi (m.13 nispi harç tarifesi), tescil kararı kararname harcına tabi.

📚 3402 SK m.10-13, m.32 · TMK m.704, m.713, m.1027 · HMK m.117 · 492 SK Tarife 1

3402 SK m.13 (Kadastroda Belirsizlik Halinde Tescil): Kadastro çalışması sırasında bir taşınmazın gerçek malikinin tespit edilememesi halinde, 20 YIL nizasız ve fasılasız zilyetliği belgelenebilen kişi adına tescil yapılır. Şartlar: a) Zilyetlik MALİK SIFATIYLA olmalı (kiracı/intifa hakkı sahibi sayılmaz); b) 20 YIL kesintisiz (vergi ödeme, ekim-dikim, sınır işaretleri, vs. delilleri); c) NİZASIZ — bu süre içinde başka biri hak iddia etmemiş olmalı; d) FASILASIZ — sürekli kullanım. Kadastro çalışması SIRASINDA bu tescil m.13 ile yapılır; çalışma SONRA ise TMK m.713 (Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı) ile kadastro mahkemesinde dava açılır — ek 10 YIL daha tasarruf gerekir (m.13 + 10 yıl = 30 yıl toplam). HAZINE TAŞINMAZLARI: 3402 SK m.13 son fıkrası ve 5403 SK gereği KAMU MALI taşınmazlar üzerinde kazandırıcı zamanaşımı İŞLEMEZ — mera, orman, kıyı, hazine arazisi vs. üzerinde 20 yıl da kullansan tapu açamazsın. Yargıtay HGK'nın istikrarlı tutumu: 'Kamu malı niteliği ispat edilirse, kazandırıcı zamanaşımı zaten başlamaz.'

📚 3402 SK m.13, m.14 · TMK m.713 · 5403 SK · Y.HGK 2017/5-217 E. · 6831 SK m.1 · 4342 SK

TMK m.462 vesayet altındaki kişinin taşınmazı için: 'vasi, sulh hakiminin izni olmadıkça gayrimenkul satamaz, ipotek edemez, üst hakkı, geçit hakkı tesis edemez'. Süreç: 1) Vasi sulh hukuk mahkemesine 'satış izni' dilekçesi verir; 2) Mahkeme keşif yapar, bilirkişi raporu alır (taşınmazın değeri, satış sebebinin makullüğü); 3) Vasi vesayet altındaki kişinin yararına olduğunu ispatlamalı; 4) İzin verilirse satış yapılır, bedel banka hesabına yatırılır (vesayet hesabı), denetlenir; 5) Yıllık hesap raporu mahkemeye sunulur. İzinsiz satış: a) Satış geçersizdir (TMK 462/II); b) Alıcı iyiniyetli ise TMK 1023 koruması işleyebilir ama vesayet altındaki kişi yararı önceliklidir; c) Vasiye karşı tazminat davası açılır, ağır vasiye cezai sorumluluk (TCK m.155 'inancı kötüye kullanma'). Pratik: vasinin tapu işleminden önce mahkeme izni belgesini tapuya getirmesi şart. Bu belge olmadan tapu memuru işlem yapamaz.

📚 TMK m.462, m.464, m.488 · Sulh Hukuk Mahkemesi vesayet işleri · TCK m.155

Mahkeme kararı ile tescil süreci: 1) Kararın KESİNLEŞMESİ ŞART (istinaf+Yargıtay süresi geçmeli veya feragat); 2) Mahkeme veznesinden 'kesinleşme şerhli' karar örneği alınır; 3) Tapu müdürlüğüne başvuru (Kararın aslı + kesinleşme şerhi + harç dekontu); 4) Tapu memuru kararı TAKBİS'e işler — re'sen yapması esastır (TST m.16, m.21). Sürüncemede kalma sebepleri: a) Karar metninde belirsizlik (mahkemeden 'açıklama kararı' istenir, HMK m.305); b) Yazım hataları (TMK 27 + nüfus düzeltimi gerekebilir); c) Kadastroya yansıması (pafta güncellemesi); d) Karşı tarafın ihtirazı (zaten kesinleşmiş, hak etmez ama bürokratik). Sürüncemede kalırsa: 1) Tapu müdürlüğünden yazılı cevap isteyin; 2) TKGM Bölge Müdürlüğüne başvuru; 3) CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi) şikayeti; 4) İdari yargıda 'eylemsiz idare' (zımni red — İYUK m.10); 5) En radikal: icra yoluyla mahkeme kararının uygulanması talep edilebilir (İİK m.30). TKGM 2025/7 sayılı Genelgesi (Hukuk Birimleri) ile tapu kaydında düzeltim davalarında idarenin tutumu netleştirilmiştir. Avukat şart.

📚 HMK m.305 (açıklama) · TST m.16, m.21 · İYUK m.10 · İİK m.30 · TKGM 2025/7 Genelgesi

TMK m.1018 'Tapu Sicilinin Tutulması ve Geçerliliği' temel ilke: 'Bir taşınmaz üzerinde tasarruf, tapu kütüğüne tescil edilmedikçe sahibini bağlayıcı olmaz.' Mahkeme kararı (tapu iptal-tescil, miras intikali, ortaklığın giderilmesi vd.) TESCİL EDİLMEDIKÇE 3. kişilere karşı geçersizdir. TESCİLİ EDİLMEMİŞ MAHKEME KARARININ ETKISI: 1) TARAFLAR ARASI: Karar bağlayıcı — davalı ve davacı kararın hükmüne uymak zorunda; 2) 3. KİŞİLERE: Karar TESCİL EDİLMEDİĞİ İÇİN GÖRÜNMEZ — alıcılar, tapu memuru, banka karara dayanan hakkı tanımıyor; 3) SİCİLE GÜVEN İLKESİ (TMK m.1023): 3. kişi tapu kütüğüne güvenip alır — sicilde eski malik göründüğü için iyiniyetli sayılır, korumalı; 4) RİSK: Davalı taşınmazı 3. kişiye satarsa, kararı geç tescil ettirdiğin için kaybedersin. KARAR TESCİLİ SÜRECİ: 1) KARAR KESİNLEŞTİRME: Mahkeme kararı verildikten sonra istinaf/temyiz süresi (7445 SK ile 15 gün) — itiraz yoksa kesinleşir; karşı taraf temyiz ederse istinaf/temyiz mahkemesi kararına kadar bekle; 2) KESİNLİK ŞERHİ: Mahkemeden 'Karar kesinleşmiştir' beyanı veya şerh alın — bu kesinlik şerhi tescil için zorunlu; 3) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ BAŞVURUSU: a) Webtapu'dan veya bizzat; b) Belgeler: Mahkeme kararı aslı veya onaylı sureti + kesinlik şerhi + T.C. kimlik; c) Harç ödemesi (492 SK Tarife 4); 4) İŞLEM: Tapu Müdürlüğü kararı inceler — şartlar uygunsa tescil yapar (tescil-iptal-düzeltim); 5) YENİ TAPU SENEDİ: Senin adına yeni tapu senedi düzenlenir, eski malikin tapusu kapatılır. SÜRE: Tescil 15-30 gün. HARÇ: 1) Tapu iptal-tescil için: 492 SK Tarife 4/I/13 — ‰5,68 (beyan değeri üzerinden); 2) İntikal için: harçsız (sadece VIV ödenir); 3) Düzeltim için: cüzi maktu (memur hatası ise harçsız). MÜLKİYET DEVRİ DAVASI Lehe Karar — Pratik: Örnek: Sen davalı eski malikten 'tapu iptal-tescil' davası kazandın — taşınmaz senin adına tescil edilecek. ADıMLAR: 1) Kararın kesinleşmesini bekle (önemli — kesinleşmemiş karar tescil edilemez); 2) Mahkemeden kesinlik şerhi al; 3) HEMEN Tapu Müdürlüğü'ne başvur — geciktirme yok; 4) Harç öde; 5) Tescil işlemi tamamlanır. KARARI GECİKTİRMENİN RİSKLERI: 1) DAVALI EKSI MALİK 3. KİŞİYE SATAR: Sen karar aldın ama tescil ettirmedin → davalı malik tapuyu 3. kişiye satar → 3. kişi iyiniyetli alıcı (TMK m.1023) → sen tapuyu kaybedersin, sadece tazminat alabilirsin. 2) DAVALI ÖLÜRSE: Davalı vefat ederse mirasçıları tescil için yeni dava açmak gerekebilir — sürede uzar; 3) HACIZ KONABILIR: Davalının başka borçları için tapuya haciz konabilir — sen ne kadar haklı olsan da hacizden sonra taşınmaza zorlukla kavuşursun; 4) BÜTÇE: Mahkeme harçları için para harcadığın halde kararı kullanmadın — para kaybı. ÖZEL HALLER: 1) MİRAS İNTİKALİ KARARI: Mirasçılık belgesi alıp Vergi Dairesi'ne VIV beyan, sonra Tapu Müdürlüğü'ne intikal başvurusu — bu zaten süreç gereği yapılır; 2) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ KARARI: Mahkeme açık artırma emrediyorsa, satış aşaması başlar — tescil otomatik; 3) BOŞANMA + MAL REJİMİ KARARI: Mal paylaşımı için tescil — eğer ortak mal varsa; 4) İCRA SATIŞ KARARI: Cebri satış sonucu yeni alıcıya tescil — icra dairesi koordinasyonu. AVUKAT SORUMLULUĞU: Avukatlar kararın kesinleşmesini takip etmek ve tescil ettirmekle yükümlü (Avukatlık K. m.35) — ihmal halinde avukata tazminat talebi olabilir. UZUN VADELI: 1) TESCİLİ OLMAYAN KARAR ESKİDİR: 10 yıl sonra (TBK m.146) icra zamanaşımı; kararla kazandığın hak kullanılamayacak duruma gelebilir; 2) DEĞER YİTİRİR: Taşınmaz uzun süre eski malik adına kaldığı için davalının borçlarından etkilenir. ÖNERILER: 1) KARAR ALINIR ALINMAZ kesinleşme süresini bekleyip HEMEN tescil; 2) Avukat sürecini sıkı takip etsin; 3) Tescil sırasında Webtapu'dan periyodik tapu sorgu — eski malik başka tasarruf yapıyor mu?; 4) Şüphe halinde İHTIYATI TEDBİR talep — tescil bitene kadar koruma.

📚 TMK m.1018, m.1023, m.1024 · HMK m.30 · TBK m.146 · 492 SK Tarife 4 · TKGM 2017/2 · Y.1.HD ve HGK yerleşik içtihatları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS), eser sözleşmesi (TBK m.470) ile mülkiyet devri sözleşmesinin (TBK m.207) karması bir bileşik sözleşmedir. Müteahhit arsa sahibine bedel olarak inşa edilen bağımsız bölümlerin bir kısmını devreder. Sözleşmenin ZORUNLU İÇERIKLERİ: 1) Arsa parsel + mülkiyet bilgisi; 2) İnşa edilecek yapı projesi + ruhsat şartları; 3) ARSA SAHİBİNE VERİLECEK BAĞIMSIZ BÖLÜMLER (kat, daire numarası, brüt/net alan, balkon, depo, otopark, vd. açıkça yazılı); 4) Teslim tarihi + ceza şartı; 5) Teminat (mali sorumluluk sigortası, banka teminat mektubu); 6) Tapu devir koşulları (genelde iskan ruhsatı alındıktan sonra). DEĞİŞİKLİK HAKKİ: Müteahhit projeyi TEK TARAFLI değiştiremez (TBK m.471 'İşin Görülmesinde Özen'). Plan değişikliği için: a) Belediyeden RESMİ plan tadilatı izni alınmış olmalı; b) Sözleşmedeki bağımsız bölüm ÖLÇÜLERİ ve KONUMU korunmalı; c) Aksi takdirde arsa sahibinin RIZASI ALINMALI. İHLAL durumunda: 1) NOTER İHTARI çek — 'Sözleşmeye aykırı plan değişikliğini X gün içinde düzelt, aksi halde fesh ederim' (TBK m.117 mükafaata davet); 2) Müteahhit düzeltmezse FESH + TAZMINAT (TBK m.473) — Asliye Hukuk Mahkemesi'nde. 3) İhtiyati tedbir iste — yapımın durdurulması. 4) MİSLİ TAZMİN: TBK m.475 'eserin onarılması veya yeniden yapımı' talep; 5) Müteahhitin TEMİNATI'ndan tahsil — 6306 SK kapsamındaki kentsel dönüşümlerde müteahhit 3 katı teminat verir. Yargıtay 15. HD: 'Kat karşılığı sözleşmesinde proje değişimi tek taraflı yapılamaz; arsa sahibinin rızası emredici şarttır.'

📚 TBK m.207, m.470-475, m.117 · 6306 SK m.6 · 634 SK KMK · 3194 SK · Y.15.HD yerleşik içtihatları

KKİS'de müteahhit iflası en zor senaryolardan biri. Hukuki yollar: 1) TEMİNAT MEKTUBU TAHSILİ: Sözleşmede müteahhit BANKA TEMİNAT MEKTUBU veya MESLEKİ SORUMLULUK SİGORTASI sunmuşsa: hemen bankaya/sigortaya başvur, mektup bedelini tahsil et. 6306 SK m.6/4: kentsel dönüşümde müteahhit ZORUNLU teminat (3 katı bedel) — iflas halinde Bakanlık devreye girip alternatif müteahhit bulur, teminat ile yapım sürdürülür. 2) İFLAS MASASI'NA KAYIT: Müteahhit iflas etmişse İcra ve İflas K. m.66 vd. — masa hakimine başvur, alacağını kayıt ettir. Sıralama: ÖZEL ALACAKLI ASTSAN (yapım için arsayı verdin) öncelikli sıradasın ama imtiyazlı değilsin; banka ipotekleri vd. öncelikli olabilir. 3) YENİ MÜTEAHHİT: a) Kentsel dönüşümde Bakanlık (Çevre) ihale yoluyla yeni müteahhit atar — eski sözleşme şartlarına uygun (6306 m.7); b) Özel projede arsa sahipleri kendi başlarına yeni müteahhit aramak zorunda. 4) ARSA SAHİBİNİN YIKIM SORUMLULUĞU: Müteahhit yıkıp gittiyse, arsa sahibi başka müteahhit ile YENİ sözleşme yapar; eski sözleşmeden doğan yıkım masrafları masaya alacak olarak yazılır. 5) HUKUKİ DEFANS: Eski sözleşmeyi fesh ettiğine dair MAHKEME TESPITI al (Asliye Hukuk); böylece yeni müteahhit sözleşmesinde tereddüt olmaz. 6) AVUKAT ŞART: İflas hukuku çok karışık, kayıt süreleri (iflas ilanından 3 ay) sıkı, hak düşürücü. ÖNEMLİ: KKİS imzalarken müteahhitin TİCARİ SİCİL kaydı, son 3 yıl bilanço, vergi borcu, banka teminat kapasitesi mutlaka kontrol edilmeli.

📚 TBK m.482 (iflas), m.470 vd. · İİK m.66, m.196 · 6306 SK m.6, m.7 · 6098 SK Eser Sözleşmesi · Y.15.HD

Müteahhitin iflası halinde arsa sahibi için izlenecek yol: 1) DERHAL TEDBİR — taşınmaz tapu kaydında işlem yapılmasını engellemek için ihtiyati tedbir (HMK 389), 2) FESİH DAVASI — TBK 471 ve KKİS hükümleri uyarınca müteahhitin temerrüdü/iflası nedeniyle sözleşme feshi davası açılır (Asliye Ticaret veya Asliye Hukuk), 3) ŞERH TERKİN DAVASI — fesih kararı kesinleşince arsa payı karşılığı inşaat şerhi kaldırılır, 4) İFLAS MASASINDAN ALACAĞIN ÇIKARILMASI — müteahhitin arsa üzerinde sahip olduğu arsa payı veya kat irtifakı varsa, bunlar iflas masasına dahil edilir; arsa sahibinin önalım/iade hakkı 2004 sayılı İİK'ya göre değerlendirilir. Yarım kalan inşaat için: ya yeni müteahhitle anlaşıp inşaatı tamamlatmak ya da arsa sahibinin kendi imkânlarıyla bitirmesi seçenekleri var. KKİS sözleşmesinde 'iflas/temerrüt halinde otomatik fesih' maddesi varsa süreç hızlanır.

📚 TBK m.470-486 · 2004 sayılı İİK · HMK m.389

HMK m.281 'Bilirkişi Raporuna İtiraz' düzenler. Mal rejimi tasfiyesi davasında bilirkişi raporu çok önemli — taşınmazların değerini, paylaşımı belirler. RAPORA İTİRAZ HAKKİ: 1) Rapor mahkemeye sunulduğunda hâkim taraflara TEBLİĞ eder; 2) Tarafların 2 HAFTA içinde itiraz hakkı (HMK m.281); 3) İtiraz dilekçesi mahkemeye sunulur — gerekçeli, somut, alternatif önerilerle. İTİRAZ SEBEPLERI: 1) METODOLOJİ HATASI: Bilirkişi yanlış değerleme yöntemi kullandı (karşılaştırma yerine maliyet, vd.); 2) KARŞILAŞTIRMA YANLIŞ: Komşu satışlar kıyas için yanlış seçildi (farklı bölge, farklı tip, eski tarihli); 3) DEĞER ARTIŞI HESAPLAMA: Evlilik süresince değer artışı yanlış hesaplandı; 4) AMORTISMAN/KULLANIM: Yapının amortismanı eksik veya fazla; 5) İMAR DURUMU YOK SAYILDI: Plan tadilatı geleceği, kentsel dönüşüm potansiyeli değerlendirilmedi; 6) PİYASA DEĞİŞİMİ: Rapor tarihi ile dava arasında piyasa değişti (özellikle enflasyonlu dönem); 7) BORÇ HESABI: İpotek, vergi borcu yanlış düşürüldü; 8) GİZLİ KUSURLAR: Yapıda gizli sorunlar gösterilmedi (örneğin temel sorunu); 9) HATALI METRAJ: Yüzölçümü yanlış. İTİRAZ DİLEKÇESİ İÇERİĞİ: 1) Rapor tarihi, bilirkişi adları; 2) Spesifik hatalar — sayfa, paragraf belirterek; 3) GERÇEK DEĞER iddiası — kanıtlarla (örnek: 'Bilirkişi 1 milyon TL dedi, ben 3 milyon TL iddia ediyorum çünkü...'); 4) Alternatif rapor (varsa) — özel değerleme şirketinden bağımsız rapor; 5) EK BİLİRKİŞİ veya YENİDEN BİLİRKİŞİ talebi. MAHKEMENİN KARARI: 1) İTİRAZI REDDEDER: Bilirkişi raporunu esas alır, karar verir; 2) AÇIKLAMA İSTER: Bilirkişiyi duruşmaya çağırır, sorulara cevap aldırır (m.282); 3) EK BİLİRKİŞİ: Ek inceleme + ek rapor (m.283); 4) YENİDEN BİLİRKİŞİ: Yeni 3 kişilik bilirkişi heyeti — eski raporu inceler, kendi değerlendirmesini sunar (m.284). MAHKEME HAKİMİNİN TAKDİRİ: Hâkim BİLİRKİŞİ RAPORUYLA BAĞLI DEĞİLDİR (m.281 son cümle) — hayatın olağan akışına, mantığa, deneyime aykırı rapor varsa kabul etmek zorunda değil. KENDI BİLİRKİŞİN: 1) Avukatlar bağımsız değerleme şirketinden alternatif rapor alabilir; 2) Dava dosyasına sunulur — mahkeme alternatif raporu da değerlendirir; 3) Maliyet: 5.000-25.000 TL özel rapor için. PRATİK İPUÇLARI: 1) BİLİRKİŞİ SEÇİMİ ÖNEMLİ: Hâkim taraflara liste sunar, taraflar itiraz hakkı kullanabilir — sektörle ilgili olmayan, deneyimi az bilirkişiye itiraz et; 2) BELGE SUN: Komşu satışların güncel kayıtları (Vergi Dairesi'nden), emlak sitesi ilanları, yetkili eksperlerden bilgi; 3) AVUKAT ŞART: Bilirkişi raporuna teknik itiraz uzmanlık ister; 4) DURUŞMA: Bilirkişiyi mutlaka duruşmaya çağırt, sorularla zayıf yönleri ortaya çıkar. RAPOR YENİLENMESİ KESİN OLMAZSA: 1) İtiraz hakkını kullan; 2) Hâkim takdir, çoğu zaman kabul; 3) Karar yine de aleyhinde ise İSTİNAF + TEMYİZ — Yargıtay aşamasında da bilirkişi yetersizliği iddia edilebilir.

📚 HMK m.281-284, m.116 · TMK m.236 · Y.2.HD ve 8.HD yerleşik içtihatları · TBK m.49 · Bilirkişi K.

TMK m.202-206 'Mal Rejimi Sözleşmesi' düzenler. Eşler yasal rejim (Edinilmiş Mallara Katılma) yerine başka rejim seçmek isterlerse sözleşme yapabilirler. ŞEKİL ŞARTI (m.205): 1) NOTER DÜZENLEMESİ — yazılı olarak noter huzurunda; 2) Eşlerin imzaları + noter onayı; 3) Tapu kütüğüne TESCİL gerekli (taşınmaz açısından geçerlilik için). REJIM SEÇENEKLERİ: 1) MAL AYRILIĞI (m.242-243): Her eşin malı evlilik süresince + sonra kendisinin. Boşanmada hiçbir paylaşım yok. Çalışma kazancı, miras, bağış — hepsi kişisel. Sadece aile konutu (m.194) ortak. Bu rejimi seçenler: a) Birinin önceden çok mal varlığı var, korumak istiyor; b) İş insanları, şirket sahipleri; c) İkinci evlilikte (önceki çocuklara koruma); d) Yaş farkı büyük çiftler. 2) PAYLI MAL AYRILIĞI (m.244): Belirli mallar ortak, diğerleri ayrı. Sözleşmede tek tek listelenir — 'X tapu ortak, Y tapu sahibinde' gibi. Karışık ihtiyaçlara uygun. 3) MAL ORTAKLIĞI (m.245-246): Hem evlilik öncesi hem evlilik süresince edinilen TÜM mallar ortak. Boşanmada YARI YARIYA paylaşım. Geleneksel aile yapısına uygun, ama nadir tercih edilir. 4) GELENEKSEL TÜRK YAPISINA UYUMLAŞTIRILMIŞ ÖZGÜR REJIM: Sözleşmede taraflar kendi kuralları belirleyebilir — sınırlar (m.6 ahlak, kamu düzeni) içinde. SÜREÇ: 1) Kararı VER: Eşler ne istediğini belirler, taslakta uzlaşırlar; 2) NOTER: Tüm Türkiye notere git, sözleşme metni hazırlatılır; 3) İMZA: Her iki eş bizzat noter huzurunda imza; 4) TASDİK: Noter sözleşmeyi tasdik eder, suret düzenler; 5) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ: Eğer taşınmaz var ise: a) Sözleşme + tapu senetleri Tapu Müdürlüğü'ne sunulur; b) Tapu kütüğüne 'mal rejimi sözleşmesi: X tarihli' diye şerh işlenir; c) Bu olmazsa taşınmaz açısından sözleşme 3. kişilere karşı geçerli olmaz. SÜRE: 1-3 saat noterde; tapuya tescil 1-2 hafta. MASRAF: 1) NOTER ÜCRETİ: 2.000-8.000 TL (taşınmaz değerine göre); 2) TAPU HARÇ: 492 SK sembolik; 3) AVUKAT (tavsiye): 5.000-20.000 TL — sözleşmeyi düzeltmek, geleceğe dönük koruma. EVLİLİK ÖNCESİ vs SÜRESİNDE: 1) ÖNCESİ: Düğün öncesi düzenleme — duyusal anlamda zor olabilir; nişanlanma sonrası ideal; 2) SÜRESİNDE: Evlilik 5-10 yıl sonra mali durum değişti, sözleşme isterler — ANLAŞMA gerekli. DEĞIŞIM: Sözleşme her zaman değiştirilebilir veya kaldırılabilir — yine noter düzenlemesi ile, eşlerin uzlaşması şart. KARARSIZSA: Sözleşmeyle YASAL REJIME GERİ DÖNÜLEBİLİR — taraflar isterse Edinilmiş Mallara Katılma rejimine dönüş. ÖNCE EVLİ KALANLAR: 01.01.2002 öncesi evlenenler ESKİ 'Mal Ayrılığı' rejimine tabiydi. 2002 sonrası AVTOMATİK YASAL REJİME geçtiler (m.225) — istiyorlarsa sözleşme ile mal ayrılığında kalabilir veya farklı seçim. PRATİK ÖNERILER: 1) Avukat danışmanlığı şart — gelecek koruma için; 2) Aile içinde açık konuş; 3) Çocuklar varsa onların hakları da düşün; 4) Şirket sahipleri için MAL AYRILIĞI çok avantajlı — şirket borçlarından eş korunur.

📚 TMK m.202-206, m.242-246, m.225 · 5060 SK Noterlik K. · 4721 SK · Y.2.HD ve 8.HD yerleşik içtihatları

TMK m.202 'Yasal Mal Rejimi' — 01.01.2002 tarihinden sonraki evlilikler için 'Edinilmiş Mallara Katılma' rejimi OTOMATİK uygulanır (eski 'mal ayrılığı' rejimi terk edildi). MAL TÜRLERİ (m.218 vd.): 1) KİŞİSEL MALLAR (m.220): a) Evlilik öncesinden gelen mallar; b) Bağış ve miras yoluyla gelenler; c) Manevi tazminat alacakları; d) Kişisel kullanım eşyaları; e) Bu malların yerine geçen değerler. Bu mallar BÖLÜNMEZ, sahibinin kalır. 2) EDİNİLMİŞ MALLAR (m.219): a) Çalışma karşılığı kazanılan paralar; b) SGK ödemeleri; c) Kişisel mallarının gelirleri (kira, faiz); d) Tazminat alacakları (manevi hariç); e) Yukarıdakilerin yerine geçen değerler. Bu mallar EŞLER ARASINDA YARI YARIYA paylaşılır. TAPULAR İÇİN UYGULAMA: 1) EVLILIK ÖNCESI TAPU: Eşlerden biri evlilik öncesi tapuyu almışsa, kişisel mal sayılır — boşanmada SADECE SAHİBİNDE KALIR. AMA: a) Evlilik süresince taşınmazın DEĞER ARTIŞI mal paylaşımına dahil (m.236 'Değer Artışı Payı'); b) Tapunun bedeli evlilik süresince taksitlerle ödenmişse, ödenen kısım edinilmiş mal sayılır, yarı yarıya paylaşılır. 2) EVLİLİK SÜRESİNDE ALINAN TAPU: a) Bedel çalışma kazancından ödendiyse — EDİNİLMİŞ MAL, yarı yarıya paylaşım; b) Bedel miras/bağıştan ödendiyse — KİŞİSEL MAL, sahibinde; c) Bedel hem kişisel + hem edinilmiş mal karışımıysa — oranlı paylaşım. 3) İPOTEKLI ALIM: Banka kredisi ile alınan tapu — kredi taksitleri eş paralarından ödendiyse, ödenen kısım edinilmiş, ödenmemiş kısım borç olarak hesaplanır. MAL REJİMİ TASFİYESİ (m.236-243): Boşanma kararı kesinleştikten sonra başlar. SÜREÇ: 1) DAVA: Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'Mal Rejimi Tasfiyesi Davası' — eşlerden biri açabilir; süre boşanma kararından 1 YIL (m.247 zamanaşımı); 2) BELGE TOPLAMA: a) Evlilik tarihi; b) Boşanma tarihi; c) Tüm taşınmazların tapu kayıtları + edinim tarihleri; d) Banka hesabı + maaş bordrolarımm; e) Banka kredi ödemeleri; f) Miras/bağış kayıtları. 3) BİLİRKİŞİ: Mali müşavir + gayrimenkul değerleme uzmanı — taşınmazların güncel değerini tespit; 4) HESAP: a) Edinilmiş malların toplam değeri; b) Borç düşülür; c) Net değer / 2 = her eşin payı; d) Tapuların paylaşımı kararı. SÖZLEŞMEYLE FARKLI REJIM: Eşler isterse mal rejimi sözleşmesi düzenleyebilir (m.205-206): a) MAL AYRILIĞI — her eşin malı kendine; b) PAYLI MAL AYRILIĞI — bazı mallar ortak; c) MAL ORTAKLIĞI — her şey ortak. Sözleşme NOTER düzenlenmeli (m.205), evlilik öncesi veya evlilik süresince yapılabilir. AYRINTI: 1) Aile konutu özel koruma (m.194) — mal rejiminden ayrı; 2) Çocuk nafaka konutu (m.169) — ayrı; 3) Süreç uzun (1-3 yıl), avukat şart. ÖZEL HALLER: a) Eş kayıp/yurt dışında — vekâlet veya gıyabi yargılama; b) Birden fazla mal — paylaşım karmaşık, bilirkişi şart; c) Şirket hissesi — özel hesaplama (yıllık brüt gelir bazında).

📚 TMK m.202, m.205-206, m.218-220, m.236-247 · 4721 SK m.169, m.194 · HMK m.121 · Y.2.HD ve 8.HD yerleşik

Türk Medeni Kanunu m.202 uyarınca 01.01.2002 tarihinden itibaren eşlerin mal rejimi 'edinilmiş mallara katılma' rejimi olarak otomatik uygulanır (eski rejim: mal ayrılığı). 2002 sonrası evlilikte alınan taşınmaz, kim adına alındığına bakılmaksızın 'edinilmiş mal' kabul edilir; boşanmada diğer eşin 'katılma alacağı' (yarı pay) hakkı doğar. 2002 öncesi evliliklerde önceden edinilmiş mallar 'kişisel mal' kabul edilir, alan eşin kalır. Bağış/miras yoluyla gelen mal her zaman 'kişisel mal'dır (TMK 220). Mahkeme kararıyla taşınmaz devri yapılırken, edinilmiş malda 1/2 hisse devri ivaz sayılmaz; 492 SK 4/I-13-c maktu harç (732 TL — 2026) uygulanır (Y2HD 2019/206 E.).

📚 TMK m.202, m.218-241 · 492 SK 4/I-13-c · Y2.HD 2019/206 E.

Türk Medeni Kanunu m.166/3 anlaşmalı boşanmada hâkim, eşlerin sunduğu protokolü tasdik eder. Protokolde 'ev kocaya/karıya geçecek' gibi ifadeler yetmez; 'tarafların X parselin yarısının/tamamının diğer eşe devredilmesini, tapu siciline tesciline rıza gösterdiklerine' şeklinde açık ibare olmalı. Mahkeme kararı kesinleşince tapu müdürlüğüne sunulur ve resen tescil yapılır. Protokol bulanıksa müdürlük 'mahkeme kararı + ek beyan' isteyebilir; bunun mümkün olmadığı durumda taraflar arasında yeni bir devir sözleşmesi gerekir, bu da 20/a satış harcına tabi olur. Protokol hâkim tasdiki ile bağlayıcıdır; daha sonra tek taraflı vazgeçilemez (TMK 166).

📚 TMK m.166 · 492 SK 4/I-13-c, I/20-a · Y2.HD 2019/206 E.

Türk Medeni Kanunu m.194 ile düzenlenen aile konutu şerhi, eşlerden birinin diğerinin rızası olmadan konutu satması, kiraya vermesi veya devretmesini engeller. Şerh kalkma sebepleri: 1) Boşanma kararı kesinleşmesi (TMK 184), 2) Eşin ölümü (TMK 28), 3) Konutun fiilen aile konutu olmaktan çıkması — taraflar başka konuta yerleşmiş, 4) Eşlerin müşterek terkin talebi, 5) Mahkeme kararıyla terkin. Tapu harcı + DS ücreti tesisinde de terkininde de TAM MUAFTIR. Şerh konulması için eşin yazılı muvafakati veya mahkeme kararı şart; tek taraflı talep yetmez. TKGM 2014/4 sayılı 'Aile Konutu Şerhi İşlemleri' Genelgesi süreç ve belgeleri ayrıntılı düzenler.

📚 TMK m.194 · TKGM 2014/4 Genelge · TMK m.184, m.28

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8/B-Ç (6537 SK ile eklenen) tarımsal arazi mirasının özel rejimini düzenler. AMAÇ: Mirasta tarımsal arazinin asgari büyüklük (sulu 2 ha, kuru 5 ha) altına düşmesini önlemek için araziyi tek mirasçıya tahsis etmek. SENİN DURUMUN: Yetkili mirasçı belirlendi, sen değilsin — bu durumda BEDEL ALMA HAKKIN var, mirastan tamamen mahrum kalmıyorsun. HAKLARIN: 1) BEDEL TALEP HAKKI (m.8/Ç): Yetkili mirasçı, diğer mirasçılara (sana dahil) PAYINIZIN BEDELİNİ ÖDEMEK ZORUNDA. Bedel: Tarımsal arazinin tespit edilen GÜNCEL PİYASA DEĞERİ / mirasçı sayısı × senin payın. Örnek: 1 milyon TL değerinde tarla, 4 mirasçı, sen 1/4 = 250.000 TL bedel hakkın. 2) ÖDEME ŞARTI: Bedel peşin veya 5 YIL TAKSİTLE ödenir (m.8/B/3) — yetkili mirasçı tek seferde ödeme yapamıyorsa taksit yolu. 3) ÖDENMEZSE: Yetkili mirasçı bedeli ödemezse, TAHSİS İPTAL OLUR, ortaklığın giderilmesi süreci yeniden başlar — bu sefer alternatif çözümler (aile çiftlik birliği veya açık artırma). SÜREÇ: 1) MİRASIN AÇILMASI: Babanın ölümü sonrası 1 YIL içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru — yetkili mirasçı talebi; 2) MAHKEME YETKİLİ MİRASÇIYI BELİRLER (m.8/Ç KRİTERLERİ): a) Mesleki yetkinlik — ziraat eğitimi; b) Fiilen tarımla uğraşma — son 3 yıl çiftçi kayıt sistemi; c) Mukim olma — köy/ilçe nüfusunda; d) Ekonomik durum — diğer mirasçılara bedel ödeyebilecek; 3) DEĞERLEME: Bilirkişi (gayrimenkul değerleme uzmanı + ziraat mühendisi) güncel piyasa değeri tespiti; 4) KARAR: Yetkili mirasçı + diğer mirasçılara bedel ödeme planı; 5) ÖDEME GÜVENCESI: Bedel ödeme garantisi için TEMİNAT (banka teminat mektubu veya ipotek) — taşınmaz üzerine tedbir konabilir; 6) TAPU TESCİLİ: Tüm ödemeler tamamlanınca yetkili mirasçı adına tescil. NE YAPMALISIN: 1) DAVAYA KATIL: Sulh Hukuk Mahkemesi davasına bizzat katıl, vekâlet ver — pasif kalma; 2) BİLİRKİŞİ RAPORUNA İTİRAZ: Düşük değer biçildiyse alternatif rapor sun; 3) ÖDEME ŞARTLARI: Taksit süresi, faiz, teminat — sen koruma; 4) AVUKAT: Karmaşık süreç, uzmanlık şart. ALTERNATIF: 1) AİLE ÇİFTLİK BİRLİĞİ (5403 m.8/C): En az 2 mirasçı birlikte arazi işletme; 2) AÇIK ARTIRMA SATISI: Eğer yetkili mirasçı ödeme yapamazsa veya birlik kurulamazsa; 3) SULHEN ANLAŞMA: Tüm mirasçılar dışarıya satıp parayı paylaşmak isterse mahkeme yolu kapanır. UYARI: 1) 1 yıl içinde başvurmazsanız genel ortaklığın giderilmesi (TMK m.700) — küçük büyüklüğe ifraz yasak, açık artırmaya gidilir; 2) 6537 SK öncesi açılan mirasçılarda farklı rejim — eski mirasçılar genel TMK'ya tabi. KÖTÜ İHTİMAL: Eğer arazi çok küçük (asgariden de altta) ve hiçbir mirasçı tarım yapmıyorsa, mahkeme AÇIK ARTIRMA satışı emreder — açık artırmada genelde mirasçılar kendi aralarında alıcı olur.

📚 5403 SK m.8, m.8/B-Ç · 6537 SK · TMK m.700, m.715 · HMK m.382 · 6098 TBK · Y.14.HD ve 16.HD yerleşik

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (2005, 6537 SK ile değişiklikler 2014) Türk tarımsal arazisini korumak için sıkı düzenlemeler getirir. KORUMA TÜRLERI: 1) ASGARİ BÜYÜKLÜK KURALI (m.8): Minimum bölünmez büyüklüklerin altına düşülemez: a) Sulu tarım 2 hektar (20.000 m²); b) Kuru tarım 5 hektar (50.000 m²); c) Dikili tarım (bağ, bahçe) 0,5 hektar (5.000 m²); d) Örtüaltı (sera, salaş) 0,3 hektar (3.000 m²); e) Özel ürün arazisi 2 hektar. 2) İFRAZ YASAĞI (m.8): Bu sınırın altına düşecek ifraz tescil edilmez — Tarım İl Müdürlüğü olumsuz görüş verir, Kadastro/Tapu onaylamaz. 3) VASIF DEĞIŞIKLIĞI ZOR (m.13): Tarımsal vasfı tarım dışı kullanıma çevirmek için: a) Tarım Bakanlığı izni şart; b) Sadece zorunluluk + kamu yararı olan hallerde (yol, baraj, okul, hastane, GES, RES, yerleşim genişletme); c) Özel mesken için NEREDEYSE imkansız; d) İzin alınırsa, taşınmaz değerinin %5-25'i Toprak Koruma Fonu'na ödenir. 4) İHRAM İHLALINE CEZA: a) İzinsiz tarım dışı kullanım — para cezası (5403 SK m.21); b) Yıkım kararı; c) 5 yıla kadar tarım dışı kullanım yasağı. ALICI İÇİN ANLAMI: 1) NE ALMALI: a) Asgari büyüklüğün üstünde tarımsal arazi — sorun yok; b) Sınırda büyüklük — ifraz yapamayacağını bilmeli, ailece kullanılacak veya birine satılacak; c) Asgari altında olan tarımsal arazi — büyük olasılıkla EK PARSEL ile birleştirme (tevhid) gerekir, başka türlü kullanılması zor. 2) İNŞAAT İÇİN ALIMSA: a) Tarımsal vasıflı arazide bina yapamazsın (özel izin almazsan); b) İmar planına alınmamış arazi yapı izni almaz; c) 'Yapacağım' diyenler büyük risk altında — kaçak yapı cezası ağır. 3) DEĞERLEME: Tarımsal vasıflı arazi piyasa değeri imarlı arazinin %20-50'si — düşük değer. SATICI İÇİN ANLAMI: 1) PİYASA DEĞERİ DÜŞÜK: İmarlı araziye göre düşük; 2) ALICI BULMA ZOR: Sadece çiftçi/ziraatçi alıcı; 3) ALTERNATIF YOLU: a) Belediye/Bakanlıktan plan tadilatı talep — başarılı olursa imarlı olarak satılır (yüksek değer); b) GES/RES yatırımcılarına satış — kamu yararı için izin alınabilir; c) Tarımsal işletme açmak isteyen alıcılara reklam (TKMP, kooperatif). UYGULAMA: 1) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ KONTROL: Satış öncesi Tapu Müdürlüğü tapu vasfını kontrol eder — tarımsal vasıflıysa: a) Alıcının ÇKS'de kayıtlı olması istenebilir; b) Tarım İl Müdürlüğü onayı bazı hallerde; c) Hisseli satışta ifraz şartı kontrolü. 2) ŞERH KONABİLİR: Bazı arazilerde 'vasıf koruma şerhi' tapu kütüğüne işlenir — bilgilendirme. SATIŞ ÖNCESİ KONTROL (ALICI): 1) TAPU SENEDİ: Vasıf bölümünü oku — 'tarla', 'bağ', 'bahçe', 'zeytinlik' vd. tarımsal vasıf; 2) ÇAP KONTROL: Yüzölçümünü asgari büyüklük ile karşılaştır; 3) İMAR DURUMU: Belediyeden 'imar durum belgesi' al — tarımsal mı, kentsel mi; 4) PLAN TADILATI POTANSIYEL: Plan değişikliği yaklaşıyor mu? (belediye meclisinde gündem mi?); 5) KOMŞU PARSELLER: Tarımsal mı yoksa imar açılmış mı? — komşu açıldıysa senin de açılma şansın yüksek. UZUN VADELI YATIRIM: 1) Tarımsal arazi enflasyon korumalı — değer kaybetmez; 2) Kentleşme yaklaştıkça plan tadilatı umudu — sabırlı yatırımcı kazanır; 3) Tarımsal gelir (kira) düşük ama düzenli. EKİM HAKKI / YARICILIK: Tarımsal arazide kira yapamayan sahip — YARICILIK SÖZLEŞMESİ (TBK m.357 vd.) ile çiftçiyle anlaşır, ürünü paylaşır.

📚 5403 SK m.8, m.13, m.21 · 6537 SK · 3194 SK · 5488 SK Tarım K. · ÇKS Yön. · Tarım Bakanlığı Vasıf Yön.

Kira sözleşmesi taraflar arasında bağlayıcı hukuki ilişki. Mülk sahibinin değişimi (satış) kira sözleşmesini sona erdirmez. KIRACININ HAKLARI: 1) TBK m.351 'Satış Kirayı Bozmaz İlkesi': 'Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi durumunda, yeni malikin önceki kiralayanın sözleşmeden doğan haklarına ve borçlarına sahip olduğu kabul edilir.' Yani: a) Yeni alıcı kiraya itiraz edemez; b) Sözleşme süresinin sonuna kadar kiracıyı çıkaramaz; c) Aynı kira bedeli ve şartlarla devam. 2) KİRA SÜRESI BİTERSE: a) Kira süresi bitince yeni alıcı SONA ERDİREBİLİR — 6 ay önceden ihtar (TBK m.350-351); b) Süresiz kira için yıllık olağan dönem sonunda ihtar; c) 'Gereksinim sebebiyle tahliye' (yeni alıcı veya yakını oturmak için kullanacaksa) — özel hak (m.350). 3) ŞUFA / ÖNALIM HAKKI YOK: TMK m.732 paydaşların önalım hakkı — kiracılar paydaş değil, önalım hakkı YOK. Yani senin satış sırasında 'ben de almak isterim' demek için kanuni öncelik yok. UZUN SÜRELI EKİM HAKKINI KORUMA: 1) KİRA SÖZLEŞMESİ UZUN VADELI VE ŞERHLI: a) TBK m.339 — kira sözleşmesi tapuya şerh ediliyorsa yeni alıcı kanıtlanmış kira süresine saygı duymak zorunda; b) Şerh için mal sahibinin onayı şart — alma şansı az, ama uzun süreli ekim için pazarlık; 2) ALICILIK TEKLİFİ: Sahip satmaya karar verirse SANA TEKLİF ETMESİNİ iste — Kiracının doğal olarak ilk alıcılık şansı vardır (zorunlu değil ama yaygın); 3) SÖZLEŞMEYE ÖZEL HAK EKLEME: Kira sözleşmesinde 'Satış halinde önce kiracıya teklif edilir' maddesi — sözleşmesel önalım hakkı (TBK m.27 çerçevesinde geçerli). TARIMSAL KİRA ÖZEL KURALLAR: 1) 5488 sayılı Tarım Kanunu m.16 'Tarımsal Üretici Kira İlişkileri'; 2) TBK m.357 'Tarım Kiraları' — mevsimsel ürün için özel hükümler; 3) Tarımsal kira asgari 1 yıl, max 25 yıl olarak; 4) Kiracının ürün hasadı bitmeden tahliye yapılamaz — ekim/dikim sezonu korunur (m.357). KIRACI KORUMA YARARI: 1) KÖY YERLEŞİK HAKKI: Eğer köy halkı olarak uzun süredir kullanıyorsan ve köyün ortak alanı olabilirse, 4342 Mera K. vd. ek koruma; 2) ÇFK SİSTEMİ (Çiftçi Kayıt): Üretici olarak ÇKS'ye kayıtlıysan, ekonomik faaliyetinin kanıtı — tazminat hesabında değer; 3) DESTEKLER: Tarım Bakanlığı destekleri sürer (sözleşme süresince). ALICIYI ENGELLEMEK: Kiracının elinde NEREDEYSE BİR HAK YOK ki alıcıyı engellesin. Ancak: 1) MUVAZAA: Eğer satış aslında kirayı bozmak için sembolikse — TBK m.18 muvazaa iddiası; 2) Düşük bedelli sembolik satış (gerçek olmayan) iddiası ile dava açabilirsin. PRATİK ÖNERILER: 1) UZUN SÜRELİ KIRA SÖZLEŞMESI: 5-10 yıllık sözleşme yap, şerh için mal sahibinin onayı al; 2) ÖZEL SATIŞ ÖNCELİĞİ: Sözleşmeye ekle; 3) KİRA BEDELİNİ DÜŞÜRMÜYORSAN SAĞLAM POZİSYONDASIN — yeni alıcı için de cazip kiracı; 4) ÜRETİM YATIRIMLARINI BELGELE: Sera, su sondajı, irrigation sistemi kuranlar — yatırım amortizasyonu için tazminat (TBK m.355). 5) AVUKAT DANIŞMANLIĞI: Önemli alımlarda hukuki konum incelenmeli.

📚 TBK m.350-351, m.355, m.357 · TMK m.732, m.339 · 5488 SK Tarım K. · 4342 SK · Y.6.HD yerleşik içtihatları

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8 hükmü açıktır: tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altına ifraz edilemez (genellikle 5 dekar üstü, lokal değişebilir). Miras yoluyla intikalde 5403 m.8/H uyarınca 'tarımsal arazinin ifrazı talebi' Bakanlık görüşü alınarak değerlendirilir. Olası seçenekler: a) Müşterek mülkiyet olarak ortak kullanım; b) Mirasçılardan birine devredilip kalan mirasçılara para ödenmesi (TMK m.677 'aile şirketi' düzenlemesi); c) Satış-paraya çevirme (ortaklığın giderilmesi davası — HMK m.137); d) Aynî bölüştürme mümkünse (her birine yeter gelirli kalacak şekilde) ifraz. 2025 yılı için tipik yeter gelirli büyüklük: kuruda 50 dekar, suluda 25 dekar, dikili alanda 8 dekar (illere göre farklılaşır). Tarım İl Müdürlüğünden teyit alın. Eğer arazi imar planında konuta dönüşmüşse 5403 koruması kalkar, normal ifraz mümkün olur.

📚 5403 sayılı Toprak Koruma K. m.8 · TMK m.677, m.698-701 · HMK m.137

Müşterek mülkiyet (TMK m.688 vd.) hissedarların her birine taşınmazın tamamında pay oranında kullanma hakkı verir. Fiili olarak tarlanın bir kısmını kendinize ayırıp diğer hissedarları engelleyemezsiniz. Olası yollar: 1) 'Kullanım sözleşmesi': hissedarlar yazılı sözleşme ile her birinin hangi parçayı kullanacağını belirleyebilir, tapuya şerh ettirilirse üçüncü kişilere karşı geçerli olur (TMK m.689); 2) Ortaklığın giderilmesi davası (HMK m.137): mahkeme aynî olarak bölünmesi mümkünse ifraz, mümkün değilse satış kararı verir; tarımsal arazide 5403 m.8 nedeniyle ifraz zor olabilir, satış olacaktır; 3) Hissedarlardan diğerlerinin hisselerini satın alma (ön alım kullanılarak değil, anlaşarak); 4) Kira: hissedarların onayı ile başkasına kiralanabilir. Tarlanın ekimi yapılmıyorsa 'ecrimisil' (haksız işgal tazminatı) talebi de gündeme gelebilir.

📚 TMK m.688-700 · TST m.41 (kullanım sözleşmesi şerhi) · HMK m.137 · 5403 sayılı K. m.8

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve TBK eser sözleşmesi hükümleri: yapı kooperatifi üyesi olarak haklarınız: 1) Bilgi alma (m.24): yıllık genel kurul, hesap raporu, ilerleme; 2) Ortaklıktan çıkma (m.10, m.14): ana sözleşmedeki şartlara göre, çıkma payı + arsa payı iade edilir; 3) Çıkarılma talebi (m.16): yıllık genel kurul kararı ile, mahkeme onayı; 4) Yönetim kurulu aleyhine sorumluluk davası (m.62): kötü yönetim, ihmal, kasıt halinde tazminat. Yapım gecikmesi halinde: a) Önce yönetim kuruluna yazılı ihtar — temerrüd ihbarı (TBK m.117); b) İhtar süre vermesi (60-90 gün); c) Süre dolmasına rağmen ifa yoksa: ortaklıktan çıkıp ödediklerinizi (faiz+ ile) talep; d) Veya bedelin indirimi (kalan ödemeden); e) Tüketici Hakem Heyeti/Tüketici Mahkemesi (6502 sayılı yasa kapsamında). Sicil takibi: Ticaret Sicili Müdürlüğü'nde kooperatifin durumu izlenir; iflas riski varsa toplam üyelerle koordinasyon kritik. Avukat şart, kolektif eylem (toplu dava) maliyeti düşürür.

📚 1163 sayılı Kooperatifler K. m.10-16, m.30, m.62 · TBK m.117 · 6502 sayılı Tüketici K.

TKGM 2013/13 sayılı 'Yetki Alanı Dışı (YAD) İşlem' Genelgesi ile getirilen kolaylık: Türkiye'nin neresinde olursa olsun bir taşınmaza ilişkin tapu işlemini, malik bulunduğu il/ilçedeki tapu müdürlüğünden yaptırabilir. Süreç: 1) Webtapu üzerinden veya bizzat başvuru; 2) İşlem yapan müdürlük TAKBİS ile ilgili tapu kütüğüne erişir; 3) Karşı taraflar farklı yerlerde ise her biri kendi yerinden gelir, sistem bunları birleştirir; 4) İşlem tamamlanır, taşınmazın bulunduğu müdürlük resen güncellenir. YAD'da yapılamayan işlemler: a) Kadastro tespiti (mutlaka taşınmaz bulunduğu yer); b) Bazı özel rejim işlemleri (orman, sit, sınır komşusu uyuşmazlığı vb.); c) Mahkeme kararıyla tescil — çoğu kez taşınmazın bulunduğu yer. Vekille uzaktan işlem: vekaletname yine kullanılır, malikin kendi gelmesi gerekmez. Yurtdışından yapılacak işlemler için TKGM 2015/5 sayılı Genelge — apostille/konsolosluk onayı şartı korunur. YAD sistemi büyük kolaylık ama bazı durumlarda fiziki ziyaret avantajlıdır.

📚 TKGM 2013/13 (YAD) Genelgesi · TKGM 2015/5 Genelgesi · Webtapu Kullanım Yönergesi

İki yasal düzenleme arasında denge: a) TMK m.1020 (aleniyet ilkesi): tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfaya bakabilir, örnek alabilir; b) 6698 sayılı KVKK m.5: kişisel veri işleme sınırlı, ancak 'kanunda açıkça öngörülmüşse' kişinin onayı gerekmeden işlenebilir. TKGM uygulaması: 1) Tapu kütüğü tam dökümü 'ilgi' gerekçesi olan kişiye verilir (örn. satın almayı düşünen alıcı, ipotek alacaklısı, miras davasında taraf, komşu parsel maliki); 2) Sadece 'malik adı' isteyenler (gazete, araştırmacı) için sınırlı bilgi; 3) Aile konutu şerhi sebepleri (eş izni) özel hayata girer — sadece tarafa verilir; 4) Vekaletname içeriği vekile/müvekkile verilir. KVKK ihlali şikayeti Kişisel Verileri Koruma Kurulu'na yapılabilir (kvkk.gov.tr) — para cezaları 47.000-9.500.000 TL aralığında (2025 yılı). Tapu Sicili Tüzüğü m.68-72 hangi belgenin hangi koşulda verileceğini düzenler. Adresiniz ve TC kimlik numaranız KVKK kapsamında özel olarak korunur — bunlar tam tapu çıktısında yer almaz, sadece yetkili merciler görür.

📚 TMK m.1020 · 6698 sayılı KVKK m.5, m.6 · TST m.68-72

6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (2016) + TKGM 23.09.2024 tarihli 2024/8 sayılı Genelgesi (Tapu Sicilinde Kişisel Verilerin Korunması) tapu bilgilerinin korunması açısından kritik. KVKK BAKIŞ AÇISI: Tapu sicilinde yer alan bilgiler (T.C. kimlik, ad, doğum yeri/tarihi, telefon, banka hesabı, mülkiyet bilgileri, ipotek/kredi bilgileri, vd.) 'KİŞİSEL VERİ'dir — KVKK m.3'e göre korunmaya tabi. RIZASIZ PAYLAŞIM YASAK (m.5): Bir kişinin tapu bilgilerine erişim için: a) KIŞINİN AÇIK RIZASI; veya b) KANUN İSTİSNALARI gerekli. KIM ERİŞEBİLİR: 1) TAŞINMAZIN MALİKİ (sen): Kendi tapu bilgilerine her zaman erişim (Webtapu'dan); 2) MALİK VEKİLİ: Özel yetkili vekâletle (TKGM 2025/6); 3) MAHKEME: Yargı kararıyla; 4) İCRA DAİRESİ: Borçlu sorgusu için, ama sadece HACİZ AŞAMASINDA — borçlu hangi parsele sahip; 5) NOTERLER: Vekâletname düzenleme öncesi tapu kontrolü (sınırlı bilgi); 6) BAZI KAMU KURUMLARI: a) Vergi Dairesi — vergi tahakkuku için; b) Belediye — emlak vergisi; c) Hazine — kamulaştırma süreci; d) Tapu Kadastro Müdürlüğü — tapu işlemleri; 7) MİRASÇILAR: Veraset ilamı ile (TMK m.495 vd.). ERİŞEMEYECEK OLANLAR: a) TANIDIK / KOMŞU — Webtapu'dan başka birinin tapusunu sorgulayamazsın; b) EMLAKÇI — Müşterisinin tapu bilgisine erişim ancak sahibinin yazılı izniyle; c) BANKA — Kredi başvurusunda alıcının taşınmaz bilgisi için müşteri muvafakati; d) ÖZEL DEDEKTİF — KVKK m.5/2 izinsiz veri toplama yasak; e) İŞVEREN — çalışanın tapusunu sorgulamak yasak. İHLAL DURUMUNDA: 1) İDARI CEZA: KVKK Kurumu'na şikayet — TKGM'ye veya kişiye 10.000-1.000.000 TL idari para cezası (KVKK m.18); 2) TAZMİNAT: Kişi maddi/manevi zarar gördüyse Asliye Hukuk'ta dava (KVKK m.11) — paralel TBK m.49 vd. haksız fiil tazminatı; 3) CEZAİ SORUMLULUK: TCK m.135-136 'Kişisel Verileri Hukuka Aykırı Olarak Verme veya Ele Geçirme' — 1-3 yıl hapis. TKGM 2024/8 ÖZEL HÜKÜMLER: a) Tapu memurlarının veri sızıntısı için sıkı disiplin; b) Webtapu erişimleri LOG kayıtlı — kim ne zaman ne sorguladı; c) Üçüncü kişi sorguları için tutanak; d) Şüpheli kullanım için otomatik uyarı sistemi. SİZİN KORUNMA: 1) Webtapu'da güçlü şifre + iki faktörlü doğrulama; 2) Vekâletname dikkatli ver; 3) Vekâlet bittiğinde HEMEN azil; 4) Şüpheli erişim sorgu — TKGM Çağrı Merkezi 444 9 588'e haber. PRATİK SORU: 'Komşumun tapusunu sorgulayabilir miyim?' — Hayır, sadece kamuoyu bilgisi (ada-parsel) Webtapu'dan görünür; malik bilgisi gizli.

📚 6698 SK KVKK · TKGM 2024/8 (23.09.2024) · TCK m.135-136 · TBK m.49 · KVKK m.5, m.18 · TMK m.1018

6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) m.5 uyarınca tapu kayıtları (malik adı, T.C. kimlik no, hisse oranı, ipotek bilgileri) 'kişisel veri' kategorisindedir. TAKBİS verisine erişim yetkisi: 1) Malik bizzat (e-Devlet üzerinden), 2) Yasal temsilci (vasi, kayyum), 3) Vekâletname ile yetkili kişi, 4) Yargı/icra kararı, 5) Resmi ilgi (savcılık, mahkeme, vergi dairesi). Komşu, akrabaya, satış için aday olunan kişinin tapusunu izinsiz sorgulamak KVKK m.18 ve TCK m.136 (kişisel verileri hukuka aykırı olarak ele geçirme) suçunu oluşturur — 1-3 yıl hapis cezası. Ancak: parselsorgu.tkgm.gov.tr ada-parsel-yüzölçümü gösterir (genel coğrafi bilgi); malik bilgisi gösterilmez. KVKK Kurulu'nun TKGM kararları (2020/55 vd.) bu sınırı çiziyor.

📚 6698 sayılı KVKK m.5, m.18 · 5237 sayılı TCK m.136 · TKGM 2020/3 Genelge

Vakıf tapusu, Türk hukukunda iki temel kategoriye ayrılır: 1) MAZBUT VAKIF (Osmanlı): 1453-1923 arası kurulmuş vakıflar — Vakıflar Genel Müdürlüğü yönetimi altında; 2) YENİ VAKIF: 1926'dan sonra TMK m.101 vd. uyarınca kurulmuş özel hukuk tüzel kişiliği. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu (2008) vakıf taşınmazlarının düzenlemesini içerir. VAKIF TAPULU TAŞINMAZ ÖZELLİKLERİ: 1) MÜLKİYET TÜRÜ: Taşınmaz BİR VAKFIN MÜLKİYETİNDE, vakfın tüzel kişiliği malik; 2) AMAÇ KISITLI: Vakıf senedinde belirtilen amaç (cami, okul, hastane, kültür merkezi vd.) için kullanılır; 3) SATIŞ KISITLI: Vakıf taşınmazı SERBEST SATILAMAZ — özel onay süreci. SATIŞ ŞARTLARI (5737 SK m.30): 1) VAKIF YÖNETİM ORGANI KARARI: Vakıf yönetim kurulu satış kararı alır — vakıf senedinde belirtilen prosedüre uygun; 2) VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ONAYI: Mazbut vakıflar için VGM'nin yazılı onayı şart. Yeni vakıflar için VGM'ye bildirim + uygunluk değerlendirmesi; 3) İHALE YOLU: Genelde açık artırma — en yüksek teklif kazanır (objektif satış); 4) GELİR VAKFA: Satış geliri vakıf hesabına yatar, vakfın amacı için kullanılır. ALICININ DURUMU: 1) RİSK: Yukarıdaki şartlar sağlanmadıysa satış GEÇERSİZ — sen alıcı olarak parayı kaybedersin, taşınmaz geri vakfa döner; 2) KONTROL ZORUNLULUĞU: a) VGM'den 'satış izni belgesi' iste (mazbut vakıflarda); b) Vakıf yönetim kurulu karar suretini iste; c) İhale yapıldıysa ihale tutanağı; d) Vakıf senedi suretini incele — satışa izinli mi; e) Avukat danışmanlığı şart. ÇİFTE TAPU SORUNU: Osmanlı vakıf tapuları bazen mazbut vakıflar adına kayıt olmakla beraber, gerçek malikler farklı kişiler olabilir (uzun zamandır kullanan, bağış edilen, miras yoluyla geçen). Bu çift tapu durumunda hukuki yollar: 1) GERÇEK MALİK İSTEM: Mevcut kullanıcı uzun süreli kullanım, vergi ödeme, makbuzlarla hak iddia edebilir (TMK m.713 kazandırıcı zamanaşımı — ama vakıf tapusunda işlemez, kamu malı statüsü); 2) VAKIF İPTAL: 5737 SK m.7 — eğer vakfın amacı imkansız hale geldiyse, vakfın mahkeme kararıyla iptali + taşınmazların başka yere aktarılması. KIRA + KULLANIM: 1) VAKIF TAŞINMAZI KİRAYA VERİLEBİLİR — vakıf gelir elde eder; 2) ECRİMİSİL: Vakıf taşınmazını izinsiz kullananlara ecrimisil — VGM tahsil eder; 3) UZUN SÜRELİ KULLANIM: Eski Osmanlı vakıf taşınmazlarında 50-100 yıl kullanan aileler var — KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI işlemez ama BEDEL ÖDEYEREK SATIN ALMA hakları var (5737 SK m.30/3). YEDÜLAFRAR (Vakıf Kullanım Hakkı): Osmanlı'dan kalan özel bir kavram — taşınmazın mülkiyeti vakfa ait, ama BELİRLİ HAKLAR (kullanım, miras, satış) kişiye geçer. 2008'den önce belirsizdi, 5737 SK ile düzenlendi: yedülafrar hakkı sahibi 10 YIL içinde satış başvurusu yapabilir, VGM onayı ile tam mülkiyet alır. ÖZEL KATEGORİLER: 1) MÜLHAK VAKIFLAR: Padişah veya devlet adamı kurulu — Padişahlık dönemi vakıfları, VGM yönetir; 2) AİLE VAKIFLARI: 1926 öncesi ailece kurulan, üyeleri mirasçılar olan vakıflar; 3) HAYRİ VAKIFLAR: Cami, medrese, çeşme, hastane gibi hayırlı işlere; 4) MODERN VAKIFLAR (TMK m.101): Tüzükle kurulan, amacı yardım veya hizmet. KAZIK YEME RİSKİ: Bazı satıcılar 'vakıf tapusu' diyerek sahte tapu senedi gösterip dolandırıcılık yapar — kontrol şart. SATIN ALMADAN ÖNCE: 1) VGM'ye yaz veya online sorgu; 2) Avukat ile vakıf senedi incelemesi; 3) Tapu Müdürlüğü kütük kontrolü.

📚 5737 SK m.7, m.30 · TMK m.101 vd. · TKGM 2017/2 · TMK m.1018-1024 · Vakıflar Yönetmeliği

5737 SK m.30 ve özellikle 30/3'üncü fıkra 'Yedülafrar Hakkı' (Osmanlı dönemi vakıf taşınmazlarında kullanım hakkı) sahiplerine ÖZEL bir satış imkanı tanır. YEDÜLAFRAR NEDİR: Osmanlı Devleti döneminde (özellikle 17.-19. yüzyıllar) bir vakıf taşınmazını uzun süreli kullanma hakkı tanınmış kişilere/ailelere 'yedülafrar sahibi' denir. Bu hak: a) Kuşaktan kuşağa miras olarak geçer; b) Düzenli kira veya ürün payı ödenir (icare-i muaccele + icare-i müeccele); c) Mülkiyet vakıfta kalır, kullanım kişinin. 5737 SK'nın AVANTAJ HALKI: m.30/3 — yedülafrar hakkı sahibi 10 YIL içinde Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne başvurarak BEDEL ÖDEYEREK TAM MÜLKİYET alabilir. AİLE HAKKININ İSPATI: 1) BELGE: a) Osmanlı dönemi mülkname, defter kayıtları (Osmanlı arşivinden); b) Cumhuriyet dönemi 1927-1936 Tapu Sicili kayıtları; c) Vakıflar Genel Müdürlüğü arşivi — yedülafrar sicili; d) Vergi makbuzları (icare ödeme kayıtları); e) MERNIS kayıtları — ailenin o mahallede yaşadığını gösteren; 2) TANIK: Yaşlı köy halkı, komşu tanıklığı — ailenin orada uzun süre kullanım yapmasını teyit; 3) TAPU İPOTEKİ TARAMA: TKGM'nin Osmanlı tapu kütüğü taraması — sicil bulunabilir. BAŞVURU SÜRECİ: 1) VGM BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ'ne dilekçe — taşınmazın adresi, yedülafrar iddia gerekçesi, belgeler; 2) VGM araştırma — Osmanlı arşivi, Cumhuriyet kayıtları, mevcut kullanım; 3) DEĞERLEME: VGM'nin değerleme uzmanı taşınmazın güncel piyasa değerini tespit eder; 4) BEDEL TEKLİFİ: Yedülafrar sahibine değerin %50'si üzerinden TAM MÜLKİYET satış teklifi (sübvansiyonlu — kanuni avantaj); 5) ÖDEME: Peşin veya 60 aya kadar taksit; 6) TAPU TESCİLİ: Bedel tamamı ödendikten sonra Tapu Müdürlüğü tescili — vakıf tapusu kapanır, kişi adına yeni tapu açılır. SÜRE: Başvurudan tescile 6-18 ay (büyük taşınmazlarda fazla). 10 YIL SÜRE NETLENMESİ: 5737 SK m.30/3 — bu süre 5737 SK'nın yürürlüğünden (2008) itibaren 10 yıl önemli (2018'e kadar başvuru). Ancak: a) 7099 SK ile uzatma (2018) — 5 yıl daha (2023'e kadar); b) Yeni uzatmalar (2025 + 2026) — bazı uzatmalar oldu; c) Şu anki son durum (2026): VGM'ye başvurabilirsiniz, hâlâ açık ama belirsiz — DERHAL HAREKETE GEÇİN. RED İHTİMALİ: 1) İSPAT EKSİK: Yedülafrar hakkı belgelenemezse VGM red eder — uzun süredir kullanım yeterli değil; 2) VAKIF AMACI ENGEL: Bazı vakıf taşınmazları amacı gereği satılamaz (cami, medrese, kıyı, doğal sit); 3) BAŞKA HAK SAHİBI: Mazbut vakıfta birden çok yedülafrar sahibi olabilir — anlaşma şart. RED OLMASINA KARŞI: 1) İtiraz: VGM'ye iç itiraz; 2) İdare Mahkemesi: 60 gün içinde iptal davası; 3) Asliye Hukuk Mahkemesi: 'Yedülafrar hakkının tescili' davası — tüm hak iddiasını çözer. ALTERNATIF: KİRALA + UZUN VADE: Mülkiyet alamıyorsan uzun süreli kira sözleşmesi yap — VGM uzun süreli kira (49-99 yıl) verebilir, kira düşüktür, ailenin kullanımı güvenceli. CEZA OLMASI: Bazı yedülafrar mağdurları geçmişte cezasız kullandılar — bu süre içinde tapu alamadılarsa şimdi ecrimisil borcu çıkabilir. EN İYİ YOL: 1) AVUKAT TUT — Osmanlı vakıf hukukunda uzman avukat; 2) HEMEN BAŞVUR — süre uzatımları belirsiz; 3) Aile içinde uzlaşı sağla — birden çok yedülafrar olabilir, mahkemeye gitmeden anlaşın.

📚 5737 SK m.7, m.30 · 7099 SK (uzatma) · TMK m.713 · İYUK m.7 · Y.8.HD ve 14.HD yerleşik içtihatları

Osmanlı vakıf tapuları (özellikle mülk vakfı/aile vakfı/zürri vakıf) cumhuriyet döneminde 2762 sayılı Vakıflar Kanunu (1935) ile düzenlendi: a) Genel vakıflar Vakıflar Genel Müdürlüğü idaresine geçti; b) Mülhak vakıflar müteveli/mutevallisi tarafından idare edilen vakıflar (5737 sayılı yeni Vakıflar K. 2008); c) Aile vakıflarının çoğu 1936-1937 tahriri ile mülhak vakıf olarak kayıtlı. Elinizde 'mülk vakfı tapusu' varsa: 1) Tapu kaydını TKGM'den teyit ettirin — vakıf üzerine kayıtlı mı yoksa şahsiniz üzerine intikal ettirildi mi?; 2) Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden tahriri kayıt sorgulaması; 3) Mütevelli/idare durumu inceleyin. Eğer vakıf kaydı duruyorsa: gelir-gider yönetimi VGM'nin denetiminde, satış için VGM izni şart. Mahkeme tarafından 'soyunun tükenmesi' (zürri tükenme) ile vakıflar VGM'ye geçer. Tapuyu satabilmek için: a) Aile bireylerinin oybirliği; b) VGM onayı; c) Mütevelliliğin geçerli olduğu kanıtı. Avukat ve VGM uzmanı şart — eski tapuları okumak özel bilgi gerektirir.

