📚 Mevzuat Atölyesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.57-65 kapsamında düzenlenen devre mülk hakkı; mesken nitelikli yapı/bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yılın belli dönemlerinde istifade edilmek üzere kurulan İRTİFAK HAKKIDIR. Kuruluş şartları: tüm paydaşlarca imzalanmış devre mülk sözleşmesi (noter veya adi yazılı), resmi senet, müşterek mülkiyet zorunlu (tek malikte kurulamaz), mesken nitelikli yapı veya kat irtifakı/mülkiyetli bağımsız bölüm. Turizm Tesisleri Yönetmeliği 13/8 ile turizm/konaklama tesislerinde devre mülk KURULAMAZ; tereddüt halinde Kültür ve Turizm İl Müdürlüğüne sorulmalı. Devre süresi minimum 7 gün, devre toplamı bir yılı geçemez. Tescil: bağımsız bölümün BEYANLAR sütununa 'devre mülk hakkı kurulmuştur' + 'tarihli devre mülk sözleşmesi vardır' belirtmesi; İRTİFAK HAKLARI sütununa her dönem ayrı ayrı tescil. Sona erme: tüm paydaşların talebi, kat irtifakı/mülkiyetin sona ermesi (bağımsız bölümde), yapının harap olması, mesken niteliğini kaybetme veya kamulaştırma (resen). Tüm paylar tek kişide toplanırsa devre mülk kendiliğinden SONA ERMEZ. Sözleşmede aksi yoksa intifa/oturma/kira gibi haklar tesisi mümkün. Mali yön: mülkiyet devri yoksa harç YOK; devirde Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a; 6083 sayılı Kanun (I) tarife döner sermaye ücreti tahsil edilir. 1476 sayılı Genelge ve 25.12.2013 tarihli Duyuru yürürlükten kaldırılmıştır.

659 sayılı KHK kapsamında bölge müdürlüklerinde kurulan Hukuk Birimlerinin dava dosyalarını Muhakemat Müdürlüğü/Hazine Avukatlığından devralma esaslarını düzenler. 01.10.2025 ÖNCESİ açılan davalar Muhakemat'ta kalır; SONRASI açılan davalar 31.12.2025'e kadar Hukuk Birimine devredilir. Maliye Hazinesi husumeti gereken davaların takibi yine Muhakemat'ta. Tapu kaydında düzeltim davalarında kanun yollarına gitmekten vazgeçme yetkisi BÖLGE MÜDÜRÜNE devredilmiştir; Yargıtay'ın aradığı 8 araştırma şartı (1) tapu müdürlüğüne öncesinde başvuru, (2) tapu kayıtları+kadastro tutanakları getirtme, (3) nüfus tespit, (4) Cumhuriyet Başsavcılığı aracılığıyla mahalde araştırma, (5) tanık dinleme, (6) keşif, (7) ihbar, (8) kayıt karşılaştırma yapılmadan vazgeçilemez. İsim tashihi ve 3402 SK 31/2 davalarında temsil yetkisi taşra birim amirine GENEL OLARAK devredilmiştir. Diğer davalar için ayrı ayrı Birinci Hukuk Müşavirinden temsil yetkisi alınır. Avukatsız hukuk birimi durumunda 5/2 veya 6/3 maddeleri uygulanır.

6098 sayılı TBK m.42 ve 512 dayanağıyla vekalet sözleşmesinin tek taraflı sona erdirilmesi (azil) usul ve esaslarını düzenler. Azil bozucu yenilik doğuran bir hak; vekalet veren tek taraflı irade beyanı ile şarta bağlı olmaksızın sözleşmeyi sona erdirir, geri dönülemez. Aynı kişi tekrar vekil olarak atanmak istenirse yeni vekaletname zorunlu. Türkiye Azil Sistemi devrede; webtapu üzerinden veya HERHANGİ BİR tapu müdürlüğüne BİZZAT başvuru ile azil yapılabilir. Webtapu azli, başvuru tarihinden ÖNCEKİ TÜM vekaletnameleri otomatik kapsar. Faks/mail/posta azilleri kabul edilmez. Genel Müdürlük ve bölge müdürlüklerine doğrudan azil başvurusu yapılamaz. Azil dilekçesinde ad-soyad, T.C./YKN, vekaletnamenin noter/tarih/sayısı, hangi taşınmazları kapsadığı belirtilmeli. Aziller TAKBİS aziller siciline kaydedilir, fiziki sicile İŞLENMEZ. 01.01.2023 öncesi vekaletnameler için fiziki+elektronik, sonrası için sadece elektronik azil kontrolü yeterli. Yabancı kişilerin vekaleten işlemlerinde fiziki sicil kontrolü zorunlu. Taşınmaz malikinin bizzat gelmeden işlem yapılmamasına ilişkin talepler azil olarak değil, webtapu BEYAN olarak işlenir.