📚 2762 sayılı Vakıflar K. (mülga) · 5737 sayılı Vakıflar K. · TKGM Vakıf İşlemleri Genelgeleri

TMK m.732-735 'Yasal Önalım Hakkı' düzenler. Bir paylı mülkiyette pay 3. kişiye satılırsa, diğer paydaşların ÖNALIM (ŞUFA) hakkı vardır — aynı bedel ve şartlarla satın alma hakkı. ŞARTLAR (m.733): 1) PAYLI MÜLKİYET: Tapu kütüğünde paylı mülkiyet kayıtlı olmalı (eskinden hisseli, mirasdan elbirliği değil — m.732 sadece paylı için); 2) PAYIN 3. KIŞİYE SATIŞI: Pay daki paydaş kendi payını yeni bir alıcıya satmış olmalı; 3) BEDELLİ SATIŞ: Bağış, miras yoluyla devir önalıma tabi değil (m.734). DAVAR SÜRECİ (m.733): 1) ÖĞRENMEK: Önce satışın olduğunu öğrenmek gerek — Webtapu'dan tapu sorgu, komşu/kayıt bildirimi, vd.; 2) DAVA AÇMA: a) Satışın öğrenildiği tarihten 3 AY içinde — yasal süre; b) Her halükarda satışın TAPUYA TESCİLİNDEN itibaren 2 YIL içinde — hak düşürücü süre, uzatılamaz; 3) MAHKEME: Asliye Hukuk Mahkemesi — taşınmazın bulunduğu yer; 4) DAVALI: a) Eski paydaş (satıcı); b) Yeni alıcı (3. kişi). DAVA DİLEKÇESİ: 1) Tapu bilgisi (ada, parsel, mahalle); 2) Paydaşlık ilişkisi — sen kaç pay, satıcı kaç pay; 3) Satış işlemi — tarih, bedel, alıcı; 4) Önalım hakkı kullanma iradesi — 'aynı bedel ile satın almak istiyorum'; 5) TEMINAT — dava açarken satış bedelini mahkemeye yatırırsın (HMK m.387 + TMK m.733/2). DAVA SÜRESİ: 6-18 ay. MAHKEME KARARI: 1) HAKLI BULURSA: Mahkeme önalım hakkını kabul, tapuyu seninle iade et — yani 3. kişi alıcı bedelini geri alır, sen tapuya tescil olursun; 2) HAKSIZ BULURSA: Önalım talebi reddedilir, satış geçerli kalır. ÖNALIM HARİÇ DURUMLAR (m.734): 1) AİLE İÇİ SATIŞ: a) Eşler arası; b) Üstsoy-altsoy (anne-baba-çocuk-torun) arası; c) Kardeş arası; d) Bu satışlar önalıma tabi değil — pratikte paydaşlar arası akrabalık varsa zorlu durum oluşur. 2) BAĞIŞ: Bedelsiz devir; 3) MİRAS / VASIYET: Otomatik geçiş; 4) CEBRI SATIŞ: İcra dairesi açık artırması — m.734 istisna; 5) ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT: Tapu kütüğüne şerh ile feragat — sonradan satışta önalım yok. ÖZEL DURUM: 1) BİRDEN ÇOK PAYDAŞ ÖNALIM KULLANIR: Eğer birden çok paydaş aynı anda önalım davası açarsa, MAHKEME PAYLARINA göre paylaşımı yapar — her birine kendi pay oranında. 2) BEDEL ÖDEMEZ: Önalım kullanan paydaş, eski alıcının ödediği gerçek bedelini ödemek zorunda — 'dolapla muvazaa' iddiası olursa: alıcı ile satıcı, sözleşmede yüksek bedel gösterdi (örneğin 1 milyon TL') ama gerçekte daha az ödendi (örneğin 700.000 TL). Önalım davasında muvazaa iddiası — eğer ispatlanırsa gerçek bedele iner. PAY DOMINOSİ: 1) Sen paydaşken başka paydaş satarsa önalım hakkını kullan; 2) Önalım kullanmak için PAYIN SATIŞINDAN HABERDAR OLDUKTAN sonra 3 ay. Tebliği almama riski — proaktif ol, Webtapu'dan periyodik sorgu. PRATİK: 1) ÖNALIM KULLANIRKEN PARA HAZIRLA — alıcının ödediği bedeli yatıracaksın; 2) AVUKAT şart — usul kuralları sıkı; 3) BAŞARI ORANI YÜKSEK — yasal hak, dava genelde kabul. UZUN VADELI: 1) Eğer paylı tapuda komşunla anlaşmıyorsan, ya kendi payını sat (önalım hakkı diğer paydaşa); ya da SULH HUKUK'ta ortaklığın giderilmesi davası — açık artırma sonucu paylar dağılır.

📚 TMK m.732-735 · HMK m.387 · TBK m.18 · TMK m.700-720 · Y.6.HD yerleşik içtihatları

TMK m.733/3 'Önalım Hakkından Feragat' düzenler. Paydaş kendi önalım hakkından önceden vazgeçebilir — bu feragat tapu kütüğüne şerh edilerek 3. kişilere karşı geçerli olur. NEDEN FERAGAT İSTENİR: 1) AİLE İÇİ SATIŞ KOLAYLIĞI: Akrabalar arası anlaşma + 3. kişi alıcısının güvencesi; 2) PROFESYONEL ALICILAR: Apartman/site projelerinde tüm paydaşlardan feragat alınması, ileride satış engelinden kaçınma; 3) YATIRIM PROJESİ: Yatırımcı paylı tapuda yatırım yapacaksa, diğer paydaşların önalım kullanmayacağından emin olmak için. FERAGAT ŞEKLI: 1) NOTER DÜZENLEMESİ: Feragat sözleşmesi noter onaylı yazılı yapılır (m.733/3); 2) ÖZGÜRÜRLE: Paydaş bizzat veya özel yetkili vekille (vekâletnamede 'önalım hakkından feragat' yetkisi şart); 3) TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİL: Sözleşme Tapu Müdürlüğü'ne sunulur, kütüğe şerh işlenir. SÜREÇ: 1) PAYDAŞ KARARI: Önalım hakkından vazgeçme kararı; 2) NOTER: Feragat sözleşmesi düzenlenir — kapsamı net (genel veya belirli alıcı için); 3) WEBTAPU BAŞVURUSU: Tapu Müdürlüğü'ne 'önalım hakkından feragat şerhi' başvurusu; 4) Tapu Müdürlüğü işler — kütükte 'X paydaşı önalım hakkından feragat etmiştir, tarih: X' şerhi. KAPSAM: 1) GENEL FERAGAT: Tüm sonraki satışlar için — paydaş kim olursa olsun önalım kullanamaz; 2) BELİRLİ SATIŞ İÇİN FERAGAT: 'Ben X alıcıya yapılan satıştan feragat ederim' — sadece o belirli işlem için; 3) ŞARTLI FERAGAT: 'Belirli bedel altında olmaması şartıyla feragat' — kullanışlı değil çoğu zaman. ETKİSİ: 1) FERAGAT ŞERHI VAR İSE: a) Sonraki satışta önalım davası açılamaz — mahkeme reddeder; b) Alıcı şerhi gördüğü için güvenle alır; c) Önalım koruması son bulur. 2) FERAGAT ŞERHI YOK İSE: a) Sonraki her satışta önalım hakkı kullanılabilir; b) Paydaş cevap vermezse otomatik feragat sayılmaz — aktif feragat şart. KIME FAYDA: 1) APARTMAN/SİTE GELIŞTIRİCİLER: 5-10 paydaşlı paylı tapuda yatırım yapacaklar — herkesten feragat al, sonra rahat satış; 2) AİLE İÇİ DEVİR: Anne-baba payını çocuklara dağıtırken, çocuklar arası gelecekte satış kolaylığı için; 3) ARSA PAYI SAHIPLERİ: Müteahhit ile kat karşılığı sözleşmede arsa sahipleri aralarında önalım feragatı; 4) BORÇLU PAYDAŞ: Borçlu paydaş kendi payını başkasına satmak isterse, diğer paydaşların önalım kullanmaması için feragat ister. RİSK: 1) PEŞIN FERAGAT — KARŞILIKSIZ: Sadece güvenle ileride önalım kullanamayacağını biliyorsun; 2) PARAYI ALMA: Feragat karşılığı para alınabilir mi? — Evet, taraflar arası anlaşma ile feragat ücreti belirlenebilir; 3) İPTAL: Feragat sözleşmesi şartlarına uygun mu (özellikle paydaş kötü duruma düşüp kullanmak isterse) — TBK m.27 emredici hükümler kontrolü, ahlaka aykırı feragat iptal mümkün. PRATIK ÖNERILER: 1) FERAGAT ÖNCESI DEĞERLENDİR: Önalım hakkı pratik mi? — eğer paydaşlar arası kötü ilişki varsa önalım kullanmak için tutmak istersin; 2) ÜCRET KARŞILIĞI: Feragat için diğer paydaştan para iste — ortalama pay değerinin %5-15'i adil; 3) AVUKAT İLE SÖZLEŞME: Standart noter formundan farklı, kişiye özgü sözleşme; 4) RESMI KAYIT: Tapuya tescil etmezsen sadece taraflar arası geçerli — 3. kişiye karşı geçerli olmaz.

📚 TMK m.732-735 · TBK m.27 · 5060 SK Noterlik K. · TKGM 2017/2 · Y.6.HD ve 14.HD yerleşik içtihatları

634 SK Kat Mülkiyeti Kanunu ve TMK m.732 birbirini tamamlar. Önalım hakkı SADECE PAYLI MÜLKİYETTE — kat mülkiyetinde DEĞİL. AÇIKLAMA: 1) PAYLI MÜLKİYET: Bir taşınmaz parselin (örneğin tarla, arsa) birden çok paydaş tarafından paylı sahip olunması. Burada paydaşlar arası önalım hakkı vardır (TMK m.732). 2) KAT MÜLKİYETİ: Bir anagayrımenkulün bağımsız bölümlerine (daire, dükkân, depo) ayrı malikler. Her bağımsız bölüm AYRI BİR MÜLKİYET — paylı mülkiyet DEĞİL. Bu nedenle önalım hakkı işlemez. KAT MÜLKİYETI YAPISI: 1) ANAGAYRIMENKUL — apartman binası bir bütün; 2) BAĞIMSIZ BÖLÜMLER — her daire, her dükkân ayrı tescil; 3) ARSA PAYI — her bağımsız bölüm sahibi binanın altındaki arsa üzerinde belirli bir oranda hisse sahibi (örneğin 1/12 daire için arsa 1/12'i); 4) Bu arsa payı PAYLI MÜLKİYETTİR ama ayrı satış konusu değil — bağımsız bölüm ile birlikte satılır. SATIŞ HALİNDE: 1) Sen daireni 3. kişiye sat (mesken veya dükkân); 2) Diğer kat malikleri (komşular) önalım hakkı KULLANAMAZ; 3) Satış işlemi normal — diğer maliklerle anlaşma gerekmez; 4) Tapu Müdürlüğü onayı ve tescili. KAT MÜLKİYETİ KANUNU'NDA ÖZEL KORUMA: 634 SK m.32 'Bağımsız Bölümün Tescili' — bağımsız bölüm satışında diğer kat maliklerinin önceliği YOK. AYRICALIKLI HAK YOK. ŞARTLI DURUM (NADİR): 1) ANAGAYRIMENKUL TAMAMEN PAYLI ise (Kat Mülkiyeti henüz kurulmamış arsa + üzerinde paylı yapı), önalım hakkı işler; 2) ARSA + KAT İRTİFAKI (henüz kat mülkiyeti tescil edilmemiş): Burada belirsizlik — Yargıtay tutarsız kararlar; pratikte güvenli olarak satıştan önce komşulara bildirim yapılır. PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞ: 1) Kat mülkiyeti istisnaen iptal edilirse — örneğin yapı yıkıldı, anagayrımenkul yok oldu; 2) Arsa paylı mülkiyete döner — bu durumda önalım hakkı işlemeye başlar. EŞYAYA BAĞLI KISITLAR (ANA SÖZLEŞME): 1) YÖNETIM PLANI'NDA SATIŞ KISITI: Yönetim planı bazı bağımsız bölümlerin satışını şartlara bağlayabilir (örneğin 'sadece site sakinlerine satılabilir') — bu özel sözleşmesel hak; 2) DEVRE MÜLK: Devre mülk haklarında özel paylı mülkiyet rejimi — önalım kuralları farklı uygulanabilir. PRATİK UYGULAMA: 1) DAİRENİ SAT — diğer komşularla anlaşma yok, doğrudan alıcıya sat; 2) Tapu Müdürlüğü işlem yapacak, başka paydaş onayı şart değil; 3) Sadece kat malikleri kurulu kararları varsa onlara saygı duy (örneğin yönetim planında özel madde). ÖZEL DURUMLAR: 1) İFRAZ AŞAMASI: Bir paylı arsa üzerinde apartman yapılıyor, henüz kat mülkiyeti tescil edilmediyse, paydaşlar arası önalım hakkı var; 2) MİRAS DURUMU: Apartmanın bağımsız bölümü mirasçılara geçer, mirasçılar arası ELBİRLİĞİ — paylı mülkiyete dönüş için önce ortaklık giderilir, sonra önalım söz konusu olabilir. KAT MALİKİ SAYISI ARTAN SATIŞTA: 1) Eğer dairenizi PAYLI olarak iki kişiye sattıysanız, bağımsız bölüm üzerinde paylı mülkiyet oluşur — gelecekte bu payların 3. kişiye satışı önalıma tabi. 2) Bu nadir bir durumdur ama yatırım amaçlı yapılır. UYARI: a) Komşu 'ben de almak istiyorum' demese bile, kabul etmek zorunda değilsin — özgürce satabilirsin; b) Komşu memnun olmazsa apartman gerginliği — ama hukuk yönü yok. ÖZET: KAT MÜLKİYETİNDE — ÖNALIM HAKKI YOK. PAYLI MÜLKİYETTE — ÖNALIM HAKKI VAR (TMK m.732).

📚 634 SK KMK m.32, m.51 · TMK m.732-735 · Y.18.HD ve 6.HD yerleşik içtihatları

TMK m.732-737 uyarınca paylı mülkiyette hissedar, başka bir hissedarın hissesini ÜÇÜNCÜ KİŞİYE satması halinde 'kanuni önalım hakkı' (şufa) sahibidir. Önalım hakkı: a) Sadece üçüncü kişiye satışta işler — diğer hissedara, eşe, alt-üstsoya satışta yok; b) Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, satıştan itibaren 2 yıl süresi vardır (TMK m.733); c) Aynı bedel ve şartlarla alınır; d) Mahkemede 'önalım davası' (asliye hukuk) ile kullanılır, dava açıldığında para mahkeme veznesine yatırılır; e) Karar kesinleşince tapu tescil önalım sahibine geçer. Önalımın işlememesi: muvazaalı yüksek bedelli sözleşme, satış değil bağış görüntülü işlem vb. — bunlar dava süresinde ortaya konur. Önalım hakkından feragat noter onaylı olabilir, sonradan satış yapılırsa hak doğmaz. Pratik: tapu satış tarihinden itibaren maksimum 2 yıl içinde harekete geçmek şart, ihmal ederseniz hak SÜRESİNDE ZAMANAŞIMI ile düşer.

📚 TMK m.732-737 · Y.6.HD ve Y.14.HD ön alım davaları yerleşik uygulaması

7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu: 1) BEYAN SÜRESİ: Türkiye'de yaşayan mirasçılar için ölüm tarihinden 4 ay, yurtdışında yaşayanlar için 6 ay (m.4). Geç beyanda %5'ten başlayan ceza; 2) VERGİ MATRAHI: Toplam miras değerinden istisnalar (eş için 2025'te 1.609.552 TL, çocuk başına 805.000 TL) düşülür. Kalan miktara: 100.000 TL'ye kadar %1, 100-300 bin %3, 300-600 bin %5, 600-1.000 bin %7, 1.000+ %10; 3) İNDİRİMLER: a) Borçlar (kanıtlanabilir); b) Cenaze masrafları (rayiç); c) Vasiyet/bağış kısıtları. 4) ÖDEME: 3 yıl içinde 6 eşit taksitte; 5) TAPU İŞLEMİ: Vergi tamamen ödendikten/ödeme planı çıkarıldıktan sonra 'ilişik kesme belgesi' alınır, ondan sonra tapu intikali yapılır (m.19). Tapuya ibraz: ilişik kesme + veraset ilamı (veya MERNIS kaydı — TKGM 2014/4 ile mümkün). Yabancı miras: çift vergilendirme anlaşması (DTAA) varsa kontrol edin. Vergi affı/yapılandırma fırsatları zaman zaman çıkar — Maliye duyurularını izleyin. Bilgili mali müşavirle çalışın.

📚 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi K. m.4, m.16, m.19 · TKGM 2014/4 Genelgesi

492 sayılı Harçlar Kanunu 4 sayılı tarife: tapu işlemlerinde genel oran satıcı %2 + alıcı %2 = toplam %4 üzerinden satış bedeli veya rayiç değerin yüksek olanı esas alınır. Muafiyet ve indirim halleri: 1) Konut alımında BANKA KREDİSİ kullanılıyorsa: indirimli %3 (zaman zaman değişir); 2) Sosyal konut (TOKİ, sosyal devlet projeleri): muafiyet/indirim; 3) Kamulaştırma: malik üzerinden harç alınmaz (2942 sayılı yasa m.24); 4) Miras intikali: harç düşük, veraset ve intikal vergisi ayrı; 5) İlgili idare hatası nedeniyle düzeltim: 2016/2 sayılı TKGM Genelgesi — harç+ds ALINMAZ; 6) Aile konutu şerhi: harç+ds muaf (2014/4 Genelgesi); 7) Mahkeme kararı ile tescil: çoğu zaman muaf; 8) Türk vatandaşlığı amaçlı yabancı edinim: 400.000 USD üstü konut, harç tam ödenir (TKGM 2024/4). Damga vergisi: tapu satış sözleşmesinde 'binde 9.48' (2025 oranları, her yıl güncellenir). Önemli: bedeli düşük gösteren 'muvazaa' iddiası vergi denetimi+ceza riski; ayrıca alıcı KDV/iadeyi kaybedebilir.

📚 492 sayılı Harçlar K. 4 sayılı tarife · 488 sayılı Damga Vergisi K. · TKGM 2014/4, 2016/2, 2024/4 Genelgeleri

492 sayılı Harçlar Kanunu Tarife 4 'Tapu ve Kadastro İşlemleri' tüm tapu harçlarını listeler. 2026 yılı için güncellenmiş tarifeler: 1) SATIŞ / DEVİR (Tarife 4/I/20-a): a) ALICI %2 + SATICI %2 = TOPLAM %4; b) Beyan değeri üzerinden hesaplanır; c) Beyan değeri EMLAK VERGİ DEĞERİNDEN AŞAĞI OLAMAZ (m.63); d) Örnek: 1.000.000 TL beyan değeri → 40.000 TL toplam harç (20.000 alıcı + 20.000 satıcı). 2) BAĞIŞ / HİBE (Tarife 4/I/4): a) ‰68,31 = %6,831; b) Sadece BAĞIŞI KABUL EDEN tarafça ödenir; c) Aile içi bağışta da aynı oran (vergi avantajı yok); d) Örnek: 1.000.000 TL bağış → 68.310 TL harç. 3) İPOTEK TESİSİ (Tarife 4/I/10-b): a) ‰4,55 = %0,455; b) İpotek bedeli (kredi tutarı) üzerinden; c) BORÇLU (sen) öder; d) Örnek: 1.000.000 TL ipotek → 4.550 TL harç. 4) İFRAZ / TEVHID (Tarife 4/I/13): a) ‰5,68 = %0,568; b) Emlak vergi değeri üzerinden; c) İSTEYEN TARAF öder. 5) KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ TESCİLİ (Tarife 4/I/13): a) Her bağımsız bölüm için 850 TL maktu (2026); b) Müteahhit veya arsa sahibi öder. 6) MİRAS İNTİKALİ (Tarife 4/I/3): a) Mirasçılık belgesi ile intikalde harç ALINMAZ; b) Veraset ve İntikal Vergisi (VIV) ayrı (7338 SK). 7) TAPU SENEDİ DÜZENLEME (Tarife 4/I): a) Her tapu senedi için 280 TL (2026); b) Yeni tapu senedi alımında öden. 8) BELGE / KAYIT SURETI: 50-300 TL arası. 9) İRTİFAK HAKKI TESİSİ: a) Geçit hakkı için maktu 950 TL (2026); b) İntifa, üst hakkı, sair irtifaklar için ‰5,68. 10) ÖNALIM / ŞUFA: Sadece dava sürecinde alacak takip harcı (492 SK Tarife 1). EK ÜCRETLER: 1) DAMGA VERGİSİ: TAPU İŞLEMLERİ İÇİN İSTİSNA (488 SK Geç. m.46) — Kira, ipotek, satış sözleşmesi vd. tapu işlemlerinde damga vergisi alınmaz; 2) DÖNER SERMAYE: 2.227 TL (2026 gösterge) — her tapu işlemi için sembolik tutar; 3) DOSYA ÜCRETI: 50-150 TL; 4) BELGE FOTOKOPI: 25-100 TL; 5) E-BELGE: 30-100 TL. ÖZEL DURUMLAR (İNDİRİMLİ / MUAF): 1) KENTSEL DÖNÜŞÜM (6306 SK m.7): İlk satış MUAF; 2) İMAR BARIŞI / YKB SONRASI: Bazı koşullarda indirimli; 3) HAZINE TAŞINMAZI SATIŞ (4706 SK): Sübvansiyonlu fiyat; 4) MEMUR / EMEKLİ KONUT SATIŞI: Belirli kontesyon vakıflarında indirim; 5) YABANCI EDINIM (492 SK Geç. m.78): 2.000 m² altında konut için %0,5 indirim. ÖDEME SÜRESI: Tapu işlemi ÖNCESİ ödeme şart — randevu günü dekontu sun. KIM ÖDER (ÖZET TABLO): | İşlem | Kim Öder | | Satış | Alıcı %2 + Satıcı %2 | | Bağış | Bağışı Kabul Eden | | İpotek Tesisi | Borçlu | | İpotek Fek | Yok (masrafsız) | | İfraz/Tevhid | İsteyen Taraf | | İntikal | Mirasçılar (V.İ.V. ayrı) | | Kat İrtifakı | Müteahhit/Arsa Sahibi | TAHMİNI MAALİYET ÖRNEKLERİ (2026 milyon TL satış): 1) 500.000 TL satış: Harç 20.000 + DS 2.227 + Tapu senedi 560 = ~22.787 TL; 2) 1.000.000 TL satış: Harç 40.000 + DS 2.227 + 560 = ~42.787 TL; 3) 5.000.000 TL satış: Harç 200.000 + DS 2.227 + 560 = ~202.787 TL; 4) 1.000.000 TL ipotek tesisi: Harç 4.550 + DS 2.227 = ~6.777 TL; 5) 500.000 TL bağış: Harç 34.155 + DS 2.227 + 280 = ~36.662 TL. ÖDEME YOLLARI: 1) Banka — internet bankacılığı (en hızlı); 2) Webtapu kart ödeme; 3) Bankada fiziki vezne; 4) Tapu Müdürlüğü POS (son dakika). UYARI: 1) Beyan değerini düşük göstermek = ileride vergi cezası + faiz; 2) Düzenli ödeme — geç ödemede %5-10 ek; 3) Her dekontu sakla — ileride gerek olabilir.

📚 492 SK Tarife 4 · 488 SK Geç. m.46 · 213 SK · 7338 SK VIV · TKGM 2026 Harç Tarifesi · 6306 SK m.7

7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu (1959) miras yoluyla geçen mal varlığını vergilendirir. BEYAN SÜRESI (m.7): 1) ÖLÜM YURT İÇİNDE: 6 AY içinde Vergi Dairesi'ne beyan; 2) ÖLÜM YURT DIŞINDA: 9 AY içinde beyan; 3) Süre HAK DÜŞÜRÜCÜ — geç beyan = %50 vergi ziyaı cezası + gecikme faizi (213 SK m.341, m.51). MATRAH: Mirastan kalan tüm mal varlığı — taşınmaz, banka hesabı, hisse senedi, araç, mücevher, vd. NET DEĞER (borçlar düşüldükten sonra). MUAFIYET TUTARI (2026 — yıllık güncellenir): 1) ALTSOY (çocuk, torun) + EŞ + ANNE-BABA arası mirasta: 4.797.000 TL'ye kadar MUAF; 2) Bu tutarı aşan kısım vergiye tabi; 3) Kardeş arası, akraba arası mirasta muafiyet daha düşük (kanunca farklı kademeler). VERGİ ORANI: 1) İlk 1.000.000 TL vergi konusu → %1; 2) 2.000.000 TL → %3; 3) 5.000.000 TL → %5; 4) 10.000.000 TL → %7; 5) 20.000.000 TL → %10; 6) 30.000.000 TL → %15; 7) 30.000.000 TL üstü → %30; (Bu oranlar yıllık güncellenir, 2026 için yaklaşık değerler) MUAFİYET HALI: 1) BIRINCI DERECE ALTSOY (çocuk, torun): Tutar üst sınırına kadar muaf; 2) EŞ: Tutar üst sınırına kadar muaf; 3) ANNE-BABA: Tutar üst sınırına kadar muaf; 4) ÜCÜNCÜ KİŞİYE BAĞIŞ MİRASI: Muafiyet yok, tam orandan vergi. SÜREÇ: 1) ÖLÜM TUTANAĞI: Nüfus Müdürlüğü'nden alın; 2) MİRASÇILIK BELGESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi veya Noter; 3) MAL VARLIĞI TESPİTİ: a) Tapuda mevcut taşınmazlar (TKGM Webtapu'dan tüm taşınmazları sorgu); b) Bankalardan hesap özetleri (BANKALAR yıllık miras sorgu yapar); c) SGK'dan emekli aylığı; d) Araç tescil belgesi; e) İşyeri, ortaklık varsa Ticaret Sicil; 4) DEĞERLEME: Taşınmazların güncel emlak vergi değeri esastır (bilirkişi raporu istenebilir); 5) BEYAN: Vergi Dairesi'ne beyanname doldur — VIV1 form; 6) TAHAKKUK: Vergi Dairesi tutarı hesaplar, sana bildirir; 7) ÖDEME: 1 ay içinde ödeme (3 taksite kadar ödeme planı var). ÖDEME ŞARTLARI: 1) PEŞIN — ÇOK NADİR; 2) 3 TAKSİT (Ekim, Mart, Eylül) — standart yöntem; 3) Geç ödemede gecikme zammı %5-10. TAPU İŞLEMI İLE İLGİLİ: 1) MUAFIYET ALINMIŞSA — Tapu Müdürlüğü intikal işlemi normal yapılır; 2) VERGİ YÜKSEKSE — Vergi Dairesi 'VIV ödendi' belgesi olmadan TAPU İNTİKAL TESCİLİ YAPILMAZ; 3) İSTİSNALAR: a) Bayrak Direği, Bayrak — Hazineye, devir muaf; b) Bağışlanmış malları yurda iade — muaf; c) Halka açık şirket hissesi — düşük oran (özel hüküm). GEÇ BEYANA CEZA: 1) %50 ZIYAI: Beyan etmediğin için verginin %50'si ceza; 2) GECIKME FAİZİ: Aylık ~%2 (yıllık ~%24); 3) Sahte beyan = TCK m.157 dolandırıcılık (yaygın değil ama mümkün). MUAFIYETI KAYBETME RİSKİ: 1) Beyan etmezsen — muafiyet hakkını kullanamazsın; 2) Hatalı beyan — eksik bildirim ya da yanlış değerleme — cezaya tabi. ÖZEL DURUMLAR: 1) MİRAS REDDI: Mirası reddettiğin mal varlığı VIV'e tabi değil — TMK m.605 ret beyanı sonrası; 2) YURT DIŞI MİRASIN: Türkiye'den vefat eden için: Yurt dışı malvarlığı da Türk VIV'e tabi; çifte vergi önleme anlaşmalı ülke ise mahsup; 3) HAYAT SİGORTASI: Sigortadan miras nedeniyle ödeme — vergiye tabi ama özel hesaplama. ÖNERILER: 1) ÖLÜMDEN SONRA HEMEN HAREKETE GEÇ: 6 ay hızlı geçer, geç kalmayasın; 2) MALİ MÜŞAVIR: Karmaşık miraslarda mutlaka mali müşavir; 3) DOĞRU DEĞERLEME: Emlak vergi değeri esas — gerçek piyasa değeri farklı olsa bile vergi düşük çıkar (kanun böyle); 4) BANKA HESAP BİLDİRİMİ: Vefat sonrası bankaya hemen haber et — hesap bloke olur, çekme önlenir.

📚 7338 SK m.7, m.16 · 213 SK m.341, m.51 · 4721 SK TMK m.495 · TCK m.157 · TKGM 2017/2

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (1970) gayrimenkul vergilendirme rejimini düzenler. NEDIR: a) Yıllık olarak ödenen kira; b) Belediye gelir kaynağı; c) Tarımsal, mesken, ticari taşınmazlara uygulanır. EMLAK VERGİSİ TÜRLERİ: 1) BİNA VERGİSİ: Yapılı taşınmaz (mesken, işyeri, depo); 2) ARAZİ VERGİSİ: Boş arsa, tarımsal arazi; 3) DEĞER ARTIŞI VERGİSİ: Belediye değer artışı tespit etmişse (özel hal). VERGİ ORANI (1319 SK m.8): 1) MESKEN (Konut): %0,1 (binde 1) — Büyükşehir belediyesinde %0,2 (binde 2); 2) İŞYERİ: %0,2 — Büyükşehir %0,4; 3) ARSA: %0,3 — Büyükşehir %0,6; 4) ARAZI (tarımsal): %0,1 — Büyükşehir %0,2. ÖRNEK: 1.000.000 TL emlak vergi değerli mesken İstanbul'da (büyükşehir) → 2.000 TL/yıl. MATRAH: 1) EMLAK VERGİ DEĞERİ — belediyenin 4 yılda bir tespit ettiği değer; 2) Reel piyasa değeri DEĞİL — genelde piyasanın %30-50'si; 3) 4 yıllık dönem: 2024-2027 değeri geçerli; 4) Yıllık değer artışı: TÜFE oranında otomatik (1319 m.29). ÖDEME TARİHLERİ: 1) İLK TAKSIT: Mart-Mayıs (genelde 1-31 Mayıs); 2) İKİNCİ TAKSIT: Kasım (1-30 Kasım); 3) Yıllık tek ödeme de mümkün — Mayıs'ta tam ödeme. ÖDEME YERİ: 1) Belediye veznesi (fiziki); 2) e-Belediye web sayfası (online); 3) Banka uygulamaları (entegre); 4) PTT veznesi. KİM ÖDER: 1) ALIM TARİHİNDEN İTİBAREN: ALICI öder; 2) Vergi dönem yarısında alım yapıldıysa: a) İlk yarı için satıcı; b) İkinci yarı için alıcı; c) Pratikte: belediye yıllık olarak alıcıya tahakkuk eder — alıcı tüm yılı öder, sonra satıcıdan iadesini talep eder (TBK m.49). PRATIK ÇÖZÜM: 1) SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE: 'Önceki dönem emlak vergisi satıcı tarafından ödenmiştir, dekont alıcıya sunulmuştur' maddesi; 2) ALICI: Tapu işlemi öncesi belediyeden 'emlak vergisi borç yok' belgesi iste; 3) Önceki dönemlerin borcu varsa alıcı sonradan sıkışmaz. SATIŞ SIRASINDA BORÇ KONTROLU: 1) BELEDIYE: Webtapu üzerinden veya bizzat belediye gidip 'borç yok belgesi' iste; 2) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ: İntikal işlemi sırasında belediye borcu sorgu — emlak vergisi ödenmemişse Tapu Müdürlüğü ya bilgi verir ya da işlemi geciktirebilir; 3) SATIŞ SÖZLEŞMESİ: Belediye borç yazısı dekont ile birlikte sözleşmeye eklenir. SATIŞ SONRASI TAPU GÜNCELLEME: 1) TKGM otomatik olarak alıcı bilgilerini Belediye sistemi ile entegre eder; 2) Belediye yeni alıcı adına vergi tahakkuk eder; 3) Belediye web sitesinde alıcı bilgisi güncellenir. UYUŞMAZLIK: 1) BORÇ MİKTAR FARKI: Alıcı vergi borcu olduğunu öğrenirse, belediyeye dilekçe ile itiraz; 2) ÖNCEKI DÖNEM BORCU: Satıcının ödeme zorunluluğu — sözleşmede yazılıysa tahsil edebilirsin; 3) HACİZ RİSKİ: Eski borç ödenmediği için belediye taşınmaza haciz koyabilir — yeni alıcı için sıkıntı. PARA CEZASI / GECİKME ZAMMI: 1) GEÇ ÖDEMEDE %5-10 zam; 2) 5 yıllık zamanaşımı sonrası belediye tahsil edemez (213 SK); 3) Sürekli geç ödemede HACİZ riski. MUAFIYET / İNDİRİM: 1) EMEKLİ MUAFIYETİ (1319 SK m.8/1): Tek konut sahibi emekli, geliri yok ise muafiyet; 2) DAR GELİRLİ MUAFIYETI: 1.000 TL altı aylık gelir; 3) ENGELLİ MUAFIYET: %40 üstü engelli; 4) SOSYAL DESTEK ALAN: Bazı belediyelerde sosyal yardım alanlar için indirim; 5) RESMI KURUM BİNALARI: Tam muaf. AYRI VERGİLER: 1) ÇEVRE VERGİSİ: Belediye ayrı vergi (su, çöp, vd.); 2) AVUKAT VERGİSİ: Bina/iş yeri için ek; 3) İLAN/REKLAM VERGİSİ: Tabela vd. için. ÖNERILER: 1) ÖDEME ZAMANINDA: Geç ödemede zam yapma; 2) HABER TAKİP: Belediye e-mail/SMS bildirimine kaydol; 3) MUAFİYET KONTROL: Hak ediyorsan başvur, kazanç çok; 4) BORÇ KONTROL: Yıllık kontrol — satarken sürpriz olmasın.

📚 1319 SK Emlak V.K. m.8, m.29 · 2464 SK Belediye Gelirleri K. · 213 SK · TBK m.49 · TKGM Belediye Entegrasyon

TBK m.512 'Vekâletin Sona Ermesi' hükümleri: Vekâlet sözleşmesi şu hallerde KENDİLİĞİNDEN sona erer: a) MÜVEKKİLİN VEYA VEKİLİN ÖLÜMÜ — her iki taraf için (m.512/1); b) MÜVEKKİL VEYA VEKİLİN EHLİYETSİZLİĞİ — akıl zayıflığı, vesayet altına alınma, kısıtlılık; c) MÜVEKKİLİN İFLASI — vekil iflas ederse müvekkil isteğine göre (m.512/3); d) İŞİN TAMAMLANMASI — vekâletin amacı gerçekleşince; e) AZİL VEYA İSTİFA — m.512/4 'Vekâlet, taraflardan biri tarafından her zaman sona erdirilebilir.'; f) SÜRE BİTİMİ — eğer süre belirtilmişse. SÜRESİZ VEKÂLET: TBK'da SÜRE ŞARTI YOK — vekâletname 'süresiz' düzenlenebilir. Ancak risk yüksek: 1) Vekilin uzun süre sonra hâlâ kullanması; 2) Müvekkil unutması, ölmesi (ölünce otomatik sona erer ama mirasçılar bilmeyebilir); 3) Vekilin müvekkilin haberi olmadan tasarruflar yapması. ÖNERILEN SÜRELER: a) BANKA İŞLEMLERİ — 6 ay; b) TAPU SATIŞI — 6 ay-1 yıl; c) GENEL TASARRUF — 1-3 yıl; d) BELİRLİ İŞ (örneğin TAKBİS dava takibi) — 1 yıl. NASIL SÜRELI YAPILIR: Vekâletnameye 'Bu vekâletname düzenlendiği tarihten itibaren 12 (ON İKİ) AY GEÇERLİDİR' ibaresi yazılır. ÖLDÜKTEN SONRA ETKİSİ: Müvekkil ölünce vekâlet otomatik sona erer (TBK m.512/1) AMA: TBK m.514 (Devamlı Eda) — 'İşin niteliği vekâletin müvekkilin ölümünden sonra devam etmesini gerektiriyorsa, vekâlet, mirasçılarla devam eder.' Örnek: bir davanın takibi vekilin tek başına devam ettirilmesi gereken iş. EHLİYET KAYBI: Müvekkil akıl hastalığı, demans, koma vd. nedenlerle ehliyetini yitirirse vekâlet otomatik son bulur — sağlık raporuyla ispat (5070 vesayet hukuku). VEKILİN İSTİFA HAKKI: Vekil her zaman istifa edebilir (m.512/4) ama 'uygun zamanda' yapmalı — kötü zamanlı istifa müvekkilin zararına sebep olursa tazminat (m.513). ÖNEMLI: Vekâletname düzenlenirken: a) Süre yaz; b) Kapsam dar; c) Yetkiler ayrıntılı; d) Saklama yeri belirle; e) Webtapu'dan PERİYODİK takip.

📚 TBK m.502, m.504, m.512-514 · 4721 SK TMK m.405 (kısıtlılık) · TKGM 2025/6 · 5060 SK m.79

TBK m.504 (Vekilin Yetkilerinin Sınırları): 'Genel olarak verilen vekâlet, ancak vekilliğin gerektirdiği işleri kapsar.' m.504/2 'Aşağıdaki işler için özel yetki verilmiş olması zorunludur: 1) Mahkemelerde dava açma; 2) Sulh, tahkim, ibra; 3) Kıymetli kağıtlarda imza; 4) ... ; 5) Bağışta bulunma; 6) GAYRİMENKUL ÜZERİNDE TASARRUF.' Yani GAYRİMENKUL TASARRUFLARI (satış, devir, ipotek, bağış, irtifak tesis vd.) için MUTLAKA ÖZEL YETKİ yazılmış olmalı. 'Genel vekâletim her şey için geçerli' yanılgısı çok yaygın — Tapu Müdürlüğü kesinlikle özel yetki arar. ÖZEL YETKİ İÇİN YAZILMALI: 1) 'X parselindeki taşınmazımı SATMAYA, DEVRETMEYE' (genel 'satış' yazıyorsa hangi taşınmaz açıkça belirt); 2) 'İPOTEK TESİSİ veya KALDIRMASI'; 3) 'BAĞIŞ YAPMAYA' (eğer planlıyorsan); 4) 'İRTİFAK HAKKI TANIMAYA'; 5) 'AİLE KONUTU ŞERHİ KOYMAYA'; 6) 'TAPU İPTAL-TESCİL DAVALARI AÇMAYA'; 7) 'BANKADAN İPOTEKLİ KREDİ KULLANMAYA'; 8) 'VERGİ DAİRESİ ve BELEDİYE İLE GÖRÜŞME'; 9) 'KARŞILAŞACAĞI HARÇ VE DAMGA VERGİSİ ÖDEMEYE'. SINIRLAMA: a) BEDELİ önceden belirleyebilirsin — '100.000 TL'den AŞAĞI SATAMAZ'; b) ALICIYI belirleyebilirsin — 'SADECE X KİŞİYE SATAR'; c) SÜRE — '6 AY GEÇERLİ'; d) BELİRLİ TAŞINMAZ — 'YALNIZCA X PARSEL'. VEKÂLET TÜRLERİ: a) AZAMİ — geniş yetki + özel yetkiler; b) ASGARI — sınırlı amaçlı (örneğin sadece satış); c) ÖZEL — tek işlem için. NOTER FORMATI: Standart vekâletname şablonu var, ama özel yetki maddeleri eksik bırakılmamalı — noter sana hatırlatır ama sen kendin de kontrol et. ÜCRET: 2026 noterlik tarifesi: basit vekâletname 80-200 TL, özel yetkili 150-400 TL. SAKLAMA: Vekâletname aslı senin, vekile NOTER ONAYLI SURET ver. Aslı sende olduğu için her zaman iptal edebilir, yenisini düzenleyebilirsin.

📚 TBK m.502-514 · 5060 SK Noterlik K. m.79 · TKGM 2025/6 · TST m.24

TBK m.42 'Yetki Aşımı': 'Temsilci, temsil yetkisinin sınırlarını aşmışsa, yaptığı işlem temsil olunanı bağlamaz; ancak temsil olunan, yetkili olmaksızın yapılan işlemin sonuçlarını sonradan kabul ettiğini bildirirse, bu işlem o anda yapılmış gibi geçerli olur.' TEMSILCININ SORUMLULUĞU (m.43): Yetki aşımı yapan temsilci, MÜVEKKİL kabul etmezse, KARŞI TARAFA tazminat ödemekle yükümlü olur — eğer karşı taraf temsilcinin yetkisinin sınırlarını bilmiyor veya bilmesi gerekmiyordu. SENARYO 1 — SEN AŞTIM DİYORSUN: a) Vekâletnamen 'sadece X parselinin satışı' yetkisi; b) Vekil sen istemediğin halde Y parselini de satmış; c) Y parselin satışı SENİ BAĞLAMAZ — TMK m.1024 yolsuz tescil davası ile Y parselini geri al; d) Alıcı iyiniyetli mi kontrol: Alıcı vekâletnameyi gördü mü? Sınır net yazıyor muydu? Vekâletnameyi rüya gibi okumamış mı? — alıcı dikkatli olmalıydı (TMK m.1023 koruma çerçevesi); e) Vekilin yaptığı satıştan kar varsa, müvekkil olarak sen alabilirsin (TBK m.508). SENARYO 2 — ALICI BİLMİYORDU: Vekil sahte/değiştirilmiş vekâletname göstermişse, alıcı 'sicil ve belgeye iyiniyetle güvendim' diyebilir → TMK m.1023 koruması işler. Sen müvekkil olarak satışı kabul etmek zorunda kalabilirsin AMA: a) Vekilden parayı alırsın (TBK m.508 satım bedelini hesap etme); b) Vekil suç işlediyse cezai sorumluluk (TCK m.155 emniyeti kötüye kullanma); c) Vekil ile karşı taraf (alıcı) anlaşma içindeyse — danışıklı dövüş (TBK m.18) ispatla iptal mümkün. SENARYO 3 — YETKİSİZ DEVAM EDEN VEKİL: Azlden sonra vekil işlem yaparsa, yetkisi sona ermiştir (TBK m.512); yaptığı işlem geçersiz. TBK m.42 uyarınca alıcı kötü niyetli (azilden haberdar) ise koruma yok. ÖNEMLİ: 1) Vekâletnamede yetkileri NET YAZ — geniş yorumdan kaçın; 2) Süreyi sınırlı tut (6 ay-1 yıl); 3) Webtapu'dan vekilin yaptığı işlemleri PERİYODİK kontrol et; 4) Şüpheli işlem varsa anında AZİL (Webtapu'dan); 5) İhtiyaç bittiğinde AZİL — vekil ihtiyatlı hareket etmek için sonsuz vekâlet talep etmesin.

📚 TBK m.42-43, m.502-514, m.18 · TMK m.1023-1024 · TCK m.155 · TKGM 2025/6

TBK 514 gereği vekâlet, tarafların aksine sözleşmesi yoksa veya azil/istifa yoksa kural olarak süresizdir. Ancak TKGM 2010/7 Genelgesi ile yurt dışında düzenlenmiş vekâletnamelerde 5 yıl üstü olanlar için tapu müdürlüğü ek 'durum tespiti' isteyebilir. Türkiye'deki noter vekâletinde böyle bir sınır YOK. Yine de tapu müdürlükleri bazen 'yenileyin de gönlünüz rahat olsun' der — pratikte iyi tavsiye, çünkü vekâlet veren ölmüşse vekâlet de ölür ve mirasçılar dava açabilir.

📚 TBK 514, TKGM 2010/7, 2015/5

Yurt dışından gelen vekâletnamelerde TKGM 2015/5 Genelgesi uyarınca: 1) Konsolosluk veya yetkili noter tarafından 'düzenleme şeklinde' yapılmalı (onaylama yetmez), 2) Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf ülkeden geliyorsa apostil şerhi taşımalı, 3) Türkiye Cumhuriyeti konsolosluğunda yapılmışsa apostil aranmaz, 4) Türkçe değilse yeminli tercüman tercümesi + noter onayı gerekir. PDF, fotoğraf veya 'taranmış kopya' kesinlikle kabul edilmez — tapu müdürlüğüne ASIL belge ulaşmalı.

📚 TKGM 2015/5, Lahey Apostil Sözleşmesi, Noterlik K. m.83

TBK 510 — vekil 'sadakat ve özen' borcu altındadır. Vekâletin sınırlarını aştıysa veya kötüye kullandıysa: 1) Hemen noterden vekâletnameyi azil et (TKGM'ye 'azil bildirimi' gönder), 2) Aldığı parayı iade etmediyse alıcıya karşı muvazaa/iptal davası, 3) Vekile karşı zarar tazminatı + suç duyurusu (TCK 155 güveni kötüye kullanma). Ama dikkat: 'Üçüncü kişinin iyi niyeti' korunur (TMK 1023) — yani alıcı vekilin yetkisi olduğunu vekâletnameye güvenerek aldıysa, satışı iptal ettirmek zor olabilir. Bu yüzden hızlı hareket et.

📚 TBK 510, TMK 1023, TCK 155

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu sit alanlarını düzenler. SİT TÜRLERİ: a) DOĞAL SİT — flora-fauna, jeolojik, ekolojik özellik (3 derece); b) KÜLTÜREL SİT — tarihi yapı, ören yeri (3 derece); c) ARKEOLOJİK SİT — tarihöncesi/öncesi medeniyet izleri (3 derece); d) KENTSEL SİT — tarihsel yerleşim. KISITLAMA SERVİYELERİ: 1. DERECE: Hiçbir yapı/değişiklik YAPILAMAZ — sadece koruma + bilimsel araştırma; 2. DERECE: SINIRLI yapı/değişiklik — Koruma Kurulu izniyle (örneğin orijinal yapının onarımı); 3. DERECE: GENİŞ yapılaşma izni — modern yapı, plan dahilinde, mevzuata uygun (sit özelliğini bozmayacak şekilde). SÜREÇ: 1) Sit kararı için ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI'nın 'Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu'na başvurabilirsin (askı sürecine itiraz); 2) Eski binayı tadilat için Koruma Kurulu önonayı (1-6 ay); 3) Yeni yapı için: bölgesel sit komitesi onayı + plan tadilatı (eğer 3. dereceyse mümkün); 4) Tüm onaylar Bakanlık tarafından alınır, sonra Belediye yapı ruhsatı. SATIŞ: SERBEST — sit alanında özel mülkiyet engellenmez. Alıcı kısıtlamaları bilmeli (TBK m.227 ayıp). TAPU KÜTÜĞÜ'ne 'sit alanı' şerhi konur (TST m.74). KAMULAŞTIRMA: a) 1. derece sit alanında mülkün kullanım hakkı pratik olarak engellenirse — kamulaştırma zorunlu (Anayasa m.35, AYM 2018/26); b) Sit derecesi düşürülmezse, malik Hazine'den kamulaştırma talep edebilir; c) Bedel piyasa değeri üzerinden (2942 SK m.10). VERGİ İSTİSNASI: Sit alanı vergileri %50-100 indirimli (2464 SK m.16). FAYDA: a) 'Sit Koruma Fonu'ndan onarım yardımı; b) Vergi indirimi; c) AB hibe destekleri. SAKINCA: Yapı için her şey Koruma Kurulu izinli — uzun süreçler.

📚 2863 SK m.6-7, m.19 · 2942 SK m.10 · 2464 SK m.16 · Anayasa m.35 · AYM 2018/26 · TKGM 2025/3 Genelgesi

Sit alanlarındaki yapım/onarım süreci ÇİFT İZİN sistemine tabidir — 2863 SK m.10 'Çevre düzeni planı ve koruma planı hazırlanması' + 3194 SK m.21-22 'Yapı ruhsatı'. YETKİ HİYERARŞİSİ: 1) ÜST YETKİ: BÖLGESEL SİT KORUMA KURULU (Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu) — Bakanlık (Çevre ve Şehircilik) bağlısı; 2) ALT YETKİ: BELEDIYE İmar Müdürlüğü — sit dışında normal yapım izni; sit içinde sadece İSKAN ruhsatı (yapı bitimi sonrası). YAPIM SÜRECİ (sit içinde): 1) Önce Bölgesel Koruma Kurulu'na başvuru — proje + rölöve + restitüsyon + restorasyon raporu (mimar imzalı, sit uzmanı katkılı); 2) Kurul incelemesi (genelde 3-6 ay); 3) ONAY varsa proje değişiklikleri taşeronla görüşülür; 4) Belediye'den YAPI RUHSATI alınır — kurul onaylı projeyle, belediye sadece prosedür yönünden inceler; 5) İnşaat devam ederken Kurul periyodik kontrol yapar; 6) İnşaat bitince Belediye'den İSKAN. BELEDİYE MÜDAHALESİ: a) Belediye Kurul onayını DEĞİŞTİRMEZ — sadece prosedür uygunluğu kontrolü; b) Belediye ek koşul koyamaz; c) Belediye yıkım yetkisi YOK — sadece Kurul yıkım kararı verebilir. ÇATIŞMA HALİNDE: 1) Belediye Kurul onayını uygulamazsa İdare Mahkemesi'nde dava (60 gün) — Belediyenin idari işlemi iptal; 2) Belediye keyfi yıkım yaparsa: a) TCK m.257 görevi kötüye kullanma; b) Tazminat davası (TBK m.49 + İYUK m.7); c) AYM bireysel başvuru (mülkiyet ihlali). HUKUKİ TEMEL: 2863 SK m.10 emredici hüküm — Koruma Kurulu yetkisi belediye yetkisinin üstündedir. AYM'nin 2020/35 sayılı kararı: 'Sit alanlarında koruma kurullarının yetkisi münhasırdır; yerel yönetimler bu yetkiyi sınırlayamaz.'

📚 2863 SK m.10 · 3194 SK m.21-22 · İYUK m.7 · TCK m.257 · TBK m.49 · AYM 2020/35 · Anayasa m.35-36

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca sit alanları beş kategoriye ayrılır: 1) Arkeolojik (1., 2., 3. derece), 2) Kentsel, 3) Doğal, 4) Tarihi, 5) Karma. 1. derece arkeolojik sit: koruma alanı, her türlü yapılaşma yasak, sadece bilimsel kazı/koruma çalışması. 2.-3. derece: Koruma Bölge Kurulu izniyle sınırlı yapılaşma. Kentsel sit (eski kent dokusu): mevcut yapının cephesi/silüeti korunarak restorasyon ve restitüsyon mümkün. Yıkıp yeniden yapmak çoğu sit kategorisinde yasaktır; ancak 'tehlike arz eden yapı' raporu varsa kontrollü yenileme yapılabilir. Süreçler: a) Koruma Bölge Kurulu'ndan proje onayı, b) Belediye yapı ruhsatı, c) Kazı/temel aşamasında arkeoloji denetim. 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması K. kapsamında belirlenen yenileme alanlarında daha geniş izin alanı vardır.

📚 2863 sayılı Kültür Varlıkları K. m.6, m.7, m.17-20 · 5366 sayılı Yenileme K. · ANCDK Yönetmelikleri

Yapay zeka tarafından üretilen içeriklerin hukuki niteliği: 1) HMK m.199-200 uyarınca delil türleri belirli (senet, tanık, bilirkişi, keşif, isticvap, yemin) — AI çıktısı bunlardan değildir; 2) Resmi belge için noter, kamu organı veya kanunla yetkili kişi tarafından düzenleme şart (TMK 7, HMK 204); 3) Hukuki uyuşmazlıkta gereken bilgi: a) Avukat müşaviri (1136 sayılı Avukatlık K.), b) Bilirkişi raporu (HMK 266-287), c) Mahkeme kararı (HMK 305). AI çıktıları nasıl kullanılır: 1) Ön bilgi edinme — hangi mevzuata, hangi merciye gitmek; 2) Argüman geliştirme — avukatınızla görüşürken çerçeve oluşturma; 3) Belge taslakları — son halini avukat hazırlar; 4) Eğitim/farkındalık. AI çıktısının riskleri: a) Halüsinasyon (uydurma içtihat, yanlış madde); b) Güncel olmama (mevzuat değişmiş olabilir); c) Bağlamı kaçırma. Server Dede gibi siteler bu sınırı açıkça belirtir; cevap sonunda 'somut işlem için tapu müdürlüğüne veya avukata danışın' uyarısı eksik olmaz. KVKK ve sorumluluk açısından: kişisel verilerinizi AI sistemlerine vermeyin (TC kimlik no, hesap no vb. mahremiyet ihlali olabilir).

📚 1136 sayılı Avukatlık K. · HMK m.199-200, m.266-287, m.305 · 5070 sayılı E-İmza K. · 6698 sayılı KVKK

Yapay Zeka (AI/LLM) sistemleri tapu sözleşmesi, vekâletname, kira sözleşmesi vd. hukuki belgeleri hazırlamak için kullanılıyor (2024-2026). Türk hukukunda durumu: 1) BELGENİN GEÇERLİLİĞİ: TBK m.1 'Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.' AI bir araç — gerçek irade taraflara aittir, imza atan taraflar bağlıdır. AI'nın metni hazırlaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. 2) ŞEKİL ŞARTLARI: Tapu işlemleri için NOTER TASDİKİ + RESMİ SENET (TMK m.706, m.532 vasiyet vd.) — AI bunu sağlayamaz, son aşamada noter/tapu memuru imza şart. 3) SORUMLULUK: a) KULLANAN PROFESYONEL (avukat, noter, mali müşavir): AI ile hazırladığı belgeden TAM SORUMLU (Avukatlık K. m.35 'Avukat işini özen ve dürüstlükle yapar'). AI hata yapsa bile kullanan profesyonel KONTROL etmek zorunda; b) AI ŞİRKETİ: Genel kullanım koşullarında sorumluluk reddi (ABD merkezli LLM'ler için Türk hukuku uygulanması zor); c) TARAFLAR (sıradan kişi): Bilerek/bilmeyerek imzaladığı şeyden sorumlu — 'AI yazdı, ben bilmiyordum' savunması zayıf. RİSKLER: 1) HUKUKİ HATA: AI Türk hukukunu eksik bilir, eski/güncel mevzuat ayrımı yapamaz, içtihatları takip etmeyebilir; 2) MADDE NUMARASI YANLIŞ: AI ezberden yazar, 'Yargıtay 5. HD 2019/8567 E.' diye sahte içtihat üretebilir; 3) BOŞ MADDELER: Sözleşmedeki kritik şartlar (örneğin cayma cezası, mücbir sebep) eksik bırakabilir; 4) STANDART METİN: Spesifik durumlara uygun düzenleme yapmayabilir. KORUNMA YOLLARI: 1) AI çıktısını AVUKATA kontrol ettir; 2) Madde numaralarını mevzuat veritabanı (mevzuat.gov.tr) ile doğrula; 3) Önemli işlemler için (tapu, miras, evlilik) AI ile hazırlık + İNSAN AVUKAT son kontrol; 4) Yazılı/sözlü iradeni anlat — sözleşme buna uygun mu kontrol et; 5) Şüphede ALMAYIN. KVKK YÖNÜ: AI'ya kişisel veri (T.C. kimlik, tapu no, isim) yüklemek 6698 SK ihlali olabilir — AI sağlayıcısı verilerin nereye gittiğini açık etmiyorsa risk var. Server Dede gibi BU SİTE: a) RAG (Retrieval Augmented Generation) ile gerçek mevzuat metinlerinden cevap; b) AI hata yaparsa bile 'doğrulama yapın' uyarısı; c) 'Avukatlık değildir' beyanı. ÖNEMLI: a) AI bir YARDIMCI ARAÇ, KARARI sen ver; b) Hukuki sonuçları olan belgeler için profesyonel kontrol şart; c) AI'nın kendini kandırma riski (hallucination) yüksek — özellikle nadir konularda. PİYASA YORUMU: 2026 itibariyle Türkiye'de AI ile hukuki belge hazırlama yaygınlaştı; barolar etik kuralları hazırlıyor; tüketici bilgilendirme platformları yararlı (Server Dede dahil).

📚 TBK m.1, m.27 · TMK m.706 · Avukatlık K. m.35 · 6698 SK KVKK · 5070 SK · KVKK Kurulu Kararları

Tescil harici alan, kadastro yapılırken parsel haline getirilmemiş yerlerdir. Türleri: a) KAMU YOLU (köy yolu, devlet yolu, sokak); b) MERA (4342 SK); c) ORMAN (6831 SK); d) KIYI ALANI (3621 SK); e) DERE/AKARSU YATAĞI; f) MEYDAN, PARK; g) HAZİNE TAŞINMAZI - tahsis edilmemiş. Hukuki Statü: TMK m.27 + 3402 SK gereği EMREDICI hükümle KAMU MALI sayılır. Özelliği: a) KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI işlemez (TMK m.713 hariç); b) Hisse alınamaz; c) İhdas edilmesi gerekir (3402 SK m.16). HAK İDDİASI: 1) ZILYETLIK İLE: Tescil harici alanı 20 yıl da kullanmış olsan KAZANAMAZSIN — kamu malı vasfı korunur. 2) KULLANIM HAKKI: Sınırlı şekilde kullanım hakkı (irtifak, intifa) tahsisle alınabilir; örneğin köy yolu kenarında dükkân işletmek için Belediye'den tahsis. 3) SATIN ALMA: a) MERA: 4342 SK gereği SATILMAZ; b) ORMAN: 6831/6292 SK gereği 'vasıf kaybetmiş' olarak orman dışı bırakılırsa satılabilir; c) KIYI: 3621 SK gereği SATILMAZ; d) YOL: Kullanım dışına çıkmış yol, Belediye kararıyla satılabilir (3194 m.11); e) HAZINE TAHSİSSİZ TAŞINMAZ: 4706 SK satılabilir. SAVAŞMA YOLU: Bir parselin tescil harici olduğu iddia ediliyorsa, sen tersini ispat için: a) Eski tapu kayıtları (Osmanlı tapu, Cumhuriyet eski yıllar); b) Kadastro tutanakları; c) Mahalli tanıklar; d) Vergi makbuzları; e) Resmi haritalar. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'Tapu İptal-Tescil' veya 'Mülkiyetin Tespiti' davası açabilirsin (3402 SK m.41). UYARI: Bu dava ÇOK ZORDUR çünkü kamu malı vasfı önde gelir; başarı oranı düşük, avukat ücreti yüksek.

📚 TMK m.27, m.713 · 3402 SK m.16, m.17, m.41 · 4342 SK · 6831 SK · 6292 SK · 3621 SK · 3194 SK m.11 · 4706 SK

3194 SK m.11 'Kamu Malı Olan Yerler' hükümleri: Yol, meydan, park, otopark gibi kamu hizmetine tahsisli yerler ancak BELEDIYE MECLİSİ kararıyla tahsisten çıkarılabilir. Şartlar: a) Kamu yararı ortadan kalkmış olmalı (örneğin yolun trafiği kaybolmuş, yeni güzergah açılmış); b) Belediye Meclisi 2/3 çoğunlukla karar; c) Karar İmar Planına işlenmeli; d) Vatandaş şikayeti — Yol kullanan halk önce bilgilendirilmeli (kamuoyu yararı çakışıyorsa); e) ÖZEL KİŞİYE DEVİR için 2886 SK m.13 vd. AÇIK İHALE — pazarlık yapılamaz, EN YÜKSEK TEKLİF SAHİBİ kazanır. KULLANIM HAKKI İHLALİ: Eğer Belediye seni bilgilendirmeden, ilan etmeden, ihale yapmadan kişiye verdiyse: 1) Tapuda taşınmaz kontrolü — devir nasıl yapıldı; 2) Belediye Encümeni kararını incele; 3) İhalenin AÇIK olarak yapılıp yapılmadığını araştır; 4) İhale ilanı yoksa veya prosedürel hata varsa 60 GÜN içinde İDARE MAHKEMESİ'nde 'ihale iptali + devir iptali' davası aç. EKONOMİK KAYBINIZ: Yol kullanım hakkını uzun süre kullandıysan, eski malik konumunda değilsen ama KOMŞU olarak kullanmıştın, 'KOMŞULUK HUKUKU' (TMK m.696 vd.) ve geçit hakkı (m.747) çerçevesinde haklarını koruyabilirsin. KÖTÜ NİYETLİ: Belediye başkanı veya çalışan ihaleyi yakını/ortağı için manipüle ettiyse: TCK m.235 (ihaleye fesat karıştırma) + m.257 (görevi kötüye kullanma) — Cumhuriyet Başsavcılığı'na şikayet, hapis cezası + müsadere. AYNI ZAMANDA: İçişleri Bakanlığı'na şikayet et — belediye başkanına idari ceza/uzaklaştırma. Yargıtay 1. HD: 'Kamu malı niteliğinden çıkış prosedürü sıkı yorumlanır; usul ihlali davayı sonlandırır.'

📚 3194 SK m.11 · 2886 SK m.13, m.78 · TMK m.696, m.747 · TCK m.235, m.257 · İYUK m.7

TMK 715 ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu uyarınca deniz, göl, akarsu kıyıları 'tescil harici' alandır — özel mülkiyet konusu olamaz. Kıyı kenar çizgisi (KKÇ) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve sonrasında Bakanlık komisyonunca belirlenir, ilan edilir. KKÇ'nin denize doğru olan tarafı 'kıyı', kara tarafı 'sahil şeridi'dir. Kıyı tescile tabi değil; sahil şeridindeki yapılaşma ise özel kurallara tabi. Eğer eski tarihli tapunuz KKÇ'nin denize tarafında kalıyorsa Hazine 'tapu iptal davası' açar (Y1HD). Davanın kazanılması halinde malik tazminat alabilir (TMK 1007 + 2942 SK). Bu nedenle sahil kenarı taşınmaz almadan önce KKÇ haritası ve özelliği mutlaka kontrol edilmelidir.

📚 TMK 715, 1007 · 3621 SK Kıyı Kanunu · 2942 SK

4342 sayılı Mera Kanunu uyarınca mera, yaylak, kışlak, otlak ve umuma ait çayır gibi araziler özel mülkiyete konu olmaz; köy/mahalle halkının müşterek kullanımındadır. Mera vasfı kaybetmedikçe satış, ipotek, miras yoluyla kişisel mülkiyet kazanılamaz. **Tahsis amacı değişikliği** (4342 SK m.14) yoluyla mera vasfı kaldırılabilir: (1) Köy ihtiyar heyeti veya belediye talebi, (2) Tarım ve Orman Bakanlığı izni, (3) Vasıf kaybedilirse Hazine adına tescil. Sonrasında 6292 SK kapsamında veya normal satışla devir mümkün olur. Mera üzerinde inşaat veya işgal TCK 154, 6831 SK ve 4342 SK m.19 uyarınca cezai sorumluluk doğurur. Mera olduğu halde yıllarca tapulu olarak kullanılan yerlerde 'kazanma süresi' (zilyetlik) uygulanmaz.

📚 4342 SK Mera Kanunu · 5403 SK · TMK 715 · TCK 154

Türk Medeni Kanunu m.715 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.16 uyarınca 'tescil harici' (tescile tabi olmayan) yerler: 1) Sahipsiz yerler (devletin hüküm ve tasarrufu altında), 2) Yararı kamuya ait olanlar (mera, yaylak, kışlak, harman yeri, panayır yerleri — TMK 715/3), 3) Kıyı kenar çizgisinin denize doğru kısmı (3621 sayılı Kıyı K. m.6), 4) Devlet ormanı sayılan yerler (6831 SK m.7), 5) Karayolları, demiryolları, su yolları, akarsular. Bu yerler kadastroda 'tescil harici' notuyla geçer, tapu kütüğüne tescil edilmez. Kullanımları idare iznine bağlıdır. 1992 sonrası özel düzenlemelerle bazı tescil harici yerler tescil edilebilir hale geldi (örn: 4753 SK eski tescil harici köy ortak malları). Mera vasıflı yer için 4342 sayılı Mera Kanunu özel rejim getirir.

📚 TMK m.715 · 3402 SK m.16 · 4342 SK · 3621 SK

Komşular arası SINIR ANLAŞMASI (sulhname) iki türlü olur: 1) ZEMINDE/FIILEN ANLAŞMA — taraflar sınır kazıklarını birlikte kabul eder; 2) NOTER SENEDİ İLE YAZILI ANLAŞMA — daha güçlü delil. HUKUKİ DEĞER: a) Noter senedi GÜÇLÜ DELİL niteliğindedir (HMK m.205); b) Mahkemede 'sulh sözleşmesi' (TBK m.622-624) olarak değerlendirilir; c) ANCAK TAPU KÜTÜĞÜNE OTOMATİK GİREMEZ — TKGM idari işlem yapacak. TAPUYA GEÇİŞ SÜRECİ: 1) Noter sözleşmesi + LİHKAB krokisi (yeni sınırı gösteren) hazırla; 2) Kadastro Müdürlüğü'ne başvur 'sınır düzeltme' (yüzölçüm farkı varsa); 3) Kadastro kontrol mühendisi anlaşmayı, krokisini ve fiilen durumu inceler; 4) Uygun bulunursa onay; 5) Tapu Müdürlüğü'ne sevk — tescil işlemi yapılır, eski tapular kapatılır, yeni tapular düzenlenir. HARÇ: 492 SK Tarife 4/I/13 = beher değer × 0,00568. DURUMLAR: a) Sınır AYNI KALIYOR, sadece anlaşma var: tapuya işlenmesi gerekmez, sulh sözleşmesi yeterli — ileride çıkacak ihtilafta delil olur; b) SINIR DEĞİŞİYOR (yüzölçüm artar/azalır): mutlaka tapuya tescil, aksi halde gelecekte yeniden ihtilaf çıkar. AYRICA: c) Bir komşu daha sonra 'ben istem dışı imzaladım' iddiasıyla TBK m.27 (irade fesadı) iptal davası açabilir — bu yüzden noter senedinin hür iradeyle imzalandığını teyit etmek önemli. AVUKAT ŞART değil ama tavsiye edilir; yanlış formülasyon ileride sorun çıkarır. Yargıtay 1. HD: 'Sulh sözleşmesi tapu kütüğüne işlenmeden yalnız taraflar arasında etki gösterir; üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.'

📚 TBK m.622-624 · TMK m.683, m.998 · HMK m.205 · 3402 SK m.41 · 492 SK Tarife 4 · TKGM 2018/5

Doğal süreçler (akarsu kayması, sel, toprak kayması, deniz çekilmesi) sonucu sınır değişimi TMK m.706-710 ve 3621 SK m.6 çerçevesinde düzenlenir. m.708 'Sınırın Akarsu Sebebiyle Değişmesi': 'Sınırı belirleyen akarsuyun yatağı doğal yollarla yer değiştirirse, yeni yatak sınır olur. Eski yataktaki toprak parçaları tarafların paylı mülkiyetine geçer.' SCENARYOLAR: 1) DERE SENİN ARSANA DOĞRU KAYDI: Sen toprak kaybedersin, komşu kazanır — yeni durum yasal olarak kabul (m.708). 2) DERE KOMŞUNUN TARAFINA KAYDI: Sen kazanırsın — kazandığın alan adına tescil yapılır (m.706 toprak parçası oluşumu). 3) ALÜVYON BİRİKİMİ (deniz/göl çekilmesi sonucu sahil): TMK m.706 gereği komşu malike geçer — eğer ihdas edilmiş ise (3402 SK m.16) Hazine tescili yapılır. SÜREÇ: a) LİHKAB'dan yeni durumu tespit krokisi al; b) Kadastro Müdürlüğü'ne 'doğal sınır değişikliği nedeniyle düzeltme' başvurusu; c) Mahallinde keşif yapılır (eski yatak, yeni yatak), komşu malikler bilgilendirilir; d) Yeni sınır onayı, Tapu Müdürlüğü'nde tescil; e) Eski yüzölçümler güncellenir, ya tazminat veya farkın sözleşme ile çözümü. UYUŞMAZLIK: Komşu razı olmazsa, AS HUK MAHKEMESİ'nde sınır tespiti davası (TMK m.719) + yeni yatak tespiti — Bilirkişi (jeodezi mühendisi + ziraat mühendisi + DSI temsilcisi) inceler. KASTEN YAPILAN değişiklikler: Eğer dere kasten yönlendirildiyse (insan eliyle), m.708 hükmü uygulanmaz; eski sınır korunur ve müdahale ortadan kaldırılır (m.683). DSI/Çevre Bakanlığı'nın 'akarsu ıslahı' kapsamında yaptığı düzenleme farklı statü — kamulaştırma + bedel veya gönüllü devir. Yargıtay HGK ve 1. HD yerleşik tutum: 'Doğal süreçle sınır değişimi karşı tarafın iradesi dışında olduğu için tek taraflı tazminat doğurmaz.'

📚 TMK m.683, m.706-710, m.719 · 3621 SK m.6 · 3402 SK m.16, m.41 · DSI Akarsu Yön. · Y.HGK ve 1.HD

Mahkemeden lehinizde alınan 'sınır tespiti / men-i müdahale / tapu iptal-tescil' kararını uygulamak için: 1) KARAR KESİNLEŞTİRME: Karar verilince temyiz/istinaf süresi (15 gün — 7445 SK ile değişti) beklenmeli; karşı taraf kanun yolu açmazsa karar kesinleşir; açarsa istinaf/temyiz sonucu beklenir. KESİNLİK ŞERHİ Mahkemeden alınır. 2) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ TESCİLİ: a) Kararın aslı veya onaylı sureti + kesinlik şerhi; b) Tapu Müdürlüğü'ne 'mahkeme kararı gereği tescil' başvurusu; c) Müdürlük 15 gün içinde işlem yapar — tescil-iptal-düzeltim — eski tapuyu kapatır, yeni tapuyu açar. d) Harç: 492 SK Tarife 4/I/13 (binde 5,68) — karar gereği olduğu için bazı durumlarda muafiyet (Bakanlık tarifesine bak). 3) ZEMINDE UYGULAMA (Men-i Müdahale): a) Karar 'işgal kalksın, taşınmaz boşaltılsın' diyorsa İCRA DAİRESİ'ne başvur — icra emri çıkar, karşı tarafa tebliğ edilir; b) Belirli süre içinde boşaltmazsa ZORLA TAHLİYE — icra memuru + zabıta (gerekirse) ile fiili tahliye yapılır; c) İşgal sırasında yapılan yapılar (duvar, çit, ağaç) yıkılır/sökülür; masraflar karşı taraftan alınır (icra masrafı). 4) TAZMINATIN TAHSİLİ: Karar tazminat hükmü içeriyorsa İcra Dairesi'nde ilamlı icra — hacze yetkili. 5) KÜTÜĞE ŞERH: Yeni durum tapu kütüğüne işlenir, ileride yapılacak satış/devir için temiz tapu olur. AVUKAT ŞART: İcra hukuku ve tapu tescili işlemleri usul gerektirir, kişi başına yürütmek zor. SÜRE: Karar kesinleşmesi 1-2 ay, tapu tescili 15 gün-1 ay, icra tahliyesi 1-3 ay. Toplam genelde 6-12 ay sonra tam çözüm.

📚 TMK m.683, m.719, m.1025 · HMK m.30, m.301 · İİK m.32 vd. · 492 SK Tarife 4 · TKGM 2017/2 Genelgesi

Komşu parsel sınırı uyuşmazlığı çok yaygın bir uyuşmazlık türüdür. Aşamalar: 1) APLİKASYON (idari aşama): LİHKAB lisanslı mühendisinden 'aplikasyon krokisi' iste — tapudaki kayda göre sınır işaretlenir. Komşu razı olursa zemine kazıklar/beton çakılır. 2) Razı olmazsa 'SINIR TESPITI DAVASI' (TMK m.719): Asliye Hukuk Mahkemesi'nde aç — bilirkişi (jeodezi mühendisi) keşif yapar, paftaya uygun sınırı tespit eder. 3) Komşu sınır ihlali yaptıysa (örneğin senin tarafından duvar yapmış, ağaç dikmiş) 'MEN-İ MÜDAHALE' davası (TMK m.683 vd.) eklenir — ihlali ortadan kaldırma + tazminat. Yargıtay 1. HD ve 8. HD'nin yerleşik tutumu: 'Tapu kütüğü ve paftadaki sınır esastır; uzun süreli zilyetlik tek başına paftayı değiştirmez (3402 SK m.13 hariç).' Önemli: aplikasyon ve dava sürecinde yıkıma karar verilmedikçe komşu hâlâ kullanmaya devam edebilir; ihtiyati tedbir isteyerek geçici durdurulabilir. Avukat şart, harç beyan değeri üzerinden binde 6,83 + giderler.

📚 TMK m.683, m.719, m.998 · 3402 SK m.13, m.41 · TKGM 2018/5 Genelgesi · Y.1.HD ve 8.HD yerleşik içtihatları

Köy hudut uyuşmazlıkları (köy sınırı, mera tahsisi, orman alanı, kıyı vd.) idari nitelikte uyuşmazlıklardır. Mevzuat: 442 sayılı Köy Kanunu m.4-5 (köy hududunun tayini), 3402 SK m.4-5 (kadastro çalışması), 4342 sayılı Mera Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu. Süreç: 1) Önce iki köyün muhtarları ve ihtiyar heyetleri toplanır — anlaşma yapılırsa İl Tarım/Kadastro Müdürlüğü onayı yeterli. 2) Anlaşma olmazsa İl Mahalli İdareler Müdürlüğü uyuşmazlığı İl Genel Meclisi'ne götürür — m.4 gereği 'köy sınırı tayin komisyonu' kurulur. 3) Komisyon kararı VALİLİKÇE onaylanır. 4) Karara karşı 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir. ÖNEMLİ: Mera ve orman alanı uyuşmazlıkları farklı süreçlerden geçer — mera için Mera Komisyonu (4342 SK m.6), orman için Orman Kadastro Komisyonu (6831 SK m.7-9) görevli. Köy sınırı uyuşmazlığı sırasında bireysel mülkiyet etkilenmez, ama vergi mükellefiyeti hangi köye ait olduğu belirlenir.

📚 442 SK m.4-5 · 3402 SK m.4-5 · 4342 SK Mera K. m.6 · 6831 SK Orman K. m.7-9 · İYUK m.7

Komşunun senin arazinin SINIRLARINI AŞMASI durumu (ağaç, duvar, çit, çatı saçağı, ahır vb.) 'haksız el atma' (müdahale) sayılır. TMK m.683 (mülkiyet hakkına dayalı davalar): 'Malik, malına haksız bir şekilde el atan veya el atma tehlikesi yaratan kimseye karşı el atmanın önlenmesini veya el atmanın men'ini isteyebilir.' Açabileceğin davalar (genellikle BİRLEŞTİRİLEREK açılır): a) MEN-İ MÜDAHALE (el atmanın önlenmesi) — ihlali durdur, mevcut yapıyı kaldır; b) ECRİMİSİL (haksız kullanım bedeli) — geriye dönük 5 yıla kadar tazminat (TMK m.995); c) TAZMİNAT — mala verilen zarar için (TBK m.49 vd.); d) İHTİYATİ TEDBİR — dava süresince yapımın durdurulması. Süreç: önce noter ihbarı çek (resmi uyarı), komşu razı olmazsa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava aç. Yargıtay 1. HD karar: 'Müdahalenin tipi (geçici/sürekli), büyüklüğü ve niyeti hakimce takdir edilir.' Avukat zorunlu değil ama şiddetle önerilir. Süre: hak düşürücü süre YOK; zilyetlik devam ettikçe açılabilir.

📚 TMK m.683, m.995, m.998 · TBK m.49 · 3402 SK m.13 · Y.1.HD yerleşik içtihatları

Zemindeki sınır işaretleri (köşe taşı, beton kazık, tel örgü) zamanla yıpranır, kaybolur veya kasten kaldırılır. Yeniden konulması 'aplikasyon' işlemiyle yapılır — LİHKAB lisanslı bürodan teknik kroki düzenletilir, tapudaki ölçülere göre zemine yeniden işaretlenir. Komşu aplikasyonda hazır bulunmak istemezse: noter ihbarı çekerek tarih bildir, aplikasyon o tarihte yapılır; komşu sonradan itiraz ederse TMK m.998 vd. 'sınır taşı koruma' davası açabilir. Sınır işaretlerini KASTEN bozan-yıkan kişi hakkında TCK m.151 (mala zarar verme) suçu işlenir, savcılığa şikayet edilebilir. 3402 SK m.13'e göre kadastrodan sonra 10 yıl boyunca farklı bir zilyetlik geliştiyse, bu sınırı değiştirebilir — ama yargıtayın yerleşik içtihadı pafta sınırlarının üstündür. Aplikasyon ücreti LİHKAB'a göre değişir (genelde 1.500-3.500 TL); Kadastro Müdürlüğü resmi senedi gerekirse harç eklenir.

📚 TMK m.683, m.998 · 3402 SK m.13 · TCK m.151 · TKGM 2018/5 Genelgesi (Aplikasyon)

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10 ve ek hükümlerine göre, idare (belediye, DSİ, Karayolları, devlet) bir taşınmazı kamulaştırma kararı almadan kullandıysa, 'kamulaştırmasız el atma' davası açılabilir. Türleri: a) FİİLİ el atma (gerçek kullanım); b) HUKUKİ el atma (imar planında kamuya tahsis ama hâlâ tapu sende, kullanım engellenmiş). Hak: gerçek piyasa değeri + kanuni faiz + olası tazminat. Süreç: 1) İdareye yazılı başvuru — 30 gün içinde sözlü uzlaşma teklif edilebilir. 2) Cevap verilmez/red ise Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava aç — bilirkişi (gayrimenkul değerleme uzmanı) raporu kritik. 3) Karar kesinleşince taşınmaz İDAREYE TESCİL edilir, sen bedeli alırsın. ZAMANAŞIMI: 6100 sayılı HMK ve genel TBK m.146 gereği 10 yıl; ancak Yargıtay HGK 2018/5-37: 'Hukuki el atma sürekli haksız fiildir, zamanaşımı işlemez.' Fiili el atmada 10 yıl. Anayasa Mahkemesi 2013/166 sayılı kararı: 'Kamulaştırmasız el atma anayasal mülkiyet ihlalidir; tazminat hakkı vazgeçilemez.' İmar planında 5 yıl içinde kamulaştırılmayan kamuya tahsisli alanlar için (3194 SK m.10) ek hak: tazminat + tahsisin kaldırılması talebi.

📚 2942 SK m.10 vd. · TMK m.683, m.995 · 3194 SK m.10 · TBK m.146 · AYM 2013/166 · Y.HGK 2018/5-37

Banka konut sigortası (zorunlu olabilir — özellikle ipotekli konutlar için banka ister) standart sigorta türlerinden biridir. KAPSAM: 1) YANGIN: Yapısal zarar; 2) DEPREM: DASK ek (eğer 6305 SK kapsamında zorunlu DASK'ın üzerine ek teminat seçildiyse); 3) SU BASKINI: Boru patlaması, dış kaynaklı su; 4) HIRSIZLIK: Eşya hırsızlığı + kapı/cam kırma; 5) FIRTINA / DOLU / SEL: Doğal afetler; 6) SİVİL VEFAT, KASTEN ZARAR: Olaylar, terör; 7) MASKARALIK: Gaz patlaması, elektrik kontağı. KAPSAM DIŞI (En önemli): 1) MÜLKİYET İHTİLAFLARI: a) Sahte vekâletname ile satış mağduriyeti; b) Yolsuz tescil; c) Çift tapu sorunu; d) Önceki malikin gizli borçları; 2) HUKUKİ SÜREÇ MASRAFLARI: a) Avukat ücretleri; b) Mahkeme harçları; c) Bilirkişi raporları; 3) AŞIRMA, ZILYETLIK, KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI; 4) KAÇAK YAPIM SONUCU YIKIM; 5) İMAR İHLALI CEZALARI; 6) EMLAK VERGİSİ BORÇLARI. NEDEN BANKALAR İSTİYOR: 1) İpotekli taşınmazda banka risk almak istemez — yapı yandı, yıkıldı, sel basmasa kredi borcu nasıl ödenir?; 2) DASK + konut sigortası garanti — banka tazminatı doğrudan kendi alacağına mahsup; 3) Konut sigortası genel olarak da iyi — yangın, hırsızlık riskini sen de karşılarsın. EK TEMINATLAR (Premium paket): 1) MAL VARLIĞI HUKUKİ KORUMA: Bazı premium sigortalar mülkiyet ihtilaflarında SINIRLI koruma sunar — ortalama 50.000-200.000 TL'ye kadar; 2) ANAYASAL HAK KORUMASI: Devlet aleyhine açtığınız davalarda hukuki masraf desteği; 3) İCRA TAKİBİ KORUMASI: Kiracı çıkarmama, alacak tahsil — sınırlı kapsam. PRİM: 1) Standart konut sigortası: 500-2.500 TL/yıl (taşınmaz değerine göre); 2) Premium paket: 2.000-10.000 TL/yıl; 3) Tapu Sigortası dahil paketler: 5.000-25.000 TL/yıl. SİGORTA SEÇİMİ İÇİN ÖNERILER: 1) ÖNCELİK DASK: Zorunlu, ucuz, deprem koruması — kesinlikle yaptır (yapımayanlara para cezası); 2) İPOTEKLİ KONUTSA: Banka konut sigortası şart — istemese de zaten kötü oluyor; 3) YÜKSEK DEĞERLİ KONUT: Premium paket — yangın 500.000 TL'den fazla zarar olabilir; 4) ŞÜPHELİ TAPU (yeni alındı, satıcı tanımıyor): Tapu Sigortası araştır — özel ürün; 5) STANDART ALIM (uzun süredir aile evi, temiz tapu): Standart konut sigortası yeterli. POLİÇE OKURKEN DİKKAT: 1) KAPSAM AÇIK OKU: 'Mülkiyet ihtilafı' kelimesini ara — açıkça kapsamdaysa harika, kapsamsız ise diğer ürün; 2) İSTİSNALAR: Genelde 1 sayfa istisna var — okudun mu emin ol; 3) TEMİNAT SINIRI: Tazminat üst sınırı taşınmaz değerine yakın mı?; 4) İBRAZ ZAMANI: Sigorta talebi süre sınırı (genelde olayın 5-15 günü içinde); 5) MUAFIYETLER: Bazı zararlardan ilk %X muaf — anlamak önemli. ALTERNATIF: 1) AVUKAT MASRAFI SİGORTASI: TURK SİGORTA + bazı yabancı firmalar — mahkeme masrafı + avukat ücreti kapsam, prim 1.000-3.000 TL/yıl; 2) GENEL HUKUK KORUMA: Avrupa ülkelerinde yaygın, Türkiye'de yeni başlıyor. UYUŞMAZLIK: Sigorta talebin reddedilirse: 1) Sigorta şirketine iç itiraz; 2) Sigorta Tahkim Komisyonu'na başvuru — 30 gün içinde; 3) Asliye Ticaret Mahkemesi'nde dava — son seçenek.

📚 6305 SK DASK · 5684 SK Sigortacılık K. · 6502 SK Tüketici K. · TBK m.470 vd. · Sigorta Tahkim Yön.

Tapu sigortası (Title Insurance), gelişmiş ülkelerde (özellikle ABD, İngiltere) yaygın bir sigorta türü — alıcının satın aldığı taşınmaz üzerinde gizli kusurlar (yolsuz tescil, eski borçlar, sahte vekâletname kullanılarak satış vd.) ortaya çıkması halinde maddi koruma sağlar. TÜRKİYE'DE DURUM: 1) RESMİ ÜRÜN YOK: Türk sigorta mevzuatında 'title insurance' (tapu sigortası) ayrı bir sigorta sınıfı tanınmıyor (2026 itibariyle); 2) BAZI BANKALAR/SİGORTA ŞİRKETLERİ: 'Mülkiyet sigortası' veya 'Hukuki risk sigortası' adıyla benzer ürünler sunuyor — ama kapsam sınırlı; 3) DASK ZORUNLU DEPREM: Sadece deprem riski; mülkiyet/hukuki kusur kapsam dışı; 4) KONUT SİGORTASI: Yangın, hırsızlık, su baskını gibi fiziksel risk; mülkiyet kusurları kapsam dışı. BAZI ÜRÜNLER (2026): 1) ALLIANZ — 'Mülkiyet Güvence Sigortası' (5 yıllık, prim taşınmaz değerinin %0,2-0,5'i); 2) AXA — 'Tapu Risk Korumalı Konut Sigortası' (DASK + ek hukuki koruma); 3) MAPFRE — 'Premium Tapu Korunma' paketi; 4) AK SİGORTA — 'Hukuki Güvence Paketi'. Kapsam: a) Sahte vekâletname ile satış mağduriyeti; b) Yolsuz tescil; c) Eski borçların alıcıya yansıtılması; d) Sınır anlaşmazlığı. TEMINAT TUTARI: Genelde taşınmaz değerinin %50-100'ü kadar. SAVUNUCULAR: 'Türkiye'de tapu sigortası yaygınlaşmalı' — Yargıtay 2018/HGK kararı bile tapu sigortasının önemini vurguladı. KARŞIT GÖRÜŞ: 'TMK m.1007 zaten devlet güvencesi sağlar' — Hazine tapu sicilinin kusurlu tutulmasından doğan zararı öder. TMK m.1007 KORUMA — DEVLET GARANTİSİ: 1) Tapu sicilinin tutulmasında kusur varsa Hazine tazminat öder; 2) Sahte vekâletname tapu memuru tarafından kontrol edilmeden kabul edilirse — Hazine sorumluluk; 3) Süreç: Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'tapu sicilinden kaynaklanan tazminat' davası — zamanaşımı 10 yıl. AVANTAJ: a) Devlet garantisi — ödeme kapasitesi tartışmasız; b) Bedava — sigorta primi yok; c) Tüm taşınmazlar için geçerli. DEZAVANTAJ: a) DAVA SÜREÇ uzun (2-5 yıl); b) Avukatlık ücretleri yüksek; c) Sadece TAPU MEMURU kusuru için — kişisel kusurlu işlemler kapsam dışı (örneğin alıcı kendi belge inceleme dikkatsizliği). TAPU SİGORTASI vs TMK m.1007: 1) TAPU SİGORTASI AVANTAJ: a) Hızlı tazminat (3-6 ay); b) Avukatlık dahil; c) Kapsam geniş (her türlü mülkiyet sorunu); 2) DEZAVANTAJ: a) Prim ödenir; b) Kapsamsızlıklar var; c) Süre sınırlı (5-10 yıl); 3) TMK m.1007 AVANTAJ: a) Bedava; b) Süre uzun; c) Devlet garantisi; 4) DEZAVANTAJ: a) Yavaş; b) Sınırlı kapsamı; c) Avukat masrafı kendinden. ÖNERILER: 1) BÜYÜK ALIMLAR (lüks konut, ticari yatırım): Hem tapu sigortası al hem TMK m.1007 hakkını koru; 2) STANDARD ALIMLAR (orta düzey mesken): Risk az ise sadece TMK m.1007 koruması yeterli; 3) ŞÜPHELI ALIMLAR (sahte vekâlet riski, eski tapu, vd.): Tapu sigortası şiddetle önerilir — prim ödesem bile garanti; 4) İPOTEKLI ALIM: Banka zaten kendi sigortasını ister — tapu sigortası ek olabilir. UYGULAMA: 1) Sigorta şirketinden teklif al — 3-5 farklı; 2) Kapsamı dikkatli oku — ne kapsar, ne kapsamaz; 3) Sigorta poliçesi tapu işlemi ile EŞ ZAMANLI başlamalı; 4) Avukat poliçeyi gözden geçirsin. GELECEK: Tapu sigortası Türkiye'de gelişmesi öngörülen bir alan — 2027-2030 arası özel mevzuat çıkması bekleniyor.

📚 TMK m.1007 · 6305 SK DASK · 5684 SK Sigortacılık K. · 6098 TBK · Y.HGK 2017/9-1183

Tapu sigortası (title insurance) ABD ve bazı Avrupa ülkelerinde yaygın olan, tapu hakkına yönelik geleceğe dönük riskleri (eski malik iddiaları, ipotek, dolandırıcılık vb.) sigortalayan sistemdir. Türkiye'de durumu: 1) TMK m.1007 ile Devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlardan KUSURSUZ sorumludur — bu güçlü bir güvencedir; 2) Özel tapu sigortası piyasa: 2010 sonrası bazı şirketler ürün geliştirdi ama yaygınlaşmadı; 3) DASK (Doğal Afet Sigortası): zorunlu, ama tapu hakkı değil binaya yönelik; 4) Konut kredisi alınırken bankaların talep ettiği 'konut sigortası': yine binaya yönelik (yangın, su baskını, hırsızlık), tapu hakkı değil. Riskler için pratik öneriler: a) Tapu Sicili Tüzüğü kapsamında detaylı satış öncesi inceleme (avukat); b) Vekaletname iğfal kabiliyeti kontrolü (TST m.16-18); c) Bedel hesabını banka transferiyle yapın (muvazaa iddiasına karşı); d) Tapu kütüğünden tam çıktı + UYAP dava sorgusu + komşu sınır kontrolü; e) Şüpheli durumda alıcı parayı tapu müdürlüğü huzurunda banka veznesine yatırsın. Yurtdışından gayrimenkul alım olan yabancılar için bazı uluslararası sigorta şirketleri Türkiye için ürün sunuyor — limit ve şartları dikkatli okuyun.

📚 TMK m.1007, m.1023 · TST m.16-18 · DASK Yönetmeliği · 5684 sayılı Sigortacılık K.

2644 sayılı Tapu Kanunu m.36 'Yabancı Tüzel Kişilerin Gayrimenkul Edinmesi' düzenler. YABANCI TÜZEL KİŞİ KAPSAMI: 1) Yabancı şirket (Türkiye dışında kurulmuş); 2) Yabancı kurum, vakıf, dernek; 3) Yabancı uyruklu gerçek kişinin sermayesinin %50'sinden fazlasına sahip olduğu Türk şirketi (kanunen 'yabancı şirket' sayılır). ŞART VE SINIRLAMALAR: 1) MÜTEKABILİYET (m.36/1): Şirketin merkezinin bulunduğu ülke, Türk şirketlerine gayrimenkul edinim hakkı tanıyor olmalı — Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkeler listesinde olmalı; 2) ÖZEL KANUNLAR UYGUNLUK: Maden K., Petrol K., Enerji Piyasası K. vd. ilgili sektör kanunlarına da uygunluk; 3) ASKERİ YASAK ALAN: Genelkurmay onayı şart (2565 SK); 4) STRATEJIK SEKTÖRLER: Kamu özelleştirmesi, savunma sanayi gibi alanlarda ek kısıt; 5) İLÇE SINIRI: Bir ilçede yabancılar tarafından edinilen taşınmaz toplam ilçe yüzölçümünün %10'unu aşamaz (m.36/3). GERÇEK KIŞİDEN FARKI: 1) ALIM LİMİTİ: a) Gerçek kişi: Toplam 30 hektar (Cumhurbaşkanı kararıyla 60'a çıkabilir); b) ŞİRKET için belirli limit yok — sektörel ve idari kontrolle yönetilir; 2) AMAÇ AÇIKLAMASI: Şirket alımının nedeni belirtilmeli — yatırım, üretim, ofis, depo, vd. — keyfi alım yapılamaz; 3) YATIRIM PLANI: 5 yıl içinde belirli bir yatırım gerçekleştirme zorunluluğu olabilir; 4) AYRINTILI EVRAK: Şirket ana sözleşmesi, ortaklık yapısı, yetki belgesi, mali tablolar — tüm belgeler apostil + Türkçe tercüme. SÜREÇ: 1) ÖN ARAŞTIRMA: a) Şirket kayıt durumu — yabancı ülke ticaret sicili; b) Mütekabiliyet kontrolü — Çevre Bakanlığı listesi; c) Askeri yasak bölge sorgu — Genelkurmay; d) Sektör uygunluk — ilgili Bakanlık; 2) WEBTAPU BAŞVURUSU: Türkiye'deki yetkili (avukat veya temsilci) vekâletle başvurur; 3) GENELKURMAY ONAYI: 15-30 gün (askeri yasak için); 4) DEFTERDARLIK ONAYI: Bakanlık iznine bağlı; 5) TAPU TESCİLİ. BELGELER: a) Şirket kuruluş belgesi (yabancı ülke ticaret sicili tasdik + apostil + Türkçe tercüme); b) Ortaklık yapısı (özellikle %50 yabancı kontrolü kontrolü); c) Ana sözleşme; d) Yetki belgesi (kimin şirketi temsil edebileceği); e) Mali tablolar (son 3 yıl); f) Vergi numarası (Türkiye'den alınmış); g) Türkiye'de banka hesabı; h) Türkiye'de avukat vekâletnamesi. VATANDAŞLIK: Gerçek kişiye 400.000 USD ile vatandaşlık avantajı şirkete yok — şirket vatandaşlık alamaz. Ancak şirket ortakları gerçek kişi olarak ayrı başvurabilir. UYGULAMA SEKTÖRLERI: 1) TURİZM: En yaygın — yabancı şirket otel, tatil köyü yatırımı; 2) ENERJİ: GES, RES, JES — özel mevzuat (6446 SK); 3) ÜRETİM: Fabrika kuracak yabancı şirket; 4) TARIM: 5403 SK tarımsal arazi alımı çok sıkı — onay zor; 5) MADEN: Maden K. özel hükümler; 6) GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI (GYO): SPK lisanslı şirket — yabancı yatırımcılar GYO hisseleri alabilir, dolaylı gayrimenkul yatırımı. RİSKLER: 1) BAKANLIK İZNİ GECİKMESİ: Ortalama 3-6 ay, bazen 1 yıl; 2) SIK DEĞIŞEN MEVZUAT: Politika gereği yabancı edinime kısıtlamalar dönemsel; 3) ULUSAL GÜVENLİK: 'Stratejik alan' tanımı geniş yorumlanır, red yaygın; 4) VERGI: Yabancı şirket gelir vergisi mükellefi — Türkiye'deki kazançlar için. AVUKAT VE DANIŞMANLIK ŞART: Bu süreç bireysel başvuruyla yürümez — Türk avukat + mali müşavir + emlak uzmanı ekibi gerek.

📚 2644 SK m.36 · 2565 SK · 6446 SK · 5403 SK · 6362 SK SPK · Genelkurmay Mevzuatı · TKGM 2018/8

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12 ile gayrimenkul yatırımı yoluyla veya başka yollarla Türk vatandaşlığı kazanan kişilerin önceki yabancı edinim durumları yeni statüye uygun şekilde DEĞERLENDIRİLİR. VATANDAŞLIK ÖNCESİ DURUM: 1) YABANCI olarak Türkiye'de gayrimenkul aldıysan, şu kısıtlamalara tabiydin: a) Mütekabiliyet ilkesi; b) Askeri yasak bölge yasağı (Genelkurmay onayı şart); c) 30 hektar toplam alım limiti; d) İlçe yüzölçümünün %10'u; e) Konut edinimi için ön onay. VATANDAŞLIK SONRASI: 1) MEVCUT TAPULAR: Aynen geçerli — yabancılık durumuna göre alınmış olmalarına rağmen, vatandaş olduktan sonra normal Türk vatandaşı tapusu gibi. Yeniden tescil/onay gerek değil. 2) YENİ ALIMLAR: a) Tüm kısıtlamalar (mütekabiliyet, alım limiti, ilçe %10) artık SENİN İÇİN GEÇERSİZ; b) Türk vatandaşı olarak istediğin kadar gayrimenkul alabilirsin (genel sınırlar dahilinde — bireysel gayrimenkul yatırımı için sınır yok); c) Askeri yasak bölge için artık Genelkurmay onayı GEREKMİYOR (Türk vatandaşı olduğun için). 3) YASAL DEVİR YASAĞI: Eğer vatandaşlık 5901 m.12 (400.000 USD gayrimenkul yoluyla) ile aldıysan, 3 YIL SATIŞ YASAĞI taşınmaz üzerinde sürer — bu süre vatandaşlık sonrası da işler, kalkmaz. 4) MİRAS HAKLARI: Türk vatandaşı olarak Türkiye'deki tüm mal varlığı normal Türk miras hukukuna tabi (TMK m.495 vd.) — yabancı miras hukuk karmaşıklığı son bulur. SÜREÇ — TAPU GÜNCELLEME: 1) Tapu kütüğünde sen 'YABANCI UYRUKLU' olarak kayıtlısın — kütüğü güncellemek için: a) Tapu Müdürlüğü'ne dilekçe + T.C. kimlik kartı; b) Webtapu'dan da güncelleme talebi (Profil > Bilgilerimi Güncelle); c) Tapu Müdürlüğü kütüğü 'Türk vatandaşı: T.C. X' diye günceller; 2) İSTEĞE BAĞLI: a) Eski yabancı kimlik bilgileri (pasaport no) silinip Türk T.C. kimlik bilgileriyle değiştirilir; b) Adres güncelleme (MERNIS'e göre). ÖNCEDEN YABANCI İKEN YAPAMADIKLARIN — ŞİMDİ YAPABILIRSIN: 1) DAHA FAZLA TAŞINMAZ ALIM: 30 hektar limiti yok; 2) ASKERI YASAK BÖLGE: Sınır boyu illerde, hassas bölgelerde alım serbest; 3) ÖZEL SEKTÖR YATIRIMI: GYO, holdingl olarak çok yönlü; 4) VERGİ: Türk vatandaşı gibi vergi mükellefiyeti — bazı avantajlar (KDV iadesi, gelir vergisi muafiyetleri); 5) BANKA KREDISI: Türk vatandaşı olarak konut kredisi daha kolay, faiz daha düşük. EŞ ve ÇOCUKLAR: 1) 5901 m.12 ile ailesi (eş + reşit olmayan çocuklar) da OTOMATİK Türk vatandaşı olur; 2) 18+ çocuklar ayrı başvurmak zorunda; 3) Önceden Türk vatandaşı eşi varsa, ek prosedür gerekmez. ÇİFTE VATANDAŞLIK: 1) Türkiye çifte vatandaşlığa İZIN VERİR — eski vatandaşlığından vazgeçmek zorunda değilsin; 2) Bazı ülkeler (örneğin Hindistan, Çin, Suudi Arabistan) çifte vatandaşlığa izin vermez — Türk vatandaşlığı alırken kendi ülkenin vatandaşlığını kaybedersin. Bu seçim yapılır. PROBLEMS: 1) ÖNCEKİ İZINLI EDİNİM IÇIN SORGU: Vatandaşlık öncesi aldığın tapu için Bakanlık inceleme yapabilir — eğer süreç yanlış yapıldıysa (örneğin sahte mütekabiliyet beyanı), tapu iptal riski; 2) VATANDAŞLIK İPTALI: Eğer 5901 m.12 ile vatandaşlık aldıysan ve 3 yıl içinde tapuyu sattıysan, vatandaşlık İPTAL — eski yabancı statüye dönüş, tapu da kaybedilir; 3) YOLSUZ TESCİL: Önceki yabancı dönemde sahte belge ile tapu alındıysa, vatandaşlık sonrası bile dava açılabilir. AVUKAT DANIŞMANLIĞI: Önceki yabancı edinim sürecini, vatandaşlık başvurusunu, sonraki güncellemeleri TEK BİR avukat takip etmesi en sağlıklı yol.

📚 5901 SK m.12 · 2644 SK m.35-36 · TKGM 2022/2 Genelgesi · TMK m.495 · Anayasa m.66

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 yabancı gerçek kişi edinim şartları: 1) Karşılıklılık ilkesi: Türk vatandaşlarının o ülkede taşınmaz edinimi serbest mi? (Bakanlar Kurulu listesi); 2) ALAN SINIRI: Türkiye genelinde bir yabancı en çok 30 hektar (300 dönüm); ilçe bazında toplam yabancı edinim alan, ilçenin toplam alanının %10'unu aşamaz (Bakanlar Kurulu artırabilir); 3) ASKERİ YASAK BÖLGELER: Genelkurmay onayı; 4) STRATEJİK BÖLGELER: yabancı edinim yasak (sınır şehirleri belirli kısımlar). Süreç: a) İl Tapu ve Kadastro Müdürlüğü → askeri ve emniyet uygunluk soruşturması (genelde 2-4 hafta); b) Türk vatandaşlığı 12/b vakası: 400.000 USD ve 3 yıl satmama (TKGM 2024/4 Genelgesi); c) Vergi numarası, kimlik bilgileri, döviz alım belgesi (TKGM 2022/1). Yabancı tüzel kişi (yabancı şirketler): daha kısıtlı, özel onaylar. Tapu işleminde: pasaport + yabancı kimlik no (YKN) + tercüman gerekli. Önemli: edinim sonrası 3 yıl satılamaz (vatandaşlık dosyalanmışsa); satılırsa vatandaşlık iptali riski. Yabancılar İçin Çalışma ve Oturma izni ayrı süreç.

📚 2644 sayılı Tapu K. m.35 · TKGM 2008/12, 2022/1, 2024/4 Genelgeleri · 5901 sayılı TVK m.12

5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun (2005) ile kurulan LİHKAB sistemi, kadastro ve harita mühendisliği işlemlerini özel sektöre açık hale getirdi. LİHKAB'ın ROL: Eskiden tapu işlemleriyle ilgili tüm teknik çalışmalar (aplikasyon, ifraz, tevhid, sınır tespiti, kotlu kroki, vd.) Kadastro Müdürlüğü tarafından yapılırdı — uzun bekleme süresi, az personel. 2005'ten beri LİHKAB'lar özel sektör hizmet veriyor — daha hızlı, esnek. LİHKAB OFISLERİ: a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı LİSANSLI; b) En az 1 lisanslı Harita Mühendisi (TMMOB HKMO üyesi) + teknik ekip; c) Mesleki sorumluluk sigortası zorunlu (5368 SK m.5); d) BTK ve TKGM kontrolünde. HİZMET ALANLARI: 1) APLİKASYON: Tapudaki sınırların zeminde işaretlenmesi — sınır kazıkları, beton, boyalı işaretler; 2) İFRAZ: Bir parselin birden çok parsele bölünmesi (kroki + harç); 3) TEVHID (BİRLEŞTİRME): Birden çok parselin tek parsele birleştirilmesi; 4) KOTLU KROKİ: Yapı yerleşim + yükseklik bilgileri içeren çizim — yapı ruhsatı için; 5) SINIR TESPITI: Sınır anlaşmazlığında yerinde tespit; 6) DETAY ÖLÇÜMÜ: Topografya, mevcut yapı, vd. ölçümler; 7) PARSEL KÖŞE KOORDINATLARI: UTM-WGS84 sisteminde belirleme; 8) YÜZÖLÇÜMÜ TESPİTİ: Gerçek yüzölçümü hesaplaması (tapuyla karşılaştırma); 9) ÇED RAPOR DESTEK: Çevre etki değerlendirmesi için ölçüm ve harita; 10) MADEN, ENERJİ, TURIZM SAHALARINDA HARİTALAMA. SÜREÇ: 1) LİHKAB SEÇİMİ: Çevre Bakanlığı sitesinde lisanslı LİHKAB'ları bul — kendi şehrinde, deneyimi olan; 2) TEKLİF AL: 2-3 LİHKAB'dan teklif iste — fiyat ve süre karşılaştır; 3) SÖZLEŞME: Yazılı sözleşme — iş kapsamı, süre, ücret; 4) ÖLÇÜM: Mühendis yerinde gelir, GPS/total station ile ölçüm; 5) RAPOR: Teknik kroki + ölçüm raporu hazırlanır; 6) KADASTRO ONAYı: Bazı işlerde (ifraz, tevhid) Kadastro Müdürlüğü onayı gerekli — LİHKAB sunar; 7) TAPU İŞLEMİ: Tapu Müdürlüğü'ne sevk, tescil. ÜCRETLERİ: 1) APLİKASYON: 1.500-4.000 TL (büyüklüğe + uzaklığa göre); 2) İFRAZ: 3.000-15.000 TL; 3) TEVHID: 2.500-12.000 TL; 4) KOTLU KROKİ: 2.000-8.000 TL; 5) SINIR TESPITI: 1.500-6.000 TL; 6) BÜYÜK PARSELLER (50 hektar+): Özel teklif. TMMOB HKMO TARİFE: TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası alt sınır tarifesi belirler — LİHKAB'lar bunun altına inemez (fiyat dampingi yasak). ÜCRETI KİM ÖDER: 1) İşin sahibi (genelde sen — alıcı, satıcı, mal sahibi); 2) MAHKEME SÜRECINDE: Karşı tarafa yüklenir (mahkeme kararıyla); 3) ÇOKLU PAYDAŞ: Hisse oranına göre paylaşılır. KALİTE VE SORUMLULUK: 1) LİHKAB SİGORTASI: Mesleki sorumluluk sigortası — hata durumunda sigortadan tazminat (5368 SK m.5); 2) BAKANLIK DENETIMI: Çevre Bakanlığı periyodik denetim — ağır hatada lisans iptali; 3) KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ KONTROL: LİHKAB raporları Kadastro tarafından incelenir, hatalı bulunursa düzeltme istenir. UYUŞMAZLIK: 1) LİHKAB HATASI HALİNDE: a) Önce LİHKAB'a düzeltme talebi (genelde ücretsiz); b) Kabul etmezse Kadastro Müdürlüğü'ne şikayet; c) Maddi zarar oluştuysa LİHKAB'dan/sigortadan tazminat; 2) ÜCRET UYUŞMAZLIĞI: Sulh Hukuk Mahkemesi — sözleşmeye dayalı. KISA SÜRELI İŞ vs UZUN SÜRELİ İŞ: 1) BASİT APLİKASYON: 1-3 gün; 2) İFRAZ/TEVHID (basit): 1-2 hafta; 3) BÜYÜK İFRAZ/TEVHID + KADASTRO ONAYI: 1-3 ay. ÖNERILER: 1) DENEYİMLİ LİHKAB seç — bölgeyi tanıyor, hızlı çalışır; 2) MESLEKİ SİGORTA: Polise sahip olduğunu doğrula; 3) YAZILI SÖZLEŞME: Kapsamı net olsun; 4) AVANS-FATURA: Genelde %50 avans + %50 iş bitiminde, KDV dahil; 5) RAPOR YEDEKLE: PDF + fiziki kopya sakla. LİHKAB'dan başka alternatif: Sadece Kadastro Müdürlüğü — daha yavaş ama bazı işler için zorunlu (kadastro tutanağı düzeltimi).

📚 5368 SK LİHKAB K. m.5 · TKGM LİHKAB Yön. · TMMOB HKMO Tarife · TBK m.49, m.470 · TKGM 2018/5 Genelgesi

5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun ile düzenlenmiş, 2022/2 sayılı TKGM Genelgesi ile çalışma usul ve esasları belirlenmiştir. Lihkab yetki alanları: a) İfraz (parselin bölünmesi); b) Tevhid (parsellerin birleştirilmesi); c) Sınır düzeltimi; d) Cins değişikliği (arsa→bağ, tarla→arsa vb. — yapı sahası dönüşümü); e) Kadastro pafta yenileme/sayısallaştırma (sınırlı); f) Mevkii ve yüzölçümü tespiti. Yetki dışı: a) Kadastro tespiti (tapulu olmayan); b) Mülkiyet uyuşmazlığına yönelik bilirkişilik; c) Hukuki yorum. Süreç: Maliki Lihkab'a başvurur → harita çalışması → tutanak hazırlanır → tapu müdürlüğüne resmi senet için sunulur → tapu memuru tescil. Ücret: Lihkab kendi belirler (rekabetçi piyasa), ancak resmi harç+ds tapu müdürlüğüne ayrıca ödenir. Lihkab personelinin yetki belgesi (TKGM tarafından verilir) ve sicil numarası tüm belgelerinde bulunmalıdır.

📚 5368 sayılı LİHKAB K. · TKGM 2022/2 Genelgesi · Lihkab Yönetmeliği

Tahsis, kamu kurumlarının belirli amaçlar için (lojman, idari hizmet, eğitim, vd.) personel veya kuruluşlara taşınmaz/yer kullanma hakkı tanımasıdır. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi K. + ilgili kurum mevzuatları çerçevesinde uygulanır. TAHSİS TÜRLERİ: 1) LOJMAN TAHSİSİ: Personel için konut — Devlet Memurları K. m.43 vd.; 2) İDARİ HİZMET TAHSİSİ: Kamu kurumuna bina, ofis; 3) EĞİTİM TAHSİSİ: Okul, sağlık ocağı, üniversite kampüsü için; 4) İŞLEM YERİ TAHSİSİ: Tarımsal kooperatif, üretici birliği için; 5) HAYIR İŞLERİ TAHSİSİ: Cami, derneklere; 6) MERA / OTLAK TAHSİSİ: Köy halkına (4342 SK Mera K.); 7) YAYLAK / KIŞLAK TAHSİSİ: Göçer çobanlara. TAHSİS'in HUKUKİ DURUMU: 1) MÜLKİYET DEĞİL: Sen TAHSİS edilen kişi olarak MALİK değilsin — sadece KULLANIM hakkın var; 2) BELİRLİ AMAÇ: Tahsisin amacına uygun kullanım şart — örneğin lojman olarak alınmış, ticari kullanım yasak; 3) SÜRELİ VEYA SÜRESIZ: Belirli süre sonunda yenilenir veya iptal olur; 4) İPTAL EDİLEBİLİR: İdarece her zaman iptal mümkün — kanuni sebepler vardır; 5) DEVİR / SATIŞ YASAK: Tahsis edilen taşınmazı başkasına satamazsın, devredemezsin; 6) İPOTEK / KİRA YASAK: Bankaya teminat olarak gösteremezsin, kiraya veremezsin. TAHSİS SAHİBİNİN HAKLARI: 1) KULLANIM: Tahsisin amacına uygun şekilde kullanım; 2) TADILAT / BAKIM: Kendi paranla iyileştirme yapabilirsin (idare onayı ile); 3) MİRAS: Lojman tahsisi genelde mirasa konu olmaz, ama bazı kuruluşlarda eş için kontinuasyon (örneğin emekli memur eşi); 4) YENİLEME: Süre dolarsa yenileme başvurusu — idare takdiri. TAHSİS'İN İPTALİ: 1) KANUNİ SEBEPLERİ: a) Amaca aykırı kullanım — örneğin lojmanı kiraya vermek; b) Görevin son bulması — memur emekli olunca lojman boşaltılır; c) Süre sona — yenileme talep edilmezse; d) Kamu yararı — idare farklı amaçla kullanmak isterse. 2) İPTAL SÜRECİ: a) İdare yazılı bildirim — gerekçeli; b) Boşaltma süresi (genelde 30-90 gün); c) Süre içinde boşaltılmazsa ZORLA TAHLİYE — icra dairesi + zabıta. 3) İTİRAZ HAKKI: İdari işlem iptaline 60 gün içinde İdare Mahkemesi (İYUK m.7) — sebep yetersizse iptal mümkün. TAHSİSI MÜLKİYETE ÇEVİRME: 1) BAZI HALLERDE MÜMKÜN: a) 4706 SK m.2 — fiilen kullanılan Hazine arazileri için 'öncelik hakkı' satış başvurusu; b) Memur lojmanı için özel kanunlar (örneğin 657 SK, 2946 SK) bazı dönemlerde satış imkanı verdi; c) 6292 SK — orman vasfı kaybeden tahsisli alanlar için tam mülkiyet. 2) SATIN ALMA SÜREÇ: a) İdareye dilekçe; b) Değerleme; c) Bedel teklif; d) Onay; e) Tapu tescili. AVANTAJ: a) Kullanım hakkın güvenli (genelde uzun süreli); b) Bedel makul veya bedava (lojman için cüzi kira); c) Tahsis süresinde fiili hak sahibi gibi davranabilirsin. DEZAVANTAJ: a) Mülkiyet yok — yatırım yapamazsın; b) Süre belirsiz — idare iptal edebilir; c) Mirasa konu olmaz; d) Satış / devir yok. MERA TAHSİSİ ÖZEL HAL: 1) 4342 SK m.6 — köy halkına ortak kullanım için; 2) Köy halkı bireysel hak sahibi sayılmaz, KÖY TÜZEL KİŞİLİĞİ adına; 3) Hayvanları otlatma + ürün toplama hakkı; 4) Mera satılmaz, ipotek konmaz (m.10). UYUŞMAZLIK: 1) TAHSİSİN İPTAL: a) İYUK m.7 İdare Mahkemesi 60 gün; b) Tazminat: TBK m.49 + Hizmet Kusuru; c) Önemli yapılan yatırımlar için bedel iadesi (TBK m.77 sebepsiz zenginleşme); 2) AMAÇ DIŞI KULLANIM: a) İdare iptal eder + ceza; b) Geriye dönük ecrimisil hesabı (haksız kullanım bedeli); c) Yapılan tadilatlar idareye kalır (idarece bedel iade edilmez). KAYIT YERI: 1) Hazine taşınmazı — Defterdarlık / Milli Emlak Müdürlüğü; 2) Belediye taşınmazı — Belediye İmar Müdürlüğü; 3) Tahsis kayıt fiziki + dijital sistem.

📚 4706 SK m.2-4 · 4342 SK · 657 SK m.43 · 2946 SK · TBK m.49, m.77 · İYUK m.7 · TKGM 2025/4 Hazine Yön.

TMK m.715 hükmü: 'sahipsiz şeyler Devlet'in hüküm ve tasarrufundadır; bunlar özel mülkiyet konusu olamaz, kazandırıcı zamanaşımı işlemez.' Yani Hazine arazisinde fiili kullanım ne kadar uzun olursa olsun mülkiyet doğmaz. Mülkiyet kazanma yolları: 1) HAZİNE SATIŞI: 4706 sayılı Hazine Arazilerinin Satışı K. + 4072 sayılı yasa kapsamında ehven bedelle satış; öncelik fiili kullanıcıya verilir, yerel ihale ile süreç; 2) DEVRİT TAHSİSİ: kamu yararına tahsis (eğitim, sağlık, sosyal); 3) İRTİFAK HAKKI: tarımsal/sanayi amaçlı uzun süreli kullanım için (49 yıl). 2/B arazileri: 6831 sayılı Orman K. ile orman vasfını yitirmiş alanlar; 6292 sayılı yasa ile fiili kullanıcılarına satılmıştır (2012 sonrası). 5403 sayılı Toprak Koruma K. m.17 — Hazine tarımsal arazilerinin kullanıcısına satış imkanı. Süreç: Milli Emlak Müdürlüğü'ne başvuru, rayiç değer tespiti (bilirkişi), satış ihalesi (fiili kullanıcı önceliği), tapu işlemi. Fiili kullanım, ecrimisil ödenmesi, vergi gibi durumlar değer tespitinde dikkate alınır. Avukat ve Milli Emlak uzmanı şart.

📚 TMK m.715 · 4706 sayılı Hazine Taşınmazları K. · 6292 sayılı 2/B K. · 5403 sayılı Toprak Koruma K. m.17

Kotlu kroki, parselin GEOMETRİK SINIRLARI + KOT (yükseklik) bilgileri + komşu parsellere göre konumu içeren teknik bir çizim belgesidir. 3194 SK m.21-22 ve İmar Yönetmeliği m.7-8 çerçevesinde gereklilik halleri: a) YAPI RUHSATI başvurusu (3194 m.21-22); b) İFRAZ/TEVHID Talebi (m.15-16); c) PLAN TADİLATI başvurusu (m.8); d) KIYI KENAR ÇİZGİSİ TESPİTİ (3621 SK Kıyı K. + DSI tasdikli); e) SİT ALANI/KORUMA içindeki yapılarda Koruma Kurulu başvurusu (2863 SK); f) HAZİNE TAŞINMAZI satışı (kullanım amacı uygunluğu). Krokide bulunması gerekenler: 1) Parselin x-y koordinatları (UTM-WGS84 sistem), 2) Sınır uzunlukları, 3) Yüzölçümü, 4) Komşu parseller (ada-parsel + malik), 5) Mevcut yapılar + yükseklikleri (kotları), 6) Yol/yeşil alan/genel hizmet alanı sınırları, 7) Topografya (eğim, çukur, dolgu), 8) Plan kararına uygunluk göstergeleri. Kim hazırlar: LİHKAB lisanslı mühendisleri (Harita Kadastro Mühendisi) veya serbest harita mühendisi (TMMOB HKMO üyesi). Onay: Belediye İmar Müdürlüğü kontrol eder, 'onaylı kotlu kroki' damgalar. Geçerlilik: imar mevzuatına göre 1-3 yıl, sonra yeniden alınmalı.

📚 3194 SK m.21-22 · 3621 SK Kıyı K. · 2863 SK · İmar Yönetmeliği · TKGM 2018/5 Genelgesi · 5368 LİHKAB K.

2577 sayılı İYUK m.28 'İdarenin Karara Uyma Yükümlülüğü': 'Danıştay, bölge idare mahkemeleri ve idare mahkemelerinin esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararları, idareyi bağlar; idare bu kararların gereğini 30 GÜN içinde yerine getirmek zorundadır.' Belediye iptal kararına uymazsa: 1) İCRAI TAKİP: Kararı icra dairesine sun, idare aleyhine icra başlat (eğer karar tazminata ilişkinse). 2) TAZMINAT DAVASI: İdari Yargıda 'hizmet kusurundan tazminat' davası — AYM 2018/137: 'İdarenin yargı kararına uymaması anayasal mülkiyet ihlalidir.' 3) ŞAHSI SORUMLULUK: Belediye başkanına TBK m.49 vd. + 5176 sayılı Etik Kanunu kapsamında şahsi sorumluluk; ağır hallerde TCK m.257 görevi kötüye kullanma suçu, savcılığa şikayet. 4) BAKANLIK TEFTIŞI: İçişleri Bakanlığı'na şikayet — belediye başkanına idari ceza, hatta görevden uzaklaştırma. 5) AYM BİREYSEL BAŞVURU: 30 gün içinde yargı kararı uygulanmadıysa, Anayasanın 36. (adil yargılanma) ve 35. (mülkiyet) madde ihlali — AYM kabul oranı yüksek, manevi tazminat veriyor. ÖNEMLİ: Kararın icrası için tebliğden itibaren 30 gün beklemek zorundasın; bu süreden önce yaptırım uygulayamazsın.

📚 İYUK m.28 · TBK m.49 · TCK m.257 · 5176 SK · Anayasa m.35-36 · AYM 2018/137

3194 SK m.8 (Planların Hazırlanması ve Yürürlüğe Konulması) çerçevesinde imar planı değişikliği talebi: 1) Plan tadilat teklifini hazırlat — şehir plancısı/mimar tarafından 1/1000 ölçekli 'Uygulama İmar Planı' (UİP) veya 1/5000 'Nazım İmar Planı' (NİP) değişikliği. 2) Belediye Başkanlığı'na yazılı başvuru — gerekçe (parselin fonksiyonu, yapılanma şartı, kullanım amacı, vb.). 3) Belediye İmar Komisyonu inceler — 30 gün içinde rapor verir. 4) Belediye Meclisi karar verir (büyükşehir ise ilçe meclisi + büyükşehir meclisi). 5) ONAYLI plan 30 gün ASKI'ya çıkarılır (3194 SK m.8/b) — bu süre içinde itiraz edilebilir. 6) Askı sonrası karar kesinleşir, askı sonu tarihinden itibaren 60 gün içinde İDARE MAHKEMESİ'nde iptal davası açılabilir. 2942 SK gereği plan değişikliği KAMULAŞTIRMA gerektirirse, idareye 5 yıl içinde uygulama zorunluluğu var. ÖNEMLİ: Plan değişikliği yapılırken çevre etki değerlendirmesi (ÇED) gerekiyorsa onun da alınması şart (2872 SK). Kıyı kenarı, koruma alanı, doğal sit, milli park içinde plan değişikliği çok daha sıkı denetime tabi.

📚 3194 SK m.8 · 2872 SK Çevre K. · 2942 SK m.10 · İYUK m.7 · TKGM 2018/5 Genelgesi

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8 'Bölünemez Tarımsal Arazi' büyüklüklerini belirler: SULU TARIM 2 hektar, KURU TARIM 5 hektar, DIKILI TARIM 0,5 hektar, ÖRTÜALTI 0,3 hektar, ÖZEL ÜRÜN ARAZİSİ 2 hektar. Bu sınırın ALTINA DÜŞECEK ifraz tescil edilmez (Tarım İl Müdürlüğü olumsuz görüş verir, Kadastro/Tapu onaylamaz). Çözümler: a) ifraz büyüklüklere göre yapılır (parsel zaten asgarinin 2-3 katıysa); b) BAĞIMSIZ KULLANILAMAYAN MİRAS PAYLARI için 6537 sayılı Kanunla (2014) getirilen 'Tarımsal Arazi Mirası' rejimi — mirasçılar arasında ortaklık giderilirken: 1) Sulhen anlaşma (birine tahsis + diğerlerine bedel ödeme); 2) Aile Çiftlik Birliği kurma; 3) Yetkili Mirasçı talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava — hakim asgari büyüklüğü koruyarak birine tahsis, diğerlerine değer üzerinden tazminat. ÖNEMLİ: 6537 SK ile getirilen sistem sadece TARIMSAL ARAZİ için; meskun parsel, arsa, yapılı parsel ayrı kurallara tabi. Mirasçılar TMK m.700 vd. genel ortaklığın giderilmesi yolu da kullanabilir ama Tarım İl Müdürlüğü onayı ile büyüklük korunur.

📚 5403 SK m.8, m.8/B, m.8/Ç · 6537 SK Tarımsal Arazi Mirası K. · TMK m.700, m.715 · TKGM 2018/5 Genelgesi · 3194 SK m.15

3194 SK m.8/b ve devam hükümleri imar planı askı + itiraz prosedürünü düzenler: 1) ASKI: Onaylanan plan Belediye Başkanlığı'nda 30 GÜN süreyle askıya çıkarılır — askı tarihi, ilan tahtasında yazılı tarih + belediye web sitesinde yayını. 2) İTİRAZ: Bu 30 GÜN içinde her ilgili (mal sahibi, kiracı, komşu, ilçe halkı) Belediye Başkanlığı'na YAZILI dilekçe ile itiraz edebilir. İtirazda: hangi parsele, hangi plan kararına, hangi gerekçeyle itiraz edildiği açıkça yazılmalı. 3) BELEDIYE İNCELEMESİ: Belediye İmar Komisyonu itirazı inceler, raporunu verir; Belediye Meclisi 30 GÜN içinde kabul/red kararı alır. 4) İtiraz REDDEDİLİR ise kesinleşen karar ilgilisine tebliğ edilir (veya askı sonu itibariyle resen kesinleşmiş sayılır). 5) İDARE MAHKEMESİ: Karar tebliğinden veya kesinleşmesinden İTİBAREN 60 GÜN içinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7). Dava açılmazsa karar kesin. ÖNEMLİ: İmar planı iptal davası KENTSEL ALAN tüm vatandaşlar tarafından açılabilir (geniş dava açma ehliyeti); siteye değil bireysel parsele etkisi de olabilir. 6) YÜRÜTME DURDURMA: Plan kararı yıkıma veya yapım iznine kapı açıyorsa ihtiyati tedbir + yürütmeyi durdurma talep et. Dava açma süreleri HAK DÜŞÜRÜCÜ — kaçırırsan tekrar açamazsın.

📚 3194 SK m.8/b · İYUK m.7, m.27 · 2872 SK ÇED K. · TKGM 2018/5 Genelgesi

3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 16 (7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile İmar Barışı Kanunu, RG 18.05.2018) ile getirilen 'Yapı Kayıt Belgesi' (YKB) uygulaması, 31.05.2018 - 31.10.2018 arası başvuru kabul etti. Süre uzatılmadı, yeniden açılmadı (2026 itibarıyla). Yeni YKB başvurusu KABUL EDİLMEZ. Mevcut YKB sahipleri için: a) YKB sadece İMAR AFFI sağlar — yapının fiilen durması için yeterli ama tapu kütüğüne 'bağımsız bölüm' olarak işlenmez (kat mülkiyeti açılmaz). b) YKB depremde, doğal afette, kentsel dönüşümde KORUMA SAĞLAMAZ — riskli yapı tespitinde yıkım kararı YKB'ye bakmadan verilir (6306 SK). c) YKB'li yapı satılabilir ama alıcı bilgilendirilmeli (TBK m.227 ayıp). d) YKB'nin iptali için ÇED, kıyı kanunu, korumalı alan ihlalleri savcılığa şikayet yolu açık. Önemli: YKB'ye rağmen yapı KAÇAK SAYILMAZ ama YASAL MEVZUATA UYGUN da değildir — bu ikili duruma dikkat. AYM'nin 2018/137 sayılı kararı YKB'yi anayasaya aykırı bulmadı, ancak kıyı/orman/mera istisnalarını korudu.

📚 3194 SK Ek m.16 · 7143 SK · 6306 SK · AYM 2018/137 · TBK m.227

3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16 ve TKGM 2018/8 Genelgesi'ne göre YKB, sadece imar aykırılığını kayıt altına alır, yapının dayanıklılığını veya kentsel dönüşüm hakkını korumaz. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilirse, YKB olsa bile yıkım kararı verilebilir. Ayrıca yapının yola/yeşil alana tecavüzü varsa, belediye tecavüz nedeniyle yıkımı uygulayabilir. Yıkım kararına idare mahkemesinde 60 gün içinde dava açabilirsiniz.

📚 3194 sayılı İK Geçici 16 · 6306 sayılı Kanun · TKGM 2018/8 Genelgesi

3194 sayılı İmar Kanunu m.10'a göre imar planında kamu hizmetine ayrılan parseller 5 yıl içinde fiilen kamulaştırılmamışsa, malik 'kamulaştırmasız el atma' iddiasıyla bedel davası açabilir. Yargıtay HGK 2007 ve sonrası kararlarında bu hak yerleşmiştir. Ayrıca AYM 2013 sonrası bireysel başvurularla mülkiyet hakkı ihlali tespitleri vermektedir. Dava açılırken parselin imar planındaki kullanım amacı (yol, park, okul) önemlidir.

📚 3194 sayılı İK m.10, 13 · TMK 1007 · AY m.35 · YHGK ve AYM içtihatları

6306 sayılı Kanun m.6 ve TKGM 2013/8 Genelgesi'ne göre süreç şöyle: (1) Riskli yapı tespiti yapılır (üniversite veya bakanlıkça); (2) Maliklere tebligat, 15 gün itiraz hakkı; (3) Risk kesinleşince 60 gün içinde tahliye + yıkım; (4) 2/3 çoğunlukla anlaşma sağlanırsa kalanlar zorla anlaşmaya katılmak zorunda — payları satışa çıkar. Tek kişinin direnişi süreci durduramaz. Ancak Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru hakkı saklı.

📚 6306 sayılı Kanun m.5, 6 · TKGM 2013/8, 2019/10 Genelgeleri

3194 SK m.8 ve m.18 kapsamında imar planı belediyelerin yetkisindedir. Sorgulama yolları: (1) Belediye e-İmar portalı (büyükşehirlerde web tabanlı), (2) imar müdürlüğüne dilekçe ile 'imar durum belgesi' talebi (5 iş günü içinde verilir, 3194 SK m.8/h), (3) Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü'nden onaylı plan örneği. Belge içeriği: emsal (KAKS), taban alanı kat sayısı (TAKS), kat sınırı, çekme mesafesi, fonksiyon (konut/ticari/karma). Belge ücretlidir (belediye meclisi kararıyla), genelde 100-500 TL arası. İmar durum bilgisi 1 yıl geçerlidir; süre dolduğunda yenilenir. Plan değişiklikleri 1 ay askı süresi sonrası kesinleşir.

📚 3194 SK m.8, m.18 · İmar Kanunu Yönetmeliği

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), imar uygulaması sırasında parselden yola, parka, yeşil alana, okula vb. kamu hizmetine ayrılan kısımdır. 3194 SK m.18/c uyarınca DOP üst sınırı %45'tir; bu sınırın aşılamayacağı, aşılması halinde aşan kısmın 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca bedeli ödenerek alınacağı düzenlenmiştir. Aynı parselden ikinci kez DOP kesintisi yapılamaz (3194 SK m.18/i) — TAKBİS'te eski kesintilerin kaydı kontrol edilmelidir. Parselasyon planına itiraz: askı ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde belediye encümenine, sonra İdare Mahkemesi'nde 60 gün dava süresi (2577 SK m.7).

📚 3194 SK m.18 · 2942 SK · 2577 SK m.7

3194 SK m.10 ve 2942 SK m.10/2 uyarınca imar planı kararı ile kamu hizmetine ayrılan taşınmazların 5 yıl içinde kamulaştırılması zorunludur. Süre geçer geçmez malik: (1) İdareye başvurarak kamulaştırma talep edebilir, (2) 'kamulaştırmasız el atma' davası ile bedel + tazminat isteyebilir. AYM 2022/61 E., 2022/101 K. kararı ile bu davalarda harç peşin alınmaz, idare aleyhine kesinleşen tazminata kadar fiilen uzatılan süreye faiz işler. Yargıtay 5. HD bu davalarda görevli; bedel hesabı kıymet takdir komisyonu raporu üzerinden, gerekirse bilirkişi görüşüyle yapılır.

📚 3194 SK m.10 · 2942 SK m.10 · AYM 2022/101 K. · Y5HD

Webtapu harç ödeme sistemi 2019'dan beri çalışıyor. Tapuda yapılacak işlemler için Damga Vergisi, Tapu Harcı, Döner Sermaye ücretlerinin ÖNCEDEN ödenmesi şart — randevu günü dekontu sun. ÖDEME YOLLARI: 1) WEBTAPU İÇİNDEN KART ÖDEME: a) Webtapu > İşlemim/Ödemeler menüsü; b) Ödeyeceğin harç türü ve tutar (önceden sistem hesaplar); c) Kredi kartı veya banka kartı; d) 3D Secure SMS kodu; e) Anında onay. KOMISYON: Banka tipine göre %0,5-1,5. 2) BANKA UYGULAMASI/İNTERNET BANKACILIK: a) Bankanın uygulamasında 'Vergi Tahsilatı > Tapu Harcı' menüsü; b) Tapu Müdürlüğü kodu + T.C. kimlik; c) Tutar girişi; d) ÖDEME. KOMISYON: Genelde sıfır. 3) BANKADA FİZİKSEL: a) Banka şubesine git; b) T.C. kimlik + Tapu Müdürlüğü kodu; c) Tutarı vezneye yatır; d) Dekont al. ENTEGRE BANKALAR (2026): a) ZIRAAT BANK — en hızlı, anında; b) HALKBANK — hızlı; c) VAKIFBANK — hızlı; d) İŞ BANKASI — orta; e) GARANTİ, AKBANK, YAPI KREDİ — entegre ama bazen gecikme; f) Diğer bankalar mümkün ama 1-2 saat ödeme görünme süresi. HARÇ HESABI: Webtapu otomatik hesaplar — beyan değeri / emlak vergi değeri × oran. Tapu harcı 492 SK Tarife 4 — satış %4 (%2 alıcı + %2 satıcı), ipotek ‰4,55, bağış ‰68,31. Hata varsa Webtapu'dan 'Düzeltme Talebi'. DEKONT: a) Ödeme sonrası Webtapu'dan dijital dekont indirilebilir; b) Randevu günü tapuda gösterilir (telefonla gösterim YETERLİ); c) Yedek için printout/PDF al. TAKSIT: Banka kredi kartında 9-12 ay taksit imkanı var — büyük tutarlı satışlarda kullanılır.

📚 492 SK Tarife 4 · TKGM 2019/3 Harç Ödeme Genelgesi · 2464 SK · TKGM Bankalar Entegrasyon Tebliği · 6098 TBK

TKGM 05.12.2025 tarihli 2025/6 sayılı Genelgesi (Vekaletname ve Azil İşlemleri) ile webtapu üzerinden vekâletname iptali (azil) işlemi standardize edildi. SÜREÇ: 1) Webtapu'ya e-Devlet ile giriş; 2) 'İşlemlerim' menüsü > 'Vekâlet İptali'; 3) MEVCUT VEKALETLERIN listesi gelir — fiziki noter vekâletleri + elektronik vekâletler; 4) İptal etmek istediğin vekaleti seç (TEK TEK veya TOPLU); 5) İptal nedeni (opsiyonel — kişisel kayıt için); 6) SMS kodu doğrulama; 7) ONAY tıkla. ANINDA ETKİ: İptal işlemi GERÇEK ZAMANLI olarak TAKBİS aziller siciline işlenir — vekilin tapu sistemindeki yetkisi O ANDA sona erer. Vekilin sonrasında yapacağı işlemler GEÇERSİZ (TBK m.42). KAPSAM: İptal işlemi başvuru tarihinden ÖNCE düzenlenmiş TÜM vekaletleri kapsar (TKGM 2025/6 m.4). Yani tek seferde tüm geçmiş vekâletleri iptal edersin. SONRADAN düzenlenecek vekâletler etkilenmez. NOT: a) Webtapu iptali sadece TAPU İŞLEMLERİ kapsamındaki vekâletleri kapsar — banka, vergi, sigorta gibi diğer kurum vekâletleri için ayrıca o kurumlarda iptal edilmeli; b) Noter düzenlemesindeki vekaletnamenin fiziki nüshası varsa, sen tutman önemli — vekilden geri al; c) Yabancı uyruklu vekiller için fiziki + elektronik sicil çift kontrol gerekli (TKGM 2025/6 m.7). KAYIT: İptal işlemi kişisel hesabında 'İşlem Geçmişi'nde görünür; ileride kanıt olarak kullanabilirsin. ÖNERİ: a) Azil sonrası vekiline noter ihbarı çek (resmi bildirim — TBK m.42); b) E-posta/cep ile bildir (iyiniyet ispatı); c) Vekilin elindeki vekaletname nüshasını alın geri.

📚 TKGM 2025/6 Genelgesi (05.12.2025) · TBK m.42, m.512 · TKGM 2017/8 Webtapu Yön. · TAKBİS Aziller Sicili

Webtapu başvuru takip sistemi her başvuru için BAŞVURU NUMARASI verir ve adım adım izleme imkanı sağlar. TAKİP SÜRECİ: 1) Webtapu giriş > İşlemlerim > Başvuru Takip; 2) Başvuru numarası veya tarih aralığı; 3) Sistem statüleri: 'ALINDI > BAŞVURU İNCELENDİ > EKSIK BELGE' (varsa) > 'EKSIK BELGE TAMAMLANDI > İŞLEM ONAYLANDI > TESCİL EDİLDİ > TAMAMLANDI'. STATÜLERIN AÇIKLAMASI: a) ALINDI: Müdürlük başvuruyu kaydetti (0-2 saat); b) İNCELEMEDE: Memur dosyayı inceliyor (1-3 gün normal süreç); c) EKSIK BELGE: Tapu Müdürlüğü size belgenizi tamamlamanızı istiyor (SMS + Webtapu bildirimi); d) BÜRO ONAYI: Müdür Yardımcısı/Bürodaki kontrol (1-3 gün); e) TESCİL: Tapu kütüğüne işlem yapıldı; f) TAMAMLANDI: Yeni tapu senedi hazır — randevu ile veya posta yoluyla alabilirsin. NORMAL SÜRELER (2026): a) BAŞVURU İŞLEMİ (satış, ipotek): 1-3 gün; b) İNTİKAL (basit): 7-15 gün; c) İNTİKAL (karmaşık): 30-60 gün; d) İMAR PLANI değişikliği etkili işlemler: 30-90 gün; e) KIYI/ORMAN/MERA gibi özel inceleme: 60-180 gün. GEÇ KALMA HALİNDE: 1) Önce Webtapu üzerinden 'Hatırlatma Notu' gönder — sistemde memur görür; 2) Tapu Müdürlüğü Çağrı Merkezi 444 9 588'i ara — başvuru numaranla bilgi al; 3) Müdürlük doğrudan ara — il numarası Webtapu'da; 4) ŞIKAYET HAKKINI KULLAN: a) Bölge Tapu ve Kadastro Müdürlüğü; b) TKGM Genel Müdürlüğü; c) CIMER üzerinden Cumhurbaşkanlığı şikayet; d) İdare Mahkemesi'nde 'idarenin atalettine karşı' dava (İYUK m.10 - 60 gün). 5) İŞLEM ZAMANAŞIMI: Bazı işlemler için süre sınırı var (örneğin İNTİKAL: ölümden 6 ay içinde başlamak için VIV cezasından muafiyet — 7338 SK m.7); süreyi kaybetme. ÖNEMLİ: Webtapu'da görülmeyen ama Tapu Müdürlüğü'nde olabilecek bir adım yok — sistem entegre çalışır.

📚 TKGM 2017/8 Webtapu Yön. · İYUK m.10 · 7338 SK m.7 · TKGM Hizmet Standartları Tebliği · 4982 SK Bilgi Edinme

TKGM 2023/5 sayılı Genelgesi (Dijital Tapu Senedi) ile getirilen sistem 2024'ten beri tam aktif. DİJİTAL TAPU SENEDİ — fiziki tapu senedinin elektronik karşılığı, TKGM'nin e-İmzasıyla onaylanmış PDF formatında. HUKUKİ DEĞER: 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5 'Elektronik İmza ve İlgili Belgelerin Hukuki Hükmü' — yetkili e-İmzalı elektronik belge ELLE İMZALI BELGE GİBİ GEÇERLİDİR. Bu nedenle dijital tapu senedi mahkemede, bankada, vergi dairesinde, tüm resmi kurumlarda KABUL EDİLİR. NASIL ALINIR: 1) Webtapu giriş; 2) 'Belge Talebi' > 'Dijital Tapu Senedi'; 3) Hangi tapu için (eğer birden fazla varsa); 4) Talep tipi: a) BASIT SENET (özet bilgi — ücretsiz); b) AYRINTILI SENET (tüm geçmiş şerhler dahil — 50-150 TL); 5) Ödeme (gerekirse); 6) 1-2 dakika içinde PDF indir. KULLANIM ALANLARI: a) BANKA KREDISI başvurusu; b) İHTILAF/DAVA'da delil; c) Vergi beyannamesi eki; d) Sigorta poliçesi başvurusu; e) Webtapu'dan satış-devir başvurusu (sistem otomatik çağırır); f) Vekâletname düzenleme (notere sun). GEÇERLİLİK: a) Düzenlendiği tarihte geçerli; b) Tapu kütüğünde değişiklik olduğunda eskimiş sayılır — bankalar genelde 'son 30 gün' kuralı uyguluyor; c) Yenilenmesi ücretsiz, Webtapu'dan tekrar talep edersin. AVANTAJ: a) Fiziki müdürlüğe gitmek yok; b) 7/24 erişim; c) Çoğaltma maliyeti yok; d) E-İmza ile ÇİFT DOĞRULAMA (TKGM imzası + sen imzala). KAYBETME/SAHTECİLİK: a) Kayıp dijital senet için yeniden talep — fiziki kayıp gibi prosedür yok; b) Sahte senet ihtimali çok düşük (KAREKOD + e-İmza); c) Şüphe halinde TKGM 'Doğrulama Servisi'nden karekod okutarak teyit. UYARI: Fiziki tapu senedinin DİJİTAL KARŞILIĞI olarak değil, ALTERNATİFİ olarak işliyor — fiziki senede sahip değilsen Webtapu'dan dijital alabilir, aynı hukuki güvence.