Ruhsat veren belediyeler/kurumlar, kadastro ve tapu müdürlüklerinde kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemlerinde üç boyutlu sayısal yapı modeli kullanımını düzenler. Mekânsal bilgi sistemi altyapısı, akıllı şehir uygulamaları, afet yönetimi ve adil vergilendirme amaçlanmıştır. 4 Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi m.480/1-ç, 634 sayılı KMK m.12 ve 14, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne dayanır. Otomatik Doğrulama Uygulaması, doğrulama kodu (6 hane), MAKS-MEGSİS-TAKBİS entegrasyonu sağlanır. Onaylı mimari proje 25.02.2026 olur ile yetkili mimar tanımı güncellenmiştir. TUREF koordinat sistemi, ortometrik kot (TG20 Geoid Ondülasyonu) zorunludur.

Kadastro müdürlüklerinin hizmet sunumunda kalitenin artırılması ve uygulamada birlik sağlanması amacıyla 2018/5 sayılı Genelge yürürlükten kaldırılarak güncellenmiştir. Kadastro müdürlüğü merkezi ve ilçe hizmet yerlerinin fiziki mekân, donanım, tefrişat standartları belirlenmiştir. İlçe hizmet yerleri tapu müdürlükleri içerisinde veya yakın konumda olabilir. Kurumsal kimlik normlarına uygun levhalar ('ANKARA KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ (YENİMAHALLE)' formatı) zorunludur. Personel görevlendirmesi her yıl 1 Ağustos itibarıyla, ön lisans/lisans/doktora eğitimi devam edenler ile sağlık problemi olanlar dikkate alınarak yapılır. Yatırım Takip Sistemi (YTS) ve elektronik denetim mekanizmaları açıklanmıştır.

TKGM merkez ve taşra teşkilatında 657 SK 4. madde kapsamında görev yapan personelin geçici görevlendirme, özlük hakları ve diğer personel işlemlerini düzenler; Genel Müdür yetkilerinin bir kısmını alt birimlere devreder. Bölge Müdürlerine; bölge yetki alanı içinde, harcırahlı/harcırahsız geçici görevlendirme yetkisi devredilmiştir (Bölge Müdür Yardımcısı, Şube Müdürü, Avukat ve Müdür unvanı hariç). Sınırlamalar: Aday memurlar geçici görevlendirilemez; atandığı birimde 1 yıldan az süre olan personel görevlendirilemez; 3 ay max + 3 ay uzatma; geçici görev için sürekli aynı kişi seçilmemeli. Mühendis kadrosundaki personel Tapu Müdürlüklerinde görevlendirilemez. Pasaport işlemleri Bölge Müdürlüklerince yürütülür; emekli/istifa pasaportu Genel Müdürlükçe. Stajlar 3308 sayılı Mesleki Eğitim Kanunu uyarınca ücretli olmak zorunda; ödenek temin edilemiyorsa staj kabul edilemez. Sözleşmeli personelin (4/B) 28.11.2022 sonrası 3 yıl çalıştıktan sonra yazılı talebiyle memur kadrosuna atanması mümkün; süresi içinde başvurmazsa hak kaybı. Aday memur staj değerlendirme formunda 1. amir + 2. amir bölümleri ayrı doldurulur. Yarım zamanlı çalışmadan dönüş için ek onaya gerek yok. Sendika istifası 30 gün sonra geçerli olur. 2019/9 sayılı eski genelge yürürlükten kaldırılmıştır.

TKGM merkez teşkilatının kuruluş yapısı, görev tanımları, yetki dağılımı ve sorumluluklarını düzenler. 657 sayılı DMK, 4 sayılı CBK m.481-484 ve 4982 sayılı Bilgi Edinme Hakkı Kanunu hükümlerine dayanır. Genel Müdür ve Genel Müdür Yardımcılarının yetkilerinden başlayarak; Teftiş Kurulu Başkanlığı, Hukuk Müşavirliği, İç Denetim Birimi Başkanlığı, Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı, Tapu Dairesi Başkanlığı (10 birim), Kadastro Dairesi Başkanlığı (12 birim), Harita Dairesi Başkanlığı (7 birim), Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı (5 birim), Arşiv Dairesi Başkanlığı, Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı, Personel Dairesi Başkanlığı (12 şube müdürlüğü + Eğitim Müdürlüğü), Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığı (10 birim), Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı (11 birim), Tapu ve Kadastro Kurulu ile Döner Sermaye İşletmesinin tüm alt birimleri, görev tanımları, organizasyon yapısı, yetki devirleri ve sorumlulukları detaylı şekilde düzenlenmiştir. 2019/15 sayılı eski genelge yürürlükten kaldırılmıştır.