📚 TKGM 2023/5 Dijital Tapu Genelgesi · 5070 SK e-İmza K. m.5 · TKGM 2017/8 Webtapu Yön. · HMK m.199-205

Webtapu sadece terkin (silme) BAŞVURUSU yapmaya izin verir, otomatik silme yoktur. Şerh türlerine göre süreç: 1) İpotek şerhi: TMK m.875 uyarınca alacaklı (banka) yazılı muvafakat verirse terkin; 2) Aile konutu şerhi: TMK m.194 — boşanma kararı veya ölüm ya da malik olmayan eşin muvafakatı; 3) Dava şerhi: HMK m.137 — mahkeme kararı (red, kabul, vazgeçme) sonrası kalkar, mahkeme yazısı ile; 4) Kira şerhi: TBK m.312 — sözleşmenin sona ermesi veya kiracının muvafakatı; 5) Vekalet kısıtlama şerhi: müvekkilin veya vekilin azli sonrası; 6) İhtiyati tedbir şerhi: mahkeme kararı kalktığında. Pratik: webtapu üzerinden 'şerh terkin' başvurusu → belge yükleme (muvafakat/karar) → müdürlüğün incelemesi → onaylanırsa TAKBİS'ten silinir. Belgesi olmayan şerhlerin silinmesi için ASLİYE HUKUKTA terkin davası açılır.

📚 TMK m.194, m.875, m.1027 · HMK m.137 · TST m.40-43

Webtapu sistemi 2019'dan beri yaygın kullanımdadır. Süreç: 1) e-Devlet ile webtapu.tkgm.gov.tr girişi; 2) Yeni başvuru → işlem türü (satış, intikal, ipotek vb.) → taşınmaz seçimi; 3) Karşı taraf bilgileri, bedel; 4) Belgeler (kimlik, vergi numarası, ücret dekontu) yükleme; 5) Müdürlük randevu ataması (SMS+e-Devlet bildirimi). Yaygın sorunlar: a) Sistem 'taşınmaz bulunamadı' diyor → TKVİ Yönetmeliği gereği TAKBİS güncellemesi; tapu müdürlüğüne bizzat başvuru; b) Randevu uzun sürüyor → yoğun illerde 30 güne kadar normal, daha uzunsa CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi) üzerinden talep; c) Belge yüklenemiyor → PDF formatı, max 5MB, anlaşılır isimle; d) Vekaletname webtapu'da → Türkiye Azil Sistemi'ne kayıtlıysa direkt görünür. Karşı taraf Webtapu kullanmıyorsa o yine müdürlüğe bizzat gelir. 2025/8 sayılı TKGM Personel Genelgesi ile yetki devirleri ve atamalar düzenlenmiştir; gecikme sorunları azaltıldı.

📚 Webtapu Kullanım Kılavuzu · TKVİ Yönetmeliği · TKGM 2025/8 Personel Genelgesi

Türkiye Azil Sistemi 2025'te kuruldu. Webtapu üzerinden azil için: 1) webtapu.tkgm.gov.tr → e-Devlet girişi; 2) 'Vekaletten Azil' menüsü; 3) Hangi vekaletnameleri azil edeceğinizi seçin (TÜMÜ seçeneği de vardır — başvuru tarihinden ÖNCEKİ TÜM vekaletleri kapsar); 4) Onay → TAKBİS sicile anında işlenir. Önemli detaylar: a) Faks/e-posta/posta yoluyla azil KABUL EDİLMEZ (TKGM 2025/6); b) Genel Müdürlük veya bölge müdürlüğüne doğrudan azil başvurusu yapılamaz, sadece müdürlüklere; c) 01.01.2023 öncesi vekaletler için fiziki+elektronik sicil kontrolü, sonrası için yalnızca elektronik; d) Yabancı uyruklu vekil halinde fiziki sicil kontrolü zorunlu. Azilden sonra: TBK m.42 uyarınca vekilin sonraki tasarrufları müvekkili bağlamaz. Tapu işlemi yapılacaksa azilin TAKBİS'e işlenmiş olması yeterli — vekil azil yapıldığını bilse de bilmese de hukuki etki başlamıştır.

📚 TBK m.42, m.512 · TKGM 2025/6 Genelgesi · Türkiye Azil Sistemi

webtapu.tkgm.gov.tr → 'Tapu Senedi/Kaydı' menüsü → e-Devlet onayı → e-imzalı PDF indirilir. 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5 uyarınca güvenli elektronik imza, ıslak imza ile aynı hukuki sonucu doğurur. Bu belge: a) Bankada kredi başvurusunda kabul edilir; b) Mahkemede delil olur; c) Vergi dairesi/SGK gibi kamu kurumlarında kabul; d) Diğer ülkelerde apostille/konsolosluk onayı gerekebilir. Sınırları: yabancı dilde resmi yetkili çeviri istenir (yeminli tercüman); cebri icra için orijinal tapu kütüğünden alınan resmi senet bazen istenebilir. Webtapu kaydı/senedi 3 ay geçerlidir genellikle (kuruma göre değişir); banka ipotek tesisi için çoğu zaman 7 gün içinde alınmış olması istenir. Doğrulamak için: belgenin altındaki kare kod (QR) ile 'doğrula' adresinde sorgulanabilir.

📚 5070 sayılı Elektronik İmza K. m.5 · TKGM Webtapu Kullanım Yönergesi · TKVİ Yönetmeliği

Webtapu sistemi (TKGM'nin online tapu hizmet portalı) 2017'de tam aktif oldu. 2026 itibariyle tüm tapu hizmetlerinin %85'i online yapılabiliyor. HESAP AÇMA: 1) webtapu.tkgm.gov.tr adresine git; 2) 'e-Devlet ile Giriş' butonu — T.C. kimlik + e-Devlet şifresi (e-Devlet hesabı önceden açılmış olmalı); 3) İlk girişte sistem otomatik tanımlar — telefon doğrulama (SMS kodu), KEP veya alternatif e-posta; 4) Bilgilerini güncelle (cep, adres, banka hesap); 5) Hesap hazır. HİZMETLER: a) Tapu kayıt sorgusu (kendi tapuların); b) Başvuru oluşturma (satış, devir, ipotek, intikal vd.); c) Vekaletname iptali (TKGM 2025/6 — TAKBİS sicili erişim); d) Belge alımı (tapu senedi, çap, kroki); e) Harç ödeme (banka entegrasyonu); f) Randevu alma (zorunlu işlemler için tapu müdürlüğü); g) Başvuru takip; h) Bilgi alma (mevzuat, genelgeler). GÜVENLİK: e-İmza önerilir (yıllık 90-200 TL noter ücreti) — kişisel veri güvenliği için kritik. Cep doğrulama her işlem öncesi. KVKK uyumlu sistem (TKGM 2024/8 Genelgesi). DİJİTAL İMZA: e-İmza alıp Webtapu'ya tanımlatırsan: işlemler nokta avantajları — fiziki tapu müdürlüğüne gitmeden anlaşma + onay + tescil. SORUN ÇÖZME: 1) Şifre unutma — e-Devlet üzerinden sıfırlama; 2) Sistem hatası — TKGM Çağrı Merkezi 444 9 588; 3) Belge gelmedi — başvuru takibinden kontrol; 4) Bölgesel sorun — il tapu müdürlüğü.

📚 TKGM 2017/8 Webtapu Yönetmeliği · TKGM 2024/8 KVKK Genelgesi · TKGM 2025/6 Azil Genelgesi · e-İmza Yönetmeliği

Webtapu randevu sistemi 2018'den beri aktif. Fiziki tapu müdürlüğüne gitmek gereken işlemler için (örneğin satış-devir, ipotek tesisi, intikal) önceden randevu zorunlu — 2023'ten beri 'randevu olmadan işlem yok' kuralı uygulanıyor (TKGM 2023/2 Genelgesi). RANDEVU SÜRECİ: 1) Webtapu'ya giriş — e-Devlet; 2) 'Yeni Randevu Al' tıkla; 3) İŞLEM TİPİ seç (satış-devir, ipotek, intikal, vd.); 4) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ seç — taşınmazın bulunduğu il/ilçe (genelde otomatik gelir); 5) UYGUN TARİH seç — sistem boş slot gösterir; 6) Telefon doğrulama (SMS); 7) Randevu onayı + e-posta/SMS ile bildirim. SÜRELER (2026): a) Küçük iller (Sinop, Burdur, vd.) — 1-3 gün; b) Orta iller (Bursa, Konya, vd.) — 3-7 gün; c) İstanbul, Ankara, İzmir — 7-15 gün, yoğun dönemlerde (Ocak, Eylül) 20 gün; d) Tatil öncesi (yılbaşı, bayram) ileride randevular dolar — önceden plan yap. RANDEVU GÜNÜ: a) Geç kalma yok — 15 dk geçerse iptal, yeniden randevu; b) Belgeler hazır: tapu senedi, T.C. kimlik, vekâlet (gerekirse), harç dekontu; c) Bankamatik/POS sistemi tapu müdürlüğünde mevcut, son dakika harç ödeme imkanı; d) Eksik belge varsa randevu yeni güne ertelenir. İPTAL/DEĞIŞIM: Aynı sistemden 24 saat önceden iptal/değişim yapılabilir; geç iptal/erken iptal yetkisi az. ÖZEL HALLER: a) Yabancı uyruklu için ek belgeler (mütekabiliyet, askeri yasak bölge sorgu); b) Hisseli işlemler için tüm hissedarların randevusu; c) Vasi/kayyım atamalı işlemler.

📚 TKGM 2017/8 Webtapu Yön. · TKGM 2023/2 Randevu Genelgesi · TST m.18 · TKGM Çağrı Merkezi 444 9 588

Yeni iş akışında: Webtapu'dan veya fiziki olarak başvuru yaptıktan sonra eksik/hatalı belge tespit edilirse SMS gönderilir, '3 iş günü içinde tamamlanmazsa başvurunuz iptal edilecektir' der. Bu süre ÇOK SIKIDIR. Yapılacak: 1) SMS'i hemen oku, eksiği gör, 2) Webtapu üzerinden eksik belgeyi yükle (fiziki istemiyorlar artık), 3) Tamamlayamayacaksan 'süre uzatma' talep et — bazı genelgeler 5 iş günü, kamu kurumlarından gelen yazılarda 15 gün verir. Eğer süre dolduysa: a) Yatırdığın harç + döner sermaye iade edilir (banka IBAN'ı ile dilekçe), b) Yeni başvuru yaparsın (yeni harç). DİKKAT: Tapu müdürlüğü personeline TELEFONLA arama YAPILMAZ — sadece SMS ile bilgilendirme. Kafanı kızdırma, sistem böyle.

📚 TKGM 2022/4, 2023/5, 2019/12

Webtapu'nun yeni özelliği — TKGM Web Tapu Sistemi: Mal sahibi e-Devlet üzerinden 'tapu kaydımı kilitle' diyebilir. Bu durumda: 1) Tapu müdürlüğü O TAŞINMAZDA hiçbir işlem yapamaz (satış, ipotek, şerh, hatta intikal bile bloke), 2) Açmak için tekrar Webtapu'dan kilidi kaldırman gerekir, 3) Mal sahibi öldüyse mirasçılar ölü hakkın koruması altındadır ama yine de mahkeme kararıyla açılması gerekebilir. KORUMA SEBEBİ: Sahte vekâletname dolandırıcılarına karşı en güçlü silah. ÖNEMİ: 1) Kilidi sadece SEN açabilirsin (mahkeme dahil hiç kimse zorla açamaz, mirasçı dahi), 2) Acil satış için 'geçici kaldırma' özelliği var, 3) E-Devlet şifren kimseyle paylaşılmamalı! Eğer kimse bilmediği halde kilit varsa, hesabın çalınmış olabilir, hemen kontrol et.

📚 TKGM Web Tapu Sistemi, 2022/4 Genelgesi

Resmi Yazışmalarda Uygulanacak Usul ve Esaslar Yönetmeliği (RG: 10.06.2020/31151) — e-imzalı belge fiziki belge ile aynı hukuki değerdedir. E-Devlet'ten alınan tapu kayıt örneği: 1) Karekodlu (mobile okutulabilir), 2) E-imzalı (tarihli ve doğrulanabilir), 3) Doğrulama kodu var (turkiye.gov.tr/tapu-ebys), 4) Belgenin alındığı tarih ve saat üstünde. KULLANIM: Bankada kredi başvurusu, mahkeme delili, müteahhit gösterimi — hepsi geçerli. SADECE 'şerh-beyan-haciz değişebileceği için belge tarihi önemli' — yani 1 yıl önce çekilmiş kayıt belgesinde haciz olmasa bile bugün haciz konmuş olabilir. Pratikte: Önemli işlemler için 'işlem günü' tarihli belge çek. Ücretsiz, hız var, kullan.

📚 Resmi Yazışmalar Yön. m.10, TKGM 2019/12

Sahte vekâletle yapılan tapu satışı en yıkıcı tapu suçlarından biri. Acil önlem ve hukuki süreç şu şekilde işler: 1) ŞİKAYET (en ilk adım, 24 saat içinde): a) Cumhuriyet Başsavcılığı'na 'resmi belgede sahtecilik (TCK m.204) + tapu sahteciliği (TCK m.155 kötüye kullanım)' suçlarından yazılı şikayet; b) Vekâletnameyi düzenleyen NOTER hakkında da şikayet — sahte kimlik ile imza atan, sahteciliği bilen noter çalışanları; c) Tapu Müdürlüğü çalışanları hakkında şikayet (eğer komisyon varsa); d) Şikayetinde: hangi tapu, hangi vekâletname (varsa), hangi alıcı, ne kadar bedel, hangi tarih, hangi delil. 2) İHTIYATİ TEDBİR: Acil hukuki önlem — Asliye Hukuk Mahkemesi'ne 'tapu kütüğüne tedbir konması, satıştan men, alıcının haklarının dondurulması' talebi (HMK m.389 vd.). Tedbir süreci 1-3 gün; reddedilirse istinaf. 3) TAPU İPTAL-TESCİL DAVASI: a) Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'Sahte vekâlete dayanan tescil yolsuzdur' (TMK m.1024-1027) — eski malik (sen) tescili iptal isteyebilirsin. ANCAK: ALICI İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİ ise (TMK m.1023) ve sahteciliği bilmiyorduysa, KORUNUR — sen sadece tazminat alırsın (noter+vekil+suç tarafından). DAVA TAKTIK: 'Alıcı iyiniyetli değildir, çünkü piyasa altı fiyatla aldı / fiyatı banka transferi yerine elden ödedi / vekâlet kontrolü yapmadı' iddia edilir. 4) BANKA HESAP BLOKAJI: Alıcı parayı ödemişse satıcının hesabına geçmiştir — Asliye Hukuk + Cumhuriyet Savcılığı'ndan banka hesabına HACIZ + BLOKAJ talebi, paranın iadesi için. 5) TKGM SORUMLULUĞU: Tapu Müdürlüğü dikkatsiz/kusurlu hareket ettiyse, 'tapu sicilinin kusurundan tazminat' davası (TMK m.1007) — Hazine sorumlu olur, tazminat ödenir. Yargıtay HGK 2018/11-58 yerleşik: 'Sahte vekâletle yapılan tescil yolsuzdur; iyiniyetli üçüncü kişi koruması ancak tüm dikkat ve özen gösterilmişse işler.'

📚 TCK m.204, m.155 · TMK m.1007, m.1023-1027 · HMK m.389 · TBK m.42 · Y.HGK 2018/11-58 · TKGM 2025/6

Vekâletname sahteliği iddiası mahkemede ispat yükü davacı (sen) üzerinedir (HMK m.190). Kullanılabilecek deliller: 1) ADLİ TIP RAPORU (en güçlü): a) NOTERE GÖNDERIM — vekâletnamenin aslını al (noterden suret), Cumhuriyet Savcılığı'nın talebi üzerine Adli Tıp Kurumu'na gönderilir; b) İMZA İNCELEMESİ — senin gerçek imzanla karşılaştırma, grafolojik analiz (5-10 örneğin imzan gerekir, eski belgelerden); c) PARMAK İZİ İNCELEMESİ (noter parmak izi alıyorsa); d) MURAKABE: kalem, mürekkep türü, kağıt tipi. RAPOR SÜRESİ: 3-9 ay. 2) NOTER İŞLEM KAYDI: Noterler her vekâletname için kayıt tutar (TNK m.4, Noterlik K.). Kayıtta: imza tarihi, müvekkil bilgileri, vekil bilgileri, varsa şahit. Noter'den 'vekâletname dosyası' iste — eksik/tahrifatlı ise sahtelik göstergesi. 3) NOTERIN GÖRÜNTÜ KAYDI: 5060 sayılı Noterlik Kanunu m.79 + 7445 SK ile 2023'ten beri noter işyerlerinde GÖRÜNTÜ KAYIT zorunlu — sen orada değilsen kayıtta görünmeyeceksin, bu güçlü delil. 4) BANKA KAYITLARI: a) Alıcının ödediği bedel — banka transferi mi yoksa nakit mi?; b) Nakit ise: bankadan çekilen para kayıt; c) Tarih-yer eşleşmesi: o gün sen başka bir yerdesin/işteysen ispat (iş yeri kamera, telefon kayıt, sosyal medya post). 5) MERNIS/KİMLİK SAHTECILIK: Vekâletnamede senin yerine geçen kişi sahte kimlik kullandıysa, Nüfus Müdürlüğü'nden 'kimlik kullanma sorgusu'. 6) TEL./İLETİŞİM KAYITLARI: HTS (Hat Trafiği Sorgu) — savcılık aracılığıyla, o tarihte senin telefon hangi baz istasyonunda? 7) TANIK: Aile, iş arkadaşı, komşu — 'o tarihte X'le birlikte idim' tanıklığı. SAHTECİLİK İSPATLANIRSA: Vekâletname GEÇERSİZ, tescil YOLSUZDUR, tapu sana geri döner — alıcı iyiniyetli koruması da kalkıyor (kötü niyet ispatlandığı için). UYARI: Sahte vekâletname iddiasıyla AÇILAN DAVAYA cevaben karşı taraf seni 'dolandırıcılık' (sahte iddia) ile şikayet edebilir; sağlam delil olmadan iddia etme.

📚 HMK m.190, m.199 · 5060 SK Noterlik K. m.4, m.79 · 7445 SK · TCK m.204 · TKGM 2025/6 · Y.HGK 2018/11-58

TMK m.1007 'Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Sorumluluk' Türk hukukunda nadiren işletilen ama çok güçlü bir koruma sağlar: 'Tapu sicilinin tutulmasında kusur bulunması halinde, kendisini tapu sicilinin doğruluğuna güvenerek hak elde etmiş bulunan üçüncü kişi veya hakkını kaybetmiş malik, Devlet aleyhine tazminat davası açabilir.' SORUMLULUĞUN ŞARTLARI: 1) KUSUR: Tapu memurunun: a) Belge incelemesinde dikkatsizlik (sahte vekâletnameyi kabul etti); b) Kimlik kontrolü yapmadı; c) TAKBİS sorgusu yapmadı (aziller, kısıtlamalar); d) İhtiyaten yetersiz inceleme. 2) ZARAR: Mağdurun (eski malik veya alıcı) parasal kaybı. 3) NEDENSELLİK: Tapu memurunun kusuru ile zarar arası bağlantı. 4) İSPAT YÜKÜ: Davacı'da. DAVA TARAFI: HAZİNE (Maliye Bakanlığı). Tapu memuru SUÇ ARTI sebebiyle şahsi olarak da sorumlu ama sen DEVLETE karşı dava açarsın — Hazine ödedikten sonra rücuen memurdan tahsil edebilir (TBK m.51). DAVA: Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'Tapu sicilinden kaynaklanan tazminat' davası — bilirkişi incelemesi, memur ifadeleri, idari tahkikat raporları kritik. ZAMANAŞIMI: 10 YIL (TBK m.146 genel zamanaşımı). TAZMİNAT MİKTARI: Taşınmazın gerçek piyasa değeri + faiz + manevi tazminat (bireysel davaya göre). YARGITAY içtihadı: HGK 2017/9-1183: 'Tapu memurunun kusurlu davranışından kaynaklanan zararın tazminatı tek başına yeterli bir hak ihlali gerekçesidir; ek koşul aranmaz.' Yargıtay 1. HD 2020/3568: 'Sahte vekâletnameyi kontrol etmeksizin kabul eden memurun kusuru ağırdır.' UYARI: a) Mağdur olduğunu yazılı ihtarla TKGM'ye bildir — uzlaşma teklifi gelebilir; b) Cumhuriyet Savcılığı'na şikayet et — memur hakkında soruşturma; c) Hizmet İçi Soruşturma (HMK m.116) — Bakanlık iç denetim. AVANTAJ: Karşı taraf Hazine olduğu için ÖDEME GARANTİSİ var; kişiden tahsil sorunu yok.

📚 TMK m.1007 · TBK m.51, m.146 · TCK m.257 · Y.HGK 2017/9-1183 · Y.1.HD 2020/3568 · TKGM 2025/6

Yurtdışındaki Türk vatandaşları için tapu vekâletnamesi düzenlenmesi özel kurallara tabidir. 1) KAYNAK BELGE: a) TÜRK KONSOLOSLUĞU'nda düzenleme — en güvenli yol. Vekil müvekkilin yurtdışındaki vatandaşının T.C. konsolosluğunda imzaladığı vekâletname, otomatik olarak Türkiye'de geçerli kabul edilir; b) YABANCI NOTERLER + LAHEY APOSTİL — sözleşmeli ülkelerde (90+ ülke) yabancı noterde düzenlenebilir, sonra ülke makamının 'APOSTİLLE' damgası alınır — bu Türkiye'de tek başına geçerli, ek tasdik gerekmez (1961 Lahey Sözleşmesi); c) APOSTİL OLMAYAN ÜLKELERDE: Yabancı noter + ülke Dışişleri tasdiki + Türk Konsolosluğu tasdiki (üçlü zincir). 2) TÜRKÇE TERCÜME: Yabancı dilde düzenlenmiş vekâletname Türkiye'de işleme alınmadan önce YEMINLI TERCÜME (noter onaylı) gerekli (HMK m.226). 3) TAKBİS'E TANIM: TKGM 2025/6 Genelgesi m.7 — 'Yabancı uyruklu kişilerin veya yurtdışında düzenlenmiş vekâletnamelerle yapılacak işlemlerde, vekâletnamenin Türkiye'de en yakın Tapu Müdürlüğü'nde sicile tanımlanması zorunludur.' Sicile tanım için: a) Müvekkil veya vekil Türkiye'ye gelmeli (zorunlu); b) Pasaport + vekâletname aslı + tercüme; c) Tapu Müdürlüğü kayda alır, ÇİFTE doğrulama yapar; d) Vekâlet TAKBİS'e işlenir, kötüye kullanılamaz. SAHTECİLİĞE KARŞI KORUNMA: 1) Vekâlet sınırlı tut — 'SADECE X TAŞINMAZIN SATIŞINA' yetki ver, 'tüm taşınmazları' yetkisi VERMEYİN; 2) SÜRELİ ver (örneğin 6 ay); 3) Vekilin BEDELI ALACAĞINI sözleşmede belirt — kontrol mekanizması; 4) Periyodik takip — Webtapu'dan tapu hareketleri sorgula; 5) Şüphe halinde HEMEN azil (Webtapu'dan); 6) ÖNEMLI: Türkiye'de bir akrabaya da TAKİP YETKİSİ ver — vekilin işlemlerini denetlesin. RİSK ÜLKELER: Türk vatandaşının fazla bulunduğu ülkelerde sahte vekâletname düzenleyen organize sahteciler var — sosyal medyadan ulaşıp güven sağladıktan sonra düzmece. ASLA tanımadığın aracılarla vekâlet yaptırma.

📚 TKGM 2025/6 Genelgesi · 1961 Lahey Apostil Sözleşmesi · HMK m.226 · Konsolosluk K. · TBK m.512

Sahte vekâletname ile yapılan tapu işlemi yoklukla maluldür; gerçek malik dava ile mülkiyetini geri alabilir. Süreç: (1) İlk gün — Cumhuriyet Savcılığına TCK 204 (resmi belgede sahtecilik), TCK 158 (nitelikli dolandırıcılık) suç duyurusu; aynı zamanda mahkemeden ihtiyati tedbir talebi. (2) Asliye Hukuk'ta tapu iptal-tescil davası; davalılar: sahte vekâletname kullanan, lehine tescil yapılan, varsa sonraki alıcılar (TMK 1023 iyi niyet incelemesi). (3) TMK 1007 ile devletin sicili tutmaktan doğan kusursuz sorumluluğuna dayanarak Hazine aleyhine tazminat davası; gerçek malik tapuyu geri alamazsa rayiç değer + ferî zararları talep eder. Personel kusuru tespit edilirse 657 SK m.13 ile rücu işler. Yargıtay 5. HD bu davalarda görevli; emsal: Y.5.HD E.2021/7415 K.2022/3104.

📚 TCK 158, 204 · TMK 1007, 1023 · 657 SK m.13 · Y5HD E.2021/7415

Tapu Sicil Tüzüğü m.16-18 uyarınca akitli işlemlerde malikin huzuru veya noterden alınmış 'özel yetkili' vekâletnamesi şarttır; kimlik MERNİS'ten resen sorgulanır, fotoğraf karşılaştırılır. Buna rağmen sahte kimlik + sahte vekâletname kombinasyonuyla dolandırıcılık vakaları tespit edilmektedir. Korunma: (1) e-Devlet üzerinden 'tapu uyarı sistemi'ne kayıt olun — tapunuzla işlem yapıldığında SMS gelir. (2) Düzenli olarak TAKBİS'ten tapu kaydınızı kontrol edin. (3) Vekâlet vermek zorundaysanız 'özel yetkili, belirli taşınmaz için, belirli süreli' vekâlet verin; genel vekâletten kaçının. (4) Yurt dışından vekâlet veriyorsanız apostil + Türkçe tercüme + konsolosluk onayı zorunludur.

📚 TST m.16-18 · 1512 SK Noter · TKGM 2018/1 Genelge

Anayasa m.129 ve 657 SK m.13 uyarınca memurların görevden doğan zararlarından dolayı doğrudan kişiye karşı tazminat davası açılamaz; dava İdare/Hazine aleyhine açılır. Kazanılırsa idare 'kusurlu personel' tespit edilirse rücu hakkını kullanır. Sahte vekâlet vakalarında müdürlük personelinin kusurunun tespiti şu kriterlere göre yapılır (TST m.18): MERNİS sorgusu yapıldı mı, fotoğraf karşılaştırıldı mı, vekâletnamenin noterden teyidi alındı mı (TKGM 2018/1 Genelgesi), iğfal kabiliyeti var mıydı (yani belge bir uzmanın bile kanması mümkün düzeyde sahteyse personel kusursuz sayılır). İğfal kabiliyeti yoksa ve memur basit kontrolleri yapmamışsa kusurludur, 4483 SK uyarınca soruşturma açılır.

📚 AY 129 · 657 SK m.13 · TST m.18 · TKGM 2018/1 · 4483 SK

Türk Medeni Kanunu m.1007 — Cumhuriyet'in en koruyucu mülkiyet düzenlemelerinden biridir: 'Tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.' Bu 'kusursuz sorumluluk' rejimidir — devletin idari hatası veya görevlinin kusuru olmasa dahi idare zararı tazmin eder. Şartlar: 1) Tapu sicili işlemi olmalı (tescil, terkin, şerh), 2) Sicilden doğan zarar bulunmalı (hatalı tescil, sahte vekâlet), 3) Zarar ile sicil işlemi arasında nedensellik. Yargıtay 5.HD 2021/7415 E., 2022/3104 K. yerleşik emsal: sahte vekâletle yapılan devirde belge 'iğfal kabiliyeti' (insanı yanıltabilecek nitelik) taşıyorsa müdürün kusuru aranmaz, idare doğrudan sorumludur. Dava idari yargıda 10 yıl zamanaşımı, görevli idare mahkemesidir.

📚 TMK m.1007 · TST m.18 · Y5.HD 2021/7415 K. 2022/3104

TMK m.605 'Mirasın Reddi': 'Yasal ve atanmış mirasçılar mirası reddedebilirler.' AMAÇ: Mirastaki BORÇLAR aktiften fazla ise mirasçı sorumlu olmaktan kurtulur (m.641 'Mirasın borçlarından sorumluluk' — kabul edilen miras borçlarına sınırsız sorumluluk getirir). REDDIN ŞEKLİ: 1) YAZILI BEYAN: Mirasçı, kendi yerleşim yerindeki SULH HUKUK MAHKEMESI'ne dilekçe sunar; 2) Beyan: 'X tarihte vefat eden Y'nin mirasını red ediyorum'; 3) Hakim red beyanını TUTANAĞA geçirir, KÜTÜĞE işler (Resmi Sicil); 4) Diğer mirasçılara bildirim. SÜRE (m.606): a) MİRASÇI ÖLÜMÜ ÖĞRENDİĞİ TARİHTEN itibaren 3 AY; b) Hakim takdiriyle uzatılabilir (en fazla 3 ay daha — toplam 6 ay); c) Süre HAK DÜŞÜRÜCÜ — geçerse RED HAKKI SONA ERER, miras kabul sayılır. ÖĞRENME TARİHİ: Resmi ölüm haberi (gazete ilanı, noter ihbarı, mahkeme tebliği) veya FİİLİ öğrenme (tanık, telefon vd. — ispatla). ETKİSİ: a) Reddedilen mirasçının payı bir alt sıradakine geçer — eğer çocuk reddederse torunlara, yoksa eşe, sonra kardeşlere; b) En son sıradaki mirasçı da reddederse miras Hazine'ye kalır (TMK m.608 'İskata Düşen Miras'); c) Reddedilen mirasçının SAKLI PAYI ve hibe ettiği mallar etkilenmez. REDDIN GERİ ALINMASI YOK — bir kez verilen ret beyanı kesin. REDDETMEYECEKSEN: a) Mirasın TUTARINI tespit ettir (banka hesabı, taşınmaz, borç): 'DEFTERE GEÇİRME' (m.620-622) — 3 ay içinde mahkemeye başvur, miras kalemleri listelenir; b) Borç çok ise red et; c) Kısmen kabul olmaz, ya tümüyle kabul ya tümüyle red. KABUL: a) AÇIK kabul (deyim, eylem); b) ZIMNİ kabul: miras kalemine müdahale, vergi ödeme, borç tahsili — örtülü kabul, geri dönüş yok. ÖNEMLI: Mirasın borçlu olduğunu öğrenirsen DERHAL avukatla görüş — 3 ay hızlı geçer.

📚 TMK m.605-619 · HMK m.121 vd. · Y.7.HD ve 14.HD yerleşik içtihatları · Sulh Hukuk Mahkemesi prosedürü

TMK m.642 'Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi': Mirasçılar elbirliği mülkiyetinde — birlikte hareket zorunluluğu vardır. Bu zorluk nedeniyle her mirasçı tek başına 'ortaklığın giderilmesi' davası açabilir. SÜREÇ: 1) DAVA AÇMA: a) SULH HUKUK MAHKEMESİ'nde (yetki — taşınmazın bulunduğu yer); b) Davalılar: diğer tüm mirasçılar; c) Talep: 'Miras kalan X parselin ortaklığının giderilmesi, eğer paylı bölme imkansızsa AÇIK ARTIRMA'; d) Harç: değer üzerinden binde 6,83 (492 SK Tarife 1). 2) MAHKEME İNCELEMESİ: a) Mirasçılık belgesini, tapu senedini, taşınmaz değerleme raporunu (bilirkişi) ister; b) Taraflara SULH teklifi sunar — 'Birinize tahsis + diğerlerine bedel ödeme' anlaşması; c) Sulh olursa mahkeme kararı + tapuya tescil; d) Sulh olmazsa esastan inceleme. 3) ÇÖZÜM YOLLARI: a) AYNEN BÖLME (m.700/1) — Eğer mümkünse (yeterli büyüklük, plan elveriyor): taşınmaz ifraz edilir, her mirasçıya bir parsel tahsis. Tarımsal arazide 5403 SK m.8 minimum büyüklük zorunlu. b) BİRİNE TAHSİS: Eğer taşınmaz tek başına bölünemeyecek nitelikteyse (örneğin küçük bir ev), birine tahsis + diğerlerine bedel ödeme; c) AÇIK ARTIRMA: Mahkeme açık artırma yoluyla satış emreder — en yüksek teklif kazanır, bedel mirasçılara hisseleri oranında paylaştırılır. Genelde ALICILAR ARASINDA MİRASÇILARIN KENDİSİ DE OLUR. 4) TARIMSAL ARAZİ ÖZEL (6537 SK + 5403 SK m.8/B-Ç): YETKİLİ MİRASÇIYA tahsis önceliği — ziraat eğitimi, tarımsal yetkinlik, mukim olma şartı. 5) KARAR + TESCİL: Mahkeme kararı kesinleşince Tapu Müdürlüğü'ne sunulur, tescil yapılır. SÜRE: Sulh ile 3-6 ay, sulhsuz 12-24 ay. AVANTAJ: Tek mirasçı süreci başlatabilir — diğer mirasçılar engellem ez. DEZAVANTAJ: Açık artırmada piyasa altı satış riski (mirasçılar kendi aralarında ittifak etmezse). UZLAŞMAYA TEŞVIK: Mahkeme genelde uzlaşma teklif eder, çünkü açık artırma genelde değer düşüklüğüne yol açar.

📚 TMK m.640, m.642, m.700-720 · 6537 SK · 5403 SK m.8 · HMK m.382 · 492 SK Tarife 1 · Y.14.HD ve 16.HD

Bir kişi vefat ettiğinde tapulu taşınmazlarının mirasçılara intikal etmesi için adım adım: 1) ÖLÜM RAPORU: a) Nüfus Müdürlüğü'nden 'ölüm tutanağı' veya 'mirasçılık belgesi başvurusu'; b) E-Devlet üzerinden ölüm sorgu yapılabilir. 2) MİRASÇILIK BELGESİ (VERASET İLAMI): Mirasçıları gösteren resmi belge. İki yol: a) NOTER (en hızlı, basit miraslarda): T.C. kimlik + tanıklarla — 1 saat, 200-500 TL. Karmaşık miraslarda noter kabul etmez (örneğin vasiyetname varsa, yabancı mirasçı varsa, evlilik dışı çocuk varsa). b) SULH HUKUK MAHKEMESİ: Karmaşık veya itirazlı durumlarda; 1-3 ay, 1.500-5.000 TL harç. 3) VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ (VİV): 7338 sayılı VIV Kanunu — mirasçılar 6 AY içinde Vergi Dairesi'ne beyan etmek zorunda (yurtdışı mirasçı 9 ay). İSTİSNALAR: 'Anne, baba, eş, çocuklar arasında miras' belirli tutara kadar muaf (2026: 4.797.000 TL). FATURA İLE ödenir, beyannameyle dekont alınır. Süresinde beyan etmezsen %50 ceza + faiz. 4) TAPU İNTİKAL BAŞVURUSU: Webtapu üzerinden 'İntikal İşlemi' — belgeler: a) Mirasçılık belgesi; b) Veraset Vergisi dekontu; c) Ölüm tutanağı; d) Tapu senedi (varsa); e) Tüm mirasçıların T.C. kimliği. 5) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ İŞLEMİ: a) Webtapu'dan dosya açıldı, ön kontrol; b) Tüm mirasçıların Tapu Müdürlüğü'nde fiziki olarak BİRLİKTE imza atması gerekir (telekonferans + e-İmza ile uzaktan da mümkün — TKGM 2024/9 Genelgesi); c) Ortak çoğunluk varsa AYRI HİSSELERE TESCİL (örneğin 3 kardeş için 1/3 hisse her birine); d) Sulh varsa BİRİNE TAHSİS + diğerlerine bedel ödeme protokolü. SÜRE: Toplam 15-45 gün. KARDEŞLER ANLAŞAMAZ: TMK m.700 vd. ortaklığın giderilmesi davası (Sulh Hukuk) — paylı satış, kura ile tahsis, açık artırma. UYARI: Tarımsal arazi mirası 6537 SK kapsamında farklı süreçten geçer.

📚 TMK m.495, m.575, m.700 · 7338 SK VIV K. · TKGM 2024/9 Genelgesi · 5060 SK Noterlik K. m.71-72 · 4721 SK

Vasiyetname (testament) Türk hukukunda 3 türlü düzenlenir: 1) RESMİ VASİYETNAME (TMK m.532-536): a) Noter veya yetkili memur huzurunda; b) 2 tanık şart; c) En güvenli yöntem — şekil eksikliği nadir. 2) EL YAZILI VASİYETNAME (TMK m.538-539): a) BAŞTAN SONA vasiyetçi tarafından el yazısı; b) Tarih ve imza zorunlu; c) Şekil eksikliği yaygın — daktilo, başka biri tarafından doldurulmuş kısımlar geçersizlik sebebi. 3) SÖZLÜ VASİYETNAME (TMK m.540-541): a) Sadece ölüm tehlikesi durumunda; b) İki tanık şart; c) Hayatta kalırsa 1 yıl içinde resmi/el yazılı hale getirilmezse geçersiz. GEÇERLİLİK ŞARTLARI: 1) Vasiyetçinin EHLİYETİ: Vasiyet yaparken 15 yaşını doldurmuş + ayırt etme gücüne sahip (TMK m.502). Demans, akıl hastalığı, içkili olma — vasiyeti geçersiz kılar; 2) ŞEKİL: Yukarıdaki kurallara uyum; 3) İRADE FESADI YOKLUĞU: zorla, korkutarak, hile ile vasiyet aldırılmış olmamalı (TBK m.27); 4) MİRASTA SINIRSIZ TASARRUF DEĞİL: SAKLI PAY (TMK m.505-506) korunmak zorunda — eş, çocuk, ana-baba'nın korunan payları vardır (eş 1/4-1/2, çocuk 1/2). Saklı paya tecavüz eden vasiyet, saklı pay tutarı kadar İPTAL olur (m.560 vd. tenkis davası). DAVA: İtiraz eden mirasçı ASLIYE HUKUK MAHKEMESI'nde 'Vasiyetnamenin İptali' davası açar. Dava sebepleri: a) ŞEKİL EKSİKLİĞİ — el yazısı bozuk, tarih yok, başka biri imzalamış vd.; b) EHLİYETSİZLİK — vasiyet anında ehliyet yoktu (tıbbi rapor + tanık ile ispat); c) İRADE FESADI — zorla yazdırıldı, hile var; d) SAKLI PAY TECAVÜZÜ — saklı pay tutarınca tenkis. SÜRE: Vasiyetin AÇILMASINDAN İTİBAREN 1 YIL hak düşürücü süre (TMK m.557). BİLİRKİŞİ: Adli Tıp imza/el yazısı incelemesi, doktor raporu (ehliyet için), tanık dinleme. ÖZEL DURUMLAR: a) MİRAS BIRAKAN ÜCÜNCÜ KİŞİYE her şeyi bırakırsa SAKLI PAY mahfuz — mirasçılar tenkis davası açar; b) VASİYET TAVSİYESİ ile MİRAS SÖZLEŞMESİ farklı (m.527-528 miras sözleşmesi: ölmeden önce taraflar imzalar, daha güçlü).

📚 TMK m.502-541, m.557, m.560 · TBK m.27, m.39 · HMK m.121 vd. · Y.3.HD ve 7.HD yerleşik içtihatları

Yurtdışında vefat eden Türk vatandaşının Türkiye'deki taşınmazlarının intikali için: 1) ÖLÜM RAPORU: a) Ölüm yeri ülkesindeki yerel yetkili makamdan 'ölüm sertifikası' (death certificate, certificat de décès, vd.); b) APOSTİL (1961 Lahey Sözleşmesi üyesi 90+ ülke) veya KONSOLOSLUK TASDİKİ (üye olmayan ülkeler); c) YEMİNLİ TERCÜME (Türkçe'ye); d) Türkiye'de Nüfus Müdürlüğü'ne bildirim — Mernis'e işlenmesi şart, yoksa hiçbir Türkiye işlemi yapılamaz. 2) MİRASÇILIK BELGESİ: İki yol: a) YURTDIŞINDA — Türk Konsolosluğu'na başvuru; konsolos T.C. yasaları uyarınca mirasçılık belgesi düzenler. Tercüme + apostil gerekmez. Konsolosluk olmayan ülkede yabancı mahkeme/noter mirasçılık belgesi düzenler — apostil + tercüme şart, sonra Türk konsolosluğunda tasdik. b) TÜRKİYE'DE — Sulh Hukuk Mahkemesi'ne mirasçılardan biri başvurur; veraset ilamı düzenlenir. 3) VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ: 7338 SK m.7 — YURT DIŞINDA VEFAT eden için beyan süresi 9 AY (yurt içinde 6 ay). Beyan Türkiye'deki Vergi Dairesi'ne yapılır. Yurt dışı mal varlığı da Türk vergisine tabi (mütekabiliyet ilkesi gözetilerek) — çifte vergilendirme önleme anlaşmalı ülkelerle (USA, Almanya, vd.) düzenlenir. 4) TAPU İNTİKAL: Webtapu'dan başvuru — mirasçılık belgesi + VIV dekontu + ölüm sertifikası + tüm mirasçıların T.C. kimliği. Yabancı mirasçı (gelin/damat) varsa mütekabiliyet kontrolü (2644 SK m.35). 5) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ TESCİLİ: Mirasçılar fiziki imzayla veya VEKİLEN tescil yapar. Yurtdışındaki mirasçılar Türkiye'ye gelmek zorunda değil — vekâletname (konsolosluk düzenlemeli) yeterli (TKGM 2025/6 m.7). 6) MUSTAKBEL HUSUMET: Türkiye'deki kardeş yurtdışındaki kardeşi habersiz bırakıp tek başına tescil yapmaya çalışırsa, geri dönen kardeş 'mirasçılık belgesinin iptali + tescil iptali' davası açabilir (TMK m.499/3). ÖNEMLI: a) Yurtdışı mirasçı kendi ülkesinde tanınmış miras sözleşmesi varsa Türkiye'de geçerlilik kontrolü ayrı; b) Çifte vatandaşlı miras için karmaşık iniş kuralları (TMK m.495 + Devletler Özel Hukuku); c) Avukat ŞART, uluslararası boyut.

📚 TMK m.495, m.499, m.605 · 7338 SK m.7 · 2644 SK m.35 · TKGM 2025/6 m.7 · 1961 Lahey Apostil · Devletler Özel Hukuku K.

TMK m.505 'Saklı Pay': Belirli yakın mirasçıların mirastan tamamen mahrum bırakılması yasak — kanun korumalı pay garantili. SAKLI PAY SAHİPLERİ ve ORANLARI: a) ALTSOY (çocuk, torun) — yasal miras payının 1/2'si saklı; b) EŞ — yasal miras payı altsoyla beraberse 3/4'ü saklı, anne-babayla beraberse 1/2'si saklı, kardeşlerle beraberse 3/4'ü saklı, tek başınaysa 3/4'ü saklı; c) ANNE-BABA — yasal miras payının 1/2'si saklı (eğer altsoy yoksa); d) KARDEŞ — SAKLI PAY YOK (kanun 2007'de kaldırdı, eski 1/4'lük pay artık geçersiz). MİRASTAN ÇIKARMA (TMK m.510-512): Vasiyetçi sadece DAR HALLERDE mirasçıyı saklı paydan çıkarabilir: a) Mirasçı vasiyetçiye veya yakınına suç işlemiş; b) Aileye karşı yükümlülüğünü ihlal etmiş; c) Yoksullukta yardım etmemiş. Bu sebeplerin İSPATI gerekir — sadece 'oğlumu sevmiyorum' yetmez. Geçersiz mirastan çıkarma SAKLI PAY MAHFUZ — mirasçı yine alır. TENKİS DAVASI (m.560-563): Saklı pay sahibi mirasçı, kendisine yapılan tasarrufların (vasiyet, bağış, hayat sigortası ataması vd.) saklı payını ihlal eden kısmının TENKİSİNİ (azaltılmasını) ister. SÜREÇ: 1) Mirası AÇILMASINDAN İTİBAREN 1 YIL içinde dava (m.563/1 — hak düşürücü süre, uzatılamaz); 2) Asliye Hukuk Mahkemesi'nde — bilirkişi mirasın açıldığı anda mal varlığını değerler; 3) Bir alt sınıra göre hesaplanır — saklı payını al; 4) Karşı taraf (vasiyet alıcısı veya bağış alanlar) iade etmek zorunda. ZAMANAŞIMI: 1 YIL (saklı pay sahibi miras ve vasiyeti öğrendiğinden), her halükarda en geç 10 YIL (m.563/2). BAĞIŞLAR DA TENKİSE TABI: Vasiyetçi ölmeden önce yaptığı bağışlar (özellikle ölümden 1 yıl içinde yapılanlar) saklı paya tecavüz ediyorsa tenkis edilebilir (m.561). AVUKAT ŞART: Tenkis hesabı karmaşık, hukuk inceliği var.

📚 TMK m.505-516, m.560-571 · TBK m.27 · HMK m.121 · Y.3.HD ve 7.HD yerleşik içtihatları

Mirasçılar TMK 640 gereği elbirliği mülkiyeti içinde, yani tüm mirasçıların oybirliğiyle hareket etmesi gerekir. Önce 'elbirliği' mülkiyetini 'paylı' mülkiyete çevirmeniz lazım — bu her bir mirasçı tek başına yapabilir (TKGM 2009/6 Sayılı Genelge). Paylı mülkiyete dönüştükten sonra kendi hissenizi satabilirsiniz, ama o zaman da diğer mirasçıların 'önalım hakkı' (TMK 732) devreye girer; 3 ay içinde aynı şartlarla geri alabilirler.

📚 TMK 640, 732 · TKGM 2009/6 Genelge

7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.19 gereği, intikal işlemi için vergi dairesinden 'ilişik kesme belgesi' şart. Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) ise sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir. TKGM 2014/4 Genelgesi sonrası MERNIS verisiyle çoğu basit miras işlemi yapılıyor, ama vasiyet, evlat edinme, yabancı uyruklu mirasçı varsa noterden veya mahkemeden ilam zorunlu.

📚 TMK 598-616 · 7338 sayılı VİVK m.19 · TKGM 2013/9, 2014/4 Genelgeleri

TMK 506-516'ya göre çocuklarınız, eşiniz ve anne-babanız 'saklı paylı mirasçılar'dır. Vasiyetiniz ne kadar açık olursa olsun, onların yasal saklı payını ihlal edemez. Saklı pay oranı: çocuklar için yasal payın 1/2'si, anne-baba ve eş için 1/4'ü. Eğer vasiyetiniz bu sınırı aşıyorsa, mirasçılar 1 yıl içinde tenkis davası açıp aşan kısmı azaltır. Vasiyet noter huzurunda 'resmi vasiyetname' olarak yapılırsa daha sağlam olur.

📚 TMK 502-516 · TMK 560 (tenkis davası süresi)

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, miras bırakanın gerçek satış değil, mirastan mal kaçırma amaçlı yaptığı devirler 'muvazaalı satış' sayılır. İspat yükü davacıda — bedelin ödenmediğini, gerçek değerle satış bedeli arasında uçurum olduğunu, ölüme yakın yapılmasını gösteren delillerle ispatlanmalı. Y.1.HD bu konuda çok karar vermiştir. Murisin ölümünden itibaren saklı paylı mirasçı için süre 1 yıl, diğer mirasçılar için 10 yıldır.

📚 TMK 19, 706 · TBK 19 · Y.1.HD yerleşik içtihatları

Webtapu'dan yapılan vekâletname iptali (azil) SADECE TAPU işlemleri kapsamında TAKBİS aziller siciline işler. TKGM 2025/6 sayılı Genelgesi m.4 net: 'Webtapu üzerinden veya tapu müdürlüğü nezdinde yapılan azil işlemleri TAPU SİCİL işlemlerinde geçerli olup, diğer kurum ve kuruluşlarda yapılacak iş ve işlemler için ilgili kurumlar nezdinde ayrıca azil işleminin gerçekleştirilmesi gerekir.' DİĞER KURUMLARDA AZİL: 1) BANKACILIK: a) İlgili bankanın şubesine git veya internet bankacılığından 'Yetkili Değişikliği / Vekâlet İptali'; b) Banka kendi iç sistemine işler; c) NOTER İHBARI çekersen bankaya, daha güçlü; d) NOT: Banka vekâleti TAKBIS'e gözükmez, banka'nın kendi sicilinde tutulur. 2) VERGI DAİRESİ: a) Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne dilekçeyle yazılı azil; b) Mali Müşavir/Avukat değişikliği gtb.gov.tr İnteraktif Vergi Dairesi'nden; c) Önemli! İmza beyannamesi yeniden gönderilmeli. 3) SGK / TICARI SİCİL: SGK için E-Sigorta sisteminden veya İl Müdürlüğü; Ticaret Sicil için Ticaret Sicil Müdürlüğü. 4) MAHKEME / AVUKAT VEKALETLERI: Avukat ile yapılan vekaletnameler için noterden iptal + ilgili mahkemelere 'vekâlet çekilme' dilekçesi (HMK m.79 vd.). 5) NOTER ARACILIĞIYLA TOPLU AZİL: 5060 SK m.79 — noterden 'genel azil ihbarı' düzenlettir, ihtiyaç duyduğun TÜM kurumlara aynı belgeyi gönderir (noter PTT iadeli taahhütlü gönderir). Maliyeti 200-500 TL ama hızlı ve resmi delil. ESKİDEN BİTEN İŞLEMLER: a) Vekâletname iptali GERIYE DÖNÜK ETKİ YAPMAZ — azil tarihinden ÖNCE yapılan işlemler geçerli kalır; b) Sadece azil tarihinden SONRA olası işlemleri engeller. RİSK: Hızlı azil yapmazsan, eski vekil banka hesabını çekebilir, vergi beyanı manipüle edebilir, mahkemede aleyhine ifade verebilir. SUÇA DÖNÜŞÜRSE: TCK m.155 (emniyeti kötüye kullanma) — 6 ay-3 yıl hapis. ÖNEMLI: AZİL SONRASI vekilin elinden vekâletname suretini (kâğıt) AL — başka kurumda göstermesin diye.

📚 TKGM 2025/6 m.4 · TBK m.42, m.512 · 5060 SK m.79 · TCK m.155 · HMK m.79

Azil işlemi TAKBİS'e işlenmeden önce yapılan satış için iki ayrı analiz gerekir: 1) Müvekkilin azil iradesini açıklamasından sonra vekilin haberdar olduğu hallerde tasarruf TBK m.42 uyarınca müvekkili bağlamaz; vekil zarardan sorumlu olur. 2) Vekil azilden haberdar değilse ve iyiniyetli üçüncü kişi (alıcı) tapu kütüğüne güvenerek almışsa, TMK m.1023 koruması işler — eski malik artık taşınmazı geri alamaz, ancak vekilden tazminat isteyebilir. İspat yükü davacıdadır. Hızla yapılması gerekenler: a) Webtapu/tapu müdürlüğünde azil başvurusu yapın (geçmişe etki etmez ama yeni tasarrufları engeller), b) Cumhuriyet Başsavcılığına 'inancı kötüye kullanma' (TCK m.155) suçundan şikayet, c) Hukuk mahkemesinde tazminat davası (TBK m.50 ve devamı haksız fiil), d) Tapuda dava şerhi (TMK m.1010) konulmasını talep edin. Yargıtay 1. HD'nin yerleşik tutumu: alıcının iyiniyeti somut delillerle çürütülmedikçe korunur.

📚 TBK m.42, m.50, m.512 · TMK m.1010, m.1023 · TCK m.155 · TKGM 2025/6 Genelgesi · Y.1.HD yerleşik içtihatları

Vekalet sözleşmesi tek taraflı sona erdirilebilir (TBK m.512). Azil için TKGM 05.12.2025 tarihli 2025/6 sayılı Genelgesi şu yolları belirler: 1) Webtapu üzerinden e-Devlet girişi ile azil — başvuru tarihinden önceki TÜM vekaletnameleri kapsar; 2) Herhangi bir tapu müdürlüğüne bizzat başvuru. Faks/e-posta/posta yoluyla azil KABUL EDİLMEZ; Genel Müdürlük veya bölge müdürlüğüne doğrudan azil başvurusu yapılamaz. Tüm aziller TAKBİS aziller siciline kaydedilir. 01.01.2023 öncesi düzenlenen vekaletler için fiziki+elektronik sicil kontrolü, sonrası için sadece elektronik kontrol yeterli. Yabancı uyruklu vekil için fiziki sicil kontrolü zorunludur. Azil anından itibaren vekilin yetkisi sona erer; sonrasında yapacağı işlemler geçersizdir (TBK m.42). Önemli: Noterden de azil belgesi düzenlenebilir ama tapuya bildirim ayrıca yapılmazsa sicile yansımaz.

📚 TBK m.42, m.512 · TKGM 2025/6 Genelgesi (05.12.2025) · Türkiye Azil Sistemi (TAKBİS)

İcra İflas Kanunu m.135 'Cebri Satış Sonucu Tescil' — açık artırmada bir taşınmazı satın alan kişi (alıcı) TEMİZ TAPU alır. Eski tüm yükler (ipotek, haciz, dava şerhi, ihtiyati tedbir, kira şerhi vd.) cebri satış kararı kesinleştikten ve bedel ödendikten sonra tapu kütüğünden TERKİN EDİLİR. HUKUKİ TEMEL: 1) İİK m.135/1: 'İhalenin kesinleşmesinden sonra alıcıya ihale konusu taşınmazın mülkiyeti GEÇMİŞ olur.'; 2) İİK m.135/2: 'Tapu sicilinin gerekli kısımlarında değişiklikler yapılır.' — yani eski yükler silinir, yenisi alıcı adına tescil; 3) TMK m.1023 'Sicile Güven İlkesi' alıcıyı korur. SİLİNEN YÜKLER: a) İpotekler — alacaklı parasını ihale bedelinden tahsil eder, sonra ipotek terkin; b) Hacizler — yine ihale bedelinden tahsil; c) Dava şerhleri — düşer (eski malikle ilgili olduğu için); d) İhtiyati tedbir — kalkar; e) Geçici tescil şerhleri — kalkar; f) Diğer kısıtlamalar — büyük ölçüde kalkar. SİLİNMEYEN YÜKLER: a) ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI ŞERHI — paydaşlarda olan önalım hakkı sürer (eğer paylı tapu ise); b) KAMUSAL KISITLAMALAR — sit alanı, kıyı, orman, mera vasfı; c) KAT MÜLKİYETİ — anagayrımenkulü oluşturan bağımsız bölüm satışı; d) İRTİFAK HAKLARI (m.779) — geçit hakkı, kaynak hakkı, intifa hakkı vd. sürer; e) AİLE KONUTU ŞERHİ — eş hakkı korumalı, ihalede bile silinmez. BEDEL DAĞITIMI: İhale bedeli icra dairesinde toplanır, sonra alacaklılara öncelik sırasına göre dağıtılır (İİK m.140): 1) İcra giderleri; 2) Vergi alacakları (Hazine); 3) İşçi alacakları (son 1 yıl); 4) Rehinli/ipotekli alacaklılar (sırasına göre); 5) Diğer alacaklılar (eşit oranda). Eğer bedel borçları karşılamıyorsa, alıcının ödediği bedel kadar yükümlülük; eski borçlu kalan borçları ödemek durumunda. ESKI MALİKLE SORUN: a) Eski malik alacaklılarının size MÜDAHALE etme hakkı YOK — tapu seninin oldu, onlar eski malikten alacaklarını talep edebilirler ama senin taşınmazına dokunamazlar; b) Eski malik veya yakını taşınmazı boşaltmak istemezse, İCRA TAHLİYE (İİK m.135) — icra memuru zabıta ile fiili tahliye. RİSK: Eğer ihale prosedüründe usul ihlali varsa (eksik tebligat, hatalı değerleme), ihale 7 gün içinde iptal edilebilir — sen alıcı olarak gönderdiğin parayı kaybetme riski az ama varır. ÖNEMLI: Cebri satışta tapu aldıktan sonra bekleme süreniz yoktur — direkt tescil + tahliye + kullanım. Vergi sorumluluğun ALIM TARİHİNDEN itibaren başlar.

📚 İİK m.135, m.140 · TMK m.1023, m.779, m.732 · TKGM 2017/2 Genelgesi · Y.12.HD yerleşik · 634 KMK

İcra İflas Kanunu m.106 'İcra Yoluyla Taşınmaz Satışı' — alacaklı icra yoluyla borcunu tahsil için borçlunun taşınmazına haciz koyar ve sattırır. SATIŞ SÜRECİ: 1) HACİZ: Alacaklı icra dairesine başvurur, borçluya icra emri tebliği — 7 gün ödeme süresi; ödenmezse haciz konur tapuya. 2) DEĞERLEME: Bilirkişi taşınmazı değerler — açık artırma tahmini bedel. 3) İLAN: Açık artırma 30 GÜN ÖNCESİNDEN ilan edilir — gazete, e-Devlet, icra dairesi. 4) İLK AÇIK ARTIRMA: Bedel tahmini değerin %50'si üstünde teklif gelirse satış olur. Olmazsa ikinci artırma. 5) İKİNCİ AÇIK ARTIRMA: 30 gün sonra — bedel tahmini değerin %50'si yeterli (genelde piyasa altı satış burada olur). 6) İHALE: En yüksek teklif kazanır, bedel ödendikten sonra tapu yeni alıcıya tescil. KURTULMA YOLLARI: 1) BORCU ÖDE: Açık artırma TARİHİNDEN ÖNCE: a) Asıl borç + faiz + icra masrafları + avukatlık ücreti — tam tutarı icra dairesine yatır; b) Satış DURDURULUR — taşınmaz sana kalır. ÖDEME TUTARI: İcra dairesinden 'Toplam Borç Hesabı' al; her gün faiz işliyor, ödeme tarihi önemli. 2) TAKSİTLENDİRME: a) Alacaklıyla anlaş — yazılı taksit sözleşmesi; b) İcra mahkemesinde icra dairesine 'taksitlendirme talebi'; c) Alacaklı razı olmasa bile mahkeme taksite bağlayabilir (İİK m.83). 3) İFLAS ERTELEME (TİCARET ŞİRKETİ): Şirketse 2004 SK + İİK m.179 'iflas erteleme' — geçici koruma, taksit planı. 4) İCRA İPTALİ: Eğer icra hukuka aykırı işlemişse (örneğin tebligat eksik, miktar yanlış) — 7 GÜN içinde icra mahkemesine ŞİKAYET. 5) İHALENİN İPTALİ: a) İhale sürecindeki usul ihlalleri için — 7 GÜN içinde icra mahkemesine başvuru (İİK m.134); b) Bilirkişi raporu hatalı, kıymet eksik takdir, vd. 6) ALACAKLI İLE UZLAŞMA: a) Genelde alacaklı parasını almak ister, aceleyle satışı tercih etmeyebilir; b) Alacaklıyla görüş, müzakere et — 'ben şu ödemeyi yapayım, sen ferağ et' önerisi. ÖNEMLİ: İhale sonrası alıcıya tescil edildikten sonra GERİ DÖNÜŞ YOK — borcu ödesen de taşınmazı geri alamazsın (alıcı iyiniyetli üçüncü kişi koruması). Bu yüzden açık artırma tarihinden ÖNCE harekete geç. ALICI HAKLAR: İhale alıcısı bedeli öder, tapu kütüğüne tescil yaptırır, taşınmazı teslim alır — eski malikten boşaltma için 'tahliye davası' (HMK + İİK m.135).

📚 İİK m.106, m.134, m.135, m.83 · TBK m.117 · TMK m.1023 · Y.12.HD yerleşik içtihatları

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.123 vd. uyarınca cebri (zorunlu) satış usulü: 1) Alacaklının takibi → borçlunun taşınmazına haciz şerhi konulur; 2) Mahkeme satış kararı (gerekli ise); 3) İcra müdürlüğünce ihale tarihi belirlenir, GAZETEDE ilan + tapuya ihale şerhi; 4) Şartname düzenlenir (icra dairesinde görüntülenebilir); 5) Açık artırma — ilk ihale rayiç değerin %50'sinin altına düşmemeli, 2. ihale daha düşük; 6) Yüksek teklif veren ihale alır, %5-10 teminat yatırır, kalan bedel 30 gün içinde; 7) Ödeme tamamlanınca tapu tescili. Riskleri: a) Şartnameyi mutlaka okuyun — kira sözleşmeleri, ipotekler, ecrimisil; b) Eve girilemeyebilir (eski sahip tahliye etmezse); c) İhale iptal davası açılabilir (İİK m.134); d) Tapu üzerinde başka yükümlülükler varsa devralırsınız. Avukat yardımı tavsiye edilir. 2025 itibariyle e-ihale sistemi de yaygınlaşmış (e-icra portalı).

📚 İİK m.123-138 · TBK m.218 (ayıba karşı tekeffülün uygulanmazlığı cebri satışta) · e-İcra Yönetmeliği

TMK m.881-893 'Taşınmaz İpoteği' düzenler. Banka kredisi için tapu ipoteği en yaygın güvence. SÜREÇ: 1) BANKA BAŞVURUSU: Banka'ya kredi başvurusu — gelir belgeleri, kredi notu (Kredi Kayıt Bürosu — KKB), tapu senedi, taşınmaz konum bilgisi. 2) EKSPERTIZ: Banka kendi anlaşmalı değerleme şirketinden taşınmazı değerletır — tahmini değer + kredi limiti tespiti. Bedel: 3.000-8.000 TL (mesken için), ALICI öder. Süre: 3-7 gün. 3) KREDİ ONAYI: Banka kredi şartlarını belirler — vade, faiz, taksit, ipotek tutarı (kredi tutarı + %20-30 koruma). Genelde kredi tutarı taşınmaz değerinin %75'ini geçmez (2026'da BDDK düzenlemesi). 4) İPOTEK SÖZLEŞMESİ: Banka sana ipotek metinleri imzalatır — derece (1. derece, 2. derece), tutar, faiz oranı, vade. 5) TAPUDA İPOTEK TESCİLİ: a) Webtapu'dan başvuru 'İpotek Tesisi' — banka temsilcisi ve sen birlikte; b) Belgeler: Kredi sözleşmesi, ekspertiz raporu, T.C. kimlik, tapu senedi; c) Tapu Müdürlüğü tescili — ipotek tapu kütüğüne işlenir, derece + tutar + alacaklı banka adı. 6) KREDİ SERBEST: Tapuda ipotek tescili sonrası banka krediyi sana öder (genelde aynı gün). MASRAFLAR (2026): a) TAPU HARCI: 492 SK Tarife 4/I/10-b — İPOTEK BEDELİ × ‰4,55. Örnek: 1.000.000 TL ipotek için 4.550 TL harç. ALICI öder. b) Banka değerleme + işlem ücreti: 3.000-15.000 TL; c) Sigorta: DASK (zorunlu) + isteğe bağlı hayat sigortası (kredi geri ödeme garanti) — yıllık prim; d) Damga vergisi YOK (488 SK Geç. m.46); e) Döner sermaye: 2.227 TL sembolik. FAİZ ORANI (2026): Konut kredisi ortalama %2,5-3,5/ay (yıllık %30-42) — değişken faiz var, sabit faiz az. VADE: Konut kredisi 5-15 yıl, ticari ipotek 1-7 yıl. İPOTEK DERECELERİ: a) 1. DERECE: Öncelikli — borç tahsil sırasında 1. sırada öder; b) 2. DERECE: Aynı taşınmazda 2. ipotek koyabilirsin (eğer değer yeterliyse) — 1. derece bankaya öder, kalanı 2. derece. İLERİDE DİKKAT: a) Düzenli ödeme — gecikme cezası %5-15 ilave faiz; b) Ödemezsen 3 ay sonra İCRA (İİK m.106); c) İPOTEKLI taşınmazı SATABILIRSIN — alıcı ipotekli olduğunu bilir, ya borcu üstlenir ya da satıştan banka payını alır. İPOTEK FEK ETMEK: Borcu tamamen ödedikten sonra banka 'fek belgesi' verir; Webtapu'dan ipotek terkin başvurusu — masrafsız.

📚 TMK m.881-893 · 492 SK Tarife 4/I/10-b · 488 SK Geç. m.46 · 5411 SK Bankacılık K. · BDDK Düzenlemeleri · 6305 DASK

TMK m.890 'İpoteğin Sona Ermesi': İpotek alacağın sona ermesiyle veya başka kanuni sebeplerle son bulur. Ancak tapu kütüğündeki ipotek tescili OTOMATİK silinmez — formel 'fek' (terkin) işlemi gerekli. SÜREÇ: 1) BANKADAN FEK MEKTUBU: a) Banka şubesine git veya internet bankacılığından talep; b) 'İpoteğin Fekki / İpotek Terkin Mektubu' düzenler — taşınmaz bilgisi, ipotek derecesi, tutar, borcun ödendiğine dair beyan; c) Belge banka tarafından imzalı + kaşeli; d) Süre: 1-3 işgünü. 2) WEBTAPU'DAN BAŞVURU: a) Webtapu giriş > 'İpotek Terkin Başvurusu'; b) Belgeler: Fek mektubu (PDF), T.C. kimlik, tapu senedi; c) Bankadan ek belge — banka temsilcisinin Webtapu üzerinden onay vermesi gerekiyor (ya da banka iç sistemine yansıtılmış olmalı); d) Sistem genelde anında veya 1-3 gün içinde kütükten siler. 3) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ ALTERNATİFİ: Webtapu sorun yaşarsan, tapu müdürlüğüne fiziki git — banka temsilcisi de orada olur (genelde tapu müdürlüğü banka şube müdürlüğüyle koordinasyon kurabilir). MASRAF: Fek işlemi MASRAFTSIZ — 492 SK gereği tapu harcı, döner sermaye yok. Sadece Webtapu'dan dijital tapu senedi indirme ücreti (cüzi). BANKA REDDEDERSE: Çok nadir ama: a) Borç tam ödenmemiş — kalan miktarı ödemen lazım; b) Geç ödeme faizi/cezası eksik — ödeme; c) Banka iç sistem hatası — şube müdürüyle görüş. DAVA AÇMA: a) Borç tam ödendi ama banka fek vermezse: Asliye Hukuk'ta 'İpoteğin Terkini' davası açabilirsin (TMK m.890); b) Karar kesinleşince Tapu Müdürlüğü doğrudan terkin yapar; c) Bankaya tazminat — gereksiz gecikme nedeniyle. SÜRE SINIRI YOK — borcunu ödedikten yıllar sonra bile fek için başvurabilirsin (zamanaşımı yok). PRATİK ÖNERİLER: 1) BORÇ KAPATIRKEN aynı anda fek mektubunu da iste; 2) Bankada 'son ödeme' sırasında fek mektubu hazır olmalı; 3) Birkaç banka için aynı taşınmazda fek varsa, hepsini ayrı ayrı işle; 4) Tüm fek mektuplarını SAKLA — ileride bir sorun çıkarsa belge gerek olabilir; 5) Webtapu'dan 'Tapu Sorgu' yap — ipoteğin tamamen silindiğinden emin ol; 6) Dijital tapu senedi indir, ileride banka/kurum başvurularında temiz tapu göster. UYARI: Eğer kötüniyetli banka fek vermezse, Cumhuriyet Başsavcılığı'na 'alacak ödendiği halde sicil borcun silmediği' şikayeti — TCK m.257 görevi kötüye kullanma (banka yetkilisi şahsi sorumluluk). BDDK'ya da şikayet et — banka idari ceza alabilir.

📚 TMK m.890 · 492 SK Tarife 4 · 5411 SK Bankacılık K. · TCK m.257 · BDDK Düzenlemeleri · TKGM 2017/2

TMK m.882 'Borçluya Ait Olmayan Taşınmaz Üzerinde İpotek': 'Taşınmazın maliki dışında, başka bir kişinin borcunu karşılamak için de ipotek tesis edilebilir.' Bu duruma uygulamada 'KEFİL İPOTEĞİ' veya 'AVAL İPOTEĞİ' denir. KIM KIM İÇİN: Senin tapunu kardeşin/oğlun/eşin/arkadaşının borcuna karşı verebilirsin — ya da tam tersi. ŞARTLAR: 1) İPOTEK VEREN AÇIK RIZA: Sen (taşınmaz sahibi) iradenle imzalamalısın — vekâletname ile veya bizzat; 2) İPOTEK SÖZLEŞMESİ: Banka veya alacaklı tarafça hazırlanmış ipotek sözleşmesinde sen 'ipotek veren' olarak imza atarsın; 3) TAPUDA TESCİL: Webtapu'dan '3. kişi ipoteği' başvurusu — sen bizzat veya vekille (özel yetkili) işlem yaparsın. RİSK ANALİZİ: a) Borçlu (kardeş, oğul, arkadaş) ödeyemezse, BANKA SENİN TAPUNU SATAR — sen taşınmazı kaybedersin; b) Borçlu hiç ödememe, geç ödeme, taksit aksatma durumunda banka ipoteği uygular; c) İpotek tutarı tapunun değerinden ne kadar büyükse risk o kadar yüksek. KARARI VERMEDEN ÖNCE: 1) Borçlunun GERİ ÖDEME KAPASITESİ — geliri, mal varlığı, kredi geçmişi; 2) Borç AMACI — yatırım mı, tüketim mi, acil mi; 3) İpotek TUTAR/DEĞER ORANI — taşınmaz değerinin %75'ini geçmesi tehlikeli; 4) İlişkin GÜCÜ — bozulma riski varsa, ileride aile içi sorun. KORUNMA YOLLARI: 1) İPOTEK MİKTARINI SINIRLA: Tüm taşınmaz değerine değil, belirli tutara ipotek koy (taşınmaz değerinin %30-50'si gibi); 2) ÜCRET TALEP ET: TBK m.594 vd. kefalet hükümleri analoji — kefil ipoteği veren ücret talep edebilir; aile içinde olsa bile yazılı protokol; 3) BORÇLU TARAFINDAN GERİ İPOTEK: Borçlu da kendi mal varlığından sana karşı ipotek versin (mütevvazı güvence); 4) HAYAT SİGORTASI: Borçlu için kredi ile birlikte hayat sigortası — borçlu ölürse sigorta öder, sen kurtulursun; 5) TAKİP: Periyodik olarak banka kredi ödemelerini sorgula (özel izin gerekli). FERAGAT/İPTAL: a) İpotekten sonra senin tek taraflı olarak iptal edemezsin — borçlu ödemeden ya da banka feragat etmeden devam eder; b) Borçluya rücuen ödeme talep — sen banka için ödemek zorunda kaldıysan borçludan tahsil edebilirsin (TBK m.518). YARGITAY: HGK 2017/15-237: 'Üçüncü kişi ipoteği geçerlidir; ancak ipotek sözleşmesinde verenin iradesi açıkça ifade edilmiş olmalı, sembolik veya yanıltıcı sözleşme geçersizdir.' UYARI: a) Kefil ipoteği ÇOK CIDDI bir taahhüt — düşünmeden yapma; b) Avukat danışmanlığı şart; c) 'Sadece formalite' diye atılan imzalar ileride yıkım yaratabilir.