Tescile konu harita ve planların (kadastro paftası, imar uygulama planı, parselasyon planı, ifraz/tevhid haritaları) yapımı, kontrolü ve tescil işlemlerinin teknik standartlarını düzenler. Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) ile Tapu Planları Tüzüğü (29.10.2010/27744 RG) hükümlerine uygunluk zorunludur. Yanılma sınırının belirlenmesi, yer kontrol noktaları, koordinat hassasiyeti, sayısal/fotogrametrik harita üretim teknikleri belirtilmiştir.

Tapu sicilinde aynı taşınmazın birden fazla kez tescili (mükerrer kayıt) durumlarının düzeltilmesi usul ve esaslarını düzenler. Kadastro çalışmalarında veya sonradan yapılan işlemlerde aynı taşınmazın iki ayrı kütük sayfasında, ada-parsel numarasında veya farklı yevmiyelerde tescil edildiğinin tespiti halinde, hangisinin geçerli olacağı, hangisinin terkin edileceği belirlenir. Maliklerin uğradığı zararın tazmini için TMK m.1007 (Devletin sorumluluğu) gündeme gelebilir. Detaylı süreç ve TAKBİS uygulaması düzenlenmiştir.

TVKUİY m.20/2 uyarınca vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerin 'Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi' (TTB) ile teyit edilmesini düzenler. Yabancıların vatandaşlık kazanımı dışındaki işlemlerinde değerleme raporu aranmaz. Vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerde Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesine konu yatırım tutarı TTB ile teyit edilir. Eşik tutarlar: 12.01.2017-18.09.2018 arası satınalmalar için 1.000.000 USD, 19.09.2018 sonrası için 400.000 USD. TTB GEDAŞ tarafından düzenlenir, TADEBİS-TAKBİS-Webtapu sistemine elektronik gönderilir. TTB ile başvuru süresi arası fark 6 ayı geçemez. Kamu kurum/iktisadi teşebbüsleri ile GYO işlemleri TTB'den istisnadır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma öncesi işlemler, kamulaştırma usulleri ve tapuda ferağ verilmesi işlemlerini düzenler. Kamulaştırma usulleri: (1) Satın alma — anlaşma tutanağı + ferağ; (2) 31/b şerhi ve mahkeme kararı ile tescil; (3) Trampa suretiyle (m.26); (4) Acele kamulaştırma (m.27); (5) Geçici 6. madde uzlaşma yolu (kamulaştırmasız el atma). 7. madde belirtmesi ile idari şerh, 6 ay içinde dava açılmazsa resen terkin edilir. Pay kamulaştırmasında (m.12) fiili bölünme araştırması zorunludur. EPDK kamulaştırması, 4586 SK kapsamında BSN üst hakkı tesisi düzenlemeleri içerir. Mali yön: m.29 gereği harç İdarece ödenir, kısmi kamulaştırmada sadece kamulaştırılan kısım üzerinden tahakkuk yapılır.

Yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu işlemlerde ve kat irtifakı/mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibinin durumunda değerleme raporu zorunluluğunu düzenler. Türk vatandaşlığının istisnai kazanılmasına ilişkin satış/satış vaadi işlemlerinde değerleme raporları GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'ne verilmiştir. Diğer işlemlerde SPK lisanslı herhangi bir Değerleme Kuruluşu tarafından düzenlenebilir. TADEBİS (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi) üzerinden elektronik ortamda yürütülür. UDES (Uluslararası Değerleme Standartları) uygulanır.

2024 yılı 5 sayılı genelge — başlığı belirsiz, içeriği TKGM iş ve işlemleri kapsamında düzenleme içerir. Kullanıcılar tam metin için resmi mevzuat sitesi mevzuat.tkgm.gov.tr'den ya da Drive bağlantısından erişebilir.

TKGM'nin 2024-2028 dönemi için belirlediği stratejik amaç, hedef ve performans göstergelerini düzenler. Dijital dönüşüm, hizmet kalitesi, kurumsal kapasite geliştirme, paydaş ilişkileri yönetimi başlıkları altında ana eylem planları belirtilmiştir. 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu m.9 uyarınca hazırlanmıştır.

Paydaşlar arasında imzalanan yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmalarının tapu siciline şerh edilmesini düzenler. TMK m.689 uyarınca paydaşlar paylı taşınmazın yönetimine ilişkin sözleşme yapabilir; bu sözleşmeler imzalayan paydaşlar ile mirasçılarını ve haleflerini bağlar. Tapu siciline şerh edilmesi durumunda iyiniyetli üçüncü kişilere karşı da hüküm doğurur (TMK m.1009). Anlaşmanın yazılı şekilde olması, tüm paydaşların imzasının bulunması gerekir. Şerh süre sınırı yoktur.