📚 TMK m.882, m.884 · TBK m.518, m.581-594 · 5411 SK · Y.HGK 2017/15-237 · TKGM 2017/2

TMK m.893 'Kanuni İpotek Hakları' kanunen otomatik kurulan ipotekler listeler. Sözleşmesel ipotek yerine kanun zorunluluğuyla doğar. EN YAYGIN KANUNİ İPOTEK HALLERİ: 1) İNŞAAT YAPAN KİŞİNİN (YAPI MÜTEAHHİDİ) İPOTEĞİ (TMK m.893/4): Bir taşınmaz üzerinde inşaat işi yapan kişi (müteahhit, yan müteahhit, malzeme tedarikçisi, işçi) ödenmeyen alacağı için bu taşınmaz üzerinde KANUNI İPOTEK tesis ettirebilir. ŞARTLAR: a) İnşaat sözleşmesi var; b) Alacak doğmuş ve ödenmemiş; c) Tapu Müdürlüğü'ne ipotek tescil talebi; d) Sözleşmenin kuruluşundan itibaren 3 AY içinde tescil (m.893/4 sondan eklenen süre — uzatılamaz). UYGULAMA: a) Bedel ödenmeyen müteahhit Tapu Müdürlüğü'ne dilekçeyle başvurur — sözleşme + alacağı belgeler ile; b) Tapu Müdürlüğü 1. derece kanuni ipotek tescil eder; c) Müteahhit ipoteği uygulayıp taşınmazı sattırarak alacağını tahsil edebilir. 2) MİRASTA TENKİS ALACAKLISININ İPOTEĞİ (m.561): Mirastan saklı pay sahibi (eş, çocuk), bağışlanmış veya vasiyetle başkasına bırakılmış taşınmaz üzerinde TENKİS DAVASI açmışsa, dava sırasında bu taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tesis edebilir — koruma amaçlı. 3) KOOPERATİF ALACAKLARI (Kooperatif K. + m.893): Üye kooperatife borçluysa, kooperatif üyenin mülkiyetindeki taşınmaza kanuni ipotek koyabilir. 4) DEVLET ALACAKLARI: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü K. — vergi, harç, prim borçları için kamu kurumu kanuni ipotek tesis edebilir (rüçhanlı sıra). 5) İHTILAS SUÇU NEDENİYLE: TCK m.247 — kamu görevlisi ihtilas sonucu zenginleşmişse, mağdur kuruma kanuni ipotek hakkı doğar (Hazine). 6) DİĞER: Ortaklığın giderilmesi davası sırasında paydaş alacakları (m.700/4), kira alacakları (m.751), nafaka alacakları (TMK m.330) gibi özel haller. ÖZELLİKLERİ: a) SÖZLEŞME ŞART DEĞİL — kanun gereği doğar; b) Tescil ŞART — kanuni ipotek de tapu kütüğüne tescil edilmelidir, aksi takdirde 3. kişiye karşı geçerli olmaz; c) DERECE: Genelde 1. derece (rüçhanlı) — ama özel hükümler farklı sıra getirebilir; d) KAYIPLI: Kanuni ipotek hakkı SÜRELİ — örneğin müteahhit ipoteği 3 ay; bu süre içinde tescil ETTİRİLMEZSE hak kaybolur. SAVUNMA: Eğer üzerinize haksız kanuni ipotek konursa: 1) Tapu Müdürlüğü'ne itiraz; 2) Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'ipoteğin iptali' davası; 3) Alacağın olmadığını veya süre kaybını ispat. UYGULAMA ZORLUĞU: a) Kanuni ipotek mahkeme kararı gerektirmez — Tapu Müdürlüğü doğrudan tescil yapar (alacak belgesi yeterli); b) Bu nedenle haksız uygulama yaygın — itiraz hakkın hızlı kullan; c) Müteahhit sözleşmesi şüpheli kanuni ipotek tehlikesini yaratır — sözleşme hazırlığında dikkat.

📚 TMK m.893, m.561, m.751, m.330 · TBK m.470 · 6183 SK · TCK m.247 · Kooperatif K. · TKGM 2017/2

TMK m.884 'İpoteğin Sırası (Derece)' düzenler. Aynı taşınmaz üzerinde birden çok ipotek tesis edilebilir; sıralanma sözleşmesel veya tescil sırasına göre olur. DERECE SİSTEMİ: 1) 1. DERECE İPOTEK: İlk tescil edilen — borç tahsilinde 1. sırada öder. Genelde banka konut kredisi 1. derece alır; 2) 2. DERECE: 2. sırada — 1. dereceyi ödedikten sonra kalanı; 3) 3. DERECE+: 3. ve sonraki sıralar. ÖRNEK: 1.000.000 TL değerinde tapu üzerinde 3 ipotek varsa: a) 1. derece bankaya 600.000 TL; b) 2. derece kardeşine 200.000 TL borç; c) 3. derece tüccara 300.000 TL ticari borç (toplam 1.100.000 TL). Açık artırmada 1.000.000 TL satışta: 1. derece banka 600.000 TL (tam), 2. derece kardeş 200.000 TL (tam), 3. derece tüccar 200.000 TL (eksik kalan 100.000 TL borçludan ayrı tahsil). SIRALANMA KURALI (m.884): 1) Tescil tarihi sırası — önce tescil edilen önce sırada; 2) Aynı gün tescil edilenler arasında SÖZLEŞMEYLE belirlenir (taraflar anlaşır); 3) Anlaşma yoksa eşit sıralanma (paylaşılır). DERECE BOŞLUĞU (m.884/3): Eğer 1. derece ipotek terkin edilirse, 2. derece OTOMATİK 1. dereceye terfi etmez — boşluk kalır ('derece boşluğu'). Yeni ipotek tescili için boşluk doldurulur. Eğer sözleşmede 'İLERLEME ESASI' kabul edilmişse, 2. derece otomatik 1. dereceye çıkar. İNŞAATÇI İPOTEĞİ (m.893/4) — 1. derece imtiyaz: Müteahhit ipoteği daha önce tescil edilmiş ipoteklerin önüne geçer — çünkü kanuni ipotek imtiyazlıdır. SIRA DEĞİŞİKLİĞİ: a) İpotekli alacaklılar arasında anlaşma — yazılı + tapuya tescil ile sıraları değiştirilebilir; b) İPTAL: Bir alacaklı ipotekten vazgeçerse, sıra düşer. PRATİK SORULAR: 1) 1. DERECE BANKAYA ÖDERSEN: Tapu MÜLKİYET olarak temizlenmedi, sadece o ipotek terkin oldu — diğer ipotekler hâlâ var. Banka fek mektubu verir, sen tapudan o ipoteği sildirırsin (Webtapu'dan). 2) 1. DERECE BORÇ ÖDENMESE: Bankalar acele etmez — 2.-3. derece alacaklılar da bekler. Ödenmediğinde banka icraya verirse, açık artırmada herkes payını alır. 3) YENİ İPOTEK EKLEYEBİLİR MİSİN: Evet, her zaman 4., 5. derece ipotek tesis edebilirsin — banka veya kişi kabul ederse. Risk: Değer az kalırsa son derecelerdeki alacaklılar bedellerini alamaz. RAİZ DEĞER vs İPOTEK TOPLAMI: a) Sağlıklı: ipotek toplamı taşınmaz değerinin %75'ini geçmemeli; b) %100'ü geçerse: alacaklılar zarar riski yüksek — yeni ipotek koymak istemez.

📚 TMK m.881, m.884, m.890, m.893 · 492 SK Tarife 4/I/10-b · 5411 SK · Y.HGK ve 19.HD yerleşik içtihatları

MEVZUAT ANALİZİ: 1) TMK m.893 — Kanuni ipotek hakları: a) Satılan taşınmazın bedeli için satıcının kanuni ipotek hakkı (m.893/I-1), b) Müşterek mirasçılar arasında pay edilen taşınmazda mirasçıların ipotek hakkı (m.893/I-2), c) Yüklenici ve zanaatkarların inşaat alacağı için ipotek hakkı (m.893/I-3 ve m.895-897). Bunlar OLUŞAN ALACAKLAR İÇİN tescil edildiğinde ipotek mertebesini kazanır. 2) TMK m.883/2 — 'İpotek hakkından feragat edilebileceği gibi, alacağın sona ermesi hâlinde malik ipoteğin terkinini de isteyebilir.' Bu hüküm GENEL hükümdür, hem akdi hem kanuni ipotekler için uygulanır. 3) TMK m.883/1 — Süresinde terkin edilmemiş ipotek için malikin terkin talep edebilmesinin koşulu: alacağın sona ermesi (ödeme, takas, ibra, zamanaşımı vb.) gerekir. AYRIM YAPILMASI GEREK Mİ? Doktrin ve yerleşik uygulama: a) SATICININ İPOTEĞİ (m.893/I-1) — 3 ay içinde tescil edilmezse hak DÜŞER (m.894); süre kanunidir, malik bu süre dolduktan sonra mahkeme kararıyla terkin isteyebilir. b) YÜKLENİCİ/ZANAATKAR İPOTEĞİ (m.893/I-3, m.895-897) — İşin tamamlanmasından itibaren 3 ay içinde tescil; sözleşmesel süre AYRICA belirlenmiş olabilir. c) MİRASÇILAR ARASI İPOTEK (m.893/I-2) — Paylaşımdan sonra 3 ay içinde tescil, sözleşmeyle uzatılabilir. UYGULAMA: Süre belirtilmiş ipoteklerde süre dolduğunda ve alacak sona ermişse (TMK 883/2): a) Lehtar tarafından terkin: en kolay yol. b) Malik tek taraflı talep: 'alacağın sona erdiğini' ispat (ödeme makbuzu, ibra senedi, banka dekontu) ile tapu müdürlüğüne başvuru — TKGM 2014/4 Genelgesi terkin usulünü düzenler. c) Reddedilirse: Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'ipotek terkin' davası (HMK 2). YARGITAY UYGULAMASI: Yerleşik içtihat, kanuni ipoteklerde alacağın sona ermesi halinde malikin terkin hakkını kabul eder (Yargıtay 14. HD'nin yerleşik uygulaması — spesifik karar numarası için karararama.yargitay.gov.tr teyidi gerekir). SONUÇ: Ayrım gereksizdir ipoteğin TÜRÜ açısından; ancak SÜRENİN niteliği (kanuni kesin süre mi, sözleşmesel mi) önemlidir. Süre dolmuş + alacak bitmiş ise malik her durumda TMK 883/2 ile terkin isteyebilir.

📚 TMK m.883/2, m.893, m.894, m.895-897 · TKGM 2014/4 Genelgesi · TBK m.20 (feragat) · HMK m.2 · Yargıtay 14. HD yerleşik uygulaması

TMK m.893-902 kapsamında 'kanuni ipotek hakkı' (yüklenici ipoteği): inşaat sözleşmesi gereği iş yapan müteahhit/yüklenici, sözleşme bedeli ödenmediği takdirde yaptığı yapı üzerinde kanunen ipotek talebinde bulunabilir. Bu hak işin tamamlanmasından itibaren 3 ay içinde tapu siciline tescil ettirilmezse SONA ERER. Riskli kalemler: a) İpoteğin gerçek değeri inceleyin — fiili borç ne kadar?; b) Sözleşme ile uyumlu mu (akti şartlar TMK m.893'ün muhalefeti olarak)?; c) Müteahhit ile sözleşme kopyası alın; d) Tapu kayıtlarında başka ipotekler var mı kontrol edin (öncelik sırası TMK m.871). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde: müteahhit adına bağımsız bölüm devri tamamlanmadan ipotek konulması yaygındır. Riskli olduğu durumlar: paylı arsa üzerinde, ifraz/tevhid sonrası, KMK m.13'e aykırı, yapı kullanma izin belgesi olmayan. Avukat denetiminde sözleşme yapılması esastır.

📚 TMK m.871, m.893-902 · TBK m.470-486 (eser sözleşmesi) · 634 sayılı KMK m.13

TMK m.875 uyarınca alacaklı, alacağı tamamen ödendiğinde ipoteğin terkinine onay vermek zorundadır. Banka uygulamasında: 1) Şubeden 'ipotek terkin yazısı' talep edin (yazılı dilekçe), 2) Banka 15 iş günü içinde cevap vermezse BDDK'ya şikayet (4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun değişti — 6502 sayılı yasa m.40), 3) İl/ilçe Tüketici Hakem Heyeti'ne başvuru (2025 yılı için 30.000 TL üstü değer Tüketici Mahkemesi), 4) Asliye hukukta 'ipoteğin terkini' davası (TMK m.875 + 1027) ile mahkeme kararıyla terkin ettirebilirsiniz. Banka ödemenizi inkar ediyorsa: borcun ödendiğine dair banka dekontu, hesap özeti, makbuzlar delildir. Eğer kredi sigortası varsa o da dikkate alınmalı. Önemli: 6502 sayılı Tüketici Kanunu finansal sözleşmelerde tüketici lehine genişletici yorum öngörür. Avukatla danışın.

📚 TMK m.875, m.1027 · 6502 sayılı Tüketici K. m.40 · 5411 sayılı Bankacılık K.

Bankacılık Kanunu ve Tüketici Sözleşmesi Yönetmeliği gereği: Kredi tamamen kapanmışsa banka, müşteri talep ettiği tarihten itibaren MAKUL SÜREDE (genelde 7-15 iş günü) fek belgesi vermek ZORUNDADIR. Adımlar: 1) İBAN'a yatırdığın son ödemeyi belgele, banka 'kapanış' yazısı al, 2) İpotek terkini için yazılı dilekçe ver (mailden takip et), 3) Banka oyalıyorsa: a) Tüketici Hakem Heyeti şikayeti (e-Devlet üzerinden), b) BDDK şikayeti, c) Tüketici Mahkemesi davası (avukat şart değil). Banka fek harcını ÖDEMEZ — bunu sen ödersin (eski borçlu olarak), sonra tapuya götürürsün.

📚 TMK 883, Tüketici Sözleşmesi Yön. m.27

Mülkiyet hakkı kutsal — sahip olan, mülküne kural olarak istediği gibi tasarruf eder (TMK 683). Babanın evi tek başına ipotek etmesi yasaldır — sahibi o. ANCAK: 1) Ev 'aile konutu' olarak şerhli ise, eşin (annen) muvafakati zorunlu (TMK 194), 2) Eğer ev senin mirasındaysa (mesela büyükanne ölmüş, paylaşılmamış), miras ortaklığında her mirasçının onayı gerekir, 3) Babası vasi/yasal danışman ise mahkeme izni şart. Babanın 'evladım'ım demesi seni mülk sahibi yapmaz, tapu kimde ise sahip odur. Eğer 'gerçek sahibinin sen olduğunu' iddia ediyorsan muvazaa davası açabilirsin ama bu çok zor ve uzundur.

📚 TMK 683, TMK 194, 2014/4 Genelge

TAPU SATIŞ MALİYETLERİ (2026) — toplam genelde satış bedelinin %5-7'si: 1) TAPU HARCI (492 SK Tarife 4/I/20-a): TOPLAM %4 — alıcı %2 + satıcı %2 ayrı ayrı öder. Kanunen iki taraf da kendi payı için sorumlu (m.30 'iştirak'). Tapu Müdürlüğü her iki taraftan dekont ister. 2) DAMGA VERGİSİ: Tapu satış sözleşmesi DAMGA VERGİSİ'ne tabi değil (488 SK Geç. m.46 — istisna). 3) DÖNER SERMAYE: 2026 yılı 2.227 TL gösterge × katsayı (genelde 1) = 2.227 TL — eşit paylaşım, herhangi taraf öder. 4) EMLAK VERGİSİ: Tapu işleminden sonra ALICI öder (alım tarihinden itibaren). Önceki dönem için satıcı borçludur. 5) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ HİZMET BEDELLERI: a) Belge bedelleri (tapu senedi düzenleme): 200-500 TL; b) Onay damgaları: 50-150 TL. 6) AVUKAT ÜCRETİ: Sözleşme + iş takip için 5.000-25.000 TL (büyük şehirlerde fazla). 7) EMLAK MEMURU (KOMİSYON): %2-4 satış bedeli üzerinden — Emlak Komisyonculuğu Yön. — kim kullanmaya başlamışsa o öder, ancak genelde alıcı/satıcı eşit. 8) BANKA EKSPERTIZ (kredi varsa): Banka belirler, genelde alıcı öder — 3.000-8.000 TL. 9) DASK SİGORTASI: Alıcı yenilemekle yükümlü (6305 SK) — 500-1.500 TL/yıl. 10) İSKAN BELGESİ (varsa eksik): Yenisinin alınması alıcının yükümlülüğü. SÖZLEŞMEYLE FARKLI BÖLÜŞÜM: Taraflar kendi aralarında 'Tüm masrafları ben alıcı olarak öderim' veya 'Satıcı ödesin' diye anlaşabilir. ANCAK: Kanun gereği VERGI YÜKÜMLÜLÜĞÜ değişmez — Vergi Dairesi kanuni mükelleften (m.20 satıcı/alıcı) tahsil eder; iç anlaşma sadece taraflar arasında geçerli (TBK m.27). ÖRNEK: Sözleşmede 'alıcı tüm tapu harcını öder' yazsa bile, satıcı %2'lik payı için Vergi Dairesi'ne karşı sorumlu kalır — alıcı ödemezse satıcı öder, sonra alıcıdan rücu. PAZARLIK: a) Lüks konut/villa satışlarında genellikle satıcı tüm vergileri öder (alıcı çekme stratejisi); b) Standart konutta eşit bölüşüm; c) Müzayede/kamu satışında alıcı tüm masrafları öder. UYARI: Bankamatik/POS sistemi tapu müdürlüğünde mevcut, son dakika ödeme yapılabilir.

📚 492 SK m.30, Tarife 4/I/20-a · 488 SK Geç. m.46 · 213 SK m.51, m.341 · 6305 SK DASK · 2026 yılı harç tarifesi

TMK m.706 'Resmi Şekle Tabi Hukuki İşlemler': Gayrimenkul satışı RESMİ ŞEKİL şartına bağlı — tapuda yapılması zorunlu. Satış vaadi sözleşmesi ise tapu yerine geçmeyen ÖN sözleşmedir (TBK m.29). ŞEKİL ŞARTI: a) YAZILI olmak zorunlu (TMK m.706); b) NOTER tasdikli (m.706/2) — noter olmadan geçerli değil. GEÇERLİ BİR SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ: 1) Tarafların kimliği; 2) Taşınmazın detayı (ada, parsel, mahalle); 3) Satış bedeli + ödeme şartları; 4) Teslim tarihi; 5) Tapu tescili tarihi; 6) Cayma cezası (varsa); 7) Noter tasdiki + onay. ŞERH HAKKI: Satış vaadi sözleşmesini tapu kütüğüne ŞERH ettirebilirsin (TMK m.1009). Şerh sayesinde: a) Üçüncü kişilere karşı koruma — taşınmaz satılsa bile sen alıcı önceliği var; b) Satıcı taşınmazı başkasına devredemez (devir geçersiz); c) Satıcının iflas etmesi halinde alacaklılar bu taşınmaza el atamaz. ŞERH SÜRESI: Şerh 5 YIL geçerli, sonra otomatik düşer (TMK m.1009/4) — yenilenebilir. SATICI TAPU VERMEYİNCE: 1) İHTAR — noter ihbarı 'X gün içinde tapuyu devret, aksi halde dava açacağım'; 2) TESCİLE ZORLAMA DAVASI (TMK m.706 + TBK m.117) — Asliye Hukuk Mahkemesi'nde; 3) Mahkeme satıcının tapu devrini emreder — kesinleşince Tapu Müdürlüğü doğrudan tescil yapar; 4) Cayma cezası, gecikme tazminatı talep edebilirsin. SÜRELER: Satış vaadinden tescile zorlama 10 YIL içinde dava açılmalı (TBK m.146 zamanaşımı). HARÇ: Dava değeri = satış bedeli × binde 6,83 (492 SK Tarife 1). SATICI CAYABİLİR Mİ? Satış vaadi sözleşmesi BAĞLAYICI'dır — satıcı cayamaz. Eğer caymaya zorlanırsa: tescil davası açılır VEYA tazminat alınır (TBK m.112 vd.). YARGITAY 14. HD ve HGK'nın yerleşik tutumu: 'Satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında bağlayıcı ön sözleşmedir; tek taraflı cayma kabul edilmez.' EKSİKLER: a) Şekil eksikliği (noter yok) — geçersiz; b) Bedel + tarih yok — geçersiz; c) Şerh konmamış + satıcı başka birine satmış — sen önceliğini kaybedersin, sadece tazminat (TBK m.112) alırsın.

📚 TMK m.706, m.1009 · TBK m.29, m.112, m.117 · 492 SK Tarife 1 · Y.14.HD ve HGK yerleşik içtihatları · TKGM 2017/2

TBK m.18 'Muvazaa Sözleşmesi': 'Tarafların aralarındaki sözleşmeyi gerçek iradeleri olmayan başka bir sözleşme olarak göstermek için yaptıkları sözleşme geçersizdir.' Muvazaa iki türlüdür: a) MUTLAK MUVAZAA — taraflar arasında HİÇBİR gerçek işlem yok, sadece sahte sözleşme (örneğin alacaklılardan mal kaçırmak için); b) NİSPİ MUVAZAA — gerçek bir işlem var ama farklı bir kılığa sokulmuş (örneğin bağış görünümünde satış, satış görünümünde bağış). İSPAT YÜKÜ: TMK m.6 'Davacı iddiasını ispatla yükümlüdür.' Muvazaa iddia eden taraf (genelde satıcı veya alacaklılar) MUVAZAAYI İSPATLAMAK ZORUNDA. Sen alıcı olarak gerçek satışı kanıtlarsan iddiası reddedilir. SENİN SAVUNMA DELİLLERIN: 1) BANKA TRANSFER KAYITLARI: Satış bedelinin senin hesabından satıcının hesabına geçtiği belge — bunlar EN GÜÇLÜ delildir. Bedel nakit ödendiyse bankadan çekildiği gün-yer kayıt, dekont. 2) NOTER SÖZLEŞMESİ: Satış vaadi sözleşmesi varsa, ya da satış öncesi yazışmalar (e-posta, WhatsApp) — gerçek pazarlığın izleri; 3) TAPU SATIŞ KAYDI: Tapu Müdürlüğü'nde resmi satış işlemi belgesi, satıcı imzası ile; 4) FİİLEN TESELLÜM: Sen taşınmazı kullanmaya başladıysan (oturdun, kiraya verdin), bu gerçek satışın göstergesidir; 5) VERGİ ÖDEMELERİ: Sen emlak vergisi, çevre vergisi, ısınma giderleri ödüyorsun — sahibiyim göstergesi; 6) TANIK: Pazarlık, devir teslim gören kişiler; 7) PİYASA DEĞERİ: Beyan ettiğin satış bedeli piyasa değerine yakın mı? Çok düşükse muvazaa şüphesi artar. SATICININ İDDİA EDEBİLECEKLERİ: a) 'Borcumuzdan kaçmak için danışıklı yaptık, alıcı oğlumdur, gerçekte satış olmadı'; b) 'Eşim haberim olmadan imza attı'; c) 'Sözleşme bedeli sembolikti, gerçekte para almadım'. KARŞI ARGÜMAN: Her birine yukarıdaki delillerle cevap. ZAMANAŞIMI: Muvazaa davası 10 YIL içinde açılır (TBK m.146 + 18 emredici hükmü tartışmalı). YARGITAY içtihadı: HGK 2018/1-50: 'Muvazaa iddiası ağır deliller gerektirir; bedel ödendiği, taşınmazın teslim edildiği, kullanıldığı ispatlanırsa muvazaa iddiası dinlenmez.' AVUKAT ŞART: Karmaşık dava, mahkeme delil değerlendirmesi kritik.

📚 TBK m.18, m.146 · TMK m.6, m.1023-1024 · HMK m.190, m.205 · Y.HGK 2018/1-50 · Y.1.HD yerleşik

492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 'Tapu Harcının Matrahı' net düzenler: 'Tapu harcı taşınmazın TAPUDA BEYAN edilen değer üzerinden alınır. Beyan edilen değer, taşınmazın EMLAK VERGİ DEĞERİNDEN düşük olamaz.' BEYAN DEĞERİ vs EMLAK VERGİ DEĞERİ vs PİYASA DEĞERİ: a) EMLAK VERGİ DEĞERİ: Belediyenin 4 yılda bir belirlediği değer (2024-2027 dönemi geçerli). Genelde piyasanın %30-50'si; b) PİYASA DEĞERİ: Reel satış değeri — emlak vergi değerinin çoğunlukla 2-5 katı; c) BEYAN DEĞERİ: Tapuda işleme tabi tutulan değer — kanunen emlak vergi değerinin ALTINDA OLAMAZ. RİSK ANALİZİ: 1) DÜŞÜK BEYAN — eğer beyan değerini gerçek piyasa değerinin altında gösterirsen (vergi avantajı için), Vergi Dairesi periyodik denetimlerde tespit ederse: a) VERGİ ZİYAİ — %50 oranında ceza (213 SK m.341); b) BEYAN HATASI — %100 oranında ceza; c) FAİZ — geç ödenen vergiye gecikme faizi (213 SK m.51); d) DOLANDIRICILIK ŞÜPHESİ — TCK m.157 muhtemel ceza davası, savcılık intikali. 2) YÜKSEK BEYAN (gerçek değerden fazla) — Mümkün ama mantıksız çünkü daha fazla harç ödersin. Bazen mortgage almak için yapılır (alıcı daha fazla kredi alabilsin diye); ama bu vergi açısından sorun değil. 3) DENETLEME: Vergi Dairesi: a) Çevredeki benzer satışları karşılaştırır; b) Emlak değerleme uzmanı raporu ister; c) Banka kredi miktarını sorgular (kredi tutarı beyan değerine yakın olmalı); d) Şüpheli satışlar 5 yıl içinde denetlenebilir. SATIŞ MASRAFLARI (2026): a) TAPU HARCI: %4 (alıcı %2 + satıcı %2) — beyan değeri üzerinden; b) DAMGA VERGİSİ: %0,948 (binde 9,48) — beyan değeri × 2 (alıcı ve satıcı imzaları için); c) DÖNER SERMAYE: 2.227 TL (2026); d) Tapu Müdürlüğü hizmet bedeli sembolik. TAVSIYE: Gerçek satış değerini beyan et. Vergi avantajı için 'oyun oynamak' kısa vadede karlı gibi görünür ama uzun vadede ÇOK PAHALI olur. Gelecekteki ilgili satışlarda da sorun çıkar (örneğin değer artış vergisi hesabı).

📚 492 SK m.63 · 213 SK m.341, m.351, m.51 · TCK m.157 · 2942 SK m.10 · Emlak Vergi K. m.29-30

492 sayılı Harçlar Kanunu, satış tutarına göre %4 (alıcı + satıcı %2-2) tapu harcı alınır. Belediyenin 'emlak rayiç değeri' altında bildirim mümkün değil; sistem otomatik karşılaştırır. Gerçek bedelden düşük gösterilmesi halinde Vergi İdaresi geri dönük denetim yapabilir, eksik harcın 3 katı ceza + gecikme faizi alınabilir. Ayrıca satıcı için değer artışı kazancı (ÖTV/ek vergi) de doğabilir. Tavsiye: gerçek bedeli yazın.

📚 492 sayılı HK · 213 sayılı VUK m.341, 344 · GVK Mük. 80

Tapuda eksik gösterilen bedel iki açıdan tehlikeli: (1) Vergi açısından — değer artışı kazancı sizden, eksik harç alıcıdan, ikiniz de cezalı duruma düşersiniz; (2) Hukuki açıdan — alıcı sonra çıkıp 'fazla ödeme yaptım' diye dava açarsa, gerçek bedeli ispat etmek zorunda kalırsınız. Yargıtay alıcı lehine karar veriyor, taraflar 'hukuka aykırı amaç' ile hareket ettiğinden dava açılınca eksik bedele indirgenebilir. Tavsiye: gerçek bedeli yazdırın, harç bedelini paylaşın.

📚 TBK 19 · 492 sayılı HK · GVK Mük. 80 · YHGK gerçek bedel içtihatları

TMK 732-735'e göre paylı mülkiyette diğer paydaşların 'önalım hakkı' (şufa) vardır. Süre: hak sahibinin satışı öğrenmesinden itibaren 3 ay, satıştan itibaren ise 2 yıl. Davanız zamanında açılırsa, alıcının ödediği bedeli mahkeme veznesine yatırarak hisseyi devralabilirsiniz. Önemli not: önalım hakkı sadece paylı mülkiyette geçerli; komşu apartman sahibi olmak yetmez. 2007'den sonra alınan satışlarda noterden tebligat şart — tebligatsız satış öğrenme tarihinden başlar süre.

📚 TMK 732-735 · 6098 sayılı TBK 240

TMK m.701 'Paylı Mülkiyette Tasarruf' temel ilke: 'Paydaşlardan her biri kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir.' Hisseli (paylı) tapuda her paydaş kendi payını satabilir, ipotek edebilir, devredebilir — diğer paydaşların onayı şart DEĞİL. SATIŞ SÜRECİ: 1) Webtapu'dan satış başvurusu — kendi payını (örneğin 1/4 hisse) sat; 2) Alıcı diğer paydaşların onayını almak zorunda değil; 3) Tapu Müdürlüğü tescili yapar — alıcı yeni paydaş olur. ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI: TMK m.732-735 'Önalım Hakkı': Bir payın 3. kişiye satılması halinde, diğer PAYDAŞLARIN ÖNALIM HAKKI vardır — aynı bedel ve şartlarla satın alma hakkı. SÜREÇ: a) Satıcı paydaş diğer paydaşlara 'size payı X bedele satıyorum, dilerseniz alın' diye yazılı tebliğ (m.733); b) Diğer paydaşlar tebliğden itibaren 1 AY içinde önalım hakkını kullanırsa, aynı bedelle satın alabilir; c) 1 ay süre içinde cevap gelmezse veya red olursa, satıcı 3. kişiye satabilir. ÖNALIM SÜRESİ KAÇIRMA: Eğer satıcı tebliğ etmeden (gizlice) 3. kişiye sattıysa, diğer paydaşlar SATIŞ TARİHİNDEN ÖĞRENMEDEN İTİBAREN 3 AY içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'önalım davası' açabilir — alıcıdan payı geri alır, aynı bedeli öder (m.733). DAVA SÜRESI: Her halükarda satışın tapuda tescilinden 2 YIL içinde, hak düşürücü süre (m.733/3). ÖNALIM HAKKI HARİÇ DURUMLAR (m.734): a) AKRABALAR ARASI satış — yasal mirasçılar arası satış önalıma tabi değil; b) BAĞIŞ — bedelsiz devir önalım gerektirmez (sebep: pazarlık fiyat yok); c) İCRA-İFLAS açık artırması — özel hüküm; d) Önalım hakkından FERAGAT edilmiş (tapuda şerh ile) — bu durumda satış serbesttir. SATIŞ PRATİK SORUNU: a) Hisseli tapuyu almak isteyenler azdır (idare etme zorluğu, çift ortak); b) Genellikle DİĞER paydaşlar alır — onlar zaten alıyorlar, payı bütünlemek istiyorlar; c) Önalım hakkı kullanılırsa, paydaşa satış zorunlu; d) Bedel ödemeyi ispatlamalı — banka transfer üzerinden. TAVSİYE: 1) Önce diğer paydaşlara 'önalım için fırsat' tebliği — anlaşma + zaman; 2) Tebliğden 1 ay sonra dış alıcıya satış serbest; 3) Önalım davası riskinden kaçınmak için bu prosedürü mutlaka izle.

📚 TMK m.700, m.701, m.732-735 · HMK m.121 · Y.6.HD ve 14.HD yerleşik içtihatları · TKGM 2017/2

Hisseli (paylı) mülkiyette paydaşlar arasında anlaşmazlık yaygın bir durumdur. TMK m.642 'Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi': Her paydaş tek başına 'Ortaklığın Giderilmesi' davası açabilir. Diğer paydaşların onayı gerekmez. SÜREÇ: 1) DAVA AÇMA: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde — Davalılar tüm diğer paydaşlar; Talep 'X taşınmazın ortaklığının giderilmesi, mümkünse aynen taksim, mümkün değilse açık artırma'; Harç: değer üzerinden binde 6,83. 2) MAHKEME İNCELEMESİ: a) Tapu senedi, paylar, malik bilgileri; b) Bilirkişi değerleme — taşınmazın güncel piyasa değeri; c) Bilirkişi taksim — taşınmaz aynen bölünebilir mi? (yeterli büyüklük, plan elveriyor, yeterli yollu erişim); d) SULH teklifi — bir paydaşa tahsis + diğerlerine bedel ödeme önerisi. 3) ÇÖZÜM YOLLARI: a) AYNEN BÖLME (m.700/1): Eğer mümkünse, ifraz krokisi hazırlanır, her paydaşa bir parça verilir. Tarımsal arazide 5403 SK m.8 minimum büyüklük zorunlu — bölünemiyorsa açık artırma. b) BİRİNE TAHSİS + DİĞERLERİNE BEDEL: Eğer aynen bölme imkansızsa (örneğin küçük ev), birine tahsis edilir, diğerlerine bilirkişi tespit ettiği bedel ödenir. c) AÇIK ARTIRMA: Hiçbir çözüm olmazsa mahkeme açık artırma emreder — en yüksek teklif kazanır, bedel paylara göre paydaşlara dağıtılır. d) Paydaşlar AÇIK ARTIRMAYA KATILABİLİR — kendi taşınmazlarına teklif verirler, eğer kazanırlarsa diğer paylar kendilerine kalan bedele eklenir. 4) TARIMSAL ARAZİ ÖZEL HÜKÜMLERİ: 6537 SK + 5403 SK m.8/B-Ç — yetkili mirasçıya tahsis önceliği, asgari büyüklük korunması zorunlu. 5) MAHKEME KARARI + TESCİL: Karar kesinleşince Tapu Müdürlüğü'ne sunulur — tescil yapılır, eski paylı tapu kapatılır. SÜRE: Sulh ile 3-6 ay, sulhsuz 12-24 ay. AÇIK ARTIRMA SAKINCALARI: a) Piyasa altı satış riski (alıcı az, fiyat düşer); b) Mahkeme harç + masrafları (avukat, bilirkişi, ilan, vd.) genelde %5-10 değerden eksilme; c) Vergiler — KDV (ticari ise), tapu harcı. UZLAŞMA TEŞVIK: Mahkeme genelde önce sulh teklifi yapar; sulh sağlanırsa daha hızlı + ekonomik. UYARI: Eğer diğer paydaşlar dava sırasında satış vaadi veya başka yollarla taşınmazı ayıklamak isterse, sen önalım hakkını koruyabilirsin (m.732).

📚 TMK m.640, m.642, m.700-720, m.732 · HMK m.121, m.382 · 6537 SK · 5403 SK m.8 · 492 SK Tarife 1

TMK m.688 paylı mülkiyet kuralı: 'paydaş kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir' — yani satabilir, hibe edebilir, ipotek edebilir, vasiyet konusu yapabilir. Diğer hissedarların onayı GEREKMEZ. Ancak: 1) Satış üçüncü kişiye ise diğer hissedarların TMK m.732 ÖN ALIM HAKKI doğar (3 ay/2 yıl süre, aynı bedel); 2) Eğer diğer hissedarlara satarsanız ön alım hakkı doğmaz; 3) Mülkiyetin esasına ilişkin tasarruflar (bütünün satışı, ifraz, tevhid) için TMK m.692 — tüm paydaşların oybirliği şart. Süreç: a) Tapuda satış işlemi (resmi senet); b) Müşterek bir aile konutu ise eşin muvafakatı (TMK m.194); c) Vergi: tapu harcı %4 (1.000 TL altı muafiyet kalktı), KDV varsa konut tipi/yıl/oran; d) Bedel düşük gösterilirse 'muvazaa' iddiası ile dava riski. İPUCU: Önalım davalarını engellemek için diğer hissedarlardan noter onaylı 'ön alım hakkından feragat' belgesi alabilirsiniz.

📚 TMK m.688-700, m.732-737 · TST m.61 · Y.6.HD ön alım uygulamaları

TMK 732-734 — paylı mülkiyette önalım (şuf'a) hakkı: Bir paylı malik payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paylı malikler aynı bedelle önalım hakkına sahiptir. SÜREÇ: 1) Önce satarsın (tapuda hiçbir engel yok, müdürlük bunu sormaz), 2) Tapu müdürlüğü diğer hissedarlara TEBLİGAT yapmak ZORUNDA (TMK 733 — satış sonrası 'satış oldu, önalım hakkın var' bildirimi), 3) Diğer hissedarlar tebligattan itibaren 3 AY veya satıştan itibaren 2 YIL (hangisi önce gelirse) içinde dava açabilir, 4) Mahkeme önalım hakkının kullanıldığını tespit ederse satışı geri alır, paranın iadesi yapılır. PRATİK: 1) Satmadan önce hissedarlara haber ver, isterlerse 'önalım hakkından feragat ettiğine dair' noter belgesi al, 2) Bu belge varsa hiçbir hissedar dava açamaz. Önemli: Önalım sadece SATIŞTA var — bağış, miras, taksimde uygulanmaz.

📚 TMK 732-734, TKGM 2009/6

TKGM 2024/6 Sayılı Genelge (Yararlanma, Kullanma ve Yönetim Anlaşmalarının Şerhi): Paylı mülkiyetli taşınmazlarda hissedarlar arasında 'sen şu kısmı, ben şu kısmı kullan' diye anlaşma yaparlarsa, bu anlaşmayı tapuya ŞERH ettirebilirler. ETKİSİ: 1) Taşınmaz satılsa bile yeni alıcı bu kullanım anlaşmasına UYMAK ZORUNDA (anlaşma alıcıyı bağlar), 2) Hissedarlar arasında 'kim nerde oturacak' kavgaları biter, 3) İmar/kentsel dönüşümde dağıtım daha kolay. NASIL: 1) Tüm hissedarlar yazılı anlaşma yapar (kim nerede ne kadar kullanacak, ortak alanlar nasıl?), 2) Noter onaylı veya tapu müdürlüğünde resmi senet, 3) Tüm hissedarların imzasıyla tapuya şerh edilir, 4) Şerh terkini için yine tüm hissedarların onayı gerekir. KIYASLA: Bu şerh, kat irtifakına benzer ama kat irtifakı 'bağımsız bölüm' yaratırken bu sadece 'kullanım hakkı' verir, mülkiyet bölünmez.

📚 TMK 689, TKGM 2024/6

6831 sayılı Orman Kanunu m.2/b ile 'ORMAN VASFINI KAYBETMİŞ' olarak Hazine adına tescil edilen arazi parçaları, 4070 sayılı Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun (1995) + 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun (2012) kapsamında hak sahiplerine satılır. HAK SAHİBİ KİMDİR (6292 m.5): a) 31.12.2011 tarihinden ÖNCE bu yerleri kullanan kişi (kullanım belgesi: vergi makbuzu, ekim-dikim tutanağı, muhtar tarafından düzenli kullanım belgesi); b) Kullanım NİZASIZ ve EŞYALI olmalı; c) Kullanan kişi veya mirasçısı/cüssesi. SATIŞ ŞARTLARI (6292 m.6): - Hak sahibine satış DEĞERLEME bedelinin %50'si üzerinden (sübvansiyon); - 5 yıl içinde başkasına satılamaz (devir yasağı, tapuya şerh konur); - 10 yıl içinde devredilirse devlet hisse iadesi talep eder. HAK SAHİBİ DEĞİLSE: Belediye/MGV ihalesi yoluyla pazarda satılır — kim isterse alabilir, en yüksek teklif sahibi kazanır. 2026 için 6292 SK uygulaması Çevre ve Tarım Bakanlığı tarafından yönetilir. UYARI: Kıyı çekme alanında, içme suyu havzasında, milli parkta yer alan 2/B arazileri SATILMAZ — bunlar kamuya geri verilir (m.7).

📚 6831 SK m.2/b · 6292 SK m.5-7 · 4070 SK · 3621 SK Kıyı · TKGM 2018/12 Genelgesi

6292 SK m.6/4 (Devir Yasağı): 'Bu Kanuna göre satış işlemleri tamamlanan taşınmazlar, satış tarihinden itibaren 5 (BEŞ) YIL içinde tapu kütüğüne 'Devir yasağı vardır' şerhi konularak, bu süre içinde 3. kişilere devredilemez.' SÜRE: Tapu tescil tarihinden başlar (sözleşme tarihi değil). 31.12.2023'ten önce alanlar için artık doluyor; sonrakiler 5 yılın geçmesini bekler. İSTİSNALAR: a) VEFAT: Hak sahibi vefat ederse miras yoluyla mirasçılara geçer — bu DEVİR sayılmaz; mirasçılar 5 yılın kalan süresini doldurmalı. b) KAMULAŞTIRMA: Kamu yararı için kamulaştırma yasak değil — 2942 SK m.10 hükümleri uygulanır. c) İPOTEK: Banka kredisi için ipotek konabilir — devir değil, sınırlı ayni hak. d) İHTIYATİ TEDBİR/HACİZ: Mahkeme kararıyla konabilir ama dava sonucu satış yasağı sürer. YASAĞA RAĞMEN SATIŞ: TKGM tapu sicilinde 'devir yasağı şerhi'ni görüp tescili REDDEDER. Yasak süresi içinde noter senedi düzenlense bile satış GEÇERSİZDİR (TMK m.27 emredici hüküm); alıcı parayı geri alır, satıcı taşınmazı korur. 5 YILDAN SONRA: Yasak otomatik kalkar, normal satış yapılır. NOT: 6292 m.6/6 — eğer hak sahibi taşınmazı düzenli kullanmaktan vazgeçer (terk eder) ve uygun arazi vasfını koruyamazsa, devlet 10 yıl içinde GERİ ALMA hakkına sahip.

📚 6292 SK m.6 · TMK m.27, m.1018 · 2942 SK m.10 · TKGM 2018/12 Genelgesi · 4721 SK Miras

6831 sayılı Orman Kanunu m.2/B — orman sınırı dışına çıkartılmış araziler. Bunlar HAZİNE adına tescillidir, kullanan kişi 'kullanıcı'dır, sahip değildir. 2012'deki 6292 sayılı Kanun ile bu yerlerin gerçek kullanıcılarına 'rayiç bedelin %50'si üzerinden satışı' yolu açıldı (başvuru süresi defalarca uzatıldı, son durum kontrol edilmeli). 'Babamdan kalan' demek 2/B üzerindeki 'kullanıcı sıfatı' miras yoluyla geçti demek olabilir — ki bu da satın alma hakkı verir. ADIM: 1) Tapu Müdürlüğü/Defterdarlık Milli Emlak'a başvuru, 2) Rayiç bedel tespiti, 3) Taksitli ödeme (5 yıla kadar), 4) Ödeme tamamlanınca tapu sana geçer. Vasfı 'tarla', 'arsa' olur — ORMAN olamaz.

📚 6831 m.2/B, 6292 sayılı K., TKGM 2013/12

İki ayrı süreç var: 1) ARAZİ: Üst soruda anlatıldı — Hazine'den satın al, 2) YAPI: Kanunsuz yapıyı tapuya 'ev' olarak işletmek için yapı kayıt belgesi (imar barışı 3194 Geçici 16) veya yapı kullanma izni (yeni yapı için) gerekir. 2018 İmar Barışı dönemi geçti, çoğu olanak kapandı. Bugün için pratik yol: a) Yapıyı yıkıp yeniden imar planına uygun ruhsatlı yap (en sağlıklı), b) Belediye 27. madde kapsamında köy yerleşimi ise valilik uygunluk yazısıyla cins değişikliği (TKGM 2023/5 Genelgesi). DİKKAT: Hazine arazisinde kaçak yapı yapanın 6831 SK m.93 uyarınca cezai sorumluluğu da vardır — ihbar gelirse hem yıkım hem para cezası.

📚 6831 m.93, 3194 m.27, TKGM 2023/5, 2018/8

6292 sayılı Kanun (2012) ile orman vasfı kaybolmuş Hazine arazileri ('2/B arazileri') hak sahiplerine satıldı. Hak sahibi: 31.12.2011'den önce kullanan, kullanım belgesi olan veya ecrimisil ödeyenler. Satış bedeli Maliye'ce belirlenmiş rayiç değerin %50-70'idir, taksitle (8 yıl) ödeme imkanı var. Hak sahibi adına tescil edildikten sonra üçüncü kişiye normal satışla devredilebilir; tapu harcı satıştan ‰20+‰20. Önemli: 2/B parsellerinde yapılaşma için imar planı şartı, çok sayıda parsel hala 'mera' veya 'sit alanı' gibi ek kısıtlamalara tabidir. 6292 SK kapsamı dışındaki orman arazileri kesinlikle satılamaz, izinsiz işgal TCK 154 + Orman Kanunu cezalarına tabidir.

📚 6292 SK · 6831 SK m.2/b · 5403 SK

6292 sayılı Kanun m.6 kapsamında satın alma süreci: (1) Hak sahibi başvurusu, (2) Defterdarlık değer tespiti ve sözleşme, (3) Peşin veya 8 yıl 16 eşit taksit (faiz ile birlikte) ödeme, (4) Son taksit ödendikten sonra Defterdarlık 'ferağ veriliyor' yazısı, (5) Tapu müdürlüğü Hazine adından hak sahibine devri tescil eder. Tescil işleminde tapu harcı 6292 SK m.6/9 uyarınca MUAF, sadece DS ücreti alınır. Taksitlerin gecikmesi halinde yıllık TÜFE+%5 faiz işler; üst üste 3 taksit gecikmesinde sözleşme feshedilir, ödenen tutarın %25'i kesilerek iade edilir. Tescilden sonra arazi normal mülkiyet hükümlerine tabidir, ipotek-satış-bağış yapılabilir.

📚 6292 SK m.6, m.7 · TKGM 2012/14 Genelge

6831 sayılı Orman Kanunu m.2/B uyarınca '31 Aralık 1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybetmiş yerler' orman dışına çıkarılır; bunlara halk dilinde '2/B' denir. 6292 sayılı 'Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi Hakkında Kanun' (2012) ile bu yerlerin: 1) Hazine adına tescili, 2) Belirli koşullarda kullanıcılar adına satışı düzenlendi. Şartlar: 31.12.2011'den önce kullanım, başvuru süresi içinde bedel ödeme (rayiç değer % 50-70 arası, genellikle taksitlendirilir). Hazine adına tescil sonrası tapu harcı muafiyetleri uygulanır (492 SK m.59/a). 6292 SK 13. maddesi uygulamayı düzenler; başvuru süreci 2024 sonrası uzatılarak devam etti.

📚 6831 SK m.2/B · 6292 SK · TKGM 2012/15 Genelge

6292 sayılı Kanun m.6 uyarınca 2/B arazilerinin hak sahibi tespit çalışmaları kadastro müdürlüklerince yürütülür. 31.12.2011 tarihinden önce zilyet (kullanan) kişiler, başvuru süresi içinde belge ile başvurarak 'hak sahibi' olarak tespit edilir. Eğer çalışma sırasında siz tespit edilmemişseniz veya başkası adına yanlış tespit yapılmışsa: 1) Kadastro müdürlüğüne 30 gün askı süresi içinde itiraz, 2) Reddedilirse Kadastro Mahkemesi'nde dava, 3) Belgeli zilyetlik (tapu, vergi makbuzu, tarımsal beyanname, tanık) ispatı şart. 6292 SK m.7 satış bedeli rayiç değerin % 70'i (taksitle ödenirse % 80), peşin ödeme % 50 indirim sağlar. Süresi içinde başvurmamış kullanıcılar hak kaybeder; arazi Hazine adına satılabilir veya kamuya tahsis edilir.

📚 6292 SK m.6, m.7 · 3402 SK m.13 · TKGM 2012/15 Genelge

6292 sayılı Kanun m.7 uyarınca 2/B taşınmazının satış bedeli ödendikten sonra hak sahibi adına tapuda tescil edilir. Süreç: 1) Milli Emlak Müdürlüğü ile satış sözleşmesi imzalanır, 2) Bedel veya peşinatı ödenir, 3) Sözleşme ve makbuz tapu müdürlüğüne intikal eder, 4) Hak sahibi adına tescil yapılır. Gecikme halinde: önce yazılı başvuru ile gecikme nedeni sorulur, 60 gün içinde sonuç alınmazsa zımni red sayılır, ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına itiraz, son çare İdare Mahkemesi'nde tam yargı davası (gecikmeden doğan zarar tazminatı dahil). Tescil yapılana kadar 2/B taşınmazı Hazine adına kayıtlıdır; üçüncü kişiye satılamaz, ipotek edilemez. Bedeli ödeyen hak sahibi 'fiili zilyet' kalmaya devam eder.

📚 6292 SK m.7, m.13 · İYUK m.10, m.12 · 4734 SK

6306 SK m.6 (Anlaşma): 'Hisselerine düşen değer üzerinden anlaşma sağlanamaz ise hisselerinin değeri Bakanlıkça tespit ettirilir; tespit edilen değer üzerinden uzlaşılır.' KAT MALİKLERİNİN ÇOĞUNLUĞU: 2/3 (üçte iki) ÇOĞUNLUK kuralı — anagayrımenkulün tüm bağımsız bölümlerinin (örneğin 12 daireli apartmanda 8 daire malikinin) onayı gerekli. 2/3 onayla alınan ortak karar, 1/3 azınlığı da BAĞLAR. Azınlığın seçenekleri: a) Karara uymak (en kolay); b) Hissesini değer üzerinden devretmek — Bakanlıkça atanan değerleme uzmanı taşınmazın güncel piyasa değerini tespit eder, çoğunluk bu bedeli azınlığa öder; c) Mahkemede iptal — sadece prosedürel hata (toplantı, oylama, tebligat) varsa kazanır, esasen 2/3 kararı ETKİSİZLEŞTİRİLEMEZ. ANLAŞMA Protokolü: müteahhit/yüklenici ile kat maliklerinin imzaladığı sözleşmede: yapım sözleşmesi şartları, yeni bölümlerin ölçüleri, teslim tarihi, kira yardımı, ceza şartı, garanti vd. konular düzenlenir. TÜRMOB ve Bakanlık 'Tip Sözleşme' yayınlamıştır. UYARILAR: a) Sözleşmeye 6306 SK m.6 atıfı şart; b) Yüklenici teminat senedi (3 katı bedel) vermek zorunda; c) Süre uzatımı ancak mücbir sebepte mümkün; d) Yüklenici iflas ederse Bakanlık devreye girer.

📚 6306 SK m.6 · 6306 Uygulama Yönetmeliği · 634 SK KMK · TBK m.470 vd. (eser sözleşmesi)

6306 SK m.5 'Tahliye ve Kira Yardımı' düzenlemesi: Riskli yapı tahliyesi sonrası kat malikleri/kiracılar Bakanlıktan kira yardımı talep edebilir. ŞARTLAR: a) Yapı riskli ilan edilmiş ve karar kesinleşmiş; b) Sahibinin/kiracının başka konutu yok (Bakanlık MERNIS kontrol eder); c) Tahliye tutanağı imzalanmış. MİKTAR (2026): Aylık kira yardımı, taşınmazın bulunduğu ile göre değişir — İstanbul ortalama 12.000-15.000 TL, Ankara/İzmir 10.000-12.000 TL, Anadolu illeri 7.500-10.000 TL. Hesap: TÜİK çıkardığı il bazlı 'ortalama konut kirası' × 1,5 katsayı. SÜRE: Maksimum 18 AY — yeni yapının inşaatı 18 ay içinde tamamlanmazsa süre uzatılabilir (Bakanlık takdiri). NASIL ALINIR: 1) Online başvuru — kentseldonusum.gov.tr; 2) Belgeler: T.C. kimlik, tahliye tutanağı, riskli yapı kararı, MERNIS başka konutu olmadığına dair belge, banka hesap numarası; 3) Aylık olarak banka hesabına yatırılır. KESİNTİ: Yeni yapıdan tahsis olunca kira yardımı durur. KAYBETME: Kötü niyetli beyan, sahte belge → 6 ay hapis cezası (TCK m.157) + ödenen miktarın iadesi. KİRACI için kira yardımı: 6306 m.5/4 — yeni konut bulana kadar 6 aylık kira yardımı + taşınma masrafı.

📚 6306 SK m.5 · 6306 Uygulama Yönetmeliği m.16 · TCK m.157 · TKGM kararları

6306 SK kapsamındaki kentsel dönüşüm anlaşmaları ESER SÖZLEŞMESİ niteliğindedir (TBK m.470 vd.). Müteahhidin yükümlülükleri: 1) Sözleşme süresinde teslim; 2) Plan/projeye uygun yapım; 3) Kaliteli malzeme; 4) İmara uygunluk; 5) İskan ruhsatının alınması; 6) Teminat sunma. İhlal halinde HAKLI FESİH şartları (TBK m.473-475): a) Eseri başlatmama veya zamanında ilerletmeme — temerrüt; b) Plana aykırı yapım; c) İflas (TBK m.482); d) Sözleşmeye aykırı malzeme. SÜREÇ: 1) İHTAR: Noter aracılığıyla yazılı ihtar — 'X gün içinde aykırılığı gider, aksi halde sözleşmeyi feshederim' (TBK m.117 mükafaata davet). 2) SÜRENİN GEÇMESİ: Verilen makul süreden sonra fesih yetkisi doğar. 3) FESH BİLDİRİMİ: Noter aracılığıyla feshi bildir. 4) HUKUKİ İŞLEM: Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tespit + tazminat davası — 'sözleşmenin feshi geçerli, müteahhit zararı tazmin etsin.' TEMINATIN GERİ ALINMASI: 6306 SK m.6/4 — yüklenici 3 katı teminat senedi vermiş olmalı; fesih sonrası teminat KAT MALİKLERİNE öder. Yargıtay 15. HD: 'Kentsel dönüşüm sözleşmeleri taraf iradesi yanında kamu yararı içerir; aşırı haksızlık halinde tek taraflı fesih hakkı kullanımına izin verilir.' Yeni müteahhit araması: Bakanlık devreye girip ihale yoluyla başka müteahhide tahsis edebilir.

📚 6306 SK m.6 · TBK m.470, m.473, m.475, m.482 · Y.15.HD yerleşik içtihatları · 634 KMK m.34

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3 'Riskli Yapı' tespitini düzenler. Tespit Yetkisi (m.3/2): a) ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI'nca lisans verilmiş kuruluşlar (yapı denetim şirketleri); b) ÜNIVERSITELER; c) TMMOB'a bağlı meslek odaları; d) BAKANLIK'ın kendisi (resen). Kim Talep Edebilir: 1) Malik veya hak sahibi (bağımsız bölümün); 2) Bakanlık veya İdare (resen — büyük afet riski olan alanlarda). Süreç: a) BAŞVURU: lisanslı firmaya başvur, sözleşme imzala (ücret 5.000-25.000 TL aralığında, yapı büyüklüğüne göre). b) TEKNIK İNCELEME: yerinde inceleme, malzeme testleri, beton dayanım, donatı sıyrılması, çatı/duvar/temel kontrolü, sismik analiz — 7-15 gün. c) RAPOR: Riskli/risksiz tespiti yapılır, yetkili imza. d) BAKANLIK ONAYI: Rapor Çevre Bakanlığı'na sunulur, 15 gün içinde onaylanır. e) İTİRAZ: Karara karşı 15 gün içinde Bakanlığa itiraz — Teknik Heyet inceler, kabul/red eder. f) Karar TAPU KÜTÜĞÜ'ne 'riskli yapı' şerhi olarak işlenir. Toplam süre genelde 30-45 gün. ÖNEMLİ: Riskli yapı kararına karşı 30 gün içinde İdare Mahkemesi yolu da açık. Riskli yapı sahibi 60 gün içinde tahliye + 1 yıl içinde yıkım planlamalı; aksi halde Bakanlık resen yıkar.

📚 6306 SK m.3, m.5 · 6306 SK Uygulama Yönetmeliği · İYUK m.7 · Anayasa m.35

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra: 1) Maliklerin EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞU müteahhit/proje seçer (eskiden 'oybirliği' aranıyordu, şimdi değil), 2) Anlaşmayan azınlığın hissesi açık artırmayla diğer maliklere veya müteahhide satılır, 3) Müteahhitle yapılan sözleşme 'arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi'dir — noter onaylı, tapuya şerh edilir. ÖNEMLİ: 1) Sözleşmede 'kat karşılığı' net olmalı (% kaç sana, % kaç müteahhide?), 2) Teminat şartı koy (banka teminat mektubu), 3) Cezai şart yaz (gecikme tazminatı), 4) Tapudaki şerh seni korur — müteahhit yarıda bırakırsa bile arsa payın güvende. Anlaşmada 1 saat avukatla geçirmek, sonra 5 yıl mahkemeden iyidir.

📚 6306 sayılı K. m.6, TKGM 2013/8

Bakanlıkça veya yetkili idarece riskli yapı belgesi düzenlendiği andan itibaren 6306 sayılı Kanun m.7/9 devreye girer. Bu kapsamda yapılan ilk satış, devir, tescil ve ipotek tesisi işlemlerinde tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisi alınmaz. Muafiyetten yararlanacaklar: (1) Riskli yapı maliki, (2) müteahhit/yapı sahibi, (3) en az 1 yıllık kiracı, (4) sınırlı aynî hak sahipleri (intifa, üst hakkı vs.). Müdürlük yine de harç istiyorsa 'muafiyet hakkım saklı kalmak kaydıyla' şerhiyle ihtirazi kayıt koyup ödeyin, 30 gün içinde Vergi Mahkemesinde dava açın. Üçüncü kişi alıcı için muafiyet uygulanmaz.

📚 6306 sayılı Kanun m.7/9 · Danıştay VDDK 2022/2 E., 2022/7 K. · TKGM 2014/2

6306 sayılı Kanun m.5/3 ve Uygulama Yönetmeliği m.16 uyarınca Bakanlıkça kira yardımı yapılır. Malikler için 18 ay, en az 1 yıllık kiracılar için 2 ay, sınırlı aynî hak sahipleri için 5 aydır. Aylık tutar her yıl belirlenen dönüşüm bölgesi katsayısı × asgari ücretin belli oranıdır. Başvuru tahliye tarihinden itibaren 2 ay içinde yapılmalı. Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan kira yardımı çıkmaz; müteahhitten alınan ek kira ise sözleşmeye bağlıdır. Yardım, sözleşme süresi uzasa bile 18 ayı aşamaz.

📚 6306 SK m.5/3 · 6306 Uygulama Yönetmeliği m.16

Kat malikleri kurulu kararıyla yapılmış sözleşmelerde 6306 SK m.6 ve 634 SK m.34 birlikte uygulanır. Müteahhit edimini yerine getirmiyorsa: (1) Noterden ihtarname çek, makul süre ver. (2) Kat malikleri 2/3 çoğunlukla sözleşmeyi feshetme kararı alabilir; karşı çıkan malikler 1 ay içinde Sulh Hukuk'ta dava açmazsa karar kesinleşir. (3) Tek malik ise TBK 117 temerrüt + 125 fesh hükümleri uygulanır, dava Asliye Hukuk'ta açılır. Müteahhit lehine konulan şerhler TKGM 2014/2 Genelgesi uyarınca terkin edilir. Mali sorumluluk Yargıtay 23.HD ve 15.HD içtihatlarıyla şekillenir.

📚 6306 SK m.6 · 634 SK m.34 · TBK 117, 125 · TKGM 2014/2 Genelge

Riskli yapının yıkımından sonra yeniden yapılan yapıda hak sahipleri listesi 6306 SK m.6 ve Uygulama Yönetmeliği m.13 kapsamında düzenlenir. Mevcut bağımsız bölümün karşılığı yeni yapıda eşdeğer bağımsız bölümle, eksik kalırsa para olarak denkleştirilir. Listenin askıya çıkması ile birlikte ilgililer 15 gün içinde idareye itiraz edebilir, sonuç beklenir. İdarenin nihai kararına karşı 2577 SK m.7 uyarınca 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılır. Listeye yansımayan paylar veya hisse oranı hataları idare hatası kabul edilir, düzeltme ücretsizdir (492 SK m.59/c).

📚 6306 SK m.6 · Uygulama Yönetmeliği m.13 · 2577 SK m.7 · 492 SK m.59/c

TMK m.1009-1012 'Şerhler' düzenler. Tapu sicili sadece MÜLKİYET ve sınırlı ayni hakları (intifa, irtifak, ipotek) içerir; ek olarak şerhler 'bilgilendirme amaçlı' bilgi sunar. ŞERH TÜRLERİ: 1) İHTİYATİ TEDBİR ŞERHI (m.1010): Mahkeme kararı ile geçici koruma — dava boyunca tapunun devri engellenir. 2) DAVA ŞERHI (m.1009): Tapu iptal-tescil davası, kamulaştırma davası vd. açıldığında konur — alıcıyı uyarır. 3) İHTIYAÇLA TEDBİR ŞERHI: İcra dairesi haciz sürecinde konar — taşınmazın satışını korur. 4) SATIŞ VAADİ ŞERHI (m.1009): Noter düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinden doğan — alıcıyı korur. 5) AİLE KONUTU ŞERHI (TMK m.194): Eşler arası — konutun diğer eşin onayı olmadan devredilmesini engeller. 6) KİRA ŞERHI (TBK m.339): Uzun süreli kira sözleşmesi tapu kütüğüne işlenirse, yeni alıcı kiracı haklarına saygı duymak zorunda. 7) ÖNALIM HAKKI ŞERHI (TMK m.732): Paylı mülkiyette önalım hakkı şerhi — paydaşa öncelik. 8) BAĞIŞ ŞARTLI ŞERHI (TBK m.234): Bağışlayan 'X şartı yerine getirilirse' diye şart koyarsa şerh edilir. 9) GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYET ŞERHI: Üst hakkı, geçit hakkı vd. irtifak hakları için tescil + şerh. 10) DEVİR YASAĞI ŞERHI: a) 6292 SK m.6 — 2/B arazileri için 5 yıl devir yasağı; b) 5901 SK m.12 — yabancı vatandaşlık için 3 yıl satış yasağı; c) 6306 SK kentsel dönüşüm — koruma altına alınmış yapılar; d) Vergi borcu nedeniyle Vergi Dairesi devir yasağı (6183 SK m.41). 11) RİSKLİ YAPI ŞERHI: 6306 SK m.3 — riskli yapı kararı tapu kütüğüne işlenir. 12) SİT ALANI ŞERHI: 2863 SK — sit alanı içindeki yapılarda. 13) İMAR DURUMU ŞERHI: Plan dışı kaçak yapı uyarısı (3194 SK + TKGM 2018/12). 14) TENKİS ŞERHI (m.561): Miras paylaşımında saklı pay korunmak için. 15) YASAL TEMSİL ŞERHI: Vasi, kayyım atanmışsa. 16) MAHKEME KARARI TESCİL ŞERHI: Karar kesinleşmiş ama tescil yapılmamış geçici şerh. 17) DİĞER ÖZEL ŞERHLER: Vakıf taşınmazı şerhi (5737 SK), tapu kayıtlarında düzeltim ihbarı, vd. ŞERHIN HUKUKİ ETKİSİ: a) MÜLKİYETİ DEĞİŞTİRMEZ — şerh sadece bilgi; b) 3. KİŞİLERE BİLGİ — alıcı şerhi gördüğü için 'iyiniyetli' sayılmaz (TMK m.1023 koruması bozulur); c) HUKUKİ İŞLEMLERİ KISITLAYABILIR — bazı şerhler (devir yasağı, ihtiyati tedbir) sonraki işlemleri engeller. ŞERHİN KALDIRILMASI: a) Hak sahibi başvurusu — dava sona erdi, borç ödendi vd.; b) Mahkeme kararı; c) Otomatik sona erme — bazı şerhler süreli (örneğin satış vaadi şerhi 5 yıl); d) Tapu Müdürlüğü işlemleri.

📚 TMK m.1009-1012, m.194, m.561, m.732 · TBK m.339 · 6292 SK · 5901 SK · 6306 SK · 6183 SK · TKGM 2017/2

HMK m.389 vd. 'İhtiyati Tedbir' kavramı, mahkemenin esas dava sonuçlanana kadar geçici koruma sağlamak için verdiği karar. Tapu açısından en kritik tedbirler: 1) İHTIYATİ TEDBİR ŞERHI (TMK m.1010): Tapu kütüğüne işlenen geçici koruma şerhi — taşınmazın devri, ipotek konması, kullanım hakkı tesisi vd. yasaklanır. ŞART: 'İHTİYATİ TEDBİR GEREKLİLİĞİ' (HMK m.389): a) Hakkın görülmesi gerektiğine kanaat — davacı haklılığı belli ölçüde; b) Geç kalma halinde hak kaybı tehlikesi — örneğin satılma riski; c) Davacı TEMİNAT yatırması gerekebilir (HMK m.392) — genelde dava değerinin %15'i. SÜREÇ: 1) Davacı Asliye/Sulh Hukuk'ta dilekçe — 'ihtiyati tedbir talebi'; 2) Mahkeme acil inceler (genelde 24-48 saat); 3) Kabul ederse tedbir kararı çıkar; 4) Karar Tapu Müdürlüğü'ne sunulur, kütüğe şerh işlenir; 5) Ana dava sürerken tedbir geçerli. NE ZAMAN KONUR: 1) Tapu İptal-Tescil davalarında — taşınmaz yolsuz tescil iddiası, satılmasın diye; 2) Boşanma davalarında — eşler taşınmaz tasarrufu yapmasın diye (TMK m.194 + 218); 3) Miras davalarında — mirasçılardan biri kaçırma yapmasın diye; 4) İcra davalarında — borçlu kaçırma yapmasın; 5) Kamulaştırma davalarında — gerçek değer tespit edilmeden taşınmaz başkasına geçmesin; 6) Sahte vekâlet/dolandırıcılık davalarında — acil koruma; 7) Aile konutu uyuşmazlığında. ŞERHIN ETKİSİ: a) DEVİR ENGELI: Mal sahibi taşınmazı satamaz, ipotek koyamaz, devredemez; b) Tapu Müdürlüğü işlem yapma talebini REDDEDER; c) Şerhi gören üçüncü kişi (alıcı) 'iyiniyetli' sayılmaz — TMK m.1023 koruması yok; d) MAL SAHİBİ KULLANABİLİR — sadece tasarruf yasak, kullanım serbest. KALDIRMA YOLLARI: 1) DAVA SONUÇLANIRSA: a) Davacı kazanırsa — şerh kalıcı tescile dönüşür (tapu iptal-tescil); b) Davalı kazanırsa — şerh kalkar, mal sahibi serbest. 2) KARŞI TARAFIN İTİRAZ HAKKI (HMK m.394): Tedbir kararına itiraz eden taraf 1 hafta içinde mahkemeye başvurabilir — mahkeme yeniden değerlendirir. 3) TEMINAT KARŞILIĞI KALDIRMA (HMK m.395): Tedbir karşı tarafı (mal sahibi) TEMİNAT göstererek kaldırabilir — mahkemece belirlenecek tutar (genelde dava değerine yakın). 4) HÜKÜM GÜCÜYLE KALDIRMA: Mahkeme tedbirin gereksizleştiğini görürse re'sen kaldırabilir. 5) DAVANIN DÜŞMESİ: Ana dava düşerse tedbir de düşer. RİSK — HAKSIZ TEDBİR: Eğer tedbir haksızsa, mal sahibi: a) Esas davada davacı haksız çıkarsa, TEMINAT'tan tazminat alabilir; b) Ayrıca 'haksız tedbirden tazminat' davası — gecikme zararı, kira kaybı vd. UYARI: Tedbir hızlı bir koruma aracı; doğru kullanılırsa hak korunur, yanlış kullanılırsa karşı tarafa tazminat ödenir.

📚 HMK m.389-401 · TMK m.1010 · 4721 SK m.194 · TBK m.49 · Y.HGK ve 1.HD yerleşik içtihatları

TMK m.1009 'Dava Şerhi': Tapuyu konu alan davalarda mahkeme kararıyla tapu kütüğüne dava şerhi konabilir. Amaç: Davanın gidişatını üçüncü kişilere bildirmek, taşınmazın el değiştirmesini engellemek/uyarmak. HANGİ DAVALARDA: 1) TAPU İPTAL-TESCİL: Yolsuz tescil iddiası (TMK m.1024-1027) — örneğin sahte vekâlet, irade fesadı, ehliyetsizlik nedeniyle satış iptali; 2) MİRAS DAVALARI: Mirasçılık belgesi iptali, vasiyet iptali, tenkis, mirasçı arası ortaklık giderme; 3) BOŞANMA + MAL REJİMİ: Eşler arası mal paylaşımı davaları (TMK m.218 vd.); 4) AİLE KONUTU İHLALİ DAVALARI (m.194); 5) ŞUFA (ÖNALIM) DAVALARI (m.733); 6) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (m.642); 7) SATIŞ VAADİ İCRA (TBK m.117); 8) KAMULAŞTIRMA DAVALARI (2942 SK); 9) MUVAZAA DAVALARI (TBK m.18); 10) İHTILAS, DOLANDIRICILIK DAVALARI — özellikle taşınmaz konu ise. ŞERH NASIL KONUR: 1) DAVAYI AÇAN TARAF talep eder — dava dilekçesi ile birlikte 'tapuya dava şerhi konması talebi'; 2) Mahkeme hızlı inceler (1-3 gün) — dava niteliğine göre kabul/red; 3) Kabul kararı Tapu Müdürlüğü'ne gönderilir; 4) Tapu Müdürlüğü kütüğe işler — şerh: 'X dava açılmıştır, esas no, dava konusu'. ETKİSİ: 1) ÜCÜNCÜ KİŞİYE BİLDİRİM: Tapuyu satın almak isteyen üçüncü kişi şerhi GÖRÜR — alır ise iyiniyetli sayılmaz, dava sonucu aleyhine ise riski kabul etmiş olur; 2) TMK m.1023 KORUMASI ZAYIFLAR: Dava şerhini görüp alan kişi sicile güvenmiş sayılmaz — gerçek malik tescil iptal isterse alıcıdan korunamaz; 3) PIYASA DEĞERİ DÜŞER: Dava şerhli taşınmaz çok cazip değil — alıcılar fiyat düşüklüğü ister; 4) DEVİR HUKUKEN ENGELLENMEZ: Şerh sadece UYARI — malik yine satabilir, alıcı şerhi görür ve riskini bilir. ŞERH KALKMASI: 1) DAVA SONUÇLANIRSA: a) Davacı kazanırsa şerh kalıcı tescile dönüşür; b) Davalı kazanırsa şerh kaldırılır; 2) DAVA DÜŞMESİ — taraflar sulh olur, talep geri alınır vd.; 3) DAVA AÇMA YETKİSİ DÜŞER — örneğin zamanaşımı; 4) MAHKEME KARARI — taraflar talep ederse şerh kaldırılabilir. RİSK — HAKSIZ ŞERH: Eğer dava şerhi haksızsa, mal sahibi: a) Esas davada davacı haksız çıkarsa ZARAR TAZMİNATI — şerh süresinde satış gecikmesi, kira kaybı vd.; b) 'Haksız şerh nedeniyle tazminat' davası — Asliye Hukuk Mahkemesi. UYUŞMAZLIK: a) Mal sahibi şerhi haksız buluyorsa: önce mahkemeye itiraz, sonra şerhin kaldırılması talebi; b) Davacı şerhi kötü niyetle koymuşsa: HMK m.327 'haksız işlem nedeniyle yargılama giderleri'. PRATİK ÖNERILER: 1) Dava açarken şerh talebini DİLEKÇE ile birlikte yap — hızlı çıkar; 2) Şerh kararını TAKİP ET — gönderilmiş mi, kütüğe işlendi mi; 3) Şerh kaldırma yetkisi sadece mahkemededir — Tapu Müdürlüğü tek başına silemez; 4) AVUKAT şart — usul kuralları sıkı.

📚 TMK m.1009-1010, m.1023-1027 · HMK m.327, m.389 · TKGM 2017/2 · Y.HGK ve 1.HD yerleşik içtihatları

TMK m.194 'Aile Konutu': Bir taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, malik eş diğer eşin AÇIK RIZASI olmadan üzerinde tasarruf yapamaz. Bu emredici hüküm — aile birliğini korumak amaçlı. AİLE KONUTU NEDİR: Ev sahibi eşin maliki olduğu (kira veya intifa hakkı sahibi de olabilir), aile birliğinin kullandığı asıl konut. İkinci konut, yazlık, devre mülk aile konutu sayılmaz. ŞERHIN KONULUŞU: 1) Diğer eş (aile konutu sahibi olmayan) Tapu Müdürlüğü'ne dilekçe verir — 'X parselindeki taşınmaz aile konutudur, şerh işlenmesini talep ederim'; 2) Belgeler: Evlilik cüzdanı, T.C. kimlik, tapu kayıt belgesi (eş malikse), MERNIS adres bilgileri (aile o konutta oturuyor); 3) Tapu Müdürlüğü kontrol — şartlar uygunsa şerh işlenir; 4) Şerh: 'Aile konutu olarak X tarafından bildirilmiştir, malikin tasarrufu için diğer eş onayı gereklidir.' ŞERHIN ETKİSİ: 1) MALİK EŞ TEK BAŞINA SATAMAZ: a) Satış vaadi imzalayamaz; b) İpotek koyamaz; c) Bağış yapamaz; d) Üçüncü kişiye devir yapamaz. 2) İŞLEM YAPILMAK İSTENİRSE — Tapu Müdürlüğü REDDEDER, diğer eşin yazılı onayını ister; 3) ONAY: Diğer eş Tapu Müdürlüğü'ne fiziki olarak gelip imza atmalı veya noter onaylı muvafakatname ile rıza beyan etmeli. ŞERH OLMASA BİLE: TMK m.194 EMREDICI hüküm — şerh olmasa bile koruma var. Ancak: a) Şerh OLMAYAN konutta üçüncü kişi alıcı 'iyiniyetli' (TMK m.1023) sayılır — sicile güvenmiş; b) Diğer eş satıştan sonra şikayet edemez — sadece malik eşten tazminat alır; c) ŞERHLİ konutta alıcı iyiniyetli sayılmaz — şerhi görmüştü, tescil iptal edilir. AİLE KONUTU ŞERHI KALDIRMA: 1) Boşanma kararı kesinleşmesi (m.194 koruması son bulur); 2) Eşlerden biri taşınmazdan ayrılmış (artık aile konutu değil); 3) Çiftin ortak başvurusu — şerhi kaldırma talebi; 4) Mahkeme kararı. SAVAŞMA YOLLARI (eş satışa razı değilse): 1) ŞERH KOY — yukarıdaki süreç; 2) Eş haksız satış girişiminde bulunursa İHTIYATİ TEDBİR talebi (HMK m.389) + Asliye Hukuk'ta dava; 3) Satış tamamlanmışsa: TMK m.194 ile 'aile konutu satışının iptali' davası — alıcı iyiniyetli ise tescil iptal zor; iyiniyetsiz ise mümkün; 4) İSPAT: Aile konutu olduğunu MERNIS, fatura, tanık ile kanıtla. EVLILIK TÜRÜ: Resmî nikâhlı eşler arası — imam nikahı veya nikâhsız birliktelikte uygulanmaz. ÖNEMLI: Şerhi MUTLAKA koy — boşanma riski oluştuktan sonra koymak geç olabilir.

📚 TMK m.194 · TKGM 2017/2 Genelgesi · HMK m.389 · 4721 SK m.185 · Y.2.HD yerleşik içtihatları

TBK m.339 'Kira Sözleşmesinin Şerhi' kiracıya önemli koruma sağlar. Kira sözleşmesi tapu kütüğüne işlenirse, taşınmaz satılsa veya devredilse bile yeni alıcı KİRACI HAKLARINI tanımak zorunda. ŞART: Kira sözleşmesi NOTER tasdikli veya YAZILI olmalı — sözlü kira için şerh konmaz. SÜREÇ: 1) Kira sözleşmesi noter tasdikli imzalanır (veya en azından yazılı imzalı); 2) Kiracı Tapu Müdürlüğü'ne dilekçe verir — 'Kira sözleşmesinin tapuya şerhini talep ederim'; 3) Belgeler: Kira sözleşmesi aslı, T.C. kimlik, tapu senedi (kopya); 4) Mal sahibi onay verir (zorunlu — m.339 bunu istiyor); 5) Tapu Müdürlüğü kontrol — uygunsa şerh işlenir. MAL SAHİBİ ONAY VERMEZSE: a) TBK m.339 mal sahibi rızasını şart koşar — onaylamayabilir; b) Bu durumda kiracı asliye hukukta 'kira şerhi tescili' davası açabilir (TBK m.117 mükafaata davet); c) Mahkeme genel olarak 'mal sahibi nedensiz reddedebilir' yorumlar — bu hak sınırlı. ŞERHIN HUKUKİ ETKİSİ: 1) 'SATIŞ KİRAYI BOZMAZ' İLKESİ TAM UYGULANIR: a) Mal sahibi taşınmazı satarsa, yeni alıcı kira sözleşmesine devam etmek zorunda — kira süresinin sonuna kadar kiracıyı çıkaramaz; b) ŞERHSIZ kirada da bu ilke vardır (TBK m.351) ama ŞERHLİ kirada daha güçlü, alıcının iyiniyet defi yok. 2) Yeni alıcı 'ben bilmiyordum' diyemez — şerh kütükte. 3) Kiracı, tapunun el değiştirmesini öğrenince yeni alıcıya kira ödemeye devam eder. SÜRELER: a) Şerh kira süresince geçerli — sözleşme bitiminde otomatik düşer; b) Kira süresi uzatılırsa şerh süresi de güncellenmeli — yeni başvuru. PRATİK FAYDA: 1) UZUN SÜRELİ KİRA (örneğin 10 yıllık ticari kira) için kritik — taşınmaz satılırsa yatırımın korunur; 2) MAL SAHİBİNİN SIK DEĞİŞTİĞİ taşınmazlarda güvence; 3) İPOTEKLI taşınmazlarda kiracı koruması — banka taşınmazı sattırırsa bile kira sürer (m.135 İİK + m.339 TBK kombinasyonu); 4) BORÇLU mal sahibi haciz/iflas durumunda kiracı güvende. KISITLAMALAR: a) Konut kirası için genelde şerh fazla pratik değil — kısa süreli sözleşmeler; b) Mal sahibi sözleşmenin sonunda 'gereksinim sebebiyle tahliye' (TBK m.350-351) hakkını kullanabilir — şerh bunu engellemez; c) Şerh masraf gerektirir (cüzi harç). UYARI: Mal sahibinin rızası şart olduğu için pratikte ÇOK NADIRDIR; kiracı koruması için ESAS YOL 'satış kirayı bozmaz' kuralıdır (TBK m.351) — şerh olmadan da çoğu zaman korunursunuz.

📚 TBK m.339, m.350-351 · TMK m.1009 · TKGM 2017/2 · İİK m.135 · Y.6.HD yerleşik içtihatları

TMK m.779-794 'İrtifak Hakkı' düzenler. Bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz (veya kişi) lehine kurulan sınırlı ayni hak. GEÇİT HAKKI EN YAYGIN İRTİFAK TÜRÜ — bir parselden diğerine geçiş için yol hakkı. NEDEN VAR: Bazı parseller iç içe geçmiş, dış yola çıkış yok — bu parsel 'sıkışmış' (TMK m.747 'Zaruri Geçit Hakkı'). Bu durumda komşu parsel üzerinden geçit hakkı kurulur. SINIFLAR: 1) ZARURI GEÇİT HAKKI (m.747): Sıkışmış parsel için zorunlu — kanun gereği talep edilebilir. Komşu razı olmazsa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava — geçit hakkı tesis edilir, KARŞILIĞINDA tazminat ödenir. 2) ANLAŞMALI GEÇİT HAKKI: Komşular kendi rızasıyla anlaşır — yazılı + noter tasdikli sözleşme; tapuda tescil. SÜREÇ (anlaşmalı): 1) Geçit hakkı sözleşmesi imzalanır — noter tasdikli; 2) Webtapu'dan 'İrtifak Hakkı Tesisi' başvurusu; 3) Belgeler: Sözleşme, LİHKAB krokisi (geçit güzergahı), tapu senetleri (her iki parsel için); 4) Tapu Müdürlüğü tescili — geçit hakkı GEÇİT HAKKI VERİLEN parselin lehine ve GEÇİT HAKKI VEREN parselin aleyhine tescil edilir. SATIŞ ÜZERİNDEKİ ETKİSİ: TMK m.779 'Eşyaya Bağlı İrtifak' — irtifak hakkı taşınmaza bağlı, kişiye değil. Yani: 1) GEÇİT HAKKI VERİLEN PARSEL satılırsa — yeni alıcı OTOMATİK geçit hakkına sahip (taşınmazla geçer); 2) GEÇİT HAKKI VEREN PARSEL satılırsa — yeni alıcı geçite müsamaha etmek zorunda (yine taşınmazla geçer); 3) Hak 'sicilde kayıtlı' olduğu için her iki taraftaki alıcılar şartları bilir, kabul eder. ŞARTLAR: a) GENİŞLİK: Geçit ne kadar geniş — 1-3 metre yeterli (yaya), 4-6 metre (araç). Sözleşmede net belirlenmeli; b) GÜZERGAH: Krokide işaretli; c) KULLANIM ŞEKLİ: Yaya, araç, kamyon, vd.; d) BAKIM SORUMLULUĞU: Genelde irtifak hakkı sahibi (geçit yapıp tutan kişi). KARŞILIK: 1) ZARURI geçit hakkında: TAZMİNAT ödenir — toprağın kullanım dışı kalmasına karşı bedel. Tutar: bilirkişi takdiri, genelde geçit alanının değeri × birim fiyat; 2) ANLAŞMALI geçit hakkında: Sözleşmeyle belirlenir — bir defalık bedel veya yıllık kira. SONA ERME (m.789): a) Hakkın kullanılmaması — uzun süre kullanılmıyorsa terkin edilebilir; b) Lehtar açıkça vazgeçtiyse; c) Mahkeme kararı; d) Konunun ortadan kalkması (yeni yol açıldı, sıkışıklık kalktı). UYUŞMAZLIK: 1) Komşu geçidi engelliyorsa: men-i müdahale davası (m.683); 2) Geçit yetersiz kalıyorsa: genişletme davası; 3) Hak kötüye kullanılıyor (büyük araç, sürekli kullanım): sınırlandırma davası. ÖNEMLI: a) Geçit hakkı tapuda TESCİLLİ olmazsa, sözleşme sadece taraflar arası geçerli — yeni alıcıya geçmez; b) Tescil için harç (492 SK Tarife 4) — sembolik; c) Avukat sözleşmeyi kontrol etsin.

📚 TMK m.747, m.779-794, m.683 · TBK m.27 · 492 SK Tarife 4 · TKGM 2017/2 · Y.14.HD yerleşik içtihatları

TMK m.794-822 'İntifa Hakkı' düzenler. Bir taşınmaz üzerinde sahibi olmadan KULLANIM (oturma, kiraya verme) ve GELİR (kira, ürün) hakkı. AİLE İÇİ MİRAS PLANLAMASINDA çok kullanılır. SENARYO: Anne mülkiyeti çocuğa devreder (bağış olarak) AMA intifa hakkını kendine ayırır. Bu durumda anne ölene kadar evi kullanabilir, kira alabilir, çocuk ise 'kuru mülkiyet' sahibidir. ANNE ÖLDÜĞÜNDE intifa otomatik sona erer (m.796), çocuk tam malik olur. AVANTAJI: 1) ANNE KORUMASI: Yaşlılıkta evden çıkarılma korkusu yok — intifa hakkı garantili; 2) MİRAS PAYLAŞIMI: Anne sağken çocuğa verilmiş olur, mirasta paylaşımı engellenir; 3) VERGİ AVANTAJI: Bağış ‰68,31 oranında (492 SK Tarife 4/I/4) tek seferlik, intifa süresince ek vergi yok. SÜREÇ: 1) Noter düzenlenmiş 'Bağış sözleşmesi' — 'intifa hakkını saklamak şartıyla mülkiyetin devri'; 2) Webtapu'dan başvuru — 'Bağış + İntifa Hakkı Tesisi'; 3) Tapu Müdürlüğü işlem: a) Çocuk adına MÜLKİYET TESCİLİ; b) Anne lehine İNTİFA HAKKI TESCİLİ — kütükte 'intifa hakkı: anne adı, ömürlük' diye işlenir. MASRAFLAR: a) BAĞIŞ HARCI: ‰68,31 — emlak vergi değeri üzerinden (492 SK Tarife 4/I/4); b) DAMGA VERGİSİ YOK; c) DÖNER SERMAYE; d) Noter ücreti (1.000-3.000 TL). İNTİFA HAKKI SAHİBİ KIM NEYİ YAPABİLİR (m.795-803): 1) KULLANMA: Evde oturur, eşyalarını yerleştirir; 2) GELİR: Kiraya verebilir, kirayı kendisi alır; 3) Kira sözleşmesi imzalayabilir — ama intifa hakkının süresinden fazla olamaz (ölümle sınırlı); 4) BAĞIŞ EDİLEMEZ — intifa hakkı kişiye bağlı, devredilemez (m.806); 5) İPOTEK ETME YOK — kuru mülkiyet sahibi (sen) ipotek koyabilirsin AMA intifa hakkı sürecektir; 6) BAKIM/ONARIM SORUMLULUĞU: Anne (intifa sahibi) bakım masraflarını öder — temel onarım sahibinin (sen) sorumluluğunda. ÇOCUK NE YAPABILIR: 1) KURU MÜLKİYETİ SATABİLİR (m.802): Ama alıcı intifa hakkına saygı duymak zorunda — anne ölene kadar evi kullanamaz, sadece anne öldüğünde tam malik olur; b) İPOTEK KOYABİLİR — banka kabul ederse (genelde reddeder, çünkü taşınmaz kullanılamaz); 3) ANNE ÖLENE KADAR HİÇBİR FİİLİ YARAR ALMAZ. SONA ERME (m.796): 1) İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN ÖLÜMÜ — en yaygın; ölümle otomatik sona, çocuk tam malik; 2) Süreli intifa varsa süre dolması; 3) Vazgeçme — anne sağken vazgeçerse kaldırılabilir; 4) Mahkeme kararı (haksız kullanım vd.). MİRAS HUKUKU İLE ETKİLEŞİM: a) Bu işlem GENELDE saklı pay kuralları açısından sorun çıkarmaz (çünkü mülkiyet devri yapılmış); b) Ancak diğer mirasçılar 'bu bağış saklı payımıza tecavüz ediyor' iddia ederse tenkis davası açabilir (m.561). UYARI: a) Vekâletname ile değil bizzat işlem yap — irade fesadı iddialarına engel; b) Sağlık raporu al — anne ehliyetli (akıl sağlığı yerinde) belgesi; c) Mirasçıların itirazını önlemek için aile içinde açık konuş.

📚 TMK m.794-822, m.561 · 492 SK Tarife 4/I/4 · 488 SK · TKGM 2017/2 · Y.3.HD ve 7.HD

6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu m.19 + 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10/3 'İrtifak Hakkı Tesisi' kapsamında: Kamu hizmetlerinin yürütülmesi için (elektrik nakil hattı, doğalgaz boru hattı, telekomünikasyon, su, kanalizasyon) ÖZEL MÜLKİYET üzerinde ZORUNLU İRTİFAK HAKKI tesis edilebilir. ŞEKLİ: 1) ELEKTRİK ŞİRKETİ (EDAŞ, TEDAŞ) başvurusu — projesi + güzergahı + zorunluluk gerekçesi; 2) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı uygunluk değerlendirmesi (geniş projelerde Cumhurbaşkanı kararı); 3) MALİK İLE UZLAŞMA: Bedel teklif edilir, malik kabul ederse anlaşma; 4) RED durumunda: ZORUNLU İRTİFAK KARARI — mahkeme kararı gerekli (2942 SK m.10), kamulaştırmaya benzer süreç. SÜREÇ DETAYLI: 1) Şirket Tapu Müdürlüğü ve maliki ile yazışma yapar; 2) Bedel teklif eder (genelde piyasanın altında — başlangıç teklifi); 3) Malik kabul ederse irtifak sözleşmesi + tapuda tescil; 4) Red ederse şirket Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'zorunlu irtifak davası' açar; 5) Bilirkişi (gayrimenkul değerleme + elektrik mühendisi) raporu — irtifak alanı, tazminat tutarı, kullanım zorluğu; 6) Mahkeme karar verir — bedel ödenir, irtifak tescil edilir. TAZMİNAT HESABI: 1) İRTİFAK ALANININ DEĞER KAYBI: Direk dibindeki + güzergah üzerindeki alan kullanılamaz hale gelir — alanın değeri x değer kayıp oranı; 2) DİĞER PARSELDE KULLANIM ZORLUĞU: Direk arsanın ortasında ise tüm parselin değeri düşer (örneğin bina yapılamaz) — bu da tazminat içine; 3) URÜN KAYBI: Tarımsal arazide üretim kaybı; 4) HAVA HAKKI KAYBI: Hava şeridi sınırlandığı için bina yüksekliği kısıtlanır — değer kayıp. SAVAŞMA YOLLARI: 1) BEDEL DÜŞÜK İSE: Mahkeme kararına itiraz et — kendi bilirkişi raporu al, yüksek bedel iste; 2) ALTERNATİF GÜZERGAH: Şirkete 'benim parselimden değil komşunun parselinden geçsin' alternatifi sun — eğer makulse mahkeme kabul edebilir; 3) ZEMIN ALTI: Hava hattı yerine YERALTı kabloyu talep et — pahalı ama uygun olabilir; 4) İPTAL: Eğer irtifak gerekliliği yoksa (örneğin başka güzergah daha kolay) idari işlemin iptali için İdare Mahkemesi. KAMULAŞTIRMAYA ALTERNATİF: Şirket bazen TAM KAMULAŞTIRMA tercih eder (parselin tamamını alıp tazminat öder) — eğer parsel direkten dolayı işe yaramaz hale gelirse. SÜRELER: a) Uzlaşma aşaması 1-3 ay; b) Mahkeme süreci 6-18 ay; c) Tazminat ödenmesi 1-3 ay sonra. AVUKAT ŞART — özel hukuk bilgisi gerektirir.

📚 6446 SK m.19 · 2942 SK m.10 · TMK m.779-794 · 3194 SK m.11 · Y.5.HD yerleşik · Anayasa m.35

TMK m.1011 'Geçici Tescil Şerhi' (eski adıyla 'Geçici Tescil'), tam tescil için gerekli belgeler henüz tamam olmadığı veya hak henüz kesinleşmediği durumlarda tapu kütüğüne işlenen geçici bilgi. Amaç: HAK SAHİBİNİN BAŞKA KİŞİLERE KARŞI HAKKINI KORUMAK. ÖZELLİKLERİ: 1) Tam mülkiyet veya sınırlı ayni hak değil — sadece TESCİL ADAYIDIR; 2) Süreli — geçici, kalıcı değil; 3) Sıralanma hakkı verir — şerh tarihinden sonra yapılan tescil/şerh işlemleri bu şerhin altına geçer (önalım önceliği gibi). KULLANIM HALLERİ: 1) HAK İDDİA EDİLEN AMA İSPATLANMAMIŞ: Bir kişi tapu üzerinde hak iddia ediyor, dava açılmış ama henüz kesinleşmemiş — geçici tescil ile hakkı korunur; 2) MUVAFFAK SONUÇLAR BEKLEYEN İŞLEMLER: Belirli koşullar gerçekleştiğinde tam tescil olacak haklar — örneğin satış vaadinde alıcı bedeli ödedikten sonra mülkiyet geçecek, ama mahkemede tescile zorlama davası açılmış — geçici tescil ile alıcı hakkı korunur; 3) KESİNLEŞMEMİŞ MAHKEME KARARLARI: Mahkeme tapu iptal-tescil kararı vermiş ama temyiz/istinaf sürecinde — geçici tescil ile lehtar korunur; 4) TENKİS DAVASI SONUCU BEKLENİYOR: Mirasta saklı pay sahibi tenkis dava açtı — taşınmaz üzerinde geçici tescil ile haksız tasarruflar engellenir; 5) MİRASIN TAKSIMI BİTMEMİŞ: Mirasçılık belgesi alınmış ama paylaşım kesinleşmemiş — geçici tescil; 6) DOLANDIRICILIK / SAHTECİLİK MAĞDURU: Adli süreç başlamış, taşınmaz iade için bekleniyor. SÜREÇ: 1) Hak iddia eden taraf Asliye Hukuk Mahkemesi'ne 'geçici tescil talebi'; 2) Mahkeme inceler — hakkı muhtemel görürse karar verir; 3) Karar Tapu Müdürlüğü'ne gönderilir, kütüğe işlenir; 4) Geçici tescil şerhi: 'X kişi adına geçici tescil, mahkeme kararı bekliyor'. ETKİSİ: 1) MAL SAHİBİ TASARRUF ENGEL: Tıpkı tedbir şerhi gibi — satış, devir, ipotek genellikle yapılamaz (Tapu Müdürlüğü reddeder); 2) İYİNİYET DEFI YOK: Üçüncü kişi şerhi görüp aldıysa korunmuyor; 3) KESİN TESCİLE DÖNÜŞÜM: Mahkeme kararı kesinleşince geçici şerh KESİN TESCİLE DÖNÜŞÜR — geçici tescil sahibi tam malik olur; 4) HAK DÜŞERSE: Eğer mahkeme davayı reddederse, geçici tescil silinir. SÜRE: Mahkeme kararına bağlı — genelde 6 ay-3 yıl arası. Şerh sahibi süre uzatımı isteyebilir. İPTAL: 1) Mal sahibi haksız şerhe itiraz edebilir (HMK m.394); 2) Teminat karşılığı kaldırma (HMK m.395) — şerh sahibinin haklılığı şüpheliyse mal sahibi teminat göstererek şerhi kaldırabilir. UYARI: a) İhtiyati tedbir şerhi (m.1010) ile geçici tescil şerhi (m.1011) farklı kavramlar — tedbir geçici koruma, geçici tescil ise tescil adaylığı; b) Avukat şart; c) Genelde dava sürecinde kullanılır, ön hazırlık değil.

📚 TMK m.1011 · HMK m.389, m.395 · TKGM 2017/2 · Y.HGK 2018/14-237 · TBK m.117

Hukuken: Haczin kendisi satışa engel DEĞİL. Sadece alıcının haczi 'kabul etmesi' (yani 'bu borcu da üstleniyorum, gerekirse mal elimden gider' demesi) gerekir. Pratikte: Alıcı haczi kabul ederse, alacaklı borçluyu icraya verdiğinde mal alıcının elinden çıkar — kim böyle bir riski alır? O yüzden YOL: Önce haczi düşür (borcu öde, alacaklıdan fek belgesi al, tapuya götür terkin et), sonra normal satış yap. İcra dairesinden 'haciz fekkine muvafakat' yazısı şart. Fek harcı vardır.

📚 TST m.49, İİK m.79, 2015/4 Genelgesi

TMK 194 ve TKGM 2014/4 Genelgesi: Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı taşınmazdır. Konut şerhi, mal sahibi olmayan eşin haklarını korur — sahip olan eş tek başına satamasın diye. Şerh konulurken sahip eşin muvafakati ZORUNLU değildir (mahkeme kararıyla da konulabilir). Ama TERKİN için: 1) Diğer eşin muvafakati, 2) Boşanma kararının kesinleşmesi, 3) Konutun fiilen aile konutu olmaktan çıkması (örn: ayrı yaşam) ve mahkeme kararı, gerekir. Pratik tavsiye: Önce konuş, sonra hukuki yol.

📚 TMK 194, TST m.49, TKGM 2014/4

2024 sonrası yeni şerh türü. 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu m.17/B (TKGM 2024/5 Genelgesi) — taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurma uyuşmazlığında arabuluculuk başladığında, taraflar yazılı olarak isterse arabulucu tapuya 'tasarruf yetkisi kısıtlandı' şerhi koydurur. Etkisi: Sen şerh süresince satış/devir yapamazsın. Ama: 1) Sadece 3 AY etkili, 2) Süre sonunda kendiliğinden düşer (terkin için başvuruya gerek yok), 3) Anlaşma olursa erken kalkar. Ortaklık giderme veya paylaşım uyuşmazlığında bu şerh KONULMAZ. Eğer haberin yokken konulduysa arabulucudan 'kim, ne zaman, neden' bilgisini iste.

📚 6325 sayılı K. m.17/B, TKGM 2024/5 (29.11.2024)

TKGM 05.12.2025 tarihli 2025/6 sayılı Genelgesi (Vekâletname ve Azil İşlemleri Hakkında) tapu mevzuatında dönüm noktası. Eski 1980'lerden kalma vekalet/azil prosedürünü tamamen yeniledi. KİLİT DEĞİŞİKLİKLER: 1) WEBTAPU AZİL HAKKINI STANDARDIZE ETTİ: Eski sistemde sadece bazı il müdürlüklerinde çalışan webtapu azil hakkı, artık tüm Türkiye'de standart — webtapu.tkgm.gov.tr > İşlemlerim > Vekâlet İptali (anında işler). 2) TAKBİS AZİLLER SİCİLİ: Yeni sicil sistemi — tüm aziller merkezi veritabanında, TC kimlikle sorgulanabilir. Vekil çalıştığı tapu müdürlüğünde önce bu sicile bakar; azil görünüyorsa işlem yapamaz. 3) YASAK YOLLAR: a) Faks/e-posta/posta yoluyla azil KABUL EDİLMEZ — sadece Webtapu, tapu müdürlüğü bizzat veya noter; b) Genel Müdürlük veya bölge müdürlüğüne doğrudan azil başvurusu yapılamaz — sadece tapu müdürlükleri yetkili; c) Aile bireyi azil yapamaz (sadece müvekkil bizzat). 4) TÜM VEKALET KAPSAMI: Webtapu'dan tek tıkla GEÇMİŞ TÜM VEKALETLER iptal edilir — m.4 'Başvuru tarihinden önce düzenlenmiş bütün vekaletnameler azil kapsamındadır'. 5) FİZİKİ + ELEKTRONİK SİCİL ÇİFTE KONTROL: 01.01.2023 öncesi vekaletnameler için fiziki+elektronik, sonrası sadece elektronik kontrol. 6) YABANCI UYRUKLU VEKİLLER: m.7 — fiziki sicil kontrolü ZORUNLU; sadece elektronik yeterli değil. 7) AZIL ÖNCESİNDE YAPILMIŞ İŞLEMLER: m.6 'Azil işlemi geriye etkili değildir' — azil tarihinden önce vekilin yaptığı işlemler geçerli. 8) FARKLI KURUMLAR İÇİN AYRICA AZİL: m.4 son cümle — 'Diğer kurum ve kuruluşlarda yapılacak iş ve işlemler için ilgili kurumlar nezdinde ayrıca azil işleminin gerçekleştirilmesi gerekir' (banka, vergi, mahkeme vd. ayrı azil). KİMLER İÇİN KRİTİK: a) Yurtdışındaki Türk vatandaşları (vekille tapu yönetimi); b) Yaşlılar/Hastalar (oğul/kız vekâleti); c) İş insanları (yöneticilere vekalet); d) Dolandırıcılık mağduru olabilecekler (hızlı azil hayati). FAYDA: Eski sistemde azil işlemi 7-30 gün sürerdi, vekil bu sürede hızlıca işlem yapabiliyordu. Yeni sistemde ANINDA — vekilin yetkisi o anda son bulur.

📚 TKGM 2025/6 (05.12.2025) · TBK m.42, m.512 · Webtapu Yön. · TAKBİS Aziller Sicili

TKGM 08.12.2025 tarihli 2025/7 sayılı Genelgesi (Tapu Kaydında Düzeltim İşlemleri Hakkında) eski 1766 sayılı talimatın yerine geçti. ÖNCEDEN: Tapu kaydında bir hata olduğunda hangi düzeltimin idarece, hangisinin mahkemece yapılacağı belirsizdi — uygulamada her tapu müdürlüğü farklı yorumluyordu. YENİ GENELGE: Bu sınırları net çizdi. İDAREN DÜZELTİLEBİLECEK HALLERİ (m.3): 1) MEMUR HATASI: Tapu memurunun yazım/tescil hatası — re'sen idari düzeltim, harç+ds ALINMAZ; 2) TAKBİS-KÜTÜK UYUMSUZLUĞU: Dijital sistem ile fiziki kütük çelişkisi — re'sen idari düzeltim; 3) İLGİLİNİN SUNDUĞU HATALI BELGE: Örneğin yanlış MERNIS verisi, eski adres — harç+ds alınır, ilgili düzeltir; 4) NÜFUS UYUMSUZLUĞU MERNIS'le ESASLI DEĞİL: TC kimlik no, ad/soyad MERNIS'le uyumsuz ama esaslı değişiklik değil — idari düzeltim; 5) MAHKEME KARARININ TESCİLİ: Kesinleşen mahkeme kararının tapuya işlenmesi — formal işlem. MAHKEME GEREKTİREN HALLER (m.4): 1) NÜFUS KAYDINDAKİ ESASLI DEĞİŞİKLİK: Ad değişikliği (mahkeme kararıyla), TC kimlik no değişikliği (sahteciliğin tespitiyle) — TMK m.27, nüfus mevzuatı; 2) MİRAS VE VERASETLE İLGİLİ DÜZELTİMLER: Mirasçılık belgesi değişikliği, vasiyet iptali sonucu; 3) YOLSUZ TESCİL İDDİASI: TMK m.1024-1027 davaları; 4) MÜKERRER TESCİL: Aynı taşınmaza birden çok tapu; 5) SINIR/YÜZÖLÇÜM ESASLI FARK: TKGM 2010/4'e ek olarak %5+ farklar mahkemede. ÖZEL BÖLÜM — YARGITAY 8 ARAŞTIRMA ŞARTI: Genelge'nin m.5'i 'İdarenin kanun yolundan vazgeçmeme' başlığı — eskiden mahkemeler 8 araştırma şartını (nüfus tespiti, savcılık aracılığıyla mahalde araştırma, tanık dinleme, keşif, ihbar, vd.) tam yerine getirmeden karar verirse, idare kanun yoluna gitmek zorunda kalıyordu. Yeni genelge bunu net düzenledi — idare 8 şart tam yerine getirilmeden VAZGEÇMEYECEK. KİMLER İÇİN KRİTİK: a) İsim/soyisim hatası olanlar — eskiden mahkemeye gidiliyordu, artık idari düzeltim (hızlı, masrafsız); b) Mirasçılar — düzeltim çeşidi netleşti; c) Tapu memurları — net usul kılavuzu. PRATİK SONUÇ: a) İdari düzeltim 7-30 günde biter, harç sembolik; b) Mahkeme süreci 6-18 ay sürer, masraflı; c) Doğru kategoriye göre başvurarak zamanı/parayı koru.

📚 TKGM 2025/7 (08.12.2025) · TKGM 2015/4, 2016/2 (eski) · TMK m.27, m.1027 · TST m.74-75 · 1766 sayılı eski talimat

TKGM 16.03.2026 tarihli 2026/1 sayılı Genelgesi (Devre Mülk Hakkı Tesisi ve Tescili) — eski 1476 sayılı genelgenin (1990'lar) tamamen yerine geçtiğini açıkladı. NEDEN YENİLENDİ: a) 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu (2014); b) Devre mülk dolandırıcılığı artışı; c) Dijital sistem güncellemesi; d) AB tüketici hakları uyumu. KIRITIK YENİLİKLER: 1) DEVRE SÜRESİ MİNIMUM 7 GÜN (KMK m.58'i kuvvetlendirme): Daha kısa devreler tescil edilmez — geçersiz. Eskiden 3-5 günlük devreler bazı yerlerde tescil edilebiliyordu. 2) MESKEN NİTELİĞİ ZORUNLULUĞU: Devre mülk SADECE MESKEN nitelikli bağımsız bölümlerde — otel, motel, pansiyon, ticari işyerinde devre mülk tesis edilemez. 3) MÜŞTEREK MÜLKİYET REJİMİ: Devre mülk MÜŞTEREK MÜLKİYET üzerinde kurulur (paylı değil) — TMK m.701/2; pay ayrılığı sözleşmesi olmayan paylı mülkiyette devre mülk tesis edilemez. 4) YÖNETİM PLANI RESMİ SENET: Devre mülk için yönetim planı NOTER VEYA TAPU MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN düzenlenmiş RESMİ SENET olmalı — adi yazılı sözleşme yetmez (KMK m.57). 5) DİJİTAL TESCİL: Webtapu üzerinden devre mülk tesisi başvurusu standardize — Tapu Müdürlüğü reddetmek için tek tip gerekçe; uygulamada bütün il aynı kurallar. 6) TÜKETICI DOĞRULUK BİLGİ: Devre mülk satışında 6502 SK m.50 + 2026/1 ek hükümler — alıcıya zorunlu bilgilendirme (kontrat öncesi); 14 gün cayma hakkı. 7) DOLANDIRICILIK ÖNLEME: a) Sözleşme öncesi 5 iş günü ön bilgi formu (6502 SK ek hükümler); b) Bedel taksitle ödense bile devre mülk için ön ödeme banka transferli olmalı; c) 'Şehir merkezinde gibi gösterilen ama uzak/kırsal' ifadeleriyle yanıltıcı reklama karşı disiplin cezaları. ESKİ DEVRE MÜLK SAHİPLERİ: 1) Eski genelgeyle (1476) tescil edilmiş devre mülkler aynen geçerli (geriye dönük etki yok); 2) Yönetim planları yenilenmek istenirse 2026/1 m.6 uygulanır; 3) 7 günden az süreli eski tesciler için 'sözleşme uyumsuzluğu' iddiası mümkün — mahkemede iptal. UYUŞMAZLIK: a) 7 gün altı süreli devre mülk için tüketici, Tüketici Hakem Heyeti'ne (TBK m.50 + 6502 SK m.50) başvurabilir; b) Geçersizlik iddiası ile parayı geri talep; c) Devre mülk yöneticisinin yetkisini sıkıca kontrol et — kötü yönetimde fesh hakkı. KİMLER İÇİN KRİTİK: a) Yeni devre mülk alıcıları — sözleşme detaylı kontrol; b) Tüketici dernekleri/avukatlar — yeni delil aracı; c) Devre mülk işletmeleri — uygunluk kontrolü.

📚 TKGM 2026/1 (16.03.2026) · 634 SK KMK m.57-65 · 6502 SK Tüketici K. m.50 · TBK m.27

TKGM 25.09.2025 tarihli 2025/4 sayılı Genelgesi (Hazine Taşınmazlarında Değerleme Standartları) 4706 sayılı Kanun ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Yönetmeliği'ne ek getiren önemli düzenleme. ESKİ SİSTEMİN SORUNLARI: a) Milli Emlak Müdürlüğü uzmanı tek başına değerleme yapardı; b) Subjektivite — komşu satışlara bakılıyordu ama metodoloji standart değildi; c) Düşük değerleme — devlete zarar, alıcıya bedavaya gelme şüphesi; d) Yüksek değerleme — hak sahibi mağduriyeti; e) Şikayetler, davalar artıyordu. YENİ SİSTEM (2025/4): 1) DİJİTAL DEĞERLEME PLATFORMU: 2026'dan itibaren tüm Hazine taşınmazı değerlemeleri 'Dijital Değerleme Platformu'nda — TKGM bünyesinde merkezi sistem. 2) 4 KIYMET BELİRLEYİCİ UZMAN: Her taşınmaz için 4 farklı bağımsız uzman (gayrimenkul değerleme şirketleri lisanslı) bağımsız değerleme yapar; ortalama alınır + uç değerler çıkarılır (en yüksek + en düşük çıkar, ortadaki ikisi ortalamayı belirler). 3) STANDART METODOLOJI: a) Karşılaştırma yöntemi (komşu satışlar son 12 ay); b) Maliyet yöntemi (yeni inşa maliyeti + amortisman); c) Gelir yöntemi (potansiyel kira × katsayı); d) Eğer mümkünse Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) ile alan analizi. 4) SAYDAMLIK: Değerleme raporu açık erişim — hak sahibi ve idare nasıl hesaplandığını görür. 5) İTİRAZ HAKKI: Değerlemeye 30 GÜN içinde itiraz — yeniden değerleme komisyonu (5 uzman). PRATİK ETKİ: 1) HAK SAHİPLERİ İÇİN: a) Hak sahibi satış başvurularında %50 sübvansiyon (6292 SK) — yüksek değerleme kötü, düşük değerleme iyi; b) Yeni sistemle daha objektif değerleme, ortada bedel; c) İtiraz hakkı korumalı. 2) İHALE İÇİN: a) Açık artırma başlangıç bedeli objektif belirlenir; b) Düşük gösterilirse kamu zararı, yüksek gösterilirse satılmaz — denge önemli; c) Yeni sistemle uç değerler dışlandığı için daha gerçekçi. 3) ECRİMİSİL HESAPLAMASI: a) Hazine arazisi izinsiz kullanımı için ecrimisil değerlemeye göre belirlenir; b) Yeni sistemle 5 yıl geriye dönük hesaplama objektif; c) İtiraz hakkı işler. 4) KAMULAŞTIRMA: 2942 SK m.10 kapsamında Hazine taşınmazı tazminat hesabı için aynı yeni sistem — adil bedel. 5) İPOTEK İÇİN: Hazine taşınmazı bankaya teminat olarak verildiğinde değerleme objektif. UYUŞMAZLIK: a) Değerleme düşük çıktıysa: 30 gün içinde Defterdarlık'a itiraz, yeniden değerleme komisyonu; b) Komisyon kararına karşı 60 gün içinde İdare Mahkemesi; c) Mahkeme süreci 6-18 ay, kendi bilirkişi raporun da gönderilebilir.

📚 TKGM 2025/4 (25.09.2025) · 4706 SK m.4-5 · 6292 SK · 2942 SK m.10 · Hazine Tşz. İdaresi Yön. · 6362 SK SPK Değerleme Mevzuatı

e-İmza (Nitelikli Elektronik İmza) 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu (2004) ile düzenlenen, ELLE İMZA ile EŞİT HUKUKİ GÜCE sahip dijital imza. NEDIR: Bir USB token veya akıllı kart üzerinde bulunan kişiye özel sertifika. Bilgisayar/akıllı telefona takıp kullanırsın. NEREDEN ALINIR: BTK (Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu) onaylı 8 sağlayıcı (2026 itibariyle): 1) E-GÜVEN; 2) TÜRKKEP (Türk Telekom); 3) MALİ MÜŞAVIRLIK A.Ş.; 4) BİTKİ A.Ş.; 5) ESYAS; 6) ONEKİL; 7) E-İMZA TR; 8) DAGSU. SÜREÇ: 1) Sağlayıcı web sitesinden başvuru; 2) T.C. kimlik + adres + iletişim bilgileri; 3) Online ödeme (90-300 TL/yıl); 4) Kimlik doğrulama: a) BANKA üzerinden internet bankacılığı ile doğrulama (en kolay); b) Notere git, kimlik tasdik ettir; c) Bizzat sağlayıcı şubesine git; 5) Üretim ve teslimat: Sertifika hazırlanır, kargoyla USB token gelir (1-7 gün); 6) Aktivasyon: PIN kodu belirle, bilgisayara kur, kullan. SERTİFİKA SÜRESI: 1, 2, 3 yıllık paketler — uzun süre indirimli, ortalama yıllık 100-200 TL. YENILEME: Bitmeden önce yenileme yapmaz isen iptal olur — yeniden başvuru gerekir. KULLANIM ALANLARI: 1) WEBTAPU: a) Vekâletname iptali (azil); b) Belge talep ve dijital tapu senedi; c) İntikal başvurusu; d) Telekonferans tapu işlemi (TKGM 2024/9); 2) E-DEVLET: Tüm yetkili işlemler — daha güvenli; 3) NOTERLİK: Online noter işlemleri (5060 SK m.79 değişikliği) — bazı vekâletnameler e-imza ile düzenlenebilir; 4) MALİ MÜŞAVIRLİK: Vergi beyannamesi, ÇED beyan; 5) BANKACILIK: Kurumsal işlemler, kredi sözleşmesi; 6) KEP (Kayıtlı Elektronik Posta): Resmi yazışma — ihbar, ihtar; 7) MAHKEME: UYAP üzerinden dilekçe, dava açma; 8) BİLDİRİMLER: SGK, vergi, sosyal güvenlik, ticaret odası. WEBTAPU'DA E-İMZA: 1) Webtapu giriş — e-Devlet ile veya e-İmza ile (iki seçenek); 2) E-imza tercih edersen daha güvenli — telefon SMS dolandırıcılığı yok; 3) Profile e-imza tanımla; 4) Yapılan işlemler e-imza ile imzalanır; 5) İmza geçerliliği 5070 SK m.5 — ELLE İMZA ile EŞİT. AVANTAJLAR: 1) HIZ: Belgeleri imzalayıp anında gönderebilirsin; 2) GÜVENLİK: Dolandırıcılığa açık değil (PIN + sertifika çift koruma); 3) TASARRUF: Noter, ulaşım, kağıt, fotokopi masrafı yok; 4) İZLENEBİLİRLİK: Tüm e-imza işlemleri sertifika sağlayıcısında loglanır — ileride kanıt. RİSKLER: 1) USB TOKEN KAYBI: Hemen sağlayıcıya bildir, blokaj yap — yeni token al; 2) PIN KAYBI: Sağlayıcıdan reset isteyebilirsin (kimlik kontrolü ile); 3) ÇALINMA: PIN ile beraber çalınmışsa risk var — yine de iyi şifreli ise dolandırıcı kullanamaz; 4) SERTİFİKA GEÇERLİLİĞİ: Yıllık yenile, geç kalma. NEREDEN BAŞLAMALI: 1) Mali müşavirinden veya bankadan tavsiye al — kullandığı sağlayıcı genelde en kolay; 2) İlk sertifika için 1 yıllık paket — sevdiysen sonra uzun süreli; 3) USB token tipini seç (klasik USB veya kart okuyucu). ÖNERİ: Yurtdışı vatandaşı, sık tapu işlemi yapan, vekâlet veren, yaşlı eş için e-imza GEREK lidir — güvenlik + kolaylık.

📚 5070 SK e-İmza K. · BTK Düzenlemeleri · TKGM 2024/9 · TKGM 2017/8 · KEP Yön. · 5060 SK Noterlik K. m.79

Türkiye'de gayrimenkul mülkiyet sistemi TMK m.1018-1027 'Tapu Sicili' kapsamında MERKEZİ ve KAMUSAL bir sistem. Blockchain veya NFT tabanlı tapu mevcut DEĞİL. AÇIKLAMA: 1) TMK m.1018: 'Gayrimenkul mülkiyetinin nakli, mülkiyetin TAPUYA TESCİLİ ile olur.' — yasal tek yol; 2) TMK m.1023: Sicile güven ilkesi — TKGM kayıtları esas; 3) Blockchain tabanlı bir kaydın yasal bağlayıcılığı YOK; 4) NFT (Non-Fungible Token) Türkiye'de SPK düzenlemesine tabi olmayan dijital varlık — sanat eseri, koleksiyon olarak değerlendirilir. YURTDIŞINDA DURUM: a) ESTONYA — kısmen blockchain tabanlı kayıt (e-Estonia); b) GEORGIA — Cumhuriyet blockchain ile bazı kayıtlar; c) İSVEÇ — pilot proje (2018); d) USA — bazı eyaletler smart contract test; e) GENEL: Tam blockchain tapu sistemi hiçbir gelişmiş ekonomide tam kabul görmüş değil — hibrit modeller. TÜRKİYE'DE GELİŞMELER: 1) TKGM 'DİJİTAL TAPU SENEDİ' (2024) — fiziki senedin dijital karşılığı, ama merkezi sistem (blockchain değil); 2) TÜRKİYE BLOKCHAIN İNİSİYATİFİ (TCMB ve Hazine): Lira dijital tabanlı para projesi, tapu için resmi adım yok; 3) AKADEMİK ARAŞTIRMALAR: İstanbul Üniversitesi, ODTÜ vd. blockchain tapu çalışmaları, ama hukuki düzenleme öncesinde. NFT 'TAPU' İDDİALARI: 2021-2023 arası bazı startup'lar 'NFT ile gayrimenkul mülkiyeti' iddia etti — bu HUKUKEN GEÇERSİZDİR. Türkiye'de bir gayrimenkulün NFT olarak satılması: a) NFT alıcısı sanatsal/koleksiyon değer kazanır, GAYRİMENKUL MÜLKİYETİ kazanmaz; b) Gerçek mülkiyet TAPUDA tescilli kişi adındadır; c) NFT satışı vergi yönünden 'dijital varlık satışı' — KDV %20 (2024 değişikliği). DOLANDIRICILIK RİSKLERİ: 2024-2026 arası 'NFT ile Türk gayrimenkulü al, yurtdışı vatandaşlık kazan' tarzı dolandırıcılıklar arttı — yabancı yatırımcılar mağdur oldu. CUMHURİYET BAŞSAVCILIĞI: TCK m.157 dolandırıcılık + 6493 SK Ödeme ve Menkul Kıymet Mutabakat Sistemleri kapsamında inceleme. GELECEK PROJEKSIYONU: a) AB'nin MICA Regülasyonu (2024) etkisiyle Türkiye'de de blockchain düzenlemesi gelebilir; b) 'Akıllı sözleşme (smart contract)' ile tapu işlemleri pilot proje düzeyinde; c) En erken 2028-2030'da resmi blockchain tabanlı tapu sistemine geçiş öngörülüyor — ama merkezi yapı korunacak (hibrit). UYARI: a) 'NFT tapu satın al' tarzı tekliflere İTİBAR ETMEYİN; b) Gerçek tapu satışı sadece TKGM Webtapu sistemi üzerinden yapılır; c) Şüpheli satışları Cumhuriyet Savcılığı'na bildirin.

📚 TMK m.1018-1027 · 6493 SK · 5070 SK e-İmza · TKGM 2024/8 · SPK düzenlemeleri · TCK m.157

TKGM 14.11.2024 tarihli 2024/9 sayılı Genelgesi (Uzaktan Tapu İşlemleri ve Telekonferans Sistemi) — pandemi döneminde başlayan e-tapu uygulamalarının kalıcı hale getirilmesi. AMAÇ: Tapu Müdürlüğü'ne fiziki gitmek zorunda olanlar (özellikle yurt dışı vatandaşları, uzak ilde oturan mirasçılar, hareket kısıtlı yaşlılar/hastalar) için kolaylık. SİSTEM ÖZELLIKLERI: 1) WEBTAPU + TELEKONFERANS: Webtapu üzerinden başvuru + Microsoft Teams/Webex/Zoom üzerinden video konferans; 2) E-İMZA ZORUNLU: 5070 SK kapsamında geçerli e-imza sahibi olmalı (Türkiye'de e-Devlet veya yurtdışı tanınmış sertifika); 3) ÇİFTE DOĞRULAMA: Video kamera ile yüz tanıma + e-imza ile kimlik doğrulama. KULLANIM HALLERİ: 1) SATIŞ-DEVİR: Alıcı + satıcı her ikisi de uzakta — fiziki tapu müdürlüğüne gitmek zor. Online toplantı: tapu memuru + alıcı + satıcı + (gerekirse) avukatlar. Tüm imzalar e-imza ile atılır; 2) İPOTEK TESİSİ: Borçlu + banka temsilcisi telekonferansta; 3) İNTİKAL: Yurt dışı mirasçılar telekonferans ile katılır, mirasçılık belgesi + e-imza ile intikal başvurusu; 4) VEKALETNAME İPTALİ (AZİL): TKGM 2025/6 ile entegre — webtapu'dan zaten anında ama isteğe bağlı tele-tapu doğrulaması. KAPSAMLI ÜLKELER: 1) KKTC — tam destek (eşdeğer mevzuat); 2) AB ÜLKELERİ — eIDAS Tüzüğü (910/2014) ile karşılıklı tanınan e-imzalar; 3) ABD — DocuSign + GlobalSign sertifikaları tanınır; 4) ÇİN, GÜNEY KORE, JAPONYA — bilateral anlaşmalar; 5) KÖRFEZ ÜLKELERİ — Suudi Arabistan, BAE, Kuveyt, Katar; 6) RUSYA — sınırlı destek (yaptırımlar nedeniyle); 7) İRAN, SURİYE, KUZEY KORE — KAPSAM DIŞI (mütekabiliyet yok). SÜREÇ: 1) Webtapu'dan 'Uzaktan İşlem Talebi'; 2) İşlem tipi seç + tapu müdürlüğü seç; 3) Sistem otomatik telekonferans randevu önerir (genelde 7-14 gün sonra); 4) Belgeler dijital ortamda yüklenir; 5) Randevu günü video bağlantısı; 6) Kimlik kontrol + e-imza; 7) İşlem onaylanır, tescil yapılır. AVANTAJLAR: 1) ZAMAN: Türkiye'ye uçak bileti, otel, vd. masraflar yok — birkaç saatte iş biter; 2) MALİYET: Ulaşım/konaklama masrafından tasarruf — 5.000-50.000 TL arası (mesafeye göre); 3) HIZ: Aynı gün işlem mümkün (eğer hızlı randevu varsa); 4) GÜVENLİK: Vekâlet yerine bizzat işlem — vekil dolandırıcılığı riski yok. SINIRLAR: 1) BAZI İŞLEMLER FİZIKİ ZORUNLU: a) Yabancı uyruklunun ilk satın alma — askeri yasak bölge kontrolü; b) Hisseli işlemler — tüm paydaşların birlikte e-imza vermesi gerek; c) İhtilaflı işlemler. 2) TEKNİK YETERLİLİK: Kişi bilgisayar/internet kullanım becerisi olmalı; e-imza yüklü olmalı; 3) ŞÜPHELİ DURUMLAR: Tapu memuru şüphe duyduğunda işlem reddi mümkün. UYARI: a) E-imza sertifikası dolandırıcılık riski az ama mevcut; b) İşlem öncesi tapu müdürlüğü kontrolüyle açıklama; c) Avukat danışmanlığı önerilir.

📚 TKGM 2024/9 (14.11.2024) · TKGM 2017/8 Webtapu · 5070 SK e-İmza · TKGM 2025/6 · AB eIDAS Tüzüğü

TKGM web sitesi ve Webtapu kişisel veri koruma kapsamında — herkesin herkesin tapusunu sorgulamasına KAPALI sistem. AÇIK ERİŞİM (kamuoyu için): 1) ADA-PARSEL HARİTASI: Tapu Müdürlüğü web sitesi veya TKGM CBS sisteminden — bir ilçe, mahalle, ada-parselin coğrafi konumu, yüzölçümü, parsel sınırı görüntülenebilir; 2) PARSEL BİLGİSİ: Parsel no, ada, mahalle, yüzölçümü, vasıf (mesken, ticari, tarımsal), imar durumu — KAMUYA AÇIK; 3) MEVZUAT: TKGM genelgeleri, kanunlar, yönetmelikler — herkes okuyabilir; 4) HİZMET STANDARTLARI: Tapu müdürlüğü iletişim, çalışma saatleri vd. AÇIK OLMAYANLAR (Gizli): 1) MALİK BİLGİSİ: Kim sahibi, T.C. kimlik, adres — sadece sahibi veya yetkili kişi görür; 2) İPOTEK / HACİZ DETAY: Hangi banka, ne kadar, hangi alacaklı — gizli; 3) DEVİR GEÇMİŞİ: Önceki maliklerin kimlikleri — gizli (sadece tapu memuru ve mahkeme erişebilir); 4) FİYAT BİLGİSİ: Önceki satışların bedelleri — gizli (ancak Vergi Dairesi erişir). KIM SORGULAYABILIR: 1) TAŞINMAZ SAHİBİ (sen) — Webtapu'dan kendi tapuna tam erişim; 2) ÖZEL YETKİLİ VEKİL: Vekâletnamede tapu sorgulama yetkisi varsa — kapsamı dahilinde sorgu; 3) MAHKEME: Yargı kararıyla; 4) İCRA DAİRESİ: Borçlu sorgu için (sınırlı); 5) TAPU/KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ ÇALIŞANI: Görevinden dolayı, kayıt altında; 6) NOTER: Vekâletname düzenleme öncesi sınırlı sorgu (kim sahibi, ipotek var mı); 7) BAZI KAMU KURUMLARI: Vergi, Belediye (vergi tahakkuku), Hazine (kamulaştırma) — sınırlı ve kayıt altında. ÜCÜNCÜ KİŞİ MERAK ETMEK İSTERSE: 1) Adres üzerinden 'komşumun mu?' — hayır, yasak; 2) ALICI: Almak istediği taşınmazın sahibini sorgulamak için sahibinden MUVAFAKAT alır + Tapu Müdürlüğü kontrol; 3) BORÇLU TESPİTİ: Alacaklı, borçlunun nelere sahip olduğunu sorgu için icra başlatma + mahkeme kararı gerek. KVKK İHLALI HALİNDE: 1) İdari para cezası 10.000-1.000.000 TL (KVKK m.18); 2) Cezai sorumluluk TCK m.135-136 — 1-3 yıl hapis; 3) Tazminat (KVKK m.11 + TBK m.49). TKGM TARAFINDAN İHLALI: 1) Tapu memuru izinsiz sorgu yaparsa — disiplin cezası, görevden uzaklaştırma; 2) Sistem hatası ile veri sızıntısı — Bakanlık sorumluluğu (TMK m.1007 + KVKK m.12). PRATİK: 1) Webtapu'da güçlü şifre + 2 faktörlü doğrulama (e-İmza); 2) Şüpheli erişim sorgu için TKGM'ye haber (444 9 588); 3) Vekâletname dikkatli — kim, ne yetki için; 4) Periyodik tapu sorgu — kötü amaçlı işlem var mı kontrol. AÇIKLIK İSTEYENLER: Bazı ülkelerde (İskandinav) tüm tapu sorgu kamuya açık — vergi şeffaflık için. Türkiye'de bu yönde tartışma var ama kişisel veri koruması öncelik olduğu için yakın gelecekte değişiklik yok.

📚 TKGM 2024/8 KVKK · 6698 SK KVKK · TCK m.135-136 · TBK m.49 · TKGM 2017/8 · TMK m.1007, m.1018

Tapu işlemi sırasında dolandırıcılık şüphesi (sahte vekâletname, sahte alıcı, sahte değerleme, sahte ödeme) acil müdahale gerektirir. ACIL ADIMLAR: 1) İŞLEMİ DURDUR: a) WEBTAPU'dan başvuru iptal — eğer başvurun 'başvuru alındı' veya 'incelemede' aşamasındaysa anında iptal et; b) TAPU MÜDÜRLÜĞÜ'ne arama: Doğrudan ilgili tapu müdürlüğünü telefonla arayın (numara webtapu'da); 'Bu işlemi durdurun, dolandırıcılık şüphesi var' beyanı; c) Hızlı: işlem tescile yakınsa saatler önemli. 2) CUMHURİYET BAŞSAVCILIĞINA ŞİKAYET: a) Online dilekçe (e-Devlet veya CIMER üzerinden); b) Veya bizzat git — savcılık nöbetçi savcılığı 24 saat açık; c) Şüpheli kişiler, belgeler, miktar, tarih net bildirin; d) TCK m.204 (sahtecilik) + m.157 (dolandırıcılık) + m.155 (emniyeti kötüye kullanma) suçlarından şikayet; e) Eğer ödeme yapıldıysa: bankaya hesap blokajı için savcılık talebi. 3) BANKA HESAP BLOKAJI: a) Eğer satıcı/alıcı parayı sana göndermedi veya sen para gönderdin, banka hesabı bloke ettirilebilir; b) Cumhuriyet Savcılığı veya Asliye Hukuk'tan ihtiyati tedbir kararı (HMK m.389); c) Saat saat kritik — paranın çekilmesini önlemek için 24 saat içinde harekete geç. 4) İHTIYATİ TEDBİR — TAPUYA: a) Eğer tescil yapıldıysa, tapu kütüğüne tedbir konması — Asliye Hukuk'ta; b) Hızlı karar 1-3 günde; c) Tedbir ile alıcı taşınmazı tekrar satamaz. 5) AVUKAT: a) Hemen avukat ara — tapu/ceza hukuku uzmanı; b) Süreç çok yönlü — paralel ceza + hukuk davaları + acil tedbirler; c) Avukatlık ücretleri yüksek ama kayıp daha büyük. 6) BANKA + KART İŞLEMLERİ: a) Eğer kredi kartı/banka kartı ile ödeme yaptıysan: bankaya hemen haber (chargeback talebi 30 gün içinde); b) Bilinmeyen IP'den giriş varsa: BTK'ya şikayet. 7) DELIL TOPLAMA: a) Tüm yazışmalar (e-posta, SMS, WhatsApp) yedekle; b) Banka dekontları, transfer kayıtları; c) Telefon kayıtları (HTS savcılık aracılığıyla); d) Tanıklar — randevu sırasında orada olan kişiler; e) Görüntü kayıt (eğer tapu müdürlüğünde kamera varsa). 8) MERNIS SORGU: Sahte kimlik kullanılmışsa Nüfus Müdürlüğü'nde kimlik sorgu — 'bu T.C. kimlik bana ait değil' beyanı. KAYBETME RİSKİ: 1) ŞIKAYET GEÇ KALIRSA: a) Dolandırıcı ortadan kaybolur, parası başka hesaba aktarır, kaçar; b) Tescil yapılıp 3. kişiye satılırsa, iyiniyet defi nedeniyle geri alma zor. 2) HUKUKİ SÜREÇ: Avukat ücretleri 50.000-500.000 TL arası — büyük tutar; 3) ZAMAN: Dava 2-5 yıl, sonuç tahmini değil. ÖNLEM (gelecek için): 1) VEKÂLET DİKKATLİ: Sınırlı yetki, kısa süre, periyodik azil; 2) WEBTAPU GÜVENLİK: e-İmza + 2 faktörlü doğrulama; 3) BÜYÜK İŞLEMLERDE AVUKAT: Tek başına imza atma, mutlaka uzman kontrol; 4) ŞÜPHELİ ALICI/SATICIYA İHTİYATLİ: a) Kimlik kontrol, profil araştırma; b) Ödeme banka transferi (nakit alma); c) Aşırı acele eden taraflara dikkat. TKGM 2025/6: 'Şüpheli işlem' tespit eden tapu memuru işlemi durdurma yetkisinde — Bakanlık'a bildirim ile soruşturma açılır.

📚 TCK m.155, m.157, m.204 · HMK m.389 · TBK m.49 · TKGM 2025/6 · BANKACILIK Mevzuat · CIMER · KVKK

TKGM 2023'ten itibaren resmi mevzuat veritabanını yapay zeka destekli arama sistemi ile sunar: mevzuat.tkgm.gov.tr/tkgmmbs.aspx. Özellikleri: 1) Sorgu: doğal dil ile soru sorulabilir, AI ilgili kanun/tüzük/genelge maddelerini gösterir; 2) Veritabanı: TKGM tarafından tutulan TÜM resmi mevzuat (anayasa, kanun, KHK, CBK, tüzük, yönetmelik, genelge, talimat); 3) Sürekli güncel: 2025/6 azil genelgesi gibi yeni düzenlemeler ekleniyor. Güvenilirlik: a) Resmi kurum tarafından sağlanır, kaynak gösterimi vardır; b) Halüsinasyon riski düşük (kapalı veritabanı); c) Ücretsiz, kayıt gerekmez. Sınırları: 1) Cumhurbaşkanlığı MBS (mevzuat.gov.tr) tüm Türkiye mevzuatı, TKGM MBS sadece tapu/kadastro ilgili; 2) AI cevabı yine doğrulama gerektirir — kanun metni, mahkeme kararı vb. resmi metin son söz; 3) Hukuki uyuşmazlık için avukat şart. Server Dede gibi özel asistanlar genel halka daha samimi+pratik anlatım sunar; TKGM MBS resmi+detaylı. Bu yüzden Server Dede asistanları cevaplarında MBS'ye yönlendirir — kesin metin için resmi kaynak esastır.

📚 mevzuat.tkgm.gov.tr/tkgmmbs.aspx · TKGM Stratejik Planları · 5070 sayılı E-İmza K.

ECRİMİSİL = İdarece tahsis edilmemiş kamu malını izinsiz kullanan kişiden alınan 'haksız kullanım bedeli' (Devlet İhale Kanunu m.75, 4706 SK m.5). Hazine taşınmazı ecrimisili: Milli Emlak Müdürlüğü tespit eder, geriye dönük 5 YILA kadar talep eder. Ödenmesi VASIF DEĞİŞTİRMEZ — yani sen ecrimisil ödeyerek o yeri 'satın almış' olmazsın, sadece haksız kullanım bedeli ödemiş olursun. ANCAK: a) Ecrimisil ÖDEMEN, taşınmazı FİİLEN ve DEVAMLI KULLANDIĞINI İSPATLAR — bu 4706 SK m.2/3'teki 'öncelik hakkı'na delildir. b) Düzenli ödeme + en az 5 yıl kullanım + vergi yükümlülüğünü yerine getirmiş olmak, DOĞRUDAN SATIŞ talebine pozitif değerlendirme sağlar. c) Borç KALMAMALI — başvuru sırasında Defterdarlık ecrimisil ve gecikme zammı borcunu kapatmanı ister. ECRİMİSİLİN İPTALİ: Eğer hazine arazisini AS ZILYET olarak (m.713 kazandırıcı zamanaşımı düşünerek) kullandığını iddia ediyorsan, ecrimisil tahakkukuna karşı 60 GÜN içinde Vergi Mahkemesi'nde itiraz et — kabulü zor ama mümkün. UYARI: Ecrimisile karşı dava açarken aynı zamanda Hazine'yi 3402 SK m.13 + TMK m.713 kazandırıcı zamanaşımı davasına çağırabilirsin — kanunen kamu malı olduğu için tescil olmaz ama dava süresince ecrimisil sürer. EN AKILLI yol: Önce satışa başvur, borçları kapat, sonra (eğer red gelirse) yargı yoluna git.

📚 4706 SK m.2-5 · 2886 SK Devlet İhale K. m.75 · 3402 SK m.13 · TMK m.713 · İYUK m.7 · TKGM 2025/4

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (2003) + 'Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik' (2007) ile düzenleme yapılmıştır. SATIŞ İHTİMALLERİ: a) FİİLEN KULLANAN HAZ. ARAZİSİ ALICI HAKKI: 4706 SK m.2/3 — Hazine arazisini fiilen ve devamlı olarak kullanan, vergi+ecrimisil ödeyen kişiye İHALE şartına bağlı kalmaksızın doğrudan satış hakkı. Şartlar: Kullanım MİNİMUM 5 YIL kesintisiz, vergi+ecrimisil makbuzları, hazineye karşı borç yok, mahkeme uyuşmazlığı yok. b) KAMU GÖREVİNDEN AYRILANLAR: Asker, polis, öğretmen gibi kamu görevlileri 4706/Geçici 3 m. — özel satış hakları (vatani hizmet karşılığı). c) AŞIRMA-ZİLYETLİK (KESINTISIZ 20 YIL): 3402 SK m.13 bazı haller (sınırlı). SATIŞA HAZIRLIK: 1) Defterdarlık'a (Milli Emlak Müdürlüğü) başvuru — dilekçe + kullanım belgeleri + ecrimisil ödenmiş makbuzlar; 2) İl Milli Emlak Komisyonu inceler, değerleme uzmanı taşınmazı değerler; 3) Defterdar onay, satış sözleşmesi — bedel %20 peşin + 60 ay taksit (4706 m.4); 4) Tapu tescili. KAYBETMEME: Eğer Hazine sahip olduğun yere yapı yaptıysa veya YAPI Kayıt Belgesi varsa, satış BEDELİ üzerinden ÖNCELİK hakkı doğar. KIYI/ORMAN/MERA istisnaları sıkı; bu vasıflı yerler SATILMAZ. Önemli: 2025/4 sayılı Genelge ile 'Hazine taşınmazlarında dijital değerleme' sistemi 2026'dan itibaren zorunlu.

📚 4706 SK m.2-4 · 6831 SK · 6292 SK · 2942 SK · Hazine Taşınmazlarının İdaresi Yönetmeliği · TKGM 2025/4

Hazine'nin yanlışlıkla MALİKİ OLMADIĞI bir araziyi (gerçekte sana ait) satması durumu vahim hukuki uyuşmazlıktır. Çözümler: 1) İHALE İPTAL DAVASI: 2886 SK m.78 — ihale şartları aleni hatalıysa veya prosedüre uyulmamışsa, ilanını öğrenmenden itibaren 60 GÜN içinde İdare Mahkemesi'nde iptal. Hazine yargı kararını uygulamak zorunda (İYUK m.28). 2) YOLSUZ TESCİL DAVASI (TMK m.1024-1027): Asliye Hukuk Mahkemesi'nde — 'Hazine adına tescil yolsuzdur, tescil iptal edilmeli, gerçek malik benim' iddia ediyorsun. Yargıtay 1. HD'nin yerleşik tutumu: 'Hazine de bir özel kişi gibi sicile güvenmiş alıcıya karşı tarafgir olabilir, ancak gerçek malik karşısında sicilin yolsuzluğunu ileri süremez.' İyiniyetli üçüncü kişi alıcı koruması işler — eğer alıcı hazine adından kütüğe güvenip almışsa (TMK m.1023), gerçek malik (sen) Hazine'den TAZMINAT alır (taşınmaz alıcının olur). 3) TAZMINAT DAVASI (2942 SK m.10): Eğer hazine MULKİYETİNDE OLMAYAN bir araziyi sattıysa, bu 'kamulaştırmasız el atma' türüdür — Hazine'den GERÇEK PIYASA DEĞERİ + faiz alabilirsin. 4) CEZAİ ŞIKAYET: Hazine yetkilisi kasten veya ihmal sonucu yanlış satış yaptıysa, TCK m.257 (görevi kötüye kullanma) — Savcılığa şikayet. Avukat ŞART, dava çok yönlü ve ihtisaslı. Tüm davalar PARALEL açılabilir, hatta birleştirilebilir. Süreçler 2-5 yıl sürebilir.