6306 SK kapsamında riskli yapı tespiti, beyan belirtmesi, yıktırma, kamulaştırma, açık artırma usulü, mali muafiyetler düzenlenmektedir. m.7/9 kapsamında tapu harcı, damga vergisi, noter ve döner sermaye muafiyetleri net şekilde belirtilir. 6/A maddesi resen uygulamalar için yetki tanır. Hak sahipliği, müteahhit payları, harç istisnası kapsamı detaylı düzenlenmiştir. 31.03.2026 değişikliği ile harç istisnasının uygulama yöntemi (parsele orantılı uygulama) güncellenmiştir. Riskli yapıdan doğan haklar, kamulaştırmasız alımlar, hak sahipliği uygulamaları detaylı açıklanmıştır.

Kadastro müdürlüklerince yapılan talebe bağlı işlemlerin (cins değişikliği, ifraz/taksim/birleştirme, irtifak hakkı tesisi/terkini, aplikasyon, plan örneği, parsel yerinde gösterimi, hatalı bağımsız bölüm/blok numarası düzeltilmesi) yapım ve kontrol esaslarını düzenler. LİHKAB ile Kadastro Müdürlüğü arasında iş bölümü, kontrol süreçleri, dosya teslim usulleri belirlenmiştir. Yanılma sınırının belirlenmesi (27.09.2022/31966 RG yönetmeliği), TUREF koordinat sistemi, MEGSİS entegrasyonu açıklanmıştır.

26.04.2022/31821 RG'de yayımlanan Gizlilik Dereceli Belgelerde Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik kapsamında kurum içi belgelerin işlenmesi. Çok Gizli, Gizli, Özel ve Hizmete Özel olmak üzere 4 kademe gizlilik düzeyi vardır. Çok Gizli belgeler senetli teslim, ayrı kayıt defteri, kontrol numarası ve zimmetli muhafaza ile yönetilir. Hizmete Özel belgeler arşivde gerekli güvenlik tedbirleri ile saklanır. Resmî Yazışmalarda Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (10.06.2020/31151 RG) m.25/2 ile özel ve üstü gizlilik dereceli belgeler fiziki ortamda gerçekleştirilir.

Velayet, vesayet, kayyımlık ve yasal danışmanlık kurumlarının tapu işlemlerinde uygulanma esasları. Velayet altındaki küçüklerin/kısıtlıların taşınmaz işlemlerinde TMK m.341 ve devamı uygulanır; eşit velayette her iki ebeveynin ortak işlemi gerekir. Vesayet altındaki kişiler için TMK m.462 uyarınca sulh hâkiminin izni, gerekiyorsa TMK m.463 uyarınca asliye hukuk mahkemesinin onayı (mülk satışı, ipotek, takyit) zorunludur. Kayyım atanması durumlarında (TMK m.426-431) kayyımın yetki belgesi ve mahkeme izni aranır. Yasal danışman 2018 değişikliği ile sınırlı tasarruf yetkisi sahibi kişiler için TMK m.429 ve devamı düzenlenmiştir.

Kadastro paftalarının sayısallaştırılması, koordinat sisteminin iyileştirilmesi ve tapu kayıt-zemin uyumunun sağlanması amacıyla yürütülen çalışmaların usul ve esaslarını düzenler. 3402 SK m.22 ve Ek 1. madde kapsamındaki güncelleme işlemleri ile MEGSİS (Mekânsal Gayrimenkul Sistemi) entegrasyonu çerçevesinde; tesis kadastrosu, orman kadastrosu, 2/B çalışmaları, tarım reformu uygulamalarının teknik gereklilikleri belirlenmiştir. Kadastro pafta yenileme, koordinat dönüşümü, harita standardizasyonu ve TUREF/TG20 referans sistemine geçiş düzenlemeleri içerir.

657 SK m.122'ye dayanılarak hazırlanmıştır. Olağanüstü gayret ve çalışmalar ile emsallerine göre başarılı görev yapan TKGM personelinin (memur, sözleşmeli, işçi) ödüllendirilmesini düzenler. Başarı kriterleri: kamu kaynağında tasarruf, kamu zararı önleme, yenilikçi uygulama geliştirme, sahteciliği önleme/suç örgütü yakalanmasına katkı, performans değerlendirmesinde bölgede 1. veya ülkede ilk 10'a girme, kurumla ilgili eser/makale yayını. Komisyon yapısı, başvuru süreci ve ödül türleri detaylı düzenlenmiştir.