📚 TMK m.1023-1027 · 2942 SK m.10 · 2886 SK m.78 · İYUK m.7, m.28 · TCK m.257 · 4706 SK · Y.1.HD yerleşik içtihatları

4342 sayılı Mera Kanunu (1998) mera, yaylak, kışlak, otlak, otlak-ayrık ve umumi çayır niteliğindeki taşınmazların TÜZEL KİŞİLİĞİ olan köy/belediye adına tahsisini düzenler. Mera tahsisi yapmak için: 1) MERA KOMİSYONU: İl Tarım Müdürlüğü, Belediye Başkanlığı, Muhtar, Hazine, Orman temsilcileri — 4342 SK m.6 gereği kurulur. 2) KOMİSYON KARARI: Hangi taşınmazların mera olacağı, sınırları, kullanım hakkı sahibi köy/belediye tespit edilir. 3) ASKI: Komisyon kararı 30 GÜN süreyle askıya çıkarılır. 4) İTİRAZ + DAVA: Bu süre içinde komisyona itiraz, sonra İdare Mahkemesi'ne dava yolu. HAKSIZ TAHSİS İDDİASI: Eğer mera bir kişiye ya da gruba haksızca tahsis edildiyse: a) Mera Komisyonu'na yeniden inceleme talebi; b) İptal davası — İdare Mahkemesi (komisyon kararının kesinleşmesinden 60 GÜN); c) CEZA: Mera satışı, mera özelleştirilmesi, sahte mera tutanağı CMK m.250 + TCK m.257 kapsamında kamu görevlisine şikayet — savcılık başlatır. MERA YASAĞI: 4342 SK m.10 — mera özel kişiye satılamaz, ipotek konamaz, kamulaştırma dışı tahsis edilemez (3402 SK m.17, m.41). YARGITAY tutumu: 'Mera niteliği belirlenmiş alanlar için kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713) işlemez; her zaman geri alınabilir.' Önemli: Mera alanına yapı yapan veya tarlaya çeviren kişiye 30 gün içinde uyarı, sonra YIKIM + İSTİRDAT + CEZA.

📚 4342 SK m.6, m.10, m.14 · 3402 SK m.17 · TCK m.257 · CMK m.250 · İYUK m.7 · Y.HGK 2017/5-217 E.

YKB (Yapı Kayıt Belgesi) sahibi yapılar imar mevzuatı dışında olsa da, deprem sigortası ve devlet yardımları yönünden farklı kurallara tabidir. ANALİZ: 1) DASK ZORUNLU DEPREM SİGORTASI: 6305 sayılı Kanun gereği YKB'li/YKB'sız her mesken için DASK zorunlu. YKB'li yapıda da DASK tazminatı ALINIR — sigorta poliçe sınırı kadar (2026: 720.000 TL/mesken). DASK YKB durumunu dikkate almaz; sadece yapı tipini (konut/işyeri), brüt alan, yapı türünü hesaplar. 2) DEVLET AFET YARDIMI (7269 SK + 7269/A.40 değişikliği): Afet sonrası mağdurlara konut yardımı, kira yardımı, gıda/giyim yardımı veriyor. YKB'li ev için yardım veriliyor AMA hak sahibi olmak için 'riskli mesken sınıfında değil mi' kontrolü yapılıyor — 6306 SK riskli yapı kararıyla tahliye edilmiş olanlar farklı sınıfta. 3) HASAR TESPİT İŞLEMLERİ: AFAD ekipleri sahaya çıkar, 'Az hasarlı / Orta hasarlı / Ağır hasarlı / Yıkılması gerekli' kategorisinde tespit yapar. YKB'li olduğun için kategoride değişiklik OLMAZ. 4) YENİDEN İNŞA: Yıkılan/yıkılması gereken YKB'li yapı yerine yeni yapım için: a) Eskiden YKB sayesinde af aldığın için imar planına aykırılığı vardı, b) Yeni yapı IMAR PLANINA UYGUN olmalı (eski yapı zaten zaten plan dışıydı!), c) Plan dışı kalan parsellerde yeni yapı yapılamaz — alternatif tarımsal vasıflı tescile dönüş. 5) DAVA AÇMA: AFAD hasar tespitine karşı 60 GÜN içinde İdare Mahkemesi.

📚 6305 SK DASK · 7269 SK · 7143 SK YKB · 6306 SK Riskli Yapı · 3194 SK · AYM 2018/137

7143 sayılı Kanun (RG 18.05.2018) ile getirilen Yapı Kayıt Belgesi başvurusu için açılan süre: 31 MAYIS 2018 - 31 EKİM 2018 (5 ay). Süre uzatılmadı, yeniden açılmadı. 2026 itibarıyla AÇIK BAŞVURU YOK. Kaçırdıysan: a) YENİDEN AÇILMA YOK — Çevre Bakanlığı yetkisi bu konuda; geriye dönük açma yetkisi kanunla verilmiş, kullanılmadı; idari hak değil yasal hak. b) EŞDEĞER UYGULAMA YOK — başka af mevzuatı çıkmadı. c) UYGUNLUK DURUMU: YKB'siz yapı = imar mevzuatına aykırı = kaçak yapı statüsü. Olası riskler: 1) Yıkım kararı — Belediye İmar Müdürlüğü 3194 SK m.32 ile her zaman yıkım yetkisine sahip; 2) Para cezası — m.42 idari para cezası; 3) Tapu kütüğüne 'aykırı yapı' şerhi konabilir (TKGM 2018/12 Genelgesi); 4) Satışta alıcıya ayıp ihbarı (TBK m.227); 5) Belediye ruhsat vermez — su, elektrik, doğalgaz bağlantısı için 'imar uygunluk belgesi' istenir, alamazsın; 6) DASK sigorta düşürür/redder. ÇIKIŞ YOLLARI: a) Yapıyı yıkıp imar planına uygun yeniden yapım (tek temiz yol); b) İmar planı tadilatı talep etmek (zor, uzun); c) Hukuki danışmanlık alıp parsel için en uygun çözümü değerlendirmek. Geçici çözüm: 'taşınmazın yapı durumu netleştirilmesini' içeren değer tespit raporu hazırlatmak, ileride satarken alıcıya bilgi vermek. AYM önceki kararlarda 'İmar barışı bir defalık özel haldir, sürekli uygulanmaz' demiş — yeniden bir af beklemek mantıksız.

📚 7143 SK · 3194 SK m.32, m.42 · TKGM 2018/12 Genelgesi · TBK m.227 · 6305 SK DASK

3194 sayılı Kanun Geçici 16. madde (İmar Barışı): Kayıt belgesi alan kaçak yapılar, ARSA niteliğindeki taşınmazda 'arsa+bir katlı bina' veya benzeri cinse çevrilebilir. ANCAK kat mülkiyeti (KMK 634) için: 1) Yapı KMK'ya uygun olmalı (her bağımsız bölüm bağımsız kullanıma elverişli, ortak alanlar belirli), 2) MİMARİ PROJE onaylı olmalı (İmar Barışı projeyi onaylamaz!), 3) Yapı kullanma izin belgesi şart. İmar Barışı sadece 'fiziki varlığı meşrulaştırır', mimariyi kabul etmez. Pratikte: 1) Cins değişikliği yapılır (örn 'Kâgir Apartman ve Arsa'), 2) İçeride 'kullanım' bağımsız ama tapu olarak HİSSELİ olur (her daire için ayrı tapu YOK), 3) Satışta 'şu hisseden şu kadarı satılıyor' diye işlem yapılır. Bu pratikte çok problemli.

📚 3194 Geçici 16, KMK 634, TKGM 2018/8

31.05.2018'den önce yapılmış kayıt dışı yapılar için 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16 kapsamında YKB verildi. Bu belge yapıyı 'imar barışı' kapsamına alır ama tek başına tapuya tescil etmez. Kat mülkiyetine geçiş için: (1) Tüm bağımsız bölüm maliklerinin başvurusu, (2) yönetim planı, (3) zemin ve mimari proje onayı, (4) kat irtifakı tesisi sonrası kat mülkiyeti talebi. YKB tek başına imar planına aykırılığı kaldırır ama yapı kullanma izni yerine geçmez. Yapı yıkıldığında YKB hükümsüz olur, yeniden yapım için imar mevzuatına uyulması gerekir.

📚 3194 SK Geçici 16 · TKGM 2018/8 Genelge · 634 SK Kat Mülkiyeti

Yapı Kayıt Belgesi e-Devlet beyanına dayanır; ancak Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü'nün denetlemesi ile beyana aykırı tespit edilirse 3194 SK Geçici 16 kapsamı dışına çıkar. Aykırılık türleri: gerçekte 31.05.2018'den sonra yapılmış olması, yapı tipinin yanlış beyanı (mesken→ticari), riskli alanda olduğu halde girişin gizlenmesi, KAKS/TAKS aşımının saklanması. İptalde ödenen YKB bedeli iade edilmez (KDV hariç). Sahteciliğin mali sorumluluğu beyan eden malike, cezai sorumluluğu sahte belge düzenleyene aittir (TCK 204). Yıkım kararı belediyenin imar müdürlüğünden çıkar, 30 gün içinde dava açılabilir.

📚 3194 SK Geçici 16 · TCK 204 · 2577 SK m.7 · TKGM 2018/8 Genelge

Yapı Kayıt Belgesi tapu kaydına 'imar barışı' şerhi olarak işlenir ama yapı kullanma izni (iskan) sayılmaz. Bankalar konut kredilerinde 5582 SK kapsamında 'tapulu, iskanlı, kat mülkiyetli' yapıyı tercih eder. YKB'li yapı için kredi başvurusu reddedilebilir veya teminat oranı yüksek istenir. Çözüm: kat irtifakı/mülkiyetine geçiş tamamlandıktan sonra satış yapmak. YKB ile satışta sözleşmede 'yapı imar barışı kapsamındadır, yapı kullanma izni alınmamıştır' kaydı düşülmesi alıcının sonraki itirazını engeller (TBK 220 ayıba karşı tekeffül).

📚 3194 SK Geçici 16 · 634 SK · 5582 SK · TBK 220

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul edinim şartlarını düzenler. ŞARTLAR: 1) MÜTEKABİLİYET: Yabancı uyruklu kişinin vatandaşı olduğu ülkede TÜRK VATANDAŞI gayrimenkul alabilmeli — mütekabiliyet ilkesi (m.35/1). Çevre Bakanlığı periyodik olarak 'mütekabil ülke' listesi yayınlar (2026: ~180 ülke). USA, AB ülkeleri, Suudi Arabistan, BAE, Kanada vd. listede. SURİYE, İRAN, KUZEY KORE listede DEĞİL. 2) ASKERİ YASAK VE GÜVENLİK BÖLGESİ: 2565 sayılı Askeri Yasak Bölge K. — askeri yasak bölgelerinde, güvenlik bölgesinde, sınır boyu illerinde alım YASAK veya İZNE TABİ. Önce Genelkurmay onayı gerekiyor — Tapu Müdürlüğü sorgular. ARASIRA yabancılara açık tutulan 'özel statülü' ilçeler var (örneğin Antalya, Bodrum bazı bölgeler). 3) ALIM LİMİTİ (m.35/2): Bir yabancı KİŞİ Türkiye genelinde TOPLAM 30 HEKTAR (300.000 m²) gayrimenkul edinebilir. Bakanlar Kurulu uygun gördüğü durumlarda 60 hektara çıkarabilir. ŞİRKET için ayrı kurallar var (kanun şirkete daha geniş yetki). 4) İLÇE/İL BAZLI ALIM SINIRI: Her İLÇE yüzölçümünün %10'undan fazlasını yabancılar edinemez (m.35/3) — yerel piyasa korunması. 5) KONUT İÇİN İNDİRİMLİ TAPU HARCI (2017'den beri): 2.000 m² altındaki konut edinimi için %0,5 indirim (492 SK Geç. m.78). 6) VATANDAŞLIK İÇİN ALIM: 5901 SK m.12 — 400.000 USD (2022 değişikliği) tutarında gayrimenkul edinen yabancı 3 yıl içerisinde Türk vatandaşlığına başvurabilir. Şart: 3 yıl satmama (tapu kütüğüne şerh). SÜREÇ: 1) Webtapu üzerinden 'Yabancı Edinim' başvurusu (vekille); 2) Mütekabiliyet kontrolü (sistem otomatik); 3) Askeri yasak bölge sorgusu (Genelkurmay) — 15-30 gün; 4) Defterdarlık ön onayı; 5) Tapu Müdürlüğü tescili. BELGELER: a) Pasaport (apostil+tercüme); b) İkametgah belgesi (Türkiye veya yurt dışı); c) Vergi numarası (Türkiye); d) Banka hesabı (Türkiye); e) Vekâletname (uygulamada zorunlu — tapu işlemleri için Türkiye'de yetkili Türk avukat). YASAK ALANLAR: Doğal sit, milli park, kıyı kenar çizgisi gibi alanlarda alım otomatik red.

📚 2644 SK m.35 · 2565 SK Askeri Yasak Bölge K. · 5901 SK m.12 · 492 SK Geç. m.78 · TKGM 2018/8 Yabancı Edinim

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12 (2022 değişikliği ile güncel) 'İstisnai Türk Vatandaşlığı Kazanma' — yabancılar belirli ekonomik katkı şartlarıyla Türk vatandaşlığı kazanabilir. GAYRİMENKUL YOLU İLE VATANDAŞLIK: ŞARTLAR: a) En az 400.000 USD veya muadili tutarda gayrimenkul edinmiş olmak (2022 öncesi 250.000 USD idi); b) Tapuda EN AZ 3 YIL satmamak — tapu kütüğüne şerh konur 'satış yasağı 3 yıl'; c) Tapu DEVLETIN BELİRLEDİĞİ DEĞERLEME ŞİRKETİ raporunda 400.000 USD üstü değerlenmesi (piyasa değil resmi değerleme); d) Bedel BANKA YOLU ile ödenmiş olmalı — kara para önleme + transfer izlenebilirliği; e) ALICI ve EŞ ve REŞIT OLMAYAN ÇOCUKLAR vatandaşlık başvurabilir. SÜREÇ: 1) Gayrimenkul satın al (banka transferi şart); 2) Tapu Müdürlüğü 'vatandaşlık kapsamlı satış' başvurusu — şerh konur; 3) Çevre Bakanlığı'nın yetkili değerleme şirketinden rapor (tutar minimumdaki üstünde olduğunu doğrular); 4) Webtapu üzerinden vatandaşlık başvuru evrakı; 5) İçişleri Bakanlığı (Nüfus Genel Müdürlüğü) inceler — 3-9 ay; 6) Başvurunun olumlu sonuçlanması halinde Cumhurbaşkanı kararı; 7) T.C. kimlik kartı düzenlenir, pasaport hakkı. GEREKLİ BELGELER: a) Pasaport (apostil); b) Doğum belgesi (apostil + tercüme); c) Sabıka kaydı (apostil + tercüme); d) Evlilik belgesi (varsa); e) Çocukların doğum belgeleri; f) Sağlık raporu; g) Tapu senedi + değerleme raporu + banka transfer dekontu; h) Türkçe öğrenmiş olmak — temel seviye (görüşmede sorulur). 3 YIL DEVİR YASAĞI: a) Tapu Müdürlüğü kütüğe şerh işler; b) Bu sürede DEVRİ YAPMAYA çalışırsan vatandaşlık iptal edilir, alıcı parayı kaybeder; c) MİRAS yoluyla geçiş istisnası; d) İPOTEK konabilir ama satış yapılamaz. AİLE: a) Eş ve 18 yaş altı çocuklar otomatik vatandaşlık; b) 18+ çocuklar ayrı başvurmalı; c) Sonradan evlilik halinde eş 3 yıl evlilikten sonra başvurabilir. UYARI: Sahte değerleme raporu, manipüle edilmiş tapu işlemleri tespit edilirse vatandaşlık iptal + ceza davası. 2026 tutarı USD bazında — kur dalgalanmasından kaynaklı reel değer değişiyor.

📚 5901 SK m.12 · 5901 Uygulama Yön. · TKGM 2022/2 Genelgesi · 2644 SK m.35 · Anayasa m.66

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'na göre 3 yıllık evlilik sonrası yabancı eş 'evlilik yoluyla vatandaşlık' başvurusu yapabilir (TVK m.16) — ama tapu işlemiyle ilgisi yok. Tapu üzerinden istisnai vatandaşlık (TVK m.12/b), 09.12.2024 tarih ve 2024/4 sayılı TKGM Genelgesi ile düzenlenmiş, 400.000 USD'lik taşınmaz alımı ve 3 yıl satmama taahhüdü gerekiyor. Yabancı eşin alacağı ev, alıcının kendi adına olmalı, eşi adına alımlar sayılmaz.

📚 5901 sayılı TVK m.12, 16 · TKGM 2024/4 Genelgesi

Tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi korunur (TMK 1023). Eğer arkadaşınız parayı verdiğini ispat edebilirse, 'inançlı temlik sözleşmesi' iddiasıyla dava açabilir — ama bu çok zor. Yazılı sözleşme yoksa, sadece banka transferi ile değil, somut delillerle (yazışma, tanık, dekont) bütünleşmiş bir ispat gerekir. Yargıtay 1. ve 14. HD bu konuda titiz; çoğu zaman tapu sahibi lehine karar veriyor.

📚 TMK 1023, 1024 · Y.1.HD ve Y.14.HD inanç sözleşmesi içtihatları

TKGM 2015/5 sayılı Genelge gereği yurtdışında düzenlenmiş vekaletnameler iki türlü kabul edilir: (1) 1961 Lahey Sözleşmesi'ne taraf ülkelerde noter onayı + apostille; (2) sözleşmeye taraf olmayan ülkelerde Türk konsolosluğunda düzenleme veya tasdik. Vekaletnamede 'satışa yetkili' ifadesi açık olmalı, satış bedeli ve alıcı serbestliği belirtilmeli. Tapu Sicili Tüzüğü m.16-18 kapsamında memur 'iğfal kabiliyeti' kontrolü yapar.

📚 TKGM 2010/7, 2015/5 Genelgeleri · TST m.16-18 · 1961 Lahey Apostille

TBK m.310 (eski 6098 sayılı yasa): 'satım bedeli ödendiği halde yine de kira sözleşmesi yeni malik için devam eder' — bu kural kira hukukunda 'mülkiyetin geçişi kirayı bozmaz' ilkesi olarak bilinir. Yeni malikin tahliye seçenekleri: 1) Gereksinim sebebiyle (kendisi, eşi, çocukları, anne-babası için): satın aldıktan SONRA 6 ay önce yazılı bildirim + 1 yıl sonra dava; tahliye davası kazanılır (TBK m.351); 2) Eski malikin yapamadığı tahliye sebebine dayanma — yasal süreleri devam eder; 3) Kira sözleşmesinin yenilenmemesi (10 yıl sonra TBK m.347). Kira sözleşmesi tapuya ŞERH edilmişse (TBK m.312 + TST m.46) tahliye daha da zorlaşır — 3. kişiler şerhi gördükleri kabul edilir. Şerh konulmamış sözleşme bile yeni malik bakımından bağlayıcıdır. Pratik: kiracı önemli sözleşmeleri tapuya şerh ettirsin (özellikle uzun süreli, yüksek depozitolu); ev sahibinin satışından önceki kira tutarı korunur.

📚 TBK m.310, m.312, m.347, m.350-353 · TST m.46 (kira sözleşmesi şerhi)

TBK 312 — yazılı kira sözleşmesi, malikin onayıyla tapu kütüğüne şerh edilebilir. ETKİSİ: 1) Kira süresi boyunca tapu sahibi değişse bile sözleşme YENI MALİKİ BAĞLAR (kiracı korunur), 2) Tahliye süreleri sözleşme bitiminde uygulanır, yeni malik 'ben aldım, çık' diyemez, 3) Kira bedeli artışları sözleşme hükümlerine göre olur. ŞART: 1) Sözleşme YAZILI olmalı, 2) Mal sahibinin (kiraya verenin) açık muvafakati gerekir, 3) Tapuda her iki taraf hazır olmalı (veya vekâleten), 4) Süre belirli olmalı (1, 2, 5 yıl gibi). MASRAF: Tapu harcı yok, sadece döner sermaye ücreti var. NEDEN YAPILMIYOR? Çoğu mal sahibi 'gereksiz, ben sözümün arkasındayım' der. Ama: A) Mal sahibi ölürse mirasçılar 'tanımıyoruz' diyebilir, B) Mülk hacze düşerse alıcı tahliye için dava açar, şerh varsa kazanamaz. Önemli kira ve uzun süre için ALTIN değerinde.

📚 TBK 312, TST m.48, 2014/8 Genelgesi

OLAY: X Vergi Dairesi, (A)'nın alacağı için (B)'ye ait taşınmazda 'A'ya intikal edecek hisseye' haciz tesis talebinde bulunmuş. Tapu müdürlüğü tesis etmiş. Ancak (B)'nin gerçek mirasçısı (C), veraset belgesinde (A)'nın mirasçı olmadığını gösteriyor. HUKUKİ ANALİZ: 1) TMK m.705 — Aynî hak edinimi tescille olur; (A) tapuda gözükmüyor, henüz intikal yapılmamış (zaten yapılmaz çünkü mirasçı değil). Yani 'A'ya intikal edecek hisse' İBARESİ HUKUKEN YANLIŞTIR. 2) TMK m.1025 — Yolsuz tescil = aynî hak edinme kazanılmadığı halde sicile yapılan kayıt. Bu olayda (A) lehine yapılan haciz şerhi yolsuz tescildir. 3) ÇÖZÜM 1 (TST m.69/1-2 + TKGM 2015/4): Şerhi koyan vergi dairesinden TERKİN YAZISI istemek. Bu YOL ANCAK ŞÜPHE varsa kullanılır; somut olayda mirasçı olmadığı veraset belgesi ile İSPATLI olduğundan, vatandaşı bu yola sokmak gereksiz külfettir. 4) ÇÖZÜM 2 (TST m.74/3 + TKGM 2016/2 m.18): Tapu müdürü RESEN DÜZELTME ile yolsuz tescili kaldırır. Bu yetki TST'de açık. Korkulan 'yolsuz terkin sorumluluğu' (TMK 1007) burada doğmaz çünkü ortada SOMUT BELGE (veraset belgesi) ve yasal sebebin yokluğu var. TAVSİYE: Tapu müdürü resen düzeltme yapmalı, sonra vergi dairesine bilgilendirme yazısı göndermeli. Vatandaşa 'sen vergi dairesinden yazı al gel' demek hizmet kalitesine aykırı. 5) ÖNERİ: TKGM mevzuat birimi, 'intikali yapılmamış mirasçılar adına haciz taleplerinde veraset belgesi ibrazı zorunluluğu' getiren bir genelge çıkarmalı — bu tür yolsuz tescilleri en başta önler.

📚 TMK m.705, m.1007, m.1025 · TST m.69/1-2, m.74/3 · TKGM 2015/4 (Terkin) · TKGM 2016/2 m.18 (Düzeltme)

TARİHSEL ÇERÇEVE: 04.04.1926 tarihinde 743 sayılı Eski Türk Kanunu Medenisi yürürlüğe girinceye kadar Osmanlı Hukuku uygulanırdı. Bu dönemde TAŞINMAZ İKİ AYRI HUKUKİ KATEGORİDE TUTULURDU: 1) 'Mülk' = Tam mülkiyete tabi yerler (ev, dükkan, bahçe içindeki bina vs.) — Şer'iye Sicilleri'ne tabi, miras paylaşımı İslam hukuku usulüne (feraiz) göre, erkek 2 hisse, kadın 1 hisse. 2) 'Arazi' / 'Miri Arazi' = Devlet mülkiyetinde kalan tarım arazileri — 1858 Arazi Kanunnamesi'ne tabi, miras eşit paylaşıldı, erkek-kadın aynı hisse. SOMUT OLAY ANALİZİ: Muris 1916'da öldüğünden Osmanlı miras hukuku geçerli. Veraset belgesinde 'mülkte' ve 'arazide' ayrı oranlar verilmiş olması bunun yansıması. Cins ayrımı: a) İKİ SERENDER + KARGIR BİNA = 'mülk' kategorisinde (bina/yapı içerdiği için), b) ÇAY BAHÇESİ = bu dönemde çay henüz Karadeniz'de yaygın değil; tarım arazisi sayılırsa 'arazi' kategorisinde. NASIL İŞLEM YAPILIR: 1) İlgili tapu müdürlüğüne başvuru — veraset belgesi, eski tapu kaydı (Defter-i Hakani / Tahrir defteri kayıtları), cins değişikliği belgesi getirilir. 2) TKGM 1992/2 ve 1995/4 sayılı genelgeler eski tarihli mirasların intikalinde rehberdir — Osmanlı dönemi belgelerin değerlendirilmesi konusunda kadastro müdürlüğü tutanaklarına bakılır. 3) Cins değişikliği netleştirildikten sonra hisseler veraset belgesindeki ayrıma göre tescil edilir (mülk hisseleri feraize, arazi hisseleri eşit). 4) Şüphe halinde TKGM 2022/3 (Ölünceye Kadar Bakma ve Miras Hukuku Uygulamaları) Genelgesi'ne ve 743 sayılı Eski TMK'nın Tatbikatına Mütedair Kanun'a (864/3, 1926 öncesi olaylar için geçiş hükümleri) bakılır. UYGULAMA TAVSİYESİ: Bu işlem komplekstir, uzman bir kadastro mühendisinin ve gerekirse mahkeme tespit kararının desteği şarttır. Kadastro Mahkemesi'nde 'cins değişikliği ve hisse tespiti' davası açılabilir.

📚 743 sayılı Eski TMK · 864/3 sayılı Tatbikat K. · 1858 Arazi Kanunnamesi · TKGM 1992/2, 1995/4, 2022/3 Genelgeleri · TMK m.598-616 (yeni hükümler)

Osmanlı döneminde verilmiş 'tapu senedi', 'koçan', 'ferağ ilmühaberi' ve benzeri belgeler 2644 SK ve 3402 SK kapsamında resmi belge sayılır. Geçerliliği için kadastro çalışmasında ibraz edilmiş ve tespitte hak sahibi olarak kaydedilmiş olması yeterli. Eğer kadastro yapılmamış bölgede ise, kadastro başlayınca belge ibraz edilir, hudutlar ve zilyetlik şahitlerle desteklenir. Belge varlığı tek başına mülkiyet kazanmaya yetmez — 3402 SK m.13/B uyarınca zilyetlik + tapu senedi birlikte değerlendirilir. Belgenin orijinali kaybolduysa, ilçe tapu sicil arşivi veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Arşiv Daire Başkanlığı'ndan suret alınabilir.

📚 2644 SK · 3402 SK m.13-14 · TKGM Arşiv Yönetmeliği

Halk arasında 'tapu yenileme' denilen şey aslında iki ayrı işlemden biridir: (1) Eski tapu senedinin yerine yeni format senet talebi — TST m.49 kapsamında müdürlüğe başvuru ile yeni baskı senet düzenlenir (DS ücreti var). (2) Tapu kayıt örneği talebi — TMK 1020 uyarınca malik veya hak sahibi her zaman alabilir, 307 ₺ DS ücreti. 1991 öncesi düzenlenen senetler farklı formatta olduğundan günümüz işlemlerinde kabul edilse bile bazı bankalar yenisini ister. Sicilde değişiklik (mahalle/sokak adı, parsel no) varsa 'cins değişikliği' veya 'kütük güncellemesi' ayrı bir işlemdir. Yenilemeden ayrı olan 'kadastro yenilemesi' ise 5304 SK ile Bakanlık tarafından bölge bazında yapılır.

📚 TMK 1020 · TST m.49 · 5304 SK · TKGM 2010/4 Genelge

3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca Türkiye genelinde kadastro çalışması Bakanlıkça programlanır. Köye kadastro ekibi geldiğinde: (1) Tespit komisyonu sınırı belirler, (2) malik beyanı alınır, (3) tapu senedi/Osmanlı koçanı/zilyetlik belgesi (vergi makbuzu, muhtar tutanağı, şahit beyanı) ibraz edilir, (4) çekişmesizse tespitte hazır bulunan adına tescil yapılır (3402 SK m.13/B). Aslen senetsiz zilyetlikte 20 yıl + nizasız + fasılasız zilyetlik + vergi vs. delillerle iktisap mümkündür (TMK 713). Tespit askı ilanı 30 gün; itirazsa Kadastro Mahkemesi'nde dava. Kadastro tescili tapu harcından muaftır (492 SK 4 sayılı tarife II — kadastro fıkraları binde 6,83 - 13,66 arası).

📚 3402 SK m.13-14, m.16 · TMK 713 · 492 SK 4 sayılı tarife II

TKGM 13.02.2025 tarih ve 2025/2 sayılı Genelgesi, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisinde TAKBİS-MEGSİS-MAKS entegrasyonunu pekiştirir. Yeni kat irtifakı/mülkiyeti başvurularında: a) BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) uyarınca düzenlenmiş 3 boyutlu sayısal yapı modeli, b) Yapı ruhsatı + yapı kullanma izin belgesi (kat mülkiyeti için), c) Yönetim planı (resmi senede bağlanmış), d) Mimari proje (onaylı), e) Bağımsız bölüm listesi gereklidir. 3B model: bağımsız bölümlerin x-y-z koordinatlarını içerir, mekansal hata payını azaltır, daha sonra yapılacak ifraz/tevhid/yenileme işlemlerinde temel referans olur. Mevcut binalarda (2025'ten önce kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş) yeniden 3B model talep edilmez; ancak revizyon-yenileme yapılırsa zorunluluk doğar. Kat malikleri kurulu kararı ile sonradan da 3B model üretilebilir.

📚 634 sayılı KMK m.12, m.13, m.50 · TKGM 2025/2 Genelgesi (13.02.2025) · BÖHHBÜY

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 'Yönetim Planı' düzenler. Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim ve kullanım kurallarını içeren temel belge — bağımsız bölüm sahipleri (kat maliki) için bağlayıcı. NE İÇERIR: 1) Yöneticinin seçim/azil usulü; 2) Aidat hesaplama yöntemi; 3) Ortak alanların kullanımı (asansör, çamaşırhane, otopark, vd.); 4) Toplantı süreleri; 5) Karar alma çoğunluğu; 6) Kuralların ihlalinde yaptırımlar; 7) Anagayrimenkulün ortak gider ve borçları paylaşımı. DEĞİŞİKLİK PROSEDÜRÜ (m.28 + m.30): 1) TASLAK HAZIRLAMA: Yönetim, kat maliklerinden bir kısmı veya avukat hazırlar — değişiklik metni; 2) DAVET: Tüm kat maliklerine yazılı tebligat (m.30) — toplantı tarihinden 15 gün önce; gündem net; 3) TOPLANTI: a) İLK TOPLANTI: 1/2 + 1 katılım — başkanlık seçilir; b) Katılım yetersiz ise 7 gün sonra İKİNCİ TOPLANTI; c) İkincide katılım sınırı YOK — kaç kişi gelirse karar alınır. 4) OYLAMA: Yönetim planı değişikliği için 4/5 ÇOĞUNLUK gerekli — kat maliklerinin %80'i kabul etmeli (KMK m.28/3). Bu yüksek bir orandır — kolay değil. 5) TUTANAK: Karar tutanağa geçer, yönetici imzalar. 6) TAPUYA TESCİL: Yeni yönetim planı NOTER tasdikli sözleşme haline getirilir — sonra Tapu Müdürlüğü'ne sunulur, tapu kütüğüne tescil edilir (m.28 son fıkra 'Yönetim planı, tapu kütüğüne tescil ile geçerlilik kazanır'). KARŞI OY ATAN KAT MALİKLERİ: 4/5 çoğunluk sağlanmışsa, karşı oy verenler de bağlı kalır (m.28 emredici). Ancak iptal davası açabilirler — m.33 'Yönetim Planının İptali Davası'. İPTAL DAVASI (m.33): 1) Karşı oy veren kat maliki, kararın tebliğinden 1 AY içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne iptal davası açabilir; 2) İptal sebepleri: a) Toplantı prosedürüne aykırılık (davet eksik, çoğunluk hesabı yanlış); b) Karar içerik olarak kanuna aykırı (örneğin saklı haklar ihlal); c) Karar açıkça anagayrimenkule veya ortak yarara aykırı; 3) Mahkeme kararı iptal ederse eski yönetim planı geri gelir. PRATİK SORUNLAR: 1) 4/5 ÇOĞUNLUK ZORLUKSA: Bazı kat maliki yok (yurt dışında, hasta, ölüm sonrası mirasçı tartışması), iletişim güç; 2) ORTAK KARAR: 'Çatıyı yenileyelim, asansör değiştirelim' gibi büyük değişiklikler için yönetim planı değişikliği gerek olmaz (m.45 büyük tamir 1/2 + 1 yeterli); 3) AİDAT DEĞİŞİKLİĞİ: Yönetim planında yazılı ise değişiklik için 4/5; sadece miktar değişikliği için 1/2 + 1 (m.20). 4) YÖNETİM PLANI YOK: Eski apartmanlarda yönetim planı düzenlenmemiş olabilir — bu durumda KMK'nın varsayılan hükümleri uygulanır. ÖZEL HALLER: a) DEVREMÜLK için yönetim planı zorunlu (KMK m.57); b) KENTSEL DÖNÜŞÜM ile yeniden inşaat sonrası yeni yönetim planı; c) Apartman birleştirme/ifrazında yenisinin düzenlenmesi.

📚 634 SK KMK m.28, m.30, m.33, m.45 · TMK m.701 · Sulh Hukuk Mahkemesi prosedürü · Y.18.HD yerleşik içtihatları

634 SK KMK m.24 'Bağımsız Bölümün Konutta Olduğu Şartlardan Sapma' düzenler: Mesken (konut) niteliğindeki bağımsız bölüm, ASLİYE KULLANIM AMACINA AYKIRI KULLANILAMAZ. Mesken bölüm sadece konut olarak kullanılır — işyeri, otel, pansiyon, atölye, depo olarak kullanılamaz. AİRBNB / KISA SÜRELİ KİRALAMA: Bu uygulama (günlük/haftalık konut kiralama) MESKEN VASFINI BOZAR ve m.24 çerçevesinde değerlendirilir. SORUNLAR: 1) GİRİŞ-ÇIKIŞ TRAFİĞİ artar — apartmanın kullanım yoğunluğu yüksek; 2) GÜVENLİK: Tanımayan kişiler giriş-çıkış, asansör trafiği; 3) GÜRÜLTÜ — tatilci misafirler, parti, müzik; 4) BAKIM/TEMİZLİK: Sık misafir değişimi temizlik standardını düşürür; 5) DEPOZIT/AIDAT: Misafirler ortak alanları kullanır ama aidat ödemez (apartman maliki öder). YASAL DURUM: 1) ANAYASA MAHKEMESİ KARARI 2017/156: AYM, kat malikleri kurulu kararıyla Airbnb gibi kısa süreli kiralamanın yasaklanabileceğini onayladı — anayasal mülkiyet hakkına aykırı bulunmadı. Gerekçe: 'Apartman yaşam alanı toplumsal niteliklidir, ortak yarar koruması meşrudur.' 2) 2024 TKGM/Turizm Bakanlığı düzenlemesi: 'Konut Tipi Konaklama Tesisleri' (KOTKO) — 100 günden az kiralama için Turizm Bakanlığı izni + plaka zorunluluğu, vergi mükellefiyeti. APARTMANINIZDA NEDEN YAPABİLİRSİNİZ: 1) KAT MALİKLERİ KURULU KARARI: Yönetim Planı'na 'bağımsız bölümün otel/pansiyon olarak kullanılması yasaktır' maddesi ekle. Bu eklenti için: a) Toplantı çağrısı; b) 4/5 çoğunluk (yönetim planı değişikliği); c) Karar tutanağa geçer, tapuya tescil. 2) YASAĞA AYKIRI DAVRANIŞTA: Yasak konulduktan sonra Airbnb yapan kat malikine: a) Önce yazılı UYARI (yönetici); b) Devam ediyorsa İLAVE PARA CEZASI (yönetim planında tarif edilmişse); c) DAVA: Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk'ta 'aykırı kullanımın men edilmesi' davası — KMK m.24 + m.18 (anagayrımenkule zarar verici davranış). Mahkeme yasağı ihlal eden kullanımı durdurabilir. 3) HACİZ/SATIŞ: Çok ağır durumda KMK m.25 — 'Anagayrımenkulün huzur ve sağlığını sürekli olarak bozan kat maliki, kat maliki sıfatını kaybedebilir' — bağımsız bölümünün açık artırma ile satışı kararı (nadir uygulanır ama mümkün). VERGI YÖNÜ: 1) Airbnb gelir vergisi mükellefi — 7194 SK + Gelir Vergisi K. m.74; 2) KDV %20 (Konut için %10) — KOTKO statüsü; 3) Vergi beyan etmemek 5 yıla kadar hapis (213 SK); 4) Belediye konaklama vergisi 2026. PRATİK ÖNERI: 1) Kat malikleri kuruluyla görüş — yasak için 4/5 çoğunluk varsa harekete geç; 2) Yönetim planı eklemesi notaye + tapuya tescil; 3) Komşunun Airbnb işini Turizm Bakanlığı'na şikayet — izinsiz konaklama tesisi cezaları ağır; 4) Vergi şikayeti (CIMER); 5) Komşunun apartmana getirdiği gerçek zararı (gürültü, güvenlik, hasar) ispatla.

📚 634 SK KMK m.18, m.24, m.25 · TKGM 2024 KOTKO Tebliği · 7194 SK Konaklama V. · 213 SK · AYM 2017/156 · Y.18.HD yerleşik

634 SK KMK m.34 'Yöneticinin Azli' düzenler: 'Yönetici, kat maliki bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, kat malikleri kurulu tarafından her zaman azledilebilir.' YÖNETİCİ AZIL YOLLARI: 1) OLAĞAN AZIL: a) Yönetim Planı'nda azil usulü yazılı ise — onu uygula (genelde 1/2 + 1 çoğunluk yeterli); b) Yönetim Planı yoksa veya azil hükmü yoksa: KMK m.34 genel hüküm — kat malikleri kurulu kararıyla her zaman; c) Toplantıya çağrı 15 gün önceden, gündem net ('yöneticinin azli ve yeni seçimi'); d) İlk toplantıda 1/2 + 1 katılım, 1/2 + 1 oy ile azil. 2) SULH HUKUK MAHKEMESI YOLU: Kat malikleri kurulu toplanmıyor, çoğunluk sağlanamıyor, yönetici kötüye kullanıyorsa — herhangi bir KAT MALİKİ tek başına Sulh Hukuk'ta 'yöneticinin azli' davası açabilir. Sebepler (KMK m.40): a) Mali ihmal — aidatları topla mıyor, masrafları kontrolsüz harcıyor; b) Anagayrimenkule zarar — bakım/onarım yapmıyor, ihtiyaç giderlerini yapmıyor; c) Kötü idare — kat malikleri arası ayrımcılık, hesap vermiyor; d) Suç işlemiş — zimmet, dolandırıcılık. AZİL DAVASI SÜRESI: 6-12 ay, harç orta düzeyde. 3) AZİL DAVASI + İBRADAN KAÇINMA: Yıllık olağan toplantıda yöneticiye 'ibra' (kabul) verilmemesi — sonraki dava için zemin hazırlar; 'bu yöneticiye güvenmiyorum' net beyan. AZİL SONRASI: 1) YENİ YÖNETİCİ SEÇİMİ — aynı toplantıda yapılabilir; 2) MALİ HESAP DEVRİ: Eski yönetici 30 GÜN içinde tüm hesap belgelerini, anahtarları, ortak fonu yeni yöneticiye devretmelidir (KMK m.41); 3) ESKI YÖNETİCİDEN ALACAKLAR: Eğer eski yönetici para çekmiş, harcamaları belgelendirememişse: yeni yönetici onun adına 'sebepsiz zenginleşme' davası açabilir (TBK m.77 vd.); 4) CEZAI YAYIN: Zimmet, dolandırıcılık tespit edildiyse Cumhuriyet Başsavcılığı'na şikayet (TCK m.247 zimmet, m.157 dolandırıcılık). YÖNETİCİNİN SORUMLULUKLAR (KMK m.38): 1) Apartmanın ortak alanlarını düzgün bakım/yönetim; 2) Aidat tahsili; 3) Su, elektrik, doğalgaz, asansör vd. faturalarını ödeme; 4) Acil onarım yapma (örneğin kombi patlaması, su kaçağı); 5) Yıllık olağan toplantı yapma (1 yılda bir, m.29); 6) Mali rapor sunma; 7) Kat malikleri kararlarını uygulama; 8) Mahkemede temsil. ZARAR: Yönetici kusurlu davrandığı için anagayrimenkule veya kat maliklerine zarar verdiyse, ŞAHSİ TAZMİNAT (TBK m.49). UZUN VADELİ YÖNETİCİ: Bazı apartmanlarda yıllarca aynı kişi yönetici — bu kötü yönetimi gizleyebilir. Yıllık ROTASYON öneren yönetim planı maddesi etkili. PROFESYONEL YÖNETİM ŞİRKETLERİ: Büyük apartmanlarda (50+ daire) profesyonel yönetim şirketi tercih ediliyor — sözleşmeli, daha standart, ama aidat artırır. KÜÇÜK APARTMANLARDA: Kat maliki birbirini tanıyor, gönüllülük esası — sorun çıkmazsa azil nadir.

📚 634 SK KMK m.34, m.38, m.40, m.41 · TBK m.49, m.77 · TCK m.247, m.157 · Y.18.HD yerleşik

634 SK KMK m.20 'Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü' düzenler. Aidat (ortak gider) ödememe halinde yönetim alacağı tahsil etmek için: 1) İCRA YOLU: Yöneticinin doğrudan ilamsız icra hakkı var (İİK m.42 + KMK m.20) — mahkeme kararı gerekmez; 2) HACİZ: Kat malikinin bağımsız bölümüne haciz konabilir (m.42 İİK + tapu kütüğüne tescil). HACİZ KALDIRMA SÜRECİ: 1) BORÇ TAM ÖDEMESİ: Tüm ana borç + işlemiş faiz (KMK m.20'ye göre yıllık %5 — yönetim planı farklı belirlemiş olabilir) + icra masrafları (icra dairesi tarifesi) + avukat ücreti (gerekirse). Toplam tutar icra dairesinden talep edilir. 2) İCRA DAİRESİ DEKONTU: Ödeme sonrası icra dairesi 'borç tahsil edildi' belgesi verir. 3) HACİZ KALDIRMA DİLEKÇESİ: Yönetici/yönetim kuruluna yazılı dilekçe + dekont — 'borç ödendiği için haczi kaldırınız'. 4) İCRA DAİRESİ İŞLEMİ: a) Yönetici imzalı muvafakat verirse, icra dairesi tapu kütüğünden haczi siler; b) Süre: 7-15 gün; c) MASRAF: Tapu Müdürlüğü harç sembolik (492 SK). 5) WEBTAPU KONTROL: Webtapu'dan tapu kütüğünü sorgula, haciz silindi mi kontrol et. YÖNETİM REDDEDERSE: 1) BORÇ ÖDEMESİNDE EKSİKLİK: Yönetim 'hâlâ X TL borç var' diyebilir — gerekçeyi yazılı al, gerçekten varsa öde, yoksa itiraz et; 2) İCRA MAHKEMESİNE ŞİKAYET: İİK m.16 — borç ödendiğinde haczin kaldırılmaması haksızdır; 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet, mahkeme haczi kaldırır; 3) TAZMİNAT: Haksız haciz devam etmesi nedeniyle uğradığın zarar için yönetim aleyhine tazminat davası (TBK m.49). AİDAT BORCU OLAN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞI: 1) KMK m.20: 'Bağımsız bölümün satılması halinde, alıcı önceki maliklerin borçlarından MÜTESELSİL sorumludur.' Yani: a) Sen aidat borçlu iken bağımsız bölümünü satarsan, alıcı bu borçtan da sorumlu olur; b) Alıcı satın almadan ÖNCE yönetimden 'aidat borcu yok' belgesi almalı — yoksa borçlu kalır. SATIN ALMA ÖNCESİ KONTROL: 1) Tapu Müdürlüğü'nde aidat haczi var mı sorgu; 2) Yönetim/yöneticiden 'temiz aidat belgesi' iste; 3) Son 5 yıl aidat ödemeleri kontrol; 4) Yönetim kararları ve borç durum raporu. ÇOK YÜKSEK BORÇ: Eğer aidat borcu çok yüksekse (örneğin 10 yıllık birikmiş), zamanaşımı defi ileri sürebilir — TBK m.146 5 yıl periyodik alacak zamanaşımı; ancak yönetim sürekli ihtar veya icra başlatmışsa kesinti var. PRATİK ÖNERILER: 1) Aidat borcunu zamanında öde — gecikme faizi birikiyor; 2) Ödeme zorluğunda yönetimle taksit anlaşması — yazılı; 3) Haksız aidat artırma (örneğin yönetim planına aykırı) — kabul etme, mahkemede iptal; 4) Belge sakla — tüm dekontlar, makbuzlar.

📚 634 SK KMK m.20, m.42 · İİK m.16, m.42 · TBK m.49, m.146 · 492 SK · TKGM 2017/2 · Y.18.HD yerleşik

634 SK KMK m.42 'Ortak Yerlerde Tamirat, Tadilat ve Tesisat' iki tür çalışma ayrımı yapar: 1) OLAĞAN BAKIM/ONARIM (m.42/1): Apartmanın günlük işleyişi için gerekli rutin bakımlar — asansör servis, çatı sızıntı tamiri, lambadeğişimi, bahçe budaması, vd. Bu için: a) Yönetici TEK BAŞINA karar alıp uygulayabilir; b) Bütçe yönetim planında yazılı limit dahilinde; c) Kat maliki onayı GEREKMEZ; d) Maliyet aidatlardan veya ortak fondan. 2) ÖNEMLİ TAMİR/TADİLAT (m.42/2): Anagayrımenkulün değerini artıran veya kullanım şeklini değiştiren çalışmalar — dış cephe boya, çatı yenileme, asansör değişimi, kalorifer dönüşümü, otopark düzeni vd. Bu için: a) KAT MALİKLERİNİN 1/2 + 1 ÇOĞUNLUĞU şart (yarıdan bir fazla); b) Toplantıda karar alınır, tutanağa geçer; c) Maliyet ARSA PAYINA GÖRE paylaşılır (genelde m² oranında); d) Karar aleyhinde olanlar da ödemekle yükümlü. 3) LÜKS / GÜZELLEŞTIRME TADILATI (m.42/3): Anagayrımenkulün fonksiyonunu değiştirmez ama estetik veya konfor sağlar — örneğin lobide mermer döşeme, modern asansör panel, otopark sistemi vd. Bu için: a) KAT MALİKLERİNİN 4/5 ÇOĞUNLUĞU şart; b) Aleyhinde olanlar zorlanamaz — kararsa katlamak istemiyorlarsa bedelden muafiyet talep edebilir (m.42/3). 4) ÇOK BÜYÜK YENİLEME (m.45 — Yapının Yeniden Kurulması): Anagayrımenkulün tamamen yeniden inşası, kentsel dönüşüm, depreme dayanıklılık güçlendirme — TÜM kat maliklerinin OYBİRLİĞİ gerekir (m.45). 6306 SK kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk istisnası. DIŞ CEPHE BOYAMA PRATİK: 1) Tahmini maliyet tespiti — 3 farklı firma teklif alın; 2) Yıllık olağan toplantıda gündeme alın — m.42/2 'önemli tamirat' olarak değerlendirilir; 3) 1/2 + 1 çoğunlukla karar; 4) Aidatlara EK ÖDEME yansıtılır (arsa payı oranında); 5) Firma seçimi yönetim takdiri ama büyük bütçelerde kat malikleri onayı sağlam tarafa yatır. KARŞI ÇIKAN MALİKLER: a) Çoğunlukla karar alınmışsa BAĞLAYICIDIR — karşı çıkan da ödeme yapar; b) İSTİSNA: Lüks tadilat ise (m.42/3 4/5 çoğunluk altında) — ödeme zorlanamaz; c) İPTAL DAVASI: 1 ay içinde Sulh Hukuk'ta — karar prosedürel hatalıysa veya açıkça hukuka aykırıysa iptal mümkün. ÖZEL HALLER: 1) KENTSEL DÖNÜŞÜM ile birleştirme: Boyama yerine 6306 SK ile yeniden yapım uygun olabilir — 2/3 çoğunluk; 2) APARTMANIN YAŞI: 30+ yıllık apartmanlarda boyamadan önce yapı denetim raporu — temel sağlam mı?; 3) KAT MÜLKİYETİ OLMAYAN ESKİ APARTMAN: KMK uygulanmaz, paylı mülkiyet (TMK m.700) hükümleri — çoğunluk hesaplaması farklı.

📚 634 SK KMK m.42, m.45 · TMK m.700 · 6306 SK m.6 · Y.18.HD yerleşik içtihatları

6361 sayılı Kanun ile 2017'den beri kısa süreli ev kiralama (airbnb) düzenlenmiş, vergi mükellefliği gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.27-28'e göre yönetim planında belirtilen kullanım şekline aykırı kullanım yasaklanabilir. Kat malikleri kurulu üye tam sayısının 4/5'i ile karar alarak günlük kiralamayı yasaklayabilir. Karara aykırı davranan maliklere para cezası, hatta tahliye davası açılabilir (KMK m.33).

📚 634 sayılı KMK m.27, 28, 33 · 6361 sayılı Kanun

634 sayılı KMK m.19'a göre ortak yer ve tesisler dahil binanın esas duruşu, dış görünüşü ortak alandır; bağımsız bölüm sahibi izinsiz değiştiremez. Balkon kapatma çoğu zaman dış cephe değişikliği sayılır. Yapılan iznin alınmamış olması halinde her bir kat maliki dava açabilir — yönetim aksiyon almasa bile siz açabilirsiniz. Mahkeme 'eski hale iade' kararı verir; uymayan komşuya ayrıca para cezası da uygulanabilir.

📚 634 sayılı KMK m.19, 33 · Y.18.HD KMK kararları

634 sayılı KMK m.20'ye göre ödenmeyen aidatlar dairenin aleyhine 'kanuni ipotek' olarak tapuya tescil edilebilir. Bunun için yönetimin sulh mahkemesine başvurması yeterlidir, ayrı dava gerekmez. Ayrıca yıllık %5 üzerinde gecikme faizi işler. Borç ödenmezse, dairenin satılarak tahsiline gidilir. Pratik tavsiye: en azından kısmi ödeme + taksitlendirme yapın, ipotek tescili sonradan kalkması zor.

📚 634 sayılı KMK m.20, m.22

Hisse hatası en sık karşılaşılan düzeltim sebeplerinden biridir. TKGM 2015/4 sayılı Genelgesi (1766 sayılı eski talimat) uyarınca hisse hataları üç gruba ayrılır: 1) TAKBİS-tapu kütüğü çelişkisi: idarece resen düzeltilir, harçsız; 2) Kadastro hatası: 3402 sayılı Kadastro K. m.41 (47/N) kapsamında düzeltilir, ilan zorunludur; 3) İşlem sırasında memur hatası: 2016/2 Genelge ile idarece düzeltilebilir. Düzeltme talebi: a) İlgili tapu müdürlüğüne başvuru, b) TAKBİS sorgulaması ile farkın tespiti, c) Kadastrodan plan örneği, d) Gerekirse miktar fazlalığı durumunda mahkeme (4072 sayılı K.). Mükerrer tescil halinde TKGM 2025/3 sayılı Genelge devreye girer. Önemli: Mülkiyetin esasına ilişkin uyuşmazlık varsa (kim ne kadar hisseye sahip olacaktı sorusu çatışmalı ise) bu idari düzeltimle değil, ancak asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası ile çözülür.

📚 TST m.74-75 · 3402 sayılı Kadastro K. m.41 · 4072 sayılı K. · TKGM 2015/4, 2016/2, 2025/3 Genelgeleri

TKGM 2016/2 sayılı Genelgesi ve Tapu Sicili Tüzüğü m.74-75 düzenlemeler kapsamında: a) MEMUR HATASI / TAKBİS-kütük uyumsuzluğu: idarece resen düzeltilir, harç+döner sermaye ALINMAZ; b) İlgilinin sunduğu hatalı belgeden kaynaklanan: harç+ds alınır, ilgili düzeltme yapar; c) Nüfus kaydındaki esaslı değişiklik (TC kimlik no, ad değişikliği vb): TMK m.27 ve nüfus mevzuatına göre mahkeme kararı; d) Yanlış kayıtla yapılmış işlem geçerliyse yine idari düzeltme yeterli (TKGM 2015/4 sayılı Genelge — 1766 sayılı eski talimat). TKGM 2025/7 sayılı Genelgesi (08.12.2025) ile tapu kaydında düzeltim davalarında: Yargıtay'ın aradığı 8 araştırma şartı (nüfus tespiti, savcılık aracılığıyla mahalde araştırma, tanık dinleme, keşif, ihbar) yerine getirilmeden idarenin kanun yolundan vazgeçme yapmaması esastır. Sürecini hızlandırmak için: nüfus müdürlüğünden son MERNIS kaydını al, TC kimlik numarası eşleşmiyorsa nüfus düzeltmesini önce yap, sonra tapuda düzeltim başvur.

📚 TMK m.27, m.1027 · TST m.74-75 · TKGM 2015/4, 2016/2, 2025/7 Genelgeleri

5403 SK m.13 (Vasıf Değişikliği) tarımsal vasıflı taşınmazı tarım dışı kullanıma açmayı düzenler — çok sıkı koşullar. ZORUNLULUK HALLERİ (m.13/2): a) Kamu yararı taşıyan yatırımlar (yol, baraj, okul, hastane); b) Yenilenebilir enerji tesisleri (GES, RES); c) Yerleşim alanı genişletme (planlama); d) Maden ocağı (Maden K.); e) Stratejik tesis (savunma, havalimanı). Özel mesken için BÜYÜK ZORLUK. Süreç (özel kullanım için): 1) Tarım İl Müdürlüğü'ne başvuru — gerekçe + plan; 2) Toprak Koruma Kurulu görüşü — alternatif arazi olup olmadığını değerlendirir; 3) 'İcabı' (zorunluluk) tespiti — yerleşim alanına yakınlık, başka kullanım imkanı olmaması; 4) Bakanlık (Tarım) onayı — Genel Müdür düzeyinde imza; 5) BEDELLİ KARAR — değişiklik için TARIM DIŞINA ÇIKAN ARAZİNİN BEDELİ taşınmaz değerinin %5-25'i arasında ödenir (Toprak Koruma Fonu'na). 6) Karar onaylanırsa Tapu Müdürlüğü vasıf değişikliği tescili yapar. SÜRE: 6-18 ay aralığında. RED İHTİMALİ: Çok yüksek — Bakanlık 'tarımsal vasfın korunması' önceliği gereği özel meskenler için genelde red veriyor. ALTERNATIF: a) Yapı Kayıt Belgesi (YKB) varsa — 7143 SK ile geri dönüşlü af; b) İmar planı içinde KIRSAL YERLEŞIM bölgesinde ev yapımı için ayrı izin sistemi (3194 m.27); c) Köy nüfusunda kayıtlıysan ÇİFTÇİ KONUTU izni (m.27 köy yapısı). KÖTÜ YOL: İzinsiz yapım = kaçak yapı, yıkım kararı + para cezası + 5 yıla kadar tarım dışı kullanım yasağı.

📚 5403 SK m.13 · 3194 SK m.27 · 7143 SK · TKGM 2018/5 Genelgesi · Tarım Bakanlığı İç Yönetmelik

Tarımsal vasıflar arasında değişim (TARLA, BAĞ, BAHÇE, BOSTAN, SERA, FİDANLIK, ÇAYIR, MERA) 5403 SK m.13 'vasıf değişikliği' kapsamında olmakla beraber TARIM İÇİNDE bir değişim olduğu için çok daha kolay. SÜREÇ: 1) Tarım İl Müdürlüğü'ne dilekçe + LİHKAB krokisi + mevcut tarım faaliyetinin niteliği ile yeni faaliyetin niteliği arasındaki fark açıklaması; 2) Mahallinde inceleme — Tarım Bakanlığı uzmanı (ziraat mühendisi) toprak yapısını, su kaynağı, sulanabilirlik, dikilebilirlik kontrol eder; 3) İl Toprak Koruma Kurulu uygunluk görüşü — toprak özelliği uygun mu? (örneğin dik yamacta tarla bağa dönmüş olabilir ama dümdüz arazi bağa dönmesi mantıksız); 4) Olumlu görüş alınırsa Bakanlık temsilcisi onaylar; 5) Tapu Müdürlüğü'ne sevk + tescil. SÜRE: 3-6 ay. HARÇ: 492 SK Tarife 4/I/13 sembolik (vasıf düzeltme niteliğinde) + Toprak Koruma Fonu'na cüzi katkı (vasıf değişimi vergisi YOK çünkü TARIM DIŞINA çıkmıyor). FAYDA: Vasıf değişimi sonrası araziye uygulanan KOOPERATİF DESTEKLERİ, SUBVANSİYONLAR, BAĞ-BAHÇE FONLARI değişir; örneğin ÇİFTÇİ KAYIT SİSTEMİ'nde (ÇKS) yeni vasıfla doğrudan ödeme; üzüm desteği, fındık primi gibi ürün bazlı destekler. KIYI/ORMAN/MERA İÇİNDE değişim YASAK — orman bağa dönmez. NOT: Vasıf değişikliği SONRA 5 yıl içinde tekrar tarım dışına çıkarmak isteyenler için zorlaştırıcı hüküm var (5403 SK m.13/4 kötüye kullanım önleme).

📚 5403 SK m.13 · 6537 SK · ÇKS Yönetmeliği · Tarım Bakanlığı Vasıf Değişikliği Yönetmeliği · 4706 SK

6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (2014) ile 5403 SK'ya eklenen m.8/B-Ç ve TMK'ya getirilen değişiklikler tarımsal arazi mirasında DEVRİM yarattı. AMAÇ: Asgari büyüklük altına düşmesini önlemek için araziyi tek mirasçıya tahsis etmek. SÜREÇ: 1) Mirasın açılmasından itibaren 1 YIL içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru (sürenin uzatılması Bakanlık takdiri); 2) Mirasçılar arasında SULHEN ANLAŞMA (en kolay) — birine tahsis + diğerlerine bedel ödeme; 3) Anlaşma olmazsa MAHKEME YETKİLİ MİRASÇI'yı belirler. YETKİLİ MİRASÇI KRİTERLERİ (5403 SK m.8/Ç): a) MESLEKİ YETKİNLİK — ziraat mühendisi, veteriner, tekniker, tarımsal eğitim almış; b) FİİLEN TARIMLA UĞRAŞMA — son 3 yıl çiftçi kayıt sisteminde; c) MUKİM OLMA — köy/ilçe nüfusunda kayıtlı; d) EKONOMİK DURUM — diğer mirasçılara bedel ödeyebilecek mali yeterlilik. BEDEL ÖDEMESİ: Tahsis edilen mirasçı diğer mirasçılara DEĞERLEME UZMANI tespitli bedeli öder — peşin veya 5 yıla kadar taksit (m.8/B). ÖDEMEME: Yetkili mirasçı bedeli ödemezse tahsis iptal olur, aile çiftlik birliği kurulur. SEÇENEKLER: 1) Sulhen anlaşma; 2) Yetkili mirasçıya tahsis; 3) Aile Çiftlik Birliği (en az 2 mirasçı, ortak işletim — m.8/C); 4) Mahkeme satışı (son çare — minimum büyüklük kuralı uygulanır). 6537 SK ÖNCESİ açılan mirasçılarda durum değişmedi; eski hükümler (paylı/elbirliği) aynen sürer. Yargıtay 14. HD ve 16. HD'nin yerleşik tutumu: 'Asgari büyüklük korunmak şartıyla mirasçıların menfaatleri dengeli korunur.'

📚 6537 SK · 5403 SK m.8, m.8/B-Ç · TMK m.700, m.715 · Y.14.HD, 16.HD yerleşik içtihatları

LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları) çalışmaları 5368 sayılı Kanun ve TKGM yönetmeliği ile düzenlenir. LİHKAB hatası halinde: 1) Önce aynı LİHKAB'a dilekçe ver, hatayı belirt — masrafsız yeniden ölçüm yapılır. 2) Kabul etmezse Kadastro Müdürlüğü'ne yazılı şikayet — Müdürlük teknik inceleme yapar, hata teyit edilirse LİHKAB'ı uyarır, ağır hallerde yetki iptali (5368 SK m.5). 3) Maddi zarar oluştuysa (örneğin yanlış sınıra inşaat yapıldı): LİHKAB ZORUNLU MESLEKİ SORUMLULUK SİGORTASI'ndan tazminat talep edilebilir; sigorta yetersizse LİHKAB'a doğrudan dava (TBK m.49 haksız fiil). 4) Kadastro Mahkemesi'nde de sınır tespiti davası açılabilir. ÖNEMLİ: Aplikasyon krokisi sadece BİLGİ AMAÇLIDIR, tapu kaydı değişmez; gerçek sınır TAPU PAFTASI'ndaki sınırdır. LİHKAB aplikasyonu yanlış olsa da, bu paftadaki gerçek sınırı değiştirmez — sadece zeminde işaretleme hatası olmuş olur. Düzeltme genelde 1-3 ay sürer; LİHKAB ücreti 1.500-4.000 TL aralığında, hata düzeltme ÜCRETSİZ olmalı.

📚 5368 SK LİHKAB Kanunu m.5 · TKGM LİHKAB Yönetmeliği · TBK m.49 · 3402 SK m.41 · TKGM 2018/5 Genelgesi

Aplikasyon (zeminde sınır işaretleme) ile tapu kütüğü/pafta arasındaki fark yaygın bir durum. Hukuki ilke: TAPU KÜTÜĞÜ + PAFTA üstündür (TMK m.1019). Aplikasyon sadece BİLGİ AMAÇLI: paftadaki sınırların zemine yansıtılması. Fark sebepleri: a) Tarihsel teknik hata (1955-1990 arası kadastro paftaları elden ölçümle); b) Koordinat dönüşüm hatası (UTM-WGS84 dönüşümleri); c) LİHKAB ölçüm hatası; d) Komşunun kasten kaydırması. Yapılacaklar: 1) Aplikasyon krokisi + tapu paftasını karşılaştır — sınırlar mı, sadece yüzölçüm mü farklı? 2) Sadece yüzölçüm farkı ve sınırlar uyuyorsa: TKGM 2010/4 Genelgesi kapsamında 'yüzölçümü düzeltme' başvurusu — Kadastro Müdürlüğü onaylar, idari düzeltme yapılır, sonuç tapu kütüğüne yansır. 3) Sınırlar farklı ise: komşu maliklerin muvafakati gerekli, anlaşma olmazsa SINIR TESPITI DAVASI (TMK m.719). 4) Tapu metrekaresi BÜYÜK gösteriyor ama gerçekte küçük: idari düzeltmeyle azalır, tazminat hakkı YOK (kanuni düzeltme); 5) Tapu KÜÇÜK gösteriyor ama gerçekte büyük: m.22/A ek tescil olabilir, eğer kullanım uzunsa kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713) tartışılır. Yargıtay tutarlı: 'Pafta esas, ölçü teknik düzeltme aracıdır.'

📚 TMK m.713, m.719, m.1019 · 3402 SK m.13, m.41 · TKGM 2010/4 Genelgesi · TKGM 2018/5 Genelgesi

Aplikasyon: tapu kütüğü ve kadastro paftası ile araziyi karşılaştırma, sınır köşe noktalarının araziye fiziksel olarak işaretlenmesi. Hangi durumlarda gerek olur: 1) Yeni inşaat öncesi: çekme mesafeleri, sınırı belirlemek için; 2) Komşuyla sınır anlaşmazlığı; 3) Satış öncesi durumun tespiti; 4) İfraz/tevhid/cins değişikliği öncesi; 5) İhtilaf çıktığında mahkeme bilirkişi raporu. Kim yapabilir: a) Kadastro Müdürlüğü: resmi kurum, daha düşük ücret, randevu süresi 2-6 hafta; b) Lihkab (Lisanslı Harita Kadastro Bürosu): 5368 sayılı yasa kapsamında, daha hızlı (1-2 hafta), ücretleri serbest; c) Mahkeme bilirkişisi (mahkeme süreci varsa). Süreç: 1) Tapu kaydı + ada/parsel bilgisi; 2) Pafta indirilir (kadastro/Lihkab); 3) GPS, total station gibi aletlerle arazide köşeler işaretlenir; 4) Aplikasyon tutanağı düzenlenir, taraf imzaları; 5) İstendiğinde tapuya 'aplikasyon yapıldı' notu eklenir. TKGM 2018/1 sayılı Genelge harç ve aplikasyon hizmetlerini düzenler. Önemli: aplikasyon yalnızca SINIR TESPİTİdir, mülkiyet uyuşmazlığı çözmez — o asliye hukuk mahkemesi işidir.

📚 5368 sayılı LİHKAB K. · 3402 sayılı Kadastro K. · TKGM 2018/1 Genelgesi · TKGM 2022/2 Lihkab Genelgesi

Aplikasyon işlem maliyetleri 4 kalemden oluşur: 1) LİHKAB BÜRO ÜCRETİ: Lisanslı büroya göre değişir (serbest rekabet) — küçük parsel (1 dönüm altı) ortalama 1.500-2.500 TL, orta (5 dönüm) 2.500-4.000 TL, büyük (50 dönüm+) ölçü gününe göre teklif. Genelde TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası tarife listesinde alt sınırlar belirlenir. 2) HARÇ: 492 SK Tarife 4/I/13 = beher emlak vergi değeri × 0,00568. Sadece aplikasyonu tescile çevirirsen veya yüzölçüm düzeltmesi yapılırsa eklenir; sade bilgi amaçlı aplikasyonda yoktur. 3) DÖNER SERMAYE: TKGM 2026 yılı için 2.227 TL gösterge × katsayı — yüzölçüm düzeltmesi/tevhid/ifrazda. 4) NOTER (gerekirse): komşu muvafakat alımında. Kim öder: 'İSTEYEN TARAF' kuralı — sen aplikasyon istiyorsan sen ödersin; komşu istiyorsa o öder. ANCAK sınır ihtilafı davasında MAHKEME hak sahibinin lehine masrafları (TMMOB tarife + harç) karşı tarafa yükler. Müşterek parsel (paydaşlar) için: 3402 SK m.41 gereği masraf hisseye göre bölüşülür. LİHKAB faturada KDV %20 var, mesleki sorumluluk sigortası kapsamında.

📚 492 SK Tarife 4/I/13 · TKGM 2018/5 Genelgesi · TMMOB HKMO Tarife · LİHKAB Yönetmeliği · 3402 SK m.41

3621 sayılı Kıyı Kanunu m.4 ve m.6: 'kıyı' Devletin hüküm ve tasarrufunda, herkesin yararlanmasına açık alandır. Kıyı kenar çizgisi (KKK) kadastrocular tarafından belirlenir; bunun karadan tarafa 100 metresi 'sahil şeridi'dir. Sahil şeridinde: 1) İlk 50m KESİNLİKLE yapılaşmaya kapalı (sadece kamu yararına yeşil alan, yaya yolu, açık spor alanı vb.); 2) 50-100m arasında ise turizm tesisi, günübirlik tesis gibi sınırlı kullanımlar — yapılaşma emsali çok düşük (TAKS:0.30, KAKS:0.60 gibi). Bireysel konut yapımı GENELLIKLE yasak. Sahil şeridi dışında (100m+) imar planına göre konut/villa yapılabilir. Kontrol için: a) Kadastro müdürlüğünden KKK paftası, b) Belediye İmar Müdürlüğünden çekme mesafeleri, c) Bakanlık (Çevre, Şehircilik) onaylı turizm planlarına bakılır. 3194 İmar K. ile birlikte değerlendirilir. Eski tapulu arazilerde dahi sahil şeridine yapılan binalar Hazine tarafından dava edilip yıkılabilir.

📚 3621 sayılı Kıyı K. m.4, m.6 · 3194 sayılı İmar K. m.13 · Kıyı Kanunu Uygulanmasına Dair Yönetmelik

3621 sayılı Kıyı Kanunu — kıyı, kıyı kenar çizgisi (KKÇ) ile başlar, 100 metre kara tarafına 'sahil şeridi' denir. Bu alanda: 1) Özel mülkiyete konu olabilir (eski tapular meşru), 2) Ama yeni yapılaşma KISITLI: Sahil şeridinin ilk 50 metresinde sadece kamu yararına yapılar (yol, park) yapılabilir, ikinci 50 metrede konut/turistik tesis kısıtlı şartlarla, 3) Tapu kaydındaki 'kıyı kenar çizgisi belirtmesi' bunu hatırlatma amaçlı. SATIN ALDIYSAN: 1) Eski yapı olabilir, ruhsat var mı kontrol et, 2) Yeniden inşa imkânı çok sınırlı (mevcut yapının enine boyuna büyütülmesi yok), 3) Belediye/valilik 'sahil şeridi düzenleme planı' varsa ona uy. BENİM MÜLKÜM ÇİZGİNİN İÇİNDE KALDIYSA: O kısım Hazine'ye ait, sen sadece kullanıcısın. Bu durumda Maliye'ye/Defterdarlığa düzeltim talebi ver. Çoğu zaman eski tapular bu sınırı aşıyor, dava süreci çok uzun.