Tapulama/kadastro sırasında veya sonrasında geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlardaki sınırlandırma, ölçü, tersimat ve hesaplama hatalarının düzeltilmesi usul ve esaslarını düzenler. 3402 SK m.41 (3402/41 Yönetmeliği — 20.04.2006/26145 RG) kapsamındaki teknik hatalar bu genelge ile çözülür. Kadastro müdürlüğü tarafından tespit edilen düzeltilebilir hatalar için tapu sicilinin beyanlar sütununa '3402 SK m.41 göre düzeltmeye tâbidir' belirtmesi yapılır. 3402/41 kapsamında olmayan hatalar 3402 SK m.22 veya Ek 1 kapsamında düzeltme için Yatırım Takip Sistemi'ne (YTS) işlenir. Tanımlar: ölçü hatası, sınırlandırma hatası, tersimat hatası, hesaplama hatası, yazım hatası net şekilde ayrıştırılmıştır.

7181 sayılı Kanun ile 3194 SK'ya eklenen Ek 7. madde uygulamasını düzenler. Alan, sınır, hisse düzeltimi yapılamaması nedeniyle sicil-zemin uyumsuzluğu, imar uygulama hataları, harici bölünmeye tabi tutulup tescil edilemeyen, fiili kullanıcı ile maliki farklılaşan parseller için kullanılır. Bakanlık teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca uygulama alanları belirlenir. Teknik ekip (Çevre Şehircilik İl Müd., Kadastro Müd., Milli Emlak, Belediye, Muhtar) kurulur. Hisse hataları, parsellerin yüzölçümü ve sınır düzenlemeleri RESEN düzeltilir. 5.10.2022/31974 RG ile yönetmelik yürürlüktedir. Kadastro Kanunu m.41 kapsamında resen düzeltmelerde ilgililerine tebliğ tapu müdürlüğünce tescil sonrası yapılır.

Tapu müdürlüklerinin iş akışı ve yetki devrinde standart sağlanması amacıyla hazırlanmıştır. Tapu müdürlükleri il/ilçe nüfusu, sosyo-ekonomik yapı ve iş yoğunluğuna göre 4 gruba ayrılır. 1. ve 2. grupta yetki devri yapılır, 4. grupta yapılmaz. Yetki devri yapılan birimlerde üst makamlarla yazışmalar ve resmi belge ile haciz/kamu haczi reddi dışındaki ret kararları işlemi hazırlayan personel + yetkili müdür yardımcısı tarafından paraflanır ve mutlaka müdür tarafından imzalanır. Temel belge incelemesi (vekâletnamenin şekli) ile ayrıntılı tasarruf yetkisi kontrolü (TAKBİS, kimlik bilgileri karşılaştırması) ayrı tanımlanmıştır. Müdür ile yetki devirli müdür yardımcısı arasında görüş ayrılığında müdür yetkisini üzerine alabilir veya yazılı emir verebilir.

TTK m.125 uyarınca ticaret şirketleri (kolektif, komandit, anonim, limited, kooperatif) Türk Medeni Kanunu m.48 çerçevesinde tüzel kişilere tanınan tüm haklardan yararlanabilir. Şirketler işletme konuları dışındaki işlemleri de yapabilir; yetki belgeleri kural olarak işlem yetkisi yönünden değerlendirmeye tabi tutulmaz. Vekâletname ile temsil yetkisi devrinde ÖZEL yetki aranır. TTK m.395 yönetim kurulu üyesinin şirketle işlem yapma ve borçlanma yasağı için tapu müdürlüğünce karar aranılmasına gerek yoktur (iç ilişki). Tasfiye halinde şirketlerde taşınmazların ortaklara intikali için ortaklık/genel kurul kararı + yetki belgesi yeterlidir. Yabancı tüzel/gerçek kişiler için 2644 SK m.35 kısıtlamaları saklıdır.

TBK m.611 ve devamında düzenlenen ÖKBA, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini devretmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Tapu müdürlüklerince düzenlenebilmesi için bakım alacaklısı bir gerçek kişi olmalı, bakım borçlusu gerçek/tüzel kişi olabilir. TMK m.545 gereği resmi vasiyetname şeklinde düzenlenir; sulh hâkimi, noter veya tapu müdürlüğünce mümkündür. Tapu müdürlükleri sadece SAĞLAR ARASI ÖKBA düzenleyebilir. Yargıtay İBK 10.12.1952 tarih 1952/4 E. 1952/5 K. ile yetki teyit edilmiştir. Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Yönetmeliği m.30 uyarınca iki tanık zorunludur.

Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de satın alacağı taşınmaz işlemlerinde ödeme yükümlülüğü döviz cinsinden yerine getirilir. Bu döviz, tapu işlemleri öncesinde bir bankaya ve bankaca da Merkez Bankasına satılır. İlgililer tapu işlem başvurusunda DAB (Döviz Alım Belgesi) sunmakla yükümlüdür ve DAB'da kayıtlı TL tutar satış bedeli olarak beyan edilir. T.C. Merkez Bankası'nın 32 Sayılı Karar ve Sermaye Hareketleri Genelgesi 13. madde kapsamında düzenlenmiştir. Yabancılara bağış işlemlerinde de Tapu Müdürlüğü'nce vergi dairelerine bildirim yapılması zorunludur.

5368 sayılı LİHKAB Kanunu'nun 2, 4, 4/A, 5, 8 ve 11 maddeleri ile 25.09.2021 tarihli 31609 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Yönetmelik hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Genelge LİHKAB'ların lisans alma, kuruluş, görev, yetki ve sorumluluk, personel, disiplin işleri, görev mekânı, donanım, teminat, denetim, imza yetkisi devri, bilgi/belge verme, kayıt/defter tutma, lisans iptali ile ücret tarifelerine ilişkin usul ve esasları kapsar. Lisanslı bürolarda kadastro teknik hizmetlerinin (aplikasyon, parsel yerinde gösterimi, plan örneği, cins değişikliği, arzi irtifak hakkı, birleştirme vb.) standart şekilde yapılması amaçlanmıştır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.30/8 ve 7327 sayılı Kanun değişiklikleri kapsamında, tapu müdürlüklerinin bina/arazi devrinde emlak vergi değeri ve emlak vergisi borcunu belediyeden elektronik ortamda sorgulamasını düzenler. EMLAK VERGİSİ BORCU OLAN bina/arazi devir/ferağı yapılmaz (istisna: miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma, özel kanun hükümleri). Tapu müdürlükleri devir/ferağ işlemini takip eden ayın 15. gününe kadar belediyeye elektronik bildirir. 1319 SK Geçici 25. madde uyarınca belediyeler 01.01.2023'e kadar sistemi kuracaktır. 492 SK 4 sayılı tarife I bölümünün 3, 4, 6/a, 6/b, 6/c, 8, 9, 12, 13/b, 15, 18, 19, 20/a bentlerinde harç matrahı emlak vergi değeridir.

Yabancı gerçek kişilerin tapu kayıtlarındaki kimlik bilgisi düzeltme işlemlerinin (ad, soyad, baba adı, doğum tarihi, pasaport no, YKN düzeltimi) usul ve esaslarını düzenler. 2019/11 sayılı YKN Genelgesi ile bağlantılıdır. Yabancı kimlik belgelerindeki Latin harfli yazımın TAKBİS'e aynen aktarılması, MERNİS-GİGM sistemlerinden teyit, vatandaşlık değişikliği halinde mevcut kaydın güncellenmesi açıklanmıştır. Yabancı tüzel kişiler için ayrı düzenleme yapılmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat irtifakı tesisi, kat mülkiyetine geçiş, kısıtlı pay sahibinin korunması ve mimari proje uygulamalarını düzenler. KMK m.10 (kat mülkiyetine geçiş), m.12 (kat mülkiyeti kütüğü), m.14 (mimari proje değişikliği), m.5/c (genel kurul kararı) hükümlerinin uygulaması belirtilmiştir. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında malikler oybirliğiyle veya idare resen kat mülkiyetine geçilebilir. Mimari proje, yönetim planı ve arsa payı listesi başvuruda yer alır. Bu Genelge 2025/2 sayılı Genelge ile (3D Sayısal Yapı Modeli) güncellenmiştir.

Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra arsa-bina cins değişikliğinin RE'SEN (malikin başvurusu olmadan) yapılmasını düzenler. 3194 sayılı İmar Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında, ruhsat veren belediye/idare iskân belgesini elektronik ortamda TKGM'ye iletir, kadastro müdürlüğü kontrol eder ve tapu müdürlüğüne tescil bildirimi gönderir. Cins değişikliği işlemi 492 SK 4 sayılı tarife I-13/c uyarınca ‰10 (binde 10) harca tabidir. 25.02.2026 değişiklikleri ile sürecin TADEBİS ve MAKS entegrasyonu güncellenmiştir.

6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve SPK Tebliğleri kapsamında Gayrimenkul Yatırım Fonları'nın (GYF) tapu işlemlerini düzenler. GYF, SPK'dan portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan, gayrimenkul portföyü olan kollektif yatırım kuruluşlarıdır. GYF taşınmaz iktisaplarında portföy saklayıcısı banka ile birlikte temsilcilik, tapu siciline tescil esasları, fonun tasfiyesinde taşınmazların satışı süreçleri açıklanmıştır. SPK'nın III-52.3 sayılı Tebliği esas alınır. NOT: GYF'ler GYO'lardan (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) farklıdır; GYF tüzel kişiliği yoktur, fon yönetilir.

2021 yılı 8 sayılı TKGM Genelgesi. Detaylı içeriği için Drive linkinden tam metnine erişiniz. Konu ve uygulama esasları için resmi mevzuat sitesi mevzuat.tkgm.gov.tr'den de doğrulayabilirsiniz.