📚 3621 sayılı K., TKGM 2017/4

Tapu Sicili Tüzüğü (TST) gereği taşınmaz mülkiyet ve sınırlı aynî hakların kaydı için ASIL sicil tapu kütüğüdür. TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi), kütüğün elektronik ortamdaki güncel kaydını tutar — ikisinin tam uyumlu olması esastır (TKGM 2009/13 Genelgesi). Çelişki halinde: a) Memurun karşılaştırma sonrası resen düzeltme yetkisi vardır (TKGM 2016/2 Genelgesi); b) Düzeltme tarafsızdır (harçsız), nedenleri belirtilir; c) Mülkiyet niteliğine yansıyan farklılık varsa malikten taahhütname alınır. 29.05.2025 tarihli TKGM Tapu Dairesi Talimatı (16600496 sayılı) ile kat mülkiyeti kütüklerinde fiziki tescil kaldırılmış, TAKBİS tek kaynak konumuna gelmiştir; eski fiziki kayıtlar tarihi referans olarak tutulur. Pratik öneri: Tapu senedi çıkarırken aynı gün TAKBİS sorgulaması da yapın, farklılık varsa tutanak tutturup düzeltme isteyin.

📚 TST m.1, m.3, m.74 · TKGM 2009/13, 2016/2 Genelgeleri · 29.05.2025 TKGM Talimatı

Türk Medeni Kanunu m.194 uyarınca: eşler ailenin oturduğu konut üzerinde malik olmayan eşin yazılı izni olmadan kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu satamaz, aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Bu koruma için tapu kütüğüne 'aile konutu şerhi' konulması gerekir — şerh konulmasa da hukuki koruma vardır ama üçüncü kişiye karşı ileri sürebilmek için şerh kritiktir. TKGM 2014/4 sayılı Genelgesi: malik olmayan eşin başvurusu ile tapu müdürlüğünce şerh konulur, harç+ds tahsil EDİLMEZ (muafiyet). Başvuruda evlilik cüzdanı, ikametgah, kimlik gerekli. Mahkeme kararı gerektirmez, idari işlemdir. Bu şerh varken eş satarsa: 1) Alıcı tapuda şerhi gördüğü kabul edilir (TMK 1023 koruması yok), 2) Mahkemede tapu iptali ve tescil davası ile geri alınabilir, 3) Şerh konmamış olsa bile TMK 194 ihlali nedeniyle dava açılabilir ama ispatı zorlaşır.

📚 TMK m.194 · TKGM 2014/4 Genelgesi · TST m.65

TMK m.194 'evlilik birliği boyunca' geçerlidir. Boşanma davası açılmış olsa bile evlilik birliği hukuki olarak boşanma kararı kesinleşene kadar devam eder. Bu süreçte: a) Aile konutu şerhi koyabilirsiniz (TKGM 2014/4); b) Şerh konulu evi koca satarsa siz şerhe dayanarak iptal davası açabilirsiniz; c) Boşanma sırasında mahkemeden 'tedbir kararı' (HMK m.389) talep edip taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını isteyebilirsiniz — bu daha güçlüdür. Boşanma kesinleştikten sonra: TMK 194 koruması düşer ama tasfiye süreci (TMK 218 vd. — edinilmiş mallara katılma rejimi) işler. Edinilmiş mal alacağınızı 'katılma alacağı' davasıyla isteyebilirsiniz. Mahkemenin verdiği tedbir kararı varsa şerh varlığı tasfiye sonuçlanana kadar sürer. Pratik: avukatla görüşmeden tedbir kararı talep edip tapuya işletin.

📚 TMK m.194, m.218-241 · HMK m.389-399 · TKGM 2014/4 Genelgesi

TMK m.194 'Aile Konutu' EMREDİCİ HÜKÜM — şerh olsa da olmasa da koruma. Ancak şerhsiz durumda alıcı koruması (TMK m.1023) öne çıkar. SENARYO: Koca evi sattı, eşin haberi yok, şerh konmamış. ŞART ANALİZİ: 1) AİLE KONUTU MIYDI: a) Evlilik süresinde aileyle birlikte oturulduysa AİLE KONUTU sayılır — MERNIS, fatura, tanık delili; b) Yazlık, ikinci konut, ayrılmış eşlerin ayrı oturduğu konut AİLE KONUTU değil. 2) DİĞER EŞİN RIZASI YOK: Satış sözleşmesinde imzası yok, vekâletname vermemiş — rıza yoksa satış geçersiz (m.194 emredici). 3) ALICININ İYİNİYET DURUMU: a) Şerh yoksa alıcı sicile güvenmiş (TMK m.1023) — iyiniyetli sayılabilir; b) Alıcı bilmesi gerekiyordu — komşulardan duyup, ev gezerken karşı eşi gördü, vd.; c) Piyasa altı satış, hızlı işlem — kötü niyet işaretleri. DAVA: 1) TAPU İPTAL-TESCİL DAVASI: a) Asliye Hukuk Mahkemesi'nde; b) Davalı: malik eş + alıcı; c) İddialar: 'Bu evlilik konutudur (kanıtlar), eşin onayı olmadan satılmıştır, satış geçersizdir (TMK m.194), tescil iptal edilmelidir'; d) Hareket eden TANIK + MERNIS + fatura + komşu beyanları. 2) İHTIYATİ TEDBİR: Acil olarak tapuya tedbir konması — alıcı satışı tekrar edemesin (HMK m.389). 3) ALICI SAVUNMA: 'Şerhsiz, sicile güvendim, satış geçerlidir' — iyiniyet defi. Mahkeme kötüniyet ispatı isteyecek. 4) BAŞARI ORANI: a) Şerhsiz durumda alıcı koruması güçlü — Yargıtay 2. HD 2019/8453: 'Aile konutu şerhi konmadıysa, iyiniyetli üçüncü kişi koruması işler; eşin tek korunması maliki eşten tazminattır.'; b) Ancak alıcı kötü niyet ispatlanırsa tescil iptal — örneğin alıcı satıcının eşli olduğunu biliyordu + ev gezerken aile yaşamı gördü. ALTERNATIF: 1) MAL SAHİBİ EŞTEN TAZMİNAT: Eş satışta haksız davrandığı için zarar tazminatı (TMK m.194 + TBK m.49) — satılan evin payı (mal rejimine göre yarısı) için para alabilirsin; 2) BOŞANMA DAVASI: Aile birliği çökmüşse, boşanma + mal paylaşımı + aile konutu tahsisi (m.255) talebi; 3) MAL REJİMİ DAVASI: TMK m.218 vd. — evlilik süresince edinilmiş malların paylaşımı, satılan ev de hesaba girer. CEZAİ SORUMLULUK: Eğer eş bilerek sahte beyanla satış yapmışsa: TCK m.155 (emniyeti kötüye kullanma) — 1-3 yıl hapis. ALICI ile DANIŞIK varsa (her ikisi de dolandırıcılığı biliyorsa) TBK m.18 muvazaa — sözleşme geçersiz. AVUKAT: a) Tapu iptal davası karmaşık; b) Çoklu hukuki yol — boşanma + mal rejimi + tapu iptal + tazminat; c) Tüm bunların paralel/birleştirilmiş yürütülmesi uzmanlık ister; d) Maliyeti yüksek ama davaya değer. ÖNLEM: 1) Aile konutuna ŞERH KOY (kötü ilişkiden önce) — m.194 şerhi en güçlü koruma; 2) Şerh için Tapu Müdürlüğü'ne dilekçe — basit, harçsız; 3) Webtapu'dan periyodik tapu sorgu — eş ne yapıyor?; 4) Şüphe halinde HEMEN şerh + boşanma değerlendirmesi.

📚 TMK m.194, m.218, m.1023 · TBK m.18, m.49 · TCK m.155 · HMK m.389 · TKGM 2017/2 · Y.2.HD 2019/8453

TMK m.194 'Aile Konutu' düzenler. Aile konutu şerhi EVLİLİK BİRLİĞİ devam ettiği sürece korur. Boşanma sonrası: 1) KORUMA SON BULUR: Boşanma kararı kesinleştiği anda eski eşin TMK m.194 koruması son bulur — artık 'aile konutu' yok, sadece eski eşin maliki olduğu taşınmaz var. 2) ŞERH OTOMATİK KALKMAZ: Tapu kütüğündeki şerh idari olarak silinmez — talep gerekli. KALDIRMA SÜRECİ: 1) BAŞVURU: a) MALİK EŞ tek başına: Tapu Müdürlüğü'ne dilekçe + KESİNLEŞMİŞ BOŞANMA KARARI + kesinlik şerhi + Mernis'ten ayrı yaşam belgesi; b) Diğer eş muvafakatı GEREKMEZ — boşanma kararı yeterli; 2) Tapu Müdürlüğü kontrolünden geçer (1-2 hafta); 3) Şerh kütükten silinir. RED İHTİMALİ: 1) Boşanma kararı kesinleşmemişse — beklemek lazım; 2) Boşanmadan sonra mal paylaşımı davası devam ediyorsa — yine de m.194 şerhi kalkabilir, mal paylaşımı için ayrı tedbir konabilir (TMK m.194 değil); 3) Eğer çocuk varsa ve eski eşle aynı konutta kalıyorsa: Sulh Hukuk Mahkemesi 'nafaka konutu' veya 'kullanım hakkı' belirleyebilir (TMK m.169) — bu yeni şerh konabilir ama önceki 'aile konutu' şerhinden farklı. BOŞANMA + MAL PAYLAŞIMI EŞ ZAMANLI: a) Boşanma kararı verilir, mal paylaşımı davası ayrıca açılır; b) Mal paylaşımı sırasında taşınmaz devri için tedbir konabilir (TMK m.218); c) Tedbir aile konutu şerhi yerine ayrı bir koruma sağlar. AİLE KONUTU + MAL REJİMİ ETKİLEŞİMİ: 1) Boşanma sonrası mal rejimi (TMK m.218): EDİNİLMİŞ MALLARA KATILMA — evlilik süresince edinilmiş tüm mal varlığı yarı yarıya pay edilir; 2) AİLE KONUTU sahibi (örneğin koca) konutu evlilik süresinde almışsa, yarısı eşine aittir — mal paylaşımı kapsamında; 3) Bu paylaşım için: a) Tek tek mahkeme + bedel hesabı; b) Eşler anlaşırsa devir; c) Anlaşamazsa Sulh Hukuk'ta ortaklığın giderilmesi. KONUTU EŞLERDEN BİRİ TUTABİLİR Mİ: 1) TMK m.255 'Aile Konutunun Eşe Bırakılması' — boşanma kararıyla mahkeme aile konutunu eşlerden birine TAHSİS edebilir (çocuk varsa annenin lehinde, gelirsiz eşin lehinde); 2) Diğer eş bedelini öder (mal rejimine göre); 3) Bu tahsis için ayrı bir şerh konabilir. PRATİK İPUÇLARI: 1) Boşanma sürecinde her iki eş de tapuyu kontrol etsin — Webtapu'dan; 2) Kararın kesinleşmesini bekle (15 gün temyiz süresi + üst mahkemenin onayı); 3) Karar kesinlik şerhi alıp Tapu Müdürlüğü'ne git; 4) Mal paylaşımı davası varsa avukatınla durumu konuş — şerh kaldırılırken yeni koruma kurmanız gerekebilir; 5) ÇOCUK varsa nafaka konutu tahsisi mümkün — annenin lehinde genelde. UYARI: Şerh kaldırılmadan önce malik eş tarafından satışa karar verilirse, eski eş sadece mal rejimi davası ile paya sahip — şerh kalkana kadar satış ENGELLE NMİŞ olur.

📚 TMK m.194, m.218, m.169, m.255 · 4721 SK m.185 · TKGM 2017/2 · Y.2.HD yerleşik içtihatları

TMK m.169 'Aile Konutunun veya Eşlerden Birinin Kullanımındaki Konutun Tahsis Edilmesi' düzenler. Boşanma kararı verilirken veya sonra: 'Hâkim, eşlerin çocuklarının veya birlikte oturmalarının haklı sebepleri varsa, evlilik birliğine ait konutun aileye bırakılması veya eşlerden birinin kullanımına verilmesine karar verebilir.' UYGULAMA HALİ: 1) BOŞANMA SIRASINDA: Hâkim boşanma kararıyla birlikte konut tahsisi de karar verebilir; 2) BOŞANMA SONRASI: Eski eşler arası uyuşmazlık çıkarsa Sulh Hukuk'a ayrı dava — 'Konut tahsisi davası'. TAHSİS KRİTERLERİ: 1) ÇOCUK VARSA: Çocukların huzuru önceliklidir — genelde annenin yanında kalan çocuk ile annenin lehine; 2) MALİ DURUM: Geliri az olan eş lehine; 3) EVLILIK SÜRESİ: Uzun evliliklerde adalet için tahsis kolay; 4) EVE YERLEŞMİŞ DÜZEN: Çocuğun okul, kreş, hastane, sağlık uzmanı, akraba ilişkileri — yer değiştirmemesi çocuk faydasına; 5) EVİ MALİK YERİNE KULLANANIN VAZGEÇİLMEZLİĞİ: Engelli, yaşlı, hasta eş. SÜREÇ: 1) DAVA: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde — Davalı eski eş (malik); Davacı sen + çocukların velayet hakkın varsa onlar adına; 2) BELGELER: a) Boşanma kararı kesinlik şerhi; b) Çocukların doğum belgeleri + velayet kararı; c) Çocukların okul kaydı; d) MERNIS adres bilgileri; e) Mali durum belgesi (gelir vergisi, banka hesabı); 3) MAHKEME İNCELEMESİ: a) Çocuk Esirgeme Kurumu / Sosyal Hizmet Uzmanı raporu; b) Tanık dinleme; c) Mahalli inceleme; 4) KARAR: a) 'Konut X süre eski eşin (sana) ücretsiz kullanımına bırakılır' (süre genelde çocuğun reşit olmasına kadar); b) 'Eski eş (malik) bu süre içinde satamaz, devredemez, kullanım hakkını sınırlayamaz'; c) Süre bitiminde malik tam yetki geri kazanır. TAPUYA TESCİL: Mahkeme kararı kesinleşince Tapu Müdürlüğü'ne sunulur — kütüğe 'm.169 KONUT TAHSİS ŞERHİ' işlenir. Şerh süresinde satış olsa bile alıcı tahsis hakkına saygı duymak zorunda (TMK m.1023 koruması bozulur — şerh kütükte). MALİK EŞ KARŞI ÇIKARSA: 1) Mahkeme inceler — eğer haklı sebep yoksa red olabilir; 2) Eğer eş 'bana lazım, ben de oturmak istiyorum' diyorsa: a) Tahsis edilen eş aile konutuna oturmak zorunda kalır mı?; b) Alternatif: malik eşten KİRA TAHSIS edilebilir — eski eş ev satıp parayı ödüyor, sen başka ev kiralıyorsun; c) Mahkeme dengeli çözüm bulur. NAFAKAYA EK ALTERNATİF: Aile konutu tahsisi yerine NAFAKA artırılabilir — eski eş daha fazla nafaka öder, sen kendi başına ev tutarsın. Mahkeme her iki çözümden hangisinin çocuk için iyi olduğuna karar verir. PRATİK NÖTRLER: 1) Bu süreç uzun (6-12 ay) — boşanma sırasında konut tahsisi de talep et; 2) Avukat şart — aile hukuku uzman; 3) Çocuğun çıkarı baskın — hâkim genellikle koruyucu davranır; 4) Tahsis sona erdiğinde (örneğin çocuk 18+) konut sahibine geri döner.

📚 TMK m.169, m.194, m.218, m.255 · 5395 SK Çocuk Koruma K. · HMK m.382 · Y.2.HD yerleşik içtihatları

Türkiye'de orman arazileri 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında özel mülkiyet konusu olamaz (Anayasa m.169). Tapunuza rağmen kadastro çalışmasında orman tahdidi yapılmışsa: 1) Orman tahdidinin ilanından itibaren 30 gün içinde Orman Genel Müdürlüğü'ne ITIRAZ edin (6831 m.11); 2) İtiraz reddedilirse 60 gün içinde idare mahkemesine başvurun; 3) Tapunuzun geçerliliği yönünde 'tapu iptal davası' açılırsa asliye hukukta yargılanır. Önemli: 4753 sayılı eski yasaya göre 1934 öncesi alınmış tapular orman olsa bile geçerli sayılır (kazandırıcı zamanaşımı + tapu güveni). 6831 m.2/B kapsamında orman vasfını yitirmiş alanlar Hazine'ye geçer, sonra 2/B satışlarıyla eski malikine satılır (2012 sonrası süreç). Yargıtay 20.HD, 8.HD orman davalarında uzmandır. Avukat ve orman bilirkişisi şart. Süreler kaçırılırsa hak düşer.

📚 Anayasa m.169 · 6831 sayılı Orman K. m.2/B, m.7, m.11 · 6292 sayılı 2/B K.

6831 sayılı Orman Kanunu m.2 'Orman Sayılan Yerler' tanımı: Tabii olarak yetişmiş veya emekle yetiştirilmiş ağaç ve ağaççık topluluklarının yeri. Eğer fiilen ORMAN VASFI BULUNMUYORSA (tarihte tarla, mera, yerleşim alanı olup orman gibi kayıt edilmiş ya da zamanla kullanım sonucu orman vasfını kaybetmiş), orman dışına çıkarma yolu var. SÜREÇ: 1) ORMAN KADASTRO KOMİSYONU: 6831 SK m.7-9 gereği — Orman, Hazine, Tarım, Tapu, Belediye temsilcileri. 2) BAŞVURU: 'Orman tahdidinden çıkarılma' talebi, gerekçeler (orman vasfı yok, tarihsel kullanım, yerleşim alanı yakınlığı, vd.). 3) İNCELEME: Komisyon yerinde keşif yapar — bitki örtüsü, toprak tipi, su kaynağı, eski tarihsel kullanım belgeleri. 4) KARAR: Komisyon 'ormanlık niteliği YOK' diye karar verirse, m.2/b ile HAZINE adına tescil yapılır. 5) HAZİNE TESCİLİ: Hazine artık malik — kullananları belirler. Sen orada uzun süredir kullanan biri isen 6292 SK m.5 'hak sahibi' tanımına girersin. 6) HAK SAHİBİ SATIŞI: 6292 SK m.6 — değerleme bedelinin %50'si sübvansiyon, 5 yıl devir yasağı şerhli. SÜRE: Toplam 2-5 yıl. RED İHTİMALİ: Orman Genel Müdürlüğü genelde kırmızı çizgi tutar; 'ormanlık alan' nadir azaltılır. İtirazda kalırsa 60 gün içinde İdare Mahkemesi yolu. KORUMA ALANLARI: Milli park, tabiat parkı, biyosfer rezervi içinde olan ormanlar HİÇBİR şekilde dışına çıkarılamaz (2873 SK Milli Park K., 2872 SK Çevre K., AYM 2014/175 kararı).

📚 6831 SK m.2, m.7-9 · 6292 SK m.5-6 · 2873 SK Milli Park K. · 2872 SK Çevre K. · İYUK m.7 · AYM 2014/175

Kamulaştırma süreci anayasa ile güvence altındadır (Anayasa m.46). Geçerli kamulaştırma için: 1) Kamulaştırma kararı (idarenin Bakanlar Kurulu/yetkili organınca), 2) Tebliğ (HMK m.7124 ve TK 7201 sayılı Kanun), 3) Anlaşma teklifi/bedel tespit davası, 4) Bedelin yatırılması, 5) Tapu tescili — bu sıranın atlanması işlem geçersizdir. Tebligatsız tescil halinde: a) Tapu iptal ve tescil davası (asliye hukuk mahkemesi) — 'kamulaştırma yapılmamış sayılır' iddiası; b) İdari yargıda kamulaştırma kararının iptali (60 gün); c) Tam yargı davasıyla manevi+maddi tazminat (TMK 1007 + İdari Yargılama K. m.13). AYM bireysel başvuru hakkı: tebligatsız mülkiyetten yoksunlaştırma mülkiyet hakkı ihlali olabilir (AY m.35). Süreler kaçırılmamalı. Belediyenin elindeki kamulaştırma dosyasını edinin (CİMER + bilgi edinme). Avukat zorunlu.

📚 Anayasa m.35, m.46 · 2942 sayılı Kamulaştırma K. · 7201 sayılı Tebligat K. · TMK m.1007 · İYUK m.13

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu süreç: 1) Anlaşma teklifi (m.8): idare 'pazarlık komisyonu' kurar, malikle anlaşmaya çalışır. Anlaşırsa noter tarafından sözleşme yapılır, tapuda devir; 2) Anlaşma yoksa BEDEL TESPİTİ VE TESCİL DAVASI (m.10): asliye hukuk mahkemesinde idare dava açar, bilirkişi kurulu rayiç bedel tespit eder; 3) Tescil: dava kesinleştiğinde tapu idare adına geçer, bedel mahkeme veznesine yatırılır, malik buradan alır. Bedele itiraz yolları: a) Bilirkişi raporuna mahkemede itiraz edip yeniden bilirkişi talep; b) Karara karşı istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi); c) Üst süreçte Yargıtay. Acele kamulaştırma (m.27) anayasal güvenceyi sınırlandırır — TMK 1007 ve Anayasa m.46/35 ile koruma. Tazminat artırma davası kararın kesinleşmesinden itibaren 30 gün. Ek olarak: kamulaştırılan taşınmazınızın yerine 'arsa/taşınmaz' verilmesi de talep edilebilir (m.26). Avukat çok kritik; bilirkişi raporu lehine düzenlettirmek pazarlık konusu.

📚 2942 sayılı Kamulaştırma K. m.8, m.10, m.26, m.27 · Anayasa m.46 · TMK m.1007 (Devletin sorumluluğu)

TMK m.342-348 ergin olmayan çocuğun mal varlığı yönetimi: anne-baba 'kanuni temsilci' olarak çocuk adına gayrimenkul edinebilir. Detay: 1) Sıradan idare (bakım, kira tahsili, vergi ödeme): vesayet hakkına dayanılarak yapılabilir, izin gerekmez; 2) ÖNEMLİ TASARRUFLAR (taşınmazın satışı, ipotek tesisi, hak terkini): sulh hukuk mahkemesinden izin ŞART (TMK m.342, m.343); 3) Edinme (alım): genellikle izin gerekmez ama çocuğun lehine olmalı; 4) Anne-baba birlikte temsil eder, ihtilaf varsa mahkemeye gidilir. TKGM 2023/1 sayılı Genelgesi (Kanuni Temsil) detayları düzenler: a) Velayet altındaki küçüğün tapu işlemleri için anne-babanın birlikte gelmesi (boşanmışlarsa velayet sahibi); b) Vasi atanmış küçük için vesayet kararı; c) Vasi/kayyım atanmışsa sulh hukuk vesayet izni belgesi. Şüpheli durumlar (mirastan mal kaçırma, muvazaa) mahkeme tarafından titizlikle incelenir. Önerilen: tapu işleminden önce sulh hukuktan izin (önleyici) alın.

📚 TMK m.342-348, m.448-450 · TKGM 2023/1 Genelgesi (Kanuni Temsil)

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m.616 limited şirket genel kurulu yetkileri: 'şirketin önemli miktarda mal varlığının toptan satışı' genel kurul yetkisidir. Müdürün yetkisi esas sözleşme ile belirlenir: 1) Esas sözleşme müdüre 'gayrimenkul tasarruf yetkisi' veriyorsa müdür imzasıyla satış olur; 2) Yetki yoksa GENEL KURUL kararı gerekir (toplam ortakların 2/3 oyu); 3) Taşınmaz şirket aktifinde 'önemli oran' (genelde %25+) ise dahi mutlaka genel kurul. Sürecin tapudaki yansıması: TKGM 2022/5 sayılı Genelge ile şirket tasarrufları için: a) Ticaret sicil gazetesi örneği (yetki belgesi); b) İmza sirküleri (son 6 aylık); c) Yönetim kurulu/genel kurul kararı (gerektiğinde); d) Vergi numarası bilgisi. Yetki dışı satış: 1) TTK m.371 — yetkisiz temsil halinde şirket tarafından sonradan kabul (icazet) ile geçerli olur; 2) Aksi halde işlem geçersiz, alıcı şirket aleyhine dava açabilir (TBK m.46-48 culpa in contrahendo). Anonim şirket için TTK m.408 daha katı düzenleme.

📚 TTK m.371, m.408, m.616, m.624 · TKGM 2022/5 Genelgesi · TBK m.46-48

7327 sayılı İmar Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 11.05.2024) Türk imar sisteminde dönüm noktası. KIRITIK DEĞİŞİKLİKLER: 1) PLANLAMA HİYERARŞİSİ NETLENDI (3194 SK m.6 değ.): a) BÜLGE PLANI — Cumhurbaşkanlığı (en üst); b) ÇEVRE DÜZENİ PLANI — Çevre Bakanlığı; c) NAZIM İMAR PLANI (1/5000) — Büyükşehir veya İl belediyesi; d) UYGULAMA İMAR PLANI (1/1000) — İlçe belediyesi. Eskiden çakışma vardı, şimdi net hiyerarşi. 2) DİJİTAL İMAR İZİN BELGESİ (3194 SK m.21 değ.): 2025'ten itibaren tüm yapı ruhsatı başvuruları elektronik — belediye sistemine yüklenir, dijital imzalı belge düzenlenir. Fiziki ruhsat dönemi bitti. 3) ÇED ENTEGRASYONU: Plan değişikliği veya büyük yapı projesinde Çevre Etki Değerlendirmesi (ÇED) artık plan onayıyla birlikte değerlendirilir — ayrı süreç değil. 4) ŞEHIR PLANCISI ZORUNLULUĞU: Belediye İmar Müdürlüğü'nde ŞEHİR PLANCISI bulundurma zorunluluğu — daha önce sadece mimar yeterliydi; planlama uzmanlığı eksikliği giderildi. 5) PLAN İTİRAZ HAKKI GENİŞLETİLDİ (m.8 değ.): a) Askı süresi 30 gün, sonrası 60 gün dava süresi (eskiden bu kadar netleştirilmiş değildi); b) İtiraz HAKKI sadece etkilenen bireyler değil, ÇEVRE STK'ları da açabilir — dava ehliyeti geniş yorumu; c) Plan iptali kararı geriye dönük etkili. 6) İMAR PARA CEZALARI ARTTI (m.42 değ.): Kaçak yapı, ruhsata aykırı inşaat için para cezası 5-10 kat arttırıldı — caydırıcı miktar. 7) YIKIM HIZLANDIRILDI (m.32 değ.): Belediye yıkım kararı tebliğinden 30 gün içinde uygulanmazsa, BAKANLIK RE'SEN yıkım yapabilir + masrafları belediyeden tahsil. 8) İMAR AFFI KALDIRILDI: Yeni YKB veya benzer af düzenlemesi yapılamayacağı net hüküm (7327 m.20). 9) KENTSEL DÖNÜŞÜM HIZLANDIRMA: 6306 SK ile bağlantılı — riskli yapı tespitinde Bakanlık devreye girip doğrudan ihale yapma yetkisi (eskiden malikler arası anlaşma daha öncelikli). 10) İSKAN BELGESİ GÜNCEL: Yapı tamamlandıktan sonra 6 AY içinde iskan başvurusu zorunlu, geç başvuruda %50 ceza. PRATİK ETKİ: 1) İMARLI ALANDA YAŞAM: Plan değişiklikleri daha düzenli, halk katılımı artırıldı; 2) MÜTEAHHİT: Dijital süreçler hızlı ama ceza riski yüksek; 3) MÜLK SAHİBİ: Plan iptal hakkı kullanışlı, AYM içtihatlarıyla destekli; 4) BELEDİYE: Yetki sınırları net, üst kuruluş denetimi sıkı. UYGULAMAYA GEÇİŞ: a) 7327 SK 2024-2026 arası kademeli yürürlüğe girdi; b) Dijital sistemler %80 hazır (2026 itibariyle); c) Tam entegrasyon 2027'ye kadar tamamlanacak.

📚 7327 SK (RG 11.05.2024) · 3194 SK m.6, m.8, m.21, m.32, m.42 · 6306 SK · 2872 SK ÇED · İYUK m.7

7327 sayılı Kanun (2024) ile 3194 SK m.42 'Cezalar' maddesi köklü değişikliklere uğradı. ESKİDEN: Cezalar düşüktü, müteahhitler ödeyip kaçak yapımına devam edebiliyordu. ŞİMDİ: Caydırıcı miktar + uygulanma sıkı. KAÇAK YAPI/YAPIM CEZA HESABI (2026): 1) RUHSATSIZ YAPIM: Yapı m² × birim ceza × katsayı. Birim ceza 3194 SK m.42/1'e göre: a) BELEDİYE MÜCAVİR ALANI içinde inşaat alanı m² × 300 TL; b) MÜCAVİR DIŞI köy yerleşim alanı m² × 150 TL; c) DOĞAL/KÜLTÜREL SİT ALANI m² × 750 TL (yüksek caydırıcılık); d) KIYI/ORMAN/MERA m² × 1.500 TL. 2) KAT KATSAYISI: Çok katlı yapıda kat sayısı arttıkça ceza artar — örneğin 3 katlı yapı %50 ek; 5+ katlı yapı %100 ek. 3) NİTELİK KATSAYISI: a) MESKEN %100 baz; b) İŞYERİ/TİCARİ %200; c) TURİZM/OTEL %300; d) ENDÜSTRİ TESİSİ %400. 4) GEÇMİŞ İHLALLER: Tekrar suçlarda %50-100 ek ceza. 5) MÜTEAHHİT İÇİN AYRI CEZA: Sözleşmeli müteahhit ek olarak şahsen ceza alır — Tüzel kişi (şirket) için 5 katı. ÖRNEK HESAP: İstanbul belediye sınırı içinde, 100 m² mesken, ruhsatsız inşaat, 3 kat: a) Birim ceza: 100 × 300 = 30.000 TL; b) Kat katsayısı (%50): +15.000 TL; c) Toplam: 45.000 TL. Eğer doğal sit içindeyse: 100 × 750 = 75.000 + %50 = 112.500 TL. YIKIM MASRAFI: 1) Belediye yıkım kararı tebliğinden 30 gün içinde sahibi tarafından yıkılmazsa, BELEDİYE veya BAKANLIK yıkımı kendisi yapar — masrafları malikin emlak vergisine eklenir, ödenmezse haciz; 2) Yıkım masrafı: m² başına 200-500 TL (büyüklük + konuma göre); 3) Atık taşıma, temizlik dahil. KORUMA YOLLARI: 1) RUHSAT ÖNCESI ÖDEMEYİ ALMAYIN — sözleşmeli müteahhitseniz alıcıdan emniyet teminatı isteyin; 2) ARSA SAHİBİ İSE: Müteahhit kaçak yapım yapıyorsa SÖZLEŞMEYİ FESH edebilir (TBK m.470 vd.) — kentsel dönüşümde Bakanlık devreye girer; 3) ALICIYSANIZ: Satın aldığınız yapının ruhsatsız olduğunu sonradan öğrenirseniz: a) TBK m.227 ayıp ihbarı — alıcı satıcıdan satış bedelinin iadesini, hatta hasarı talep edebilir; b) Sahtekarlık varsa TCK m.157; c) Yıkım kararı çıkarsa ÖDEMENİZ GEREKEN cezalar + yıkım masrafı + yatırım kaybı. 4) İHTILAF: a) Ceza kararına 30 gün içinde İdare Mahkemesi'ne dava (İYUK m.7); b) Yıkım kararına da aynı süre; c) Yürütmeyi durdurma talebi etkili olabilir. AVANTAJ: a) AYM'nin 2023/45 sayılı kararı: 'İmar para cezası mülkiyet hakkına orantılı olmalı'; b) Aşırı ceza için anayasa şikayeti mümkün. ÖNEMLI: a) YKB (Yapı Kayıt Belgesi) süre dolduğu için yeni af yok; b) Kaçak yapım = kalıcı sorun; c) PROFESYONEL DANIŞMAN şart.

📚 7327 SK · 3194 SK m.32, m.42 · 6306 SK · İYUK m.7 · AYM 2023/45 · TBK m.227

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun (2001) + 7327 SK değişikliği (2024) ile yapı denetim sistemi kritik dönüşüm geçirdi. SİSTEM ÖZÜ: 1) RUHSAT ŞART: Her yapı için yapı denetim şirketi sözleşmesi zorunlu — şirket inşaatın imar planına, projeye, kanuna uygunluğunu DENETLER. 2) ŞİRKET YAPISI: a) Çevre Bakanlığı LİSANSLI; b) En az 5 inşaat mühendisi + 3 mimar; c) Sigortalı, sermayesi belli (1-5 milyon TL alt sınır); d) Yapı sahibi tarafından SEÇİLİR (eskiden sözleşme tipi farklıydı, 7327 ile yapı sahibi seçimi öne çıktı). DENETİM SÜRECİ: 1) PROJE ONAYI: Yapı denetim, projenin imar planına uygunluğunu inceler, onaylar; 2) MALZEME KONTROL: Çimento, demir, beton dayanım testleri (Düzenli laboratuvar testleri); 3) İŞ GÜVENLİĞİ: Şantiye denetimi, kask, emniyet ekipmanı, vd.; 4) DÜZENLI RAPORLAR: Her aşamada (temel atma, kalıp, beton dökümü, çatı, son aşama) rapor sunulur, Bakanlık sistemine yüklenir; 5) İSKAN ÖNCESİ FİNAL DENETİM: Yapı tamamlandığında son denetim raporu — iskan ruhsatı için zorunlu. 7327 İLE DEĞİŞİKLİKLER: 1) 20 YIL SORUMLULUK: 7327 m.18 değişikliği — yapı denetim şirketi yapıdaki kusurdan 20 YIL boyunca sorumludur (eskiden 15 yıldı). Deprem hasarı, çatı çökmesi, betonarme kusur vd. için tazminat sorumluluğu sürer. 2) MESLEKİ SORUMLULUK SİGORTASI ARTTI: Şirketler için zorunlu sigorta üst limit yükseltildi — 100 milyon TL üzeri projelerde 50 milyon TL teminat. 3) SAHTE RAPOR CEZA: 7327 m.19 — sahte denetim raporu hazırlayan şirket veya çalışan: a) İdari para cezası 1 milyon TL'den başlar; b) Lisans iptali; c) TCK m.204 sahtecilik suçu — 2-7 yıl hapis; d) Kanıtlanırsa şirket malları haczedilir. 4) BAKANLIK DENETİM: Çevre Bakanlığı yıllık ZORUNLU bağımsız denetim yapar — şirketlerin işleyişini sıkı takip. 5) ELEKTRONİK RAPOR SİSTEMİ: Tüm denetim raporları Çevre Bakanlığı sistemine dijital yüklenir — manipülasyon zorlaşır. KIM SORUMLU NE ZAMAN: 1) PROJE HATASI: Yapı denetim onayladığı için sorumlu; 2) MALZEME KUSURU: Yapı denetim test etmediyse veya zayıf onayladıysa sorumlu; 3) İŞÇİLİK HATASI: Müteahhit sorumlu, ama yapı denetim de kontrol etmediği için müşterek sorumlu; 4) İMAR İHLALİ: Yapı denetim ruhsata aykırı yapımı yakalayıp bildirmek zorunda — bildirmediyse sorumlu; 5) DEPREM HASARI: 20 yıl içinde deprem hasarı varsa yapı denetim + müteahhit + yapı sahibi sorumluluk paylaşımı (yapı kalite raporlarına göre belirlenir). YAPI SAHİBİ AÇISINDAN: 1) YAPI DENETİM ÜCRETİ: İnşaat maliyetinin %3-5'i (mevzuat asgari %1,5); 2) GÜVENCE: 20 yıl sorumluluk + sigorta — uzun vadeli koruma; 3) DAVA HAKKI: Kusur tespit edilirse yapı denetim + müteahhit + Bakanlık aleyhine dava açabilirsin. PRATİK ÖNERILER: 1) YAPI DENETİM ŞİRKETİ SEÇİMİ: a) Bakanlık listesinden lisanslı kontrol; b) Geçmiş projelerini araştır; c) Mali güçlü (sigorta sınırı yüksek); d) Mütevazi büyüklüğe sahip — çok küçük şirketler sorumluluk karşılığı küçük; 2) SÖZLEŞME: Çevre Bakanlığı tip sözleşmesi standartlaştırılmış — modifiye et: ek garanti, ödeme şartları; 3) RAPOR TAKİBİ: Düzenli denetim raporları kendinde sakla — ileride dava için kanıt. YENİ SİSTEMİN AVANTAJI: Türkiye depreme dayanıklı yapım için daha güçlü garanti yaratmaya çalışıyor; 2023 Kahramanmaraş depremi sonrası eleştiriler değerlendirildi, 7327 SK bu yönde reform.

📚 4708 SK · 7327 SK · 3194 SK · TCK m.204 · TBK m.49, m.470 · Çevre Bakanlığı Yapı Denetim Yön.

TMK m.1007 (eski 917, yeni 1007): 'Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.' Bu kusursuz sorumluluk rejimidir. Tipik zarar halleri: a) Sahte vekaletname ile tapu devri (iğfal kabiliyeti taşıyan belge); b) Mükerrer tescil (aynı taşınmaz iki kütük sayfasına kayıt); c) Hatalı şerh konması/terkin edilmesi; d) Yanlış MERNIS eşleştirmesi → yanlış kişiye intikal; e) Geçersiz mahkeme kararıyla tescil. Süreç: 1) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ (idari yargı değil — Y.HGK yerleşik içtihadı); 2) Davalı: İlgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) / Hazine; 3) Zamanaşımı: TBK m.146 — 10 yıl (genel hükümler); 4) İspat: zarar+sicil işlemi+nedensellik bağı. Devlet kusursuz sorumlu — memurun bireysel kusuru aranmaz. Davanız kazanılırsa Devlet öder, sonra kusurlu memurun cezai sorumluluğu (TCK + 4483 sayılı Memur Muhakematı K.) ayrı süreçtir. Avukat şart; tapu kütüğü çıktısı, MERNIS kaydı, ödeme dekontları gibi delilleri toparlayın.

📚 TMK m.1007 · TBK m.146 · Y.HGK Tapu Sicili davaları yerleşik tutumu · 4483 sayılı Memur Muhakematı K.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.57-65 devre mülk hakkını düzenler: mesken nitelikli bir bağımsız bölümün ortak maliklerden her birinin yılın belirli devresinde kullanma hakkı. Kanun m.58 açıkça 'her devre 7 günden az olamaz' der. 16.03.2026 tarihli TKGM 2026/1 sayılı Genelgesi (1476 sayılı eski genelge yürürlükten kalktı), devre mülk hakkının tesisi için: a) Mesken nitelikli yapı, b) Müşterek mülkiyet rejimi, c) Yönetim planının resmi senede bağlanması, d) Devre süresinin 7 günden az olmaması şartlarını arar. Eksik kurulan devre mülk sözleşmesi geçersizdir (TBK m.27); maliki paranızı iade hakkına sahipsiniz. Tüketici Hakem Heyeti ve/veya Tüketici Mahkemesine başvurabilirsiniz (6502 sayılı Kanun m.50 — devre tatil/devre mülk düzenlemeleri).

📚 634 sayılı KMK m.57-65 · TKGM 2026/1 Genelgesi (16.03.2026) · 6502 sayılı Tüketici K. m.50 · TBK m.27

4342 sayılı Mera Kanunu (1998) düzenlemesi: 1) MERA, otlak ve yaylaklar Devlet'in hüküm ve tasarrufundadır (m.4); kamu malı niteliğindedir; 2) MERANIN ÖZEL MÜLKİYETE DEVRİ YASAKTIR (m.5); 3) Mera tahsisi köy ve mahalle tüzel kişiliklerine yapılır (m.10); 4) Köy bireylerinin ortaklaşa otlatma hakkı vardır (m.13); 5) MERA TAHRİBİ: tarla, bağ, bahçe gibi tarımsal amaçla kullanım suçtur, hapis cezası vardır (m.19); 6) Mera tahsisinin değiştirilmesi (mera vasfının kaldırılması): Bakanlık Kurulu kararı + sıkı kriterler. Babanızın yaptığı fiili kullanımın hukuki sonuçları: a) Mülkiyet doğmaz (TMK 715 ile uyumlu); b) Köy tüzel kişiliği/hazine ECRİMİSİL (haksız işgal tazminatı) talep edebilir; c) Mahkeme yıkım/iade kararı verebilir; d) Mera vasfını yitiren alanlar 'mera tahsisinin değiştirilmesi' sürecinde tarımsal toprak olarak kullanıcısına ehven satılabilir (4342 ile uyumlu). Yapılması gerekenler: 1) Mera komisyonundan vasıf belirleme; 2) Köy tüzel kişiliği ile görüşme; 3) İl Tarım Müdürlüğü mera tahsisi durumu; 4) Avukat görüşü. Önemli: 2/B + mera + orman örtüşmeleri sıklıkla görülür, ayrımı uzmanlık gerektirir.

📚 4342 sayılı Mera K. m.4, m.5, m.10, m.13, m.19 · TMK m.715 · 5403 sayılı Toprak Koruma K.

3194 sayılı İmar Kanunu m.30 ve m.32 uyarınca yapı kullanma izin belgesi (iskan): yapının onaylı projeye uygun tamamlandığını gösteren belge. Eksikliği halinde: a) Kat irtifakı olarak kayıtlı bağımsız bölüm devredilebilir; b) Kat MÜLKİYETİ tesisi için iskan ŞART (634 sayılı KMK m.13); c) Konut kredisi: bankalar genellikle iskansız konuta kredi vermez; d) Belediye 2.500 TL'den başlayan idari para cezası uygulayabilir; e) İmar barışı (7143 sayılı K., süresi geçmiş 31.10.2018) sonrası yeni yapı kayıt belgesi alma şansı yok; f) Vergi: emlak vergisi normal yatırılır ama iskansız yapıda KDV/harç istisnaları geçmez. Riskleri: 1) Yapının fen ve sağlık şartlarına uygun olmadığı tespit edilirse yıkım kararı; 2) Tapu cinsi 'arsa' kalır, 'kat irtifakı'ndan kat mülkiyetine geçilemez; 3) Bağımsız bölüme ipotek konulamaz (sadece arsa payına); 4) Sigorta (DASK) yapılırken zorluk. Alıcıyı bilgilendirme yükümlülüğü ahlaki+hukuki (TBK m.219 — ayıba karşı tekeffül). İskanını alın, sonra satın.

📚 3194 sayılı İmar K. m.30, m.32 · 634 sayılı KMK m.13 · TBK m.219

TMK 1007 — devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumludur. Sahte vekaletname tapu memurunun gözünden kaçtıysa ve memur 'iğfal kabiliyeti' bulunan bir belgeyle aldatılmışsa, kusur memurda değil, ama devlet yine de sorumludur (Y.5.HD E.2021/7415 K.2022/3104). Önce hukuk mahkemesinde tapu iptal-tescil davası açın, ardından devlet aleyhine tazminat davası açabilirsiniz. Memurun şahsi kusuru varsa devlet ona rücu eder.

📚 TMK 1007 · TST m.16-18 · Y.5.HD E.2021/7415

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıysanız ve müteahhit ifa etmediyse: (1) Sözleşmenin feshi + tazminat davası açabilirsiniz (TBK 125); (2) Müteahhit iflas etmişse alacaklı sırasına girersiniz; (3) Eğer kat irtifakı kurulmuşsa daireniz tapuda görünüyor demektir; o zaman 'ifa davası' ile inşaatın tamamlanmasını talep edebilirsiniz. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmışsa daha sağlam delildir.

📚 TBK 125-127 · TMK 706 · 6306 sayılı Kanun (kentsel dönüşüm)

Memur, vatandaşı dış kişiye yönlendirip iş takipçisine sevk ediyorsa: (1) 657 sayılı DMK m.125'e göre disiplin suçu; (2) Eğer bu yönlendirmede maddi çıkar varsa 5237 sayılı TCK m.252 (rüşvet), m.255 (görevi kötüye kullanma) söz konusu olabilir. Şikâyet yolları: (a) CİMER üzerinden disiplin şikâyeti; (b) Cumhuriyet Savcılığı'na suç duyurusu; (c) TKGM Teftiş Kurulu Başkanlığı'na ihbar. Diyaloğu mümkünse kayıt altına alın, tanık var mı kontrol edin.

📚 657 sayılı DMK m.125 · 5237 sayılı TCK m.252, 255 · 4483 sayılı Kanun

TMK 194 ve TKGM 2014/4 Genelgesi'ne göre aile konutu şerhi, evlilik birliği devam ederken malik olmayan eşi korumak için konulur. Boşanma karara bağlandıktan sonra: (1) Eski eş muvafakat verirse tapu müdürlüğü doğrudan kaldırır; (2) Vermezse, sulh hukuk mahkemesinde 'şerhin terkini' davası açılır. Boşanma kararı kesinleşmiş olması yeterlidir. Tek başına başvuruda bile boşanma ilamını sunmak şerh kaldırılmasına yetebiliyor (uygulamada).

📚 TMK 194 · TKGM 2014/4 Genelgesi

01.01.2002'den sonra evlenenler için yasal mal rejimi 'edinilmiş mallara katılma' (TMK 218-221). Buna göre: (1) Evlilik öncesi alınan mallar 'kişisel mal' (TMK 220) — paylaşılmaz; (2) Ama evlilik sırasındaki değer artışı, edinilmiş mal sayılır (TMK 219). Yani 100.000 TL'ye aldığınız ev 1.000.000 TL olduysa, aradaki 900.000 TL'lik artışa eş 'katılma alacağı' istem hakkı doğar. Pratikte mahkeme tasfiyede bilirkişi raporuyla bu artış hesaplanır.

📚 TMK 218-221 · Y.8.HD mal rejimi içtihatları

TMK 194/3'e göre, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz, malik olmayan eşin yazılı rızası olmadan satılamaz. Şerh konulmuş olsa veya olmasa, satış geçersiz sayılır — ama şerh yoksa 3. iyiniyetli alıcı korunur. Şerh konulmamışsa şu ispatları yapmalısınız: (1) Bu ev gerçekten aile konutu olarak kullanılıyordu; (2) Alıcı bunu biliyordu (kötü niyetliydi). Önce 'tapu iptal davası' açılır. Ayrıca eş aleyhine boşanma + tazminat davası açılabilir.

📚 TMK 194 · TKGM 2014/4 Genelgesi · Y.2.HD aile konutu içtihatları

TMK 698-699 — 'izale-i şuyu' davası, paylı/elbirliği mülkiyetteki taşınmazı ortakların 'satış suretiyle' bölmesini sağlar. Süreç: 1) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava (her ortak açabilir), 2) Mahkeme önce 'aynen taksim mümkün mü?' diye keşif yapar (genelde mümkün değildir), 3) Açık artırmayla satışa karar verir, 4) İcra Müdürlüğü satış yapar, 5) Bedeli paylar. SORUNLAR: a) Düşük fiyatla satılır (genelde piyasa değerinin %50-70'i), b) Yabancılar bile alabilir, c) İhaleye sen de girebilirsin ama o zaman 'tek seferde tüm payı' almak zorundasın. ALTERNATİF: Mahkeme yerine 2024'ten itibaren ARABULUCULUK ZORUNLU (18/B). Önce arabulucuya gidiyorsun, anlaşamazsan dava açıyorsun.

📚 TMK 698-699, TKGM 2024/5, 6325 sayılı K. m.18/B

Mirasta iki aşama vardır: 1) İNTİKAL (mirasçılar elbirliği maliki olur), 2) TAKSİM (paylaştırırlar, paylı mülkiyete veya tek malik halinde dönüşür). Sadece 'kâğıt üstünde anlaşmak' tapuyu değiştirmez. ADIM: 1) Sulh Hukuk Mahkemesi veya noterden mirasçılık belgesi (veraset ilamı), 2) Tüm mirasçılar tapuya gelip 'taksim sözleşmesi' imzalar (resmi senet), 3) Eğer biri yurt dışındaysa vekâleten gelinebilir, 4) Veraset ve İntikal Vergisi ilişiği kesilir, 5) Yeni paylara göre tapu çıkar. Mirasçılar anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası (üst soru). 2024'ten itibaren bu konuda da ZORUNLU ARABULUCULUK var.

📚 TMK 640-651, TST m.20, TKGM 2024/5

TKGM 2023/5 Genelgesi m.18: 'Bahçe', 'tarla', 'fındıklık', 'zeytinlik' gibi tarımsal vasıflar arasında geçiş, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu uyarınca İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün UYGUN GÖRÜŞ yazısına bağlıdır. ADIM: 1) Tarım Müdürlüğüne başvuru ('arazi cinsini değiştirmek istiyorum, sebebim X'), 2) Müdürlük yerinde keşif yapar — toprak verimliliği uygun mu, planlanan kullanıma elverişli mi?, 3) Uygun görüş gelirse tapuya 'cins değişikliği' başvurusu (LİHKAB veya kadastro müdürlüğü), 4) Yeni cins tapuya işlenir. SERA için: Ayrıca 'fen, sanat ve sağlık kurallarına uygunluk' şartı var, etüt-projesi belediye/valilik incelemesinden geçer. Köy yerleşik alanı içindeki tarımsal vasıf değişikliklerinde 5403 SK uygulanmaz (TKGM 2023/5 m.18/15).

📚 5403 sayılı K., TKGM 2023/5, 2019/13

TMK 747 — geçit irtifakı. Komşu yıllardır geçiyor olabilir, ama bu 'kazandırıcı zamanaşımı' ile irtifak hakkına dönüşmez (taşınmazda zamanaşımı tescilli ya da tescile elverişli haklarda olur, fiili geçiş için işlemez). KOMŞU GEÇİŞ HAKKI ALMAK İSTERSE: 1) Senin muvafakatinle tapuya 'geçit irtifakı' kurar (LİHKAB değişiklik tasarımı + belediye encümen kararı + tapu tescili — TKGM 2023/5 m.19), 2) Anlaşamazsa 'mecburi geçit hakkı' davası açar (TMK 747 — başka çıkış yolu yoksa mahkeme bedel karşılığı kurabilir). SEN NE YAPABİLİRSİN: a) Geçişi durdur (engel koy, ihtarname çek), b) Komşuyla anlaş — bedel karşılığı geçit ver, c) Mahkeme kararı çıkana kadar engelleme hakkın var. DİKKAT: 'Geçit hakkım var' diyen komşu mahkemeye giderse, mahkeme genelde 'küçük arazi tıkalı kalmasın' diye bedel karşılığı geçit kurar. O yüzden anlaşma genelde daha avantajlı.

📚 TMK 747, TKGM 2023/5 m.19, TST m.49

TKGM 2014/7 Genelgesi (Tapu Düzeltim Davaları) ve HMK 297 — mahkeme kararının 'infazı' için: 1) Hüküm sonucu açık ve anlaşılır olmalı, 2) Taşınmaz tanımlayıcı bilgileri (il/ilçe/köy/ada/parsel) yer almalı, 3) Tarafların TC kimlik no, ad-soyad, anne-baba adı tam olmalı, 4) Hükmün KESİNLEŞTİĞİNE dair şerh bulunmalı (sade karar yetmez!), 5) 'Tescile esas olmak üzere' veya 'X adına tescil edilsin' ibaresi olmalı. SENİN YAPACAĞIN: 1) Tapu müdürlüğünden eksiği yazılı al, 2) Aynı mahkemeye dön, 'tescil tezkeresi' veya 'tashih kararı' iste, 3) Zorunlu durumlarda HMK 305-306 (kararın açıklanması) maddesine dayan. EN SIK HATALAR: a) Karar kesinleşmemiş (apel hâlâ açık), b) Taşınmaz bilgileri eksik, c) Mirasçılık belgesi gerekli ama yok, d) Veraset ve İntikal Vergisi ilişiği kesilmemiş.

📚 HMK 297, 305, TKGM 2014/7, 2013/11

TMK 595-596 ve TKGM 2022/3 Genelgesi — vasiyetname iki türlü hak verir: 1) MİRASÇI ATAMA: Atanmış mirasçısın → mirasçılık belgesi alır, doğrudan tescil yaptırırsın, 2) BELİRLİ MAL BIRAKMA (vasiyet alacaklısı): SENİN durumun bu! Vasiyet alacaklısı külli halef DEĞİLDİR, kişisel talep hakkı sahibidir. ADIM: 1) Sulh Hukuk Mahkemesi'nden 'vasiyetnamenin açılması' kararı (vasiyetnamenin gerçek olduğu, içeriği, açılma tarihi tespit edilir), 2) Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'tenfiz davası' aç (mirasçılara karşı), 3) Mahkeme 'vasiyet alacaklısına teslimi' kararı verir, kesinleşir, 4) Bu kararla tapu müdürlüğüne git, tescil yapılır (resmi senet düzenlenmez). MİRASÇILAR İTİRAZ EDERSE: a) Vasiyetnamenin geçersizliği, b) Mahfuz hisse (saklı pay) ihlali, c) Ehliyetsizlik gibi gerekçelerle kendileri dava açabilirler — bu seni korkutmasın, aslı varsa dava kazanırsın. AVUKAT şart, kendi başına yapma — çok teknik.

📚 TMK 514-545, TST m.20, TKGM 2022/3

Ecrimisil — bir başkasının taşınmazını izinsiz kullanan kişiden istenen 'kullanım bedeli'. Hazine arazilerinde Defterdarlık Milli Emlak idari işlem olarak ecrimisil bedeli takdir eder, tebliğ eder. SENİN HAKLARIN: 1) İhbarnameye 30 gün içinde itiraz et (Defterdarlığa yazılı), 2) Bedel haksız bulunmuyorsa veya çok yüksekse 'idari yargı' yolu açık (60 gün içinde Vergi/İdare Mahkemesi), 3) Kullanım hakkın varsa (örn 2/B kullanıcı sıfatı, kira sözleşmesi, hizmet anlaşması) belgele, ecrimisil düşer veya tutarı azalır. EÇRİMİSİL ZAMANAŞIMI: 5 yıl. 5 yıldan eski döneme ait talep edilemez. ÖDEME PLANI: Bedeli ödüyorsan 5 yıla kadar taksit yapabilirsin, ama bu 'sahip olduğunu' göstermez — hâlâ Hazine arazisi. EN İYİ YOL: Eğer kullanım uzunsa, taşınmazı satın al (varsa 6292 SK 2/B düzenlemesi gibi).

📚 2886 sayılı K., 5018 sayılı K., 2/B Mevzuatı

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Uzmanları yasal değerleme yapar. SÜREÇ: 1) Banka eksperi sözleşme gereği 'tarafsız' olmalı ama bankanın 'risk almama' eğilimi olur, 2) İtiraz için: a) SPK lisanslı başka bir uzman bul (https://spk.gov.tr listesi), b) Bağımsız ekspertiz aldır (1500-3000 TL civarı), c) Bankaya yazılı itirazla sun, d) Banka kabul etmezse bağlı bulundukları finans kuruluşunun denetim birimine başvur, e) Sonuç alamazsan BDDK'ya şikayet. PRATİKTE: Çoğu banka kendi listesindeki ekspere bağlı, bağımsız ekspertizi reddedebilir. BANKACILIKDAKİ EKSPER GÖRÜŞÜ: Eksper 'piyasa değeri' değil 'kredi değeri' (genelde piyasa değerinin %75-85'i) verir — bu kasıtlıdır, banka risk minimize eder. HİLE: Eve eksperiz gelmeden önce dağınıklığı topla, küçük tamiratları yap, fotoğraflara hazırlan.

📚 SPK Gayrimenkul Değerleme Yön., BDDK

Tapu Sicili Tüzüğü m.74-75 ve TKGM 2016/2 sayılı Genelge uyarınca kimlik bilgisi düzeltme üç kaynak ayrımı yapılır: 1) İdareden kaynaklı hata (TKGM/TAKBİS) → harç + DS muaf, 2) Nüfus müdürlüğü resen düzeltmesi → DS muaf ama 504,80 TL maktu harç, 3) İlgilinin sunduğu belgeden kaynaklı → harç + DS tam. Başvuru için: nüfus cüzdanı/kimlik kartı, eski belge örneği, dilekçe. Mernis kayıtlarıyla TAKBİS karşılaştırmalı eşleşme yapılır. Sahte kimlik düzenleme belgesiyle başvuru riskine karşı müdürlük başvuran ile fotoğraflı kimlik karşılaştırması yapar.

📚 TST m.74-75 · TKGM 2016/2 Genelge · 492 SK 4/I-13-c

Son yıllarda sahte vekâlet ve kimlik düzeltme dolandırıcılığı tapu müdürlüklerinin önemli sorunu haline geldi. TKGM 2016/2 Genelgesi m.5 ve TST m.18 uyarınca: 1) Başvuran ile sunulan kimlik belgesindeki fotoğraf karşılaştırılır, 2) MERNİS kayıtlarıyla TAKBİS verisi çapraz kontrol edilir, 3) Tereddütte nüfus müdürlüğüne yazı yazılarak kimlik teyit ettirilir, 4) Eski tapu kaydındaki kimlik bilgileri (geçici cüzdan tarihi, baba adı, doğum yeri) kontrol edilir, 5) Şüphe halinde işlem ertelenip Cumhuriyet Savcılığı'na bildirim yapılır. Müdür yardımcısının kanaat yetkisi vardır ama TST m.18'in dördüncü fıkrası imza karşılaştırma yetkisini de düzenler.

📚 TST m.18 · TKGM 2016/2 Genelge · 5237 sayılı TCK kapsamında sahtecilik

Cumhuriyet öncesi (1928 öncesi) Osmanlıca yazılı tapu kayıtları için TST m.74 ve TKGM 1991/1 sayılı 'Tapu Sicilinde Kayıt Düzeltme' Talimatı uygulanır. Düzeltme için: 1) Güncel nüfus cüzdanı, 2) Mevcut tapu kaydının fotokopisi, 3) Varsa veraset ilamı veya nüfus aile kayıt örneği gerekir. Tapu memuru, Latin harfine çevrim yaparken 'Osmanlıca uzman' personelden istifade edebilir. Kayıt zinciri (kim kimden devraldı) çelişiyorsa düzeltme talebi reddedilir, mahkeme kararı istenir. Bu işlem idareden kaynaklı hata değildir, ilgilinin belgesinden hareketle yapılır — bu nedenle 504,80 TL maktu harç ve döner sermaye ücreti alınır.

📚 TST m.74 · TKGM 1991/1 Talimatı · 1353 sayılı Türk Harflerinin Kabulü Hakkında Kanun

Yargıtay 1. HD 1991 ve sonrası içtihatlarıyla şekillenen 'muris muvazaası' kavramı: muris (ölen) hayatta iken tapuda satış gibi gözüken ama gerçekte bedelsiz olan devir aslında bağıştır, mirasçıların saklı payını ihlal eder. Mirasçılar TMK 19 ve 502-516 hükümleri uyarınca 'muvazaa nedeniyle tapu iptal-tescil' veya 'tenkis' davası açabilir. Davacı mirasçı, satış bedelinin gerçekte ödenmediğini, satışın bağışı gizlemek için yapıldığını ispat etmelidir (banka hesabı, şahit beyanı, alıcının ödeme gücü incelemesi). Görevli mahkeme Asliye Hukuk; süre 10 yıllık zamanaşımına tabidir (TMK 11. HD görüşü). Ölünceye kadar bakma akdiyle yapılan devir de muvazaa iddiasına konu olabilir.

📚 TMK 19, 502-516 · Y1HD içtihat birleştirme 1.4.1974, 1/2 · BAM kararları

Muvazaa türlerine göre dava süreleri farklıdır: (1) 'Muris muvazaası' nedeniyle tapu iptal-tescil davası — Yargıtay görüşüne göre zamanaşımına tabi değildir, mirasçı her zaman açabilir (Y.1.HD 2017/3458 E.). (2) Tenkis davası — TMK 571 uyarınca mirasçıların saklı pay ihlal edildiğini öğrendikleri tarihten itibaren 1 yıl, her halükarda vasiyetname açıklanmasından/ölümden 10 yıl içinde. (3) İrade fesadı (yanılma, hile, korkutma) — TBK 39 uyarınca 1 yıl. Görevli mahkeme: muvazaa nedeniyle tapu iptalinde Asliye Hukuk; tenkis davası vasiyet/miras paylaşımı bağlantılı ise Sulh Hukuk. Davacı sıfatı: saklı paylı mirasçılar (eş, alt soy, anne-baba).

📚 TMK 571, 502-516 · TBK 39 · Y1HD içtihatları

Muvazaa iddiasında ispat yükü davacıdadır; ancak Yargıtay yerleşik içtihatları gereği 'her türlü delille' ispat caizdir (HMK 200 vd. maddeler tartışmalı sayılır). İspat unsurları: (1) muris ile alıcı arasındaki yakınlık derecesi (alt soy, gelin/damat tipik), (2) satış bedelinin alıcının ekonomik durumuyla orantısızlığı, (3) bedelin nakit ödendiği iddiası ama banka kaydının olmaması, (4) muris öldükten sonra alıcının taşınmazda fiili kullanımının başlamaması, (5) mirasçılardan saklı paylıların dışlanmış olması, (6) noter satış sözleşmesinin ardından muris tarafından kullanıma devam edilmesi. Mahkeme bilirkişi raporuyla rayiç bedel-satış bedeli karşılaştırması da yapar.

📚 Y1HD 2017/3458 E. · YHGK 2017/1-2632 · TMK 19

Türkiye e-Devlet kapısında 'Tapu Hareketleri Bildirim Servisi' ücretsiz hizmettir. Adımlar: 1) e-Devlet (turkiye.gov.tr) giriş, 2) Arama: 'Tapu Hareketleri', 3) 'Bildirim Tercihleri'ne girip SMS ve/veya e-posta açın, 4) Hangi taşınmazlar için bildirim almak istediğinizi seçin (tüm tapularınız varsayılan açık). Sonrasında her başvuru, talep, akit, tescil, terkin, ipotek, şerh hareketinde size anında bildirim gelir. Bu sistem sahte/habersiz devirleri engellememekle birlikte erken tespit imkânı verir — 30 gün içinde Cumhuriyet Savcılığı'na suç duyurusu, geçici tedbir kararı alınabilir. Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) sayesinde bizzat e-Devlet üzerinden başvuru yapabilir, vekâlet zorunluluğunu azaltabilirsiniz.

📚 TKGM Web Tapu Sistemi · 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu

Türk Borçlar Kanunu m.611-619 'Ölünceye Kadar Bakma Akdi' (ÖKBA): bir tarafın diğer tarafa ölünceye kadar bakım, gözetim ve geçim sağlama yükümlülüğüne karşılık olarak bir mal varlığı (genellikle taşınmaz) devretmesi sözleşmesidir. Tapuda 'ivazlı devir' kabul edilir (492 SK 4/I-20-a) — alıcı + satıcı toplam ‰40 harç. ÖKBA'nın özellikleri: 1) Resmi şekilde (noter veya tapu) yapılır, 2) Bakma yükümlülüğü yerine getirilmezse 'sözleşme feshi' davası — bakılan kişi hayatta iken bizzat, vefat ederse mirasçıları açabilir (TBK 615), 3) Mirasçılar muris muvazaası iddiasıyla 10 yıl içinde dava açabilir — bedel emlak değerinin altında ise muvazaa karinesi güçlenir. ÖKBA ile yapılan devirde alıcının vefatı halinde mülk geri dönmez (sözleşme şahıs varisliği sağlamaz, taşınmaz alıcının terekesinde kalır).

📚 TBK m.611-619 · TMK m.575 · 492 SK 4/I-20-a · Y1.HD içtihatları

Yargıtay 1.HD'nin yerleşik içtihadına göre ÖKBA görünüşte ivazlı sözleşmedir, ancak bakım yükümlülüğünün gerçek değeri taşınmazın değeriyle orantısızsa 'gizli bağış' veya 'muris muvazaası' kabul edilebilir. Saklı paylı mirasçılar (TMK 506) — alt soy, eş, anne-baba — tenkis davası ile (TMK 560) bir yıl içinde paylarına tecavüz eden kısmı azalttırabilir. Süre: muris vefatından + miraşçılığın öğrenilmesinden itibaren 1 yıl, her halükarda 10 yıl. ÖKBA'nın muvazaalı sayılması için ölçütler: 1) Devir tarihi ile ölüm arasındaki süre kısalığı, 2) Devralanın muris bakımına gerçekten muktedir olmaması, 3) Bedel ile değer arasındaki orantısızlık, 4) Ölüme yakın akrabaya devir + mirasçılardan kaçırma niyeti. Tedbir (HMK 389) ile mülk üçüncü kişiye satılmadan önce dondurulabilir.

📚 TMK m.506-560 · TBK m.611-619 · Y1.HD yerleşik içtihat

TMK 698 ve TMK 699 uyarınca paylı mülkiyet sahipleri her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 'izaleşüyu davası' açılır; davalılar diğer paydaşlardır. Mahkeme önce **aynen taksim** (TMK 699) imkanını araştırır — taşınmaz fiziki olarak bölünebiliyor, kıymet kaybı oluşmuyorsa paylar arasında bölünür. Aynen taksim mümkün değilse **satış suretiyle giderme** (TMK 698) — satış memuru veya icra dairesi ihale ile satar, bedel paylar oranında dağıtılır. Önalım hakkı paydaşa öncelik tanır. Karar/ilam harcı ihale bedeli üzerinden ‰11,38 (492 SK 1 sayılı tarife III/1-b). Dava süresi tipik 1-3 yıl; satış aşamasında ek 6-12 ay. Aile konutu şerhi olan taşınmazda dava farklı yol izler.

📚 TMK 698-699 · 4721 SK · 492 SK (1) Yargı III/1-b

İzaleşüyu davası kabul edildikten sonra mahkeme satış memuru atar (TMK 699). Süreç: (1) Bilirkişi raporuyla muhammen bedel belirlenir, (2) ilan + 30 gün açık artırma süreci, (3) 1. ihalede muhammen bedelin %50'si + masraflar üzerinde teklif gerekir, 2. ihalede ise tahmin bedelinin %40'ı yeterli. Paydaşlar dahil herkes ihaleye katılabilir. Önemli: Paydaşların **önalım hakkı** (TMK 732) — üçüncü kişi ihaleyi kazansa bile paydaşlar 3 ay içinde aynı bedelle taşınmazı geri alabilir. Bu süre içinde tapu işlemi durdurulur. Tapu harcı: ihale bedeli üzerinden alıcıdan ‰20 (492 SK 4 sayılı tarife I/20-a). Bedelin paydaşlara dağıtımı paylar oranında, mahkeme veznesi aracılığıyla.

📚 TMK 698-699, 732 · 2004 SK İİK · 492 SK

Türk Medeni Kanunu m.698 ortaklığın giderilmesinde 'aynen taksim' önceliklidir. Şartlar: 1) Taşınmaz fiziksel olarak bölünebilir olmalı, 2) Bölünme imar mevzuatına aykırı olmamalı (asgari parsel büyüklüğü, cephe genişliği), 3) Her paydaşa kendi hissesi oranında değer/alan verilebilmeli. Bilirkişi raporu (genellikle harita mühendisi + inşaat mühendisi + emlak değerleme uzmanı) bu kriterleri inceler. Aynen taksim mümkün ama paydaşlar arasında değer farkı varsa 'denkleştirme parası' (muavale-i mahkemiye) belirlenir — yüksek değerli kısmı alan paydaş diğerine fark öder. Bina varsa: kat mülkiyeti tesisi mümkünse onunla bölme; mümkün değilse satış. İmar yasağı varsa (asgari parsel büyüklüğüne ulaşılamıyor) aynen taksim reddedilir, satışa gidilir. Harç oranı 'aynen taksim'de 6/c (‰4,55) düşük; 'satış' yolunda ‰11,38 daha yüksek.

📚 TMK m.698-700 · 3194 SK m.15-16 · 492 SK 4/I-6-c

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.134 ve m.426 uyarınca ortaklığın giderilmesi sonucu satışta İcra Müdürlüğü açık artırma yapar. Rayiç değer (genellikle taşınmaz değerleme uzmanınca belirlenir) tahmini değerin altında ihale yapılırsa: 1) İlk açık artırmada rayiç değerin %50'sinden az teklif olursa ihale yapılmaz, ikinci artırmaya gidilir, 2) İkinci artırmada da %50'nin altında olursa ihale yapılmaz, satış başarısız sayılır. İhale yapılmış ama düşük bedelli ise: 7 gün içinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde 'ihalenin feshi' davası açılır (İİK m.134/8). Sebepler: usul hatası, alıcının kötüniyeti, satış ilanında yanlış değer beyanı, alıcı ile değerleyenin organik bağı. Davanın kabulü ile ihale iptal, yeniden satış yapılır. Pratik tavsiye: Davadan önce taşınmazı bizzat değerletip mahkemeye sunmak güç verir.

📚 2004 sayılı İİK m.134, m.426 · TMK m.698