TKGM taşra teşkilatı (Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlükleri ile Tapu/Kadastro Müdürlükleri) birimlerinin görev, yetki ve sorumluluklarını düzenler. 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi m.481, 483 ve 484'e dayanır. Önceki 2012/2 sayılı Genelge yürürlükten kaldırılmıştır. Bölge Müdürlüklerinin görevleri: tapu sicillerinin tutulması, 3402 SK kadastro işleri, 4721 sayılı TMK ve TST uyarınca verilen ret kararlarının inceleme, denetim, LİHKAB takibi vb. CORS-TR (TUSAGA-Aktif), GNSS, MEGSİS, TAKBİS gibi sistemlerin kullanımı; 4483 SK m.3 uyarınca yetkili merci tespiti açıklanmıştır.

Tapu/kadastro müdürlüklerince yapılan işlemler nedeniyle yurtdışında yerleşik gerçek/tüzel kişilere yönelik tebligat usulü düzenler. Önceki uygulamada Yabancı İşler Dairesi'nin aracı kıldığı tebligatlar artık DOĞRUDAN bölge müdürlüklerince dış temsilciliklere (Büyükelçilik/Başkonsolosluk) gönderilir; bu sayede süreç hızlandırılmıştır. Türk vatandaşlarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.25/a (Siyasi Temsilcilik aracılığıyla yabancı ülkedeki Türk vatandaşlarına tebligat), yabancı uyruklu/mavi kart sahiplerine m.25 (diğer hükümler) uygulanır. Tebligat masrafları 2009/6 Genelge kapsamında ilgilisince karşılanır.

Tüzel kişilerin (ticaret şirketleri, dernekler, vakıflar, kooperatifler, sendikalar, kamu kurumları) tapu işlemlerindeki temsil ve yetki belgesi uygulamasını düzenler. 6102 sayılı TTK kapsamında ticaret şirketlerinin yetki belgeleri (Ticaret Sicil Müdürlüğünden), 5253 sayılı Dernekler K. ve 5737 sayılı Vakıflar K. kapsamında dernek/vakıf yetki belgeleri açıklanmıştır. Yetki belgesinin son 6 ay içinde alınmış olması, temsilcinin işlem yetkisi (özel yetki) bulunması, vekâletname ile temsil yetkisi devrinde özel yetki gerekliliği vurgulanmıştır. NOT: 2022/5 sayılı TTK Genelgesi ile bazı düzenlemeler güncellenmiş olabilir.

TMK m.893-897 (yüklenici ipoteği) ve TMK m.825 (zanaatkar/yüklenici ipoteği) uyarınca, taşınmaza yapılan inşaat veya iş için ücret alacağı bulunan yüklenici, taşeron, malzeme tedarikçisi ve zanaatkarların yapılan iş bedeli için ipotek tesis ettirme hakkını düzenler. İpotek tesisi için işin tamamlanmış veya kısmen tamamlanmış olması, alacağın muaccel olması, malik aleyhine tescil talebinde bulunulması gerekir. Süre sınırı: alacağın doğmasından itibaren 3 ay (TMK m.895), aksi halde hak düşer. 20.10.2020 tarihli revizyon ile uygulamaya açıklık getirilmiştir.

2019 yılı 16 sayılı TKGM Genelgesi. 09.09.2020 tarihli Makam Oluru ile değişiklik geçirmiştir. 2021/7 sayılı Genelge'de ilgi kayıt olarak gösterildiği için Tapu Harçları/Emlak Vergisi konusu ile ilgili olduğu anlaşılmaktadır (Yetki alanı dışı tapu işlemleri kapsamında olabilir). Detaylı içeriği için Drive linkinden tam metnine erişiniz. Tam doğrulama için mevzuat.tkgm.gov.tr'den teyit edilmesi tavsiye olunur.

TKGM merkez, taşra ve yurtdışı teşkilatının arşiv belgesi/arşivlik belgenin kayıt, değerlendirme, çıkış, ilgili ünitelerine gönderilme, teslim, bir arada bulundurma ve dosyalama esas ve usullerini düzenler. 3402 SK Kadastro Kanunu, Devlet Arşiv Hizmetleri Yönetmeliği m.33, Tapu Sicili Tüzüğü m.12 ve m.83, TS 13298 (Elektronik Belge ve Arşiv Yönetim Sistemi Standardı), TS ISO 11799 (Bilgi ve Dokümantasyon - Arşiv ve Kütüphane Malzemeleri Doküman Depolama Gereklilikleri) standartlarına dayanılarak hazırlanmıştır. Arşiv belgesi (son işlem üzerinden 20 yıl geçmiş) ve arşivlik belge (henüz arşiv olmamış) ayrımı yapılmıştır. Sayısallaştırma, ayıklama, imha komisyonu ve EBYS uygulamaları detaylı düzenlenmiştir.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin tapu işlemlerinde kullanılacak kimlik bilgilerinin standartlaştırılmasını düzenler. 2644 SK m.26/5 ve 5490 SK m.8 uyarınca, Göç İdaresi Genel Müdürlüğü ile imzalanan Veri Erişim Protokolü (03.07.2018) kapsamında Yabancı Kimlik Numarası (YKN) verilmesi uygulamasına geçilmiştir. Pasaport/yabancı kimlik belgelerindeki Latin harfli ad-soyad bilgilerinin sicile aynen (kısaltma yapmadan) yazılması esastır. TST m.18/8 uyarınca yabancı uyruklular ve yabancı tüzel kişilerin belgelerine ilişkin yetki TKGM'dedir. 7148 SK ile 5490 SK m.8 değişikliği sonrası YKN verme yetkisi Bakanlık'a verilmiştir. Maliye Bakanlığı 4 No'lu Vergi Kimlik Numarası Genel Tebliği'ne göre yabancılar için VKN olarak YKN kullanılır.

Lahey Devletler Özel Hukuku Konferansı çerçevesinde hazırlanan Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi (08.05.1962 imza, 29.09.1985 yürürlük) kapsamında, akit devletler arasında düzenlenen resmi belgelerin diplomasi/konsolosluk memurları tarafından onaylanması zorunluluğu kaldırılmıştır. Tapu müdürlüklerine sunulan tasdik şerhli (apostille) belgelerin kabulüne ilişkin usul ve esasları düzenlemiştir. Sözleşmenin 5. maddesi uyarınca tasdik şerhi imzanın doğruluğunu, sıfatı ve mühür/damga onayını teyit eder. ÖNEMLİ: Bu Genelge 23.03.2022 tarih ve 3689055 Sayılı Olur ile KALDIRILMIŞTIR; güncel uygulama için yeni mevzuata bakılmalıdır.

2019 yılı 3 sayılı TKGM Genelgesi. Detaylı içeriği için Drive linkinden tam metnine erişiniz. Konu ve uygulama esasları için resmi mevzuat sitesi mevzuat.tkgm.gov.tr'den de doğrulayabilirsiniz.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescilli kültür/tabiat varlığı taşınmazlar üzerinde yapılacak tapu işlemlerini düzenler. Sit alanları (arkeolojik, kentsel, doğal, tarihi) içindeki taşınmazlarda KVKK m.6 ve m.13 uyarınca koruma yükümlülükleri tapu kütüğüne şerh edilir. Devlet eliyle korunan kültür varlıklarının takyit, devir ve onarım izinleri açıklanmıştır. KVKK m.13 uyarınca taşınır kültür varlıklarının yurt dışına çıkarılma yasağı ve devir kısıtlamaları, m.21 uyarınca tescilli yapıların onarılma süreçleri uygulanır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek 5. madde kapsamında hatalı bağımsız bölüm veya blok numarası düzeltme işlemlerini düzenler. Yapılan tescil sırasında onaylı mimari projeye uygun olmayan blok/bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi için ilgili maliklerin başvurusu üzerine kadastro müdürlüğünün incelemesi sonucunda tapu sicilinde düzeltme yapılır. Mimari projeye uygunluk, kat malikleri kurulu kararı, ilgili belediyeden onaylı proje teyidi prosedürleri açıklanmıştır. KMK m.10 (kat mülkiyeti tesisi), m.14 (mimari proje değişikliği) ile birlikte uygulanır.

2019 yılı 6 sayılı TKGM Genelgesi. Detaylı içeriği için Drive linkinden tam metnine erişiniz. Konu ve uygulama esasları için resmi mevzuat sitesi mevzuat.tkgm.gov.tr'den de doğrulayabilirsiniz.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında aile malları ortaklığı uygulamasını düzenler. Tarımsal arazinin parçalanmasını önlemek için aile malları ortaklığı tesisi, devamı, sona ermesi süreçleri belirtilmiştir. TMK m.373-385 (aile şirketi/ortaklık) ile birlikte uygulanır. Tapu siciline tescil esasları, mirasçılar arasında paylaşım usulleri, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne uyulması gibi temel kurallar açıklanmıştır. 5403 SK m.8/B - 8/K hükümleri kapsamında aile malları ortaklığı, tarım arazilerinin küçültülmemesi adına önemli bir araçtır.

2019 yılı 7 sayılı TKGM Genelgesi. Detaylı içeriği için Drive linkinden tam metnine erişiniz. Konu ve uygulama esasları için resmi mevzuat sitesi mevzuat.tkgm.gov.tr'den de doğrulayabilirsiniz